Hola a todos!
Todo éste año pasé en mi Edificio por el fastidio de estar sin gas (se cortó en diciembre del 2017 y lo recuperamos en octubre de éste año) y no sólo tuve que comprar un calefón eléctrico y una cocina eléctrica con 2 anafes (recomiendo la de ATMA), gastando más plata en poner en orden el sistema eléctrico del departamento, sino que además tuve que lidiar con los cortes de luz que me dejaban también sin agua.
Fue un año complicado que terminó con el fallecimiento de mi papá, con tan sólo 70 años, y mi corazón el 5 de diciembre pasado se me partió en mil pedazos. Ésta será mi primera navidad sin él y su sentido del humor. Un golpe duro realmente.
A pesar de los malos momentos, luego de varios días sin poder hacer casi nada más que ir a trabajar y respirar para seguir viviendo, empecé a recibir consultas que me preguntaban si quizá sabía qué hacer ante un corte de gas y decidí hacer una GUÍA PASO A PASO, bastante simple y orientativa, con la colaboración de EMPRESA LA FAMILIA que me brindó info como gasistas matriculados.
Espero les resulte útil y agradecía sus comentarios. Si quieren aportar más info para enriquecer el material será bienvenido!
Felices Fiestas!
Dra Orueta Cossi, María de las Mercedes.
I
Una nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade en la que las expensas toman protagonismo y reflejan una realidad que les pasa a todos los que viven en un Edificio. Las cargas comunes actualmente son un impedimento para poder disfrutar de muchas cosas y la falta de pago se ha tornado en un gran problema para la mayoría, a raíz de los aumentos constantes de sueldos de los Encargados y servicios.
En otra oportunidad, dije que muchas de las decisiones que se toman en un Consorcio repercuten en el monto de las expensas y, por ese motivo, es imprescindible participar de las Asambleas, dejando plasmadas en las actas la opinión que se pueda tener. Si bien decide la mayoría, me ha pasado que ante la decisión del despido de un Encargado de Edificio, hubo propietarios que no estaban de acuerdo por el gasto que eso implicaba y, a pesar de que su voto no cambió la decisión, la imposibilidad de pago de esos aumentos se dejó plasmada para que, más adelante, se trate de buscar una solución para no caer en morosidad.
El mayor gasto, lamentablemente, para un Consorcio es el Encargado del Edificio. Puede ser excelente como empleado, pero representa en muchos casos el 70% de lo que se paga. Las nuevas construcciones ya no van a contar más con una portería sino con un SUM y, estoy casi segura, que muchos Consorcios van a elegir contratar empresas de servicios (con un costo muy inferior) que una persona permanente. Sin embargo, se deberá tomar las precauciones de chequear que todo esté en regla, para no tener problemas futuros.
El nuevo CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN estipula que la prescripción por deudas de expensas es de 2 años, así que, el Administrador no podrá "dormirse" tanto tiempo en empezar a reclamar el pago para que esa deuda no se torne en una obligación natural (la pago si quiero, sino no).
¿Cómo repercute el pago de las expensas en tu economía? ¿Hay gastos que considerás que son excesivos?
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#6 - PASAENMICONSORCIO: "A tus expensas"
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En una nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade un tema bastante controversial: el Encargado de Edificio. Tengo la suerte de contar en el Edificio dónde vivo con una persona que es más que excepcional y un verdadero trabajador, dedicado a su función, buena persona y sumamente colaborativo. ¿Su nombre? El Sr. Roberto Rivero.
Sin embargo, no siempre se puede contar con un trabajador fuera de éste mundo como él (a quién aprecio más allá de la tarea que realiza), y nos encontramos con personajes que dan vergüenza ajena, considerándose "dueños" del Edificio para el cual TRABAJAN.
Son empleados en relación de dependencia. Cobran un sueldo, vacaciones, aguinaldo y horas extras. Pueden ser considerados amigos, parte de la familia para algunos, pero si el día que se jubilen o se decida despedirlos, tienen derecho como cualquier trabajador a reclamar lo que les corresponde, pero también deben CUMPLIR CON SUS TAREAS. No existen privilegios en éste punto. Caso contrario, deben ser despedidos con justa causa.
Se suele mezclar ese "amor" que se siente por que son personas y quizá hace muchos años que trabajan y viven en el mismo lugar que los propietarios que, repito, pagan su sueldo, cargas sociales, horas extras, cursos, bonos, etc, confundiendo entonces ese cariño con su categoría de empleados, permitiéndoles ciertas libertades que pueden causar daños a quienes son su empleador.
