Es de todos los días tener que intimar a un Administrador de Consorcios a hacer algo que dejó ahí, en el olvido, o se hace muy el distraído.
Para estos momentos, podemos recurrir a la Carta Documento, pero ¿cómo se redacta una carta documento?
Parece algo muy complicado, pero no lo es. La clave es tener el claro qué se quiere reclamar e intimarlo a que lo haga.
Entonces, ¿Qué cosas no deben faltar en una carta documento a un Administrador de Consorcio?
1.- ¿A quién nos dirijimos? - Nombre del Administrador o Administración, según sea el caso.
2.- ¿Quién reclama? - Nuestro nombre completo.
3.- ¿En carácter de qué reclamamos? - Somos propietarios o inquilinos, de qué unidad funcional.
4.- ¿Cual es el Consorcio? - Si somos propietarios o inquilinos de una unidad funcional, cita en qué calle/avenida y la localidad.
5.- ¿Qué reclamamos? - Podemos reclamar: el inicio de los trabajos pendientes, por ejemplo.
6.- ¿Qué plazo tiene para cumplir lo solicitado? - Si intimamos a "x" cosa, debemos dar un plazo para su cumplimiento, que recomiendo que sea perentorio e improrrogable.
7.- ¿Qué consecuencias trae seguir haciéndose el distraído? - Acá viene la frase "bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales correspondientes".
Estos son simples consejos a la hora de redactar una carta documento, pero para una mejor asesoría, recomiendo recurrir a un abogado especializado sobre el tema.
En la sección "tu consulta acá" podrá contactarse con nosotros.
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que duracion tiene una carta documento? yo la envio hoy, cuadno caduca la amenaza del arreglo por mi cuenta a cargo del consorcio?
ResponderEliminarMuchas gracias
Estimado,
EliminarPor lo general, cuando se intima a un Consorcio se pone en el cuerpo de la carta documento alguna frase alusoria, por ejemplo, "para que en el plazo perentorio de 72hs..." según el problema que sea. Si Usted no pone nada y sólo intima, dependerá de qué se trate y cuánto esté dispuesto a esperar una respuesta. Saludos Cordiales, Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Buenas tardes, la adm de consorcio del edificio en el que vivo estuvo muy apresurada en venir a cambiar un caño de cocina que goteaba sobre otra unidad functional. El problema fue que cuando sustrajeron el caño de la pared de cocina (lindera con el living) hicieron un agujero que pasó hacia el lado del living, habiéndome dejado en mal estado la pared del living (solo rebocaron, falta enduido y pintura para toda esa pared arruinada).
ResponderEliminarMe he cansado de llamar por teléfono y para recordar este tema y esta gente "se olvida" del tema...como puedo hacer para intimarlos al arreglo o a que me permitan arreglarlo pro mi cuenta para luego descontarle los costos de las expensas? Gracias.
Estimado/a,
EliminarLe recomiendo que intime por carta documento y recurra a nuestros servicios para continuar el caso.
Saludos!
Hasta ahora lo que he visto es que uno los intima y ellos devuelven la carta respondiendo ambiguedades en la que deslindan responsabilidades. En lo personal debi buscar las infracciones en internet -ene ste sitio-, ponerme muy pesado, llevar un abogado a una reunion de consorcio porque no me daban mayor atencion y me tenian de reunion en reunion y, recien con el abogado presente, logre que hagan algo.
ResponderEliminarEstimado,
EliminarEstamos a su disposición cuando quiera solicitar nuestros servicios. En la página figuran los datos para contacto.
Saludos!
Buenas tardes, quiero felicitar a la Doctora María de las Mercedes Orueta Cossi por el asesoramiento prestado a los copropietarios de mi edificio.- Su desempeño fue muy claro, preciso y efectivo.- Durante una charla de 2 horas, planteó muchas soluciones a las dudas que tenemos los propietarios al encontrarnos con una administración irregular, ineficiente y perjudicial al patrimonio de todos los consorcistas.- Muchas Gracias.- Saludos.-
ResponderEliminarGracias María de las Mercedes por tu blog... En mi caso, el Adm se maneja de manera "personal" con uno de los integrantes del consejo (somos tres), y decidió que va a haber un aumento de expensas. El tema es que no hay dinero poruqe tiene un proveedor para cada cosa y no pide presupuestos, y al decirle que tiene que ser avalado en Asamblea ese aumento, dijo que no puede hacer una asambl por cada aumento. Qué puedo hacer? Creo que ni tiene el curso de administración, pero acá en provincia no sé si es necesario...
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarEn Provincia hay un proyecto de hacer algo parecido a Capital, pero igual se rige por la ley nacional y el Código Civil. Muchos Administradores creen que como no hay un RPA allá pueden hacer lo que quieran y no es así. No puedo ayudarte desde este medio ya que tendría que intervenir. Si le interesa, en la página figuran los datos de contacto para que me comente más detalles y armemos una estrategia a seguir.
Saludos!
Soy copropietario en un consorcio pequenio con unas expensas altisimas. Todos se quejan pero nadie hace nada, ni si quiera vienen a las reuniones de consorcio. El costo mas significativo es el salario y aportes del encargado, que no cumple ni cumplio nunca desde hace 12 anios sus tres horas de trabajo a la maniana. Todos lo saludan como amigos y nadie le reprocha nada. Si alguien se queja, la administracion dice que hay que echarlo. Esto seria imposible de pagar para nosotros. Descubro que es encargado principal en otro edificio con superposicion de horarios !!. Cuando se lo informo a la administradora me dice que siempre fue asi !!. Afortunadamente por esta pagina consulte a la Dra Orