Muchos propietarios suelen reclamar que el Administrador no se ocupa de solucionar los problemas en sus unidades, que no responde los llamados, que no se involucra salvo para cobrar las expensas y hacer promesas falsas, pero puede pasar que los arreglos que se deban hacer se tornen imposibles de iniciar porque algún propietario se rehúsa a que ingresen en su departamento, ni siquiera, para revisar cuál es el origen de los daños de la otra unidad.
A esta altura sabemos que el derecho de dominio en materia de propiedad horizontal cuenta con algunas restricciones, es decir, cede ante las necesidades de otros y de las partes comunes.
En este caso, el Código de Procedimiento en lo Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 623 señala que: "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias."
Por lo tanto, este remedio judicial procede en los siguientes casos:
a) Una unidad funcional que ocasione daños a otra del mismo consorcio.
b) Una unidad funcional que ocasione daños a partes comunes del Consorcio.
c) Una parte común que ocasione daños a una unidad funcional o a otro consorcio.
Sin embargo, es necesario que se intime por carta documento al propietario de la unidad funcional para permitir el ingreso, como también, elaborar un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero donde se exprese la necesidad urgente de ingresar al inmueble debido a los daños que se produjeron.
El procedimiento es sencillo y rápido, ya que no se requiere mediación previa, y luego de la presentación judicial se convocarán a las partes para una audiencia a efectos de decidir en ese momento si procede o no el allanamiento.
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