A veces ocurre a la inversa, creyéndose ellos con más libertades que las que tienen, usando espacios comunes para su propio beneficio e impidiendo que los propietarios puedan acceder a ellos por considerarlos "suyos" sin ser dueños de nada.
Hoy quiero dedicarle ésta entrega una persona que no sólo es un excelente empleado, sino que también es el ejemplo de lo que debería ser un Encargado de Edificio. ¡Para Usted Sr Encargado! El día que se jubile (merecido será) será muy difícil encontrar a alguien que le llegue a los talones.
¿Cómo es tu Encargado? ¡Dejame tu comentario!
#5 - PASAENMICONSORCIO: "Sr. Encargado"
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Hace ya varios años que comenzó una iniciativa destinada a reemplazar al Encargado de Edificio por empresas de limpieza. Algunos optaron por contratar personal jornalizado (18 horas mensuales) o reducir la jornada de su encargado a 4 horas y hasta a soportar los costos de un despido para luego ahorrarse el pago de las cargas sociales y patronales.
En muchos Consorcios que fui a asesorar, me plantearon como razón para el despido que había trabajos pendientes para hacer y que reducir las expensas, o redistribuir los ingresos, sin tener el peso económico de un empleado. No siempre había una disconformidad con las tareas que desempeñaba o problemas de conducta (convivencia con los propietarios).
Por otro lado, contratar una empresa de limpieza no significa que no existirán problemas, en relación a la calidad del servicio que se brinda, pero ayuda a muchos a cuidar el bolsillo y tener ingresos para emergencias. Tomemos en cuenta que para los Edificios que tienen pocas unidades funcionales, solventar un empleado de 8 horas significa expensas muy elevadas, a diferencia de aquellos que tienen más propietarios para redistribuirlas.
En ésta oportunidad, la empresa A.R.P LIMPIEZA nos recomienda controlar que si los aportes y contribuciones de los empleados que se contrata a través de ese servicio se encuentran en regla y al día, como también, firmar un contrato de servicios en dónde se especifiquen las condiciones de dicha contratación. Para ellos, la prioridad es brindar un servicio de excelencia y dentro del abono mensual se incluyen los productos de limpieza y el uniforme para el personal.
Desde el Sindicato de Obreros de Maestranza (SOM), en una nota del Diario Perfil, el Secretario adjunto en ese entonces, Leandro Cardinale, defendió la tendencia explicando:
Es una realidad que se genera a partir de la intención de los consorcios de bajar sus costos. La maestranza dejó de lado la vieja metodología de la escoba y un trapo de piso para limpiar. Es una profesión, que se actualiza y especializa cada vez más.
¿En tu Edificio alguna vez consideraron reemplazar al Encargado por una empresa de limpieza? ¿Qué decisión tomaron?
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A.R.P LIMPIEZA
INSTAGRAM: @a.r.p.limpieza
FACEBOOK: ARP LIMPIEZA
Una nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade con una problemática muy lamentable en los Edificios: la falta de participación en las Asambleas de Propietarios. ¿Por qué pasa ésto?
Es sabido que la toma de decisiones requieren que las personas que integran la persona jurídica estén presentes en el día y horario que fueron convocadas de manera fehaciente, sin embargo, cada vez más imposible lograr el quorum para poder empezar a deliberar y, mucho menos, aquel necesario para la toma de decisiones. ¿Cómo afecta ésto a la vida de todos?
Suele terminar pasando que son SIEMPRE LOS MISMOS los que asisten a las Asambleas y deciden por todos, para luego haber quejas por esas resoluciones, habiendo tenido la oportunidad de participar y, por el motivo que fuera, no se presentaron. El Código Civil y Comercial actual establece que luego de 30 días de la fecha de celebración esa decisión queda firme y no puede impugnarse, ni siquiera por la vía judicial.
¿Qué solución se plantea? No llegar al extremo de hacer una fiesta para lograr que se sumen y voten, pero sí entender que es vital para todos estar presente, de lo contrario, pueden generarse situaciones extremas en dónde los gastos que se aprueban realmente impactan bruscamente en las expensas, favoreciendo a unos pocos.
¿Qué decisiones suelen tomarse en tu Edificio con pocos participantes? ¿Cómo hacen para generar una mayor participación?
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#4 - PASAENMICONSORCIO: "Asamblea Party"
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Uno de los trabajos en altura más requeridos se dan cuando se pinta la fachada del Edificio (en dónde se requiere primero hacer una hidrolavado) o se hace la adecuación a la Ley 257 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por alguna intimación recibida o, simplemente, por que la antigüedad del Edificio requiere que se haga.
La empresa APLICA PINTURAS realiza trabajos en altura desde 1998 y nos brinda algunas recomendaciones, basados en su experiencia, en relación al control (todos los días) de los equipos que se utilizan, no sólo de la silleta sino también del arnés de seguridad, la soga de vida y la soga para colgarse sistema 8 de sensor.
Explican que cada empresa elige cómo asegurar a su personal, prefiriendo él la contratación de una ART, en vez de un seguro de accidentes personales, que son más económicos, y con cláusulas de no repetición. Se pueden contratar ambas opciones, para una mayor protección del trabajador, pero la primera es la que ellos prefieren.
Muchas veces se ven trabajos de altura en Edificios sin los andamios correspondientes, o una red y pantalla protectora en la vereda, mucho menos el permiso de obra tramitado ante la Municipalidad, que debe ser visible a todos los que pasan y te indican qué se puede instalar en la vereda. Las protecciones son para los posibles desprendimientos de material o frentines o goteras de los bajo balcones. Siempre se trabaja en parejas (ayudante y silletero) pudiendo haber otra persona más.
Los contratos que se puedan firmar en virtud de los trabajos de obra a realizar, para asegurar el pago, el inicio y finalización del trabajo y la garantía (3 años ofrece ésta empresa), como también, la calidad de los productos utilizados, son tan importantes como las medidas de seguridad para quienes realizan los mismos.
Muchos Consorcios, por falta de asesoramiento legal, no plantean éste requisito y las cosas se hacen "como se van dando", con interrupciones por el mal tiempo o enfermedades de quienes están a cargo del trabajo, que dilatan todo y no hay un control del proceso a raíz de no pactar, desde el comienzo, un marco legal que los respalde, generando así trabajos sin terminar y reclamos judiciales posteriores, careciendo de herramientas para justificarlos.
¿En tu Consorcio se hicieron trabajo de altura tomando las precauciones que menciono y recomienda ésta empresa? ¿Hubo inconvenientes en la realización de los mismos?
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APLICA PINTURAS
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JUAN HERRERA
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En ésta nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade nos encontramos con una situación quizá típica, quizá aceptada, pero a veces no tan tolerada por todos: la tenencia de mascotas.
No siempre nos rodean vecinos que aman a los animales, por el contrario, algunos al menor ruido que provenga de aquellos son capaces de hacer una denuncia y generar situaciones desagradables para sus dueños.
Sin embargo, hay Reglamentos de Propiedad que permiten tener mascotas pero no fijan ciertas reglas, por ejemplo, multas ante la suciedad que generan (y que no es registrada ni limpiada por sus dueños). Algunos no se toman en serio su cuidado y los dejan solos todo el día, sin importarles su bienestar.
A pesar de todo ésto, las mascotas son parte de la familia y para quienes las amamos, un ataque hacia ellos es considerado un insulto hacia un hijo. No se hacen distinciones en éste punto. Se las considera mucho más que un objeto que se desplaza por sí mismo o por una fuerza externa (ARTÍCULO 227 Código Civil y Comercial de la Nación) y, si bien en caso de ser una "molestia" se puede solicitar una orden de desalojo, pocos son los que se atreven a decir que son cosas.
¿Tu familia está integrada por una mascota? ¿Alguna vez un vecino se quejó? ¿Cómo lo solucionaron?
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#3 - PASAENMICONSORCIO: "Mascotas Permitidas"
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En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hay casi 24 mil ascensores que no están siendo controlados por no estar registrados ni asignados a una empresa (también registrada) que realice los controles correspondientes, que pueden ser mensuales, semestrales o anuales.
La Agencia Gubernamental de Control tiene un Registro de Relevamiento, Conservación y Mantenimiento que lleva el control de los ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles, montavehículos, artificios especiales y guardas mecanizadas.
La empresa CASA IMAZ nos explica que el mantenimiento que se realice a un ascensor no depende de la antigüedad de las instalaciones sino de sus características y uso. Si bien el mantenimiento debe hacerse de manera mensual (no quiere decir que debe hacerse cada 30 días) pero va a depender, como se dijo antes, de la necesidad real que tenga el Edificio.
Los problemas más comunes que se presentan son que las puertas queden abiertas, en los casos de las puertas que se abren manualmente, y ésto se soluciona instalando una alarma de "puerta abierta" para poder detectar de manera temprana la falla y, eventualmente, decidir cambiar el sistema.
Muchos accidentes (y también muertes) se producen por la falta de mantenimiento, entre ellos, los casos que se determinan como "caída del ascensor" pero, según la empresa, para que ésto ocurra deben cortarse los cables o darse una falla en el sistema de frenos, y lo que realmente ocurre es que el ascensor aumenta su velocidad de descenso o se pasa de nivel, pero nunca mayores a la velocidad nominal. Es bueno saber que existe un sistema auxiliar de paracaídas que detiene el ascensor en caso de sobre velocidad del mismo. En ascensores modernos, con frecuencia variable, es importante que se revisen los frenos, ya que como el equipo es detenido por el motor en vez del freno, no hay síntomas previos de un mal ajuste.
Uno de los casos más repetitivos de caída del ascensor se da por sobrecargar la cabina, entrando más personas de las que indica el cartel de capacidad, lo que hace que el sistema se desbalancée y se produzca un deslizamiento del mismo sin estar en funcionamiento.
Hoy es importante una atención personalizada al cliente, ya que en cada caso los requerimientos de cada usuario son diferentes, aunque los ascensores sean los mismos. Nosotros brindamos un servicio personalizado, avalado por nuestros 55 años de experiencia, contando con personal capacitado. Además, acabamos de certificar ISO 9001 lo que asegura procesos y personal más eficiente, reduciendo tiempos de ejecución de tareas y maximizando los beneficios de un buen servicio.
CASA IMAZFACEBOOK: CasaImaz
INSTAGRAM: @casaimaz
WEB: www.casaimaz.com.ar
CERTIFICACIÓN ISO 9001
Las liquidaciones de expensas siempre fueron un problema en todos los Consorcios. Entenderlas, habiendo tantas formas de plasmar los gastos e ingresos, era una de las tareas más complejas, hasta que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se puso de acuerdo con un sistema que llamó MIS EXPENSAS y que proponía una manera de presentar los gastos para todos.
Sin embargo, cada Consorcio mantenía la potestad de, tomando eso como base, hacerle las modificaciones que considere considerando su realidad y obligaciones a informar. En PROVINCIA DE BUENOS AIRES ésta disposición no es obligatoria y cada Administrador tiene su metodología para confeccionarlas, siendo a veces un completo caos.
La tecnología avanzó y hoy contamos con sistemas de liquidación de expensas que se manejan vía on line y al cual pueden acceder todos los copropietarios para su control y seguimiento. Entre esas empresas nos encontramos con MIS CONSORCIOS, que es una plataforma digital creada para ese fin, siendo una de las ventajas que no es necesario instalarla en ninguna computadora, pudiendo abrirlo desde cualquier dispositivo con un usuario y una contraseña.
Otro beneficio que presenta es que se puede llevar una agenda de trabajos por cada Edificio, realizar consultas de pagos, cobros de expensas, libros de administración, balances anuales, envío de expensas por mail, entre otras. Si el usuario se olvida del nombre o su contraseña, pone "recordar" y el sistema le manda un correo electrónico con sus datos para volver a ingresar.
El costo ACTUAL es de 25 pesos por cada unidad funcional. Si el Consorcio quiere que la empresa le imprima las liquidaciones, los avisos de pago, los recibos de expensas, los recibos de sueldo del encargado, la planilla de cobranza y se la mande a la oficina de la Administración (en CABA) tiene un costo ADICIONAL de 8 pesos por cada unidad funcional. El costo MÍNIMO ACTUAL del sistema es de 400 pesos.
El único inconveniente que presentan éstas plataformas es para quienes no tienen acceso a internet en su casa o dispositivo, no pudiendo ingresar a verificar los gastos en su Consorcio ni el estado financiero del mismo. Por lo demás, resulta muy práctico y, cumple con la normativa actual en cuanto al formato, siendo aún más completo.
¿En su Edificio tienen contrato un sistema online para liquidar las expensas? ¿Controlaron que se vea reflejado en sus expensas?
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MIS CONSORCIOS
WEB: www.misconsorcios.com.ar
INSTAGRAM: @misconsorcios
FACEBOOK: MisConsorcios
#16 - Claves: ¿Liquidaciones de expensas más simples?
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ClavesqueAyudan
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Liquidación de Expensas
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Liquidación de Expensas
Una nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade y ésta vez, referida a los ruidos que claramente son molestos y exceden la normal tolerancia para quienes viven en un Edificio: música alta, mascotas, aires acondicionados, entre otros.
La normativa actual indica que ante molestias de ese tipo corresponde hacer una denuncia en la Fiscalía de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que se tenga más cercana y se procederá a citar a la otra parte para llegar a un acuerdo. A veces ocurre que es necesario hacer una prueba especial para medir el impacto sonoro y ésto retrasa aún más la solución, pero da una herramienta indiscutible sobre los perjuicios que causa.
En pocas ocasiones hablar con el vecino "molesto" ayuda a que cese en su actitud por que, lamentablemente, no todos son conscientes del daño que producen al otro y, generalmente, tampoco les importan las consecuencias en la vida cotidiana.
Mi recomendación es intentar TODAS LAS MEDIDAS AL ALCANCE para llegar a un punto intermedio entre lo que el otro puede hacer en su casa y los derechos que cada uno tiene a no ser molestado. ¿Es fácil? ¡Para nada, pero quejarse tampoco hace que esa situación cambie!
¿Qué ruidos molestos tuvieron que padecer? ¿Encontraron una solución?
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#2 - PASAENMICONSORCIO: "Ruidos Molestos"
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Vivir en un Edificio sabemos que tiene sus pros y contras, sin embargo, ¿por qué no tomar algunas situaciones con un toque de humor? Te invito a que conozcas la nueva sección titulada #PASAENMICONSORCIO que estará a cargo de @pablofourcade y que (espero) te saque una sonrisa.
En ésta primera entrega, una situación muy común en los patios internos de algunos Consorcios que padecen sus propietarios, al recibir los "desechos" de sus queridos vecinos.
Algunos Reglamentos de Propiedad tienen sanciones para quienes no identifican el tacho de basura de su casa y, ante el apuro, arrojan sus desperdicios por la ventana, pero aquellos que no dicen absolutamente nada, es la Asamblea la que debería mediar una solución o sanción para éste tipo de problemas de convivencia.
¿Alguno de Ustedes tuvo que padecer éste tipo de situaciones? ¿Encontraron una solución?
¡Los invito a dejar sus comentarios!
#1 - PASAENMICONSORCIO: "Basurero Express"
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Los portones de acceso a las cocheras de los Edificios son considerados partes comunes de aquel y, por consiguiente, su mantenimiento corresponde a todos. Sin embargo, algunos reglamentos entienden que SÓLO deberían pagar sus arreglos quienes efectivamente tienen cocheras ya que el resto no lo usa NUNCA.
Ésta es una discusión que muchos consultan pero que tiene detrás un costo que quizá, para los pocos propietarios de cocheras, es elevado si se divide exclusivamente entre ellos, tomando en cuenta que no todos los Edificios pueden tener un gran número de espacios destinados a guardar los vehículos.
La empresa PORTONES ARGENTINOS PUNTO COM nos trae una serie de recomendaciones al momento de elegir la forma de acceso a éste sector común:
- Los portones levadizos automatizados tienen un menor costo de mantenimiento, a diferencia de aquellos de dos hojas vatientes que suele ser casi constante.
- Pueden ocurrir como inconvenientes que haya bajas de tensión, desgaste normal o cortes de luz que generen que se desprogramen las placas, evitando el cierre total del portón, o con alguna anomalía.
Explica que su empresa cuenta con un sistema de fabricación diferente que incluye dentro del marco a la automatización, reduciendo notablemente los costos de mantenimiento.
PORTONES PUNTO COM
WEB: www.portones.com.ar
INSTAGRAM: @portones_argentinos_puntocom
FACEBOOK: Portones Puntocom
Las TERRAZAS VERDES son una tendencia que se viene dando en el mundo con el objetivo de aprovechar los espacios de azoteas de los Edificios para ganar lugares de vegetación y esparcimiento al alcance de la mano, promoviendo la sustentabilidad.
No sólo se reducen los niveles de contaminación sino que se aprovechan espacios comunes para embellecerlos y crear áreas de relajación. Muchos Edificios nuevos cuentan con espacios verdes integrados al sector de la piscina y otros destinan una porción del terreno a un patio o parque de uso común, agregando canchas de fútbol o basquet, circuitos para correr, tenis y hasta un espacio de juegos para niños.
El PAISAJISTA DANIEL MARTIN nos da una serie de recomendaciones si queremos transformar la azotea en un espacio verde digno de esparcimiento y encuentro social:
- Se debe aplicar previamente sobre la membrana un polímero especial junto con una malla tejida elástica, partiendo de la base de que la superficie esté firme y totalmente adherida al sustrato.
- No existen limitaciones para aplicar ese material, siempre y cuando los niveles lo permitan.
- No requiere mucho mantenimiento.
Sin embargo, es importante que existan rejillas pluviales para la caída y drenaje del agua y no se aconsejan ni los arbustos, ni las trepadoras ni las coníferas, salvo en contenedores especiales.
El resultado final es un lugar para escaparse y distenderse en nuestro hogar. Vale la pena la inversión si las condiciones para hacerlo están dadas.
INSTAGRAM: @paisajistadanielmartin
FACEBOOK: DANIEL MARTIN
#14 - Claves: Terrazas verdes
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ClavesqueAyudan
¿Se acuerdan del artículo que escribí el 15 de junio sobre el Consejo de Propietarios? Empecé a analizar el artículo 2064 del CCyCN, su inciso "a", y les dije que iba a escribir más #TIPS para quienes tienen esa tarea a su cargo. Llegó el día! Volvemos a ese artículo, pero el inciso "B" nos dice que dentro de las atribuciones que tiene ese órgano está la de "controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio". ¿De qué se trata ésto?
Estarán pensando que quién debe hacer esa tarea es el Administrador, y no el Consejo de Propietarios, pero entonces porqué se le asigna ésta tarea? La respuesta es simple: es un órgano de contralor, por consiguiente, su tarea es estar atento a que la plata del Consorcio se use para aquello que se decide y para cumplir con las obligaciones que pesan sobre todos. Preguntémonos lo siguiente: ¿de quién es el principal interés en que ese dinero cumpla su cometido? ¿Del Administrador? Debería serlo, verdad.....pero no.....porque van y vienen.....en cambio las deudas pesan sobre quienes lo designan.
El Consejo de Propietarios es un intermediario, un nexo también, entre quien cumple muchas funciones primordiales y quienes confían en que el barco se va a mantener a flote, porque si se hunde, nos hundimos todos. Mucho se dijo sobre éste inciso y, como todo, se exageró bastante. El Consorcio es una persona jurídica privada desde que se lo reformó en el 2015 pero no significa que el Consejo, como órgano de contralor, tenga la misma responsabilidad o pese sobre ellos las mismas consecuencias que en el caso de una Sociedad Anónima o una Sociedad de Responsabilidad Limitada.
Se ha dicho que a raíz de éste artículo, quienes son miembros del Consejo, ante un problema de plata, por no cumplir con esa tarea y advertir que había un mal manejo de los fondos, tenían la misma responsabilidad que quien cometía el delito. No es así. La figura jurídica está dada en virtud de la responsabilidad ante terceros y se deriva de un fallo que hubo hace muchos años en el cual se le dió esa imagen jurídica para que el Consorcio respondiera como un todo.
Muchas aseguradoras han aprovechado ésta "novedad" para lanzar seguros para miembros del Consejo de Propietarios, incentivando un poco la locura de que hay una real responsabilidad. No existe ésto, salvo que hayan tenido una participación demostrable en ese mal manejo de dinero.
Por consiguiente, ¿qué aconsejo en éste caso? A cada Consorcio que voy les recomiendo que si hay un Consejo de Propietarios, participen activamente en el control de las finanzas haciendo reuniones mensuales o cada 3 meses, con un libro de actas propio de ese órgano, para dejar registrado cada control que se hace. Revisar los papeles, pagos, facturas, etc y dejar asentado con firma de los miembros y del Administrador todo aquello que se verificó. No cuesta mucho realmente. Verdad?
Si bien ese libro no es obligatorio por ley, y ya existe un libro de Administración dónde se debería registrar todo lo que se gasta e ingresa en el Consorcio, que pasa de mandatario en mandatario, no está de más y cumple la función que nos dice el artículo.
Nos veremos en un próximo artículo con más #TIPS para quienes forman parte del Consejo de Propietarios! No se olviden calificar y dejar sus comentarios!
Gracias!
Dra. ORUETA COSSI, María de las Mercedes.
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Derechos y Obligaciones
La Ley 257/1999 se sancionó con el fin de que, si sos propietario de un inmueble, tenés la obligación de mantener en buen estado tus frentes, balcoles, terrazas, azoteas, barandas, entre otras cosas, determinando las tareas de prevención de accidentes y conservar en buen estado los elementos que tenga la fachada (algunos son detalles arquitectónicos y de fácil desprendimiento).
Ordena que se debe contratar a un inspector que realice un informe técnico y su periodicidad depende de los años que tenga el Edificio. Su decreto reglamentario 1233/2000 determina los detalles que debe contener ese informe técnico y el plazo para hacerlo, otorgándole a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro de confeccionar un listado con los Edificios con los detalles de esos informes.
En la Ciudad de Buenos Aires, se hace un promedio de 1 denuncia por día por balcones en mal estado, pero los altos costos de las reparaciones retrasan los arreglos y generan peligros mayores. Según la AGENCIA GUBERNAMENTAL DE CONTROL, en los dos últimos años, se registraron un total de 1008 denuncias y la COMUNA 1 a la cabeza, por estar el casco histórico y las construcciones con mayor antigüedad.
La empresa PMK INGENIEROS quiero concientizar sobre ésta normativa y explica que, para la elaboración del informe técnico, es necesario hacer una inspección ocular con un registro fotográfico para luego poder enviar el informe que tiene un costo aproximado de $1500 de sellados y los honorarios del profesional, que dependerás si se trata de una casa o un Edificio y la magnitud del mismo.
La AGC en el 2018 intimó a un total de casi 29916 Consorcios, de los cuales respondieron menos de 11064, teniendo un plazo de 60 días para cumplir con las modificaciones indicadas. La realidad es que sólo a quienes les llega la cédula de notificación para que realicen los trabajos son los que terminan haciéndolo.
Las multas que se aplican por no cumplir con esos arreglos suelen ser elevadas y dependen mucho de la antigüedad del inmueble:
- Si tiene entre 10 y 21 años, el informe se debe presentar cada 10 años.
- De 21 a 34, cada 8 años.
- De 34 a 50, cada 6 años.
- De 50 a 71, cada 4 años.
- De 71 en adelante, cada 2 años.
No olvidemos que muchos de esos trabajos superan costos de 300 mil pesos y para Edificios con pocas unidades funcionales, las expensas se verían aumentadas en gran magnitud, sin tomar en cuenta las precauciones (andamios, por ejemplo) que se deben instalar para la seguridad de los transeúntes.
PMK INGENIEROS
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Ingeniero Pablo Mendeluk
MATRÍCULA 14050
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Frentes y Balcones
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires siguen existiendo Edificios que JAMÁS modernizaron sus porteros eléctricos y, por consiguiente, fallan constantemente o su mantenimiento es realmente oneroso. Los repuestos no se consiguen, el aparato si se rompe mucho menos y, a la larga, los propietarios se ven obligados a cambiar todo, evaluando los costos de ésta decisión.
La tecnología avanzó tanto en los últimos años que muchos artefactos se tornaron un atentado a la seguridad de todos, al punto que hoy las telecomunicaciones ayudan a identificar desde nuestro celular quién toca la puerta de casa para, recién en ese momento, dejarlo pasar y prender una luz.
Un grupo de tucumanos desarrolló, con recursos propios, un portero eléctrico inteligente siguiendo los principios de la telemetría, con la variable de que se puede acceder desde el celular y controlar quién está en la puerta. Suena muy interesante como innovación.
La empresa HERTEL COMUNICACIONES propone armar un plan de mantenimiento de los porteros eléctricos y su modernización por un sistema con o sin video, para no poder tener que bajar a abrir en caso de que los años hayan maltratado al artefacto que se encuentra actualmente en nuestros hogares.
HERTEL COMUNICACIONES
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SERVICIO OFICIAL COMMAX
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Portero Eléctrico
¿A quién dejas las llaves de tu casa? ¿Qué sistema usan en tu Edificio para ingresar? ¿El Encargado posee una copia "por las dudas"? ¿O quizá el repartidor de diarios? ¿Algún proveedor de servicios de la Administración? ¿Cómo se controla ésto?
Esas y muchas otras preguntas surgen cuando ocurre algún hecho de inseguridad en el cual termina descubriéndose que para ingresar "alguien" les facilitó el juego de llaves (ya sea de tu casa o de la entrada del Edificio) y las dudas comienzan a invadirnos, al igual que la desesperación, por que nos sentimos vulnerados en nuestra intimidad y confianza.
Las "entraderas",las que llegás a tu casa y te das cuenta al abrir la puerta que todo está revuelto, son igual de amargas (pero quizá menos violentas) que aquellas en dónde un extraño te sorprende al abrir la puerta de calle, obligándote a que lo lleves a tu casa. En el primer caso, se suelen ver en las noticias como esa persona sale del Edificio con las llaves y los bolsos cargados de cosas, como si fuera un vecino más.
Por consiguiente, la elección de la llave de ingreso no es un tema menor. Se debe buscar evitar la copia y, por tal motivo, la CERRAJERÍA NORDELTA recomienda las llaves computadas, que si bien algunos modelos pueden copiarse si se cuenta con la máquina adecuada, otros modelos sólo se pueden copiar en la fábrica, con una identificación del propietario.
Para evitar problemas de quedarse sin llaves, lo que se acostumbra es una vez por año lubricar las cerraduras y, por las dudas, hacer un tambor de repuesto para que, en caso que se rompa el que está instalado en la puerta, se pueda cambiar y seguir usando las mismas llaves. En caso de robo de las pertenencias de un propietario, se recomiendan cambiar la combinación de la cerradura, pero si el modelo es muy obsoleto, es mejor cambiar todo. En éstos casos, se cambian los herrajes, manijas y manijones, para modernizar todo, sin necesidad de cambiar la puerta entera.
Uno de los problemas más grandes son las emergencias y los costos que algunas cerrajerías pasan a los Consorcios, generando una mala fama en éste rubro por los abusos de algunos. Facturas de 8000 pesos o más cuando los costos son menores, aún siendo una emergencia. En éste punto, se recomienda comparar precios por internet, normalmente, abrir una puerta tiene un costo de $1100 y a eso se le agrega el cambio de cerradura, haciendo quizá un total de $2600 aproximadamente (en éste momento).
Éste rubro es uno de los que se producen más abusos de precios, cuando se da una situación de emergencia, y muchos les dicen "ladrones de guante blanco", instalándose una mala imagen general que, por suerte, es desvirtuada por algunos profesionales que realizan su trabajo honradamente, y son por eso recomendados en su barrio o zona.
CERRAJERÍA NORDELTA
WEB: www.cerrajeríanordelta.com.ar
INSTAGRAM: @cerrajerianordelta6649
FACEBOOK: Cerrajería Nordelta
SERVICIO LAS 24 HORAS
El trabajo en altura es una de las actividades más peligrosas que existen puesto que el trabajador está expuesto a múltiples riesgos, pero el más específico y principal es la caída libre, con la consecuente pérdida de su bien más valioso, a saber, su vida.
Buscando información pude conocer una empresa CHILENA llamada GRUPO DK que se dedica a vender, en Santiago de Chile, elementos de seguridad, Higiene industrial y cuidado del medio ambiente. Las recomendaciones que me supieron dar son las siguientes:
1.- Para prevenir accidentes, es necesario contar con los elementos de protección personal: el arnés paracaídas y el cabo de vida, que son primordiales para garantizar la seguridad de los trabajadores.
2.- Si bien éstos elementos de seguridad son costosos, aplicarla efectivamente en esa actividad minimiza los riesgos, dándole así valor al bien más preciado que tenemos. Se estima en un valor aproximado de 110 dólares (valor HOY 4300 pesos argentinos) para un equipo completo. Es crucial chequear, cuando se realizan éstos trabajos, que se cuente con el equipo adecuado y los seguros correspondientes.
3.- Asimismo, la Empresa que provee de éstos servicios (trabajos en altura) debería incluir una capacitación para sus empleados en el uso de los elementos de protección personal para desarrollar así un ambiente seguro de trabajo.
En nuestro país, recomiendo que el Consejo de Propietarios se involucre en el proceso de contratación y chequee si TODO ESTÁ EN ORDEN puesto que, el responsable final ante irregularidades, es el Consorcio.
Debemos tener en cuenta que el trabajador realiza su tarea suspendido en el aire, con la ayuda de una silleta, y no sólo está el riesgo de una caída sino también de trastornos músculo-esqueléticos debido a las posturas forzadas (y claramente incómodas) que tiene como desventajas ésta tarea.
Otros riesgos presentes en los trabajos verticales en altura podrían ser:
- Choque contra objetos inmóviles.
- Golpes y cortes por objetos o herramientas.
- Caída de objetos por desplome o derrumbamiento.
- Exposición a radiaciones no ionizantes, radiación ultravioleta.
- Lesiones o alteraciones del sistema neurovascular periférico, extremidades inferiores sin apoyo y presión del arnés.
- Estrés relacionado con el trabajo debido a las condiciones de trabajo en suspensión.
- Agentes climáticos (viento, frío, calor extremo, lluvia).
Por todos éstos motivos (y muchos más) el control por parte del Consorcio, ya sea en cabeza del Administrador o del Consejo de Propietarios, es FUNDAMENTAL antes de contratar a una empresa (seguros, sobre todo) y solicitar los permisos de obra correspondientes (en caso de ser necesario).
¡Agradezco la participación de GRUPO DK y su aporte en éste tema!
GRUPO DK CHILE
INSTAGRAM: @grupodkchile
WEB: www.grupodk.cl
Santiago de Chile
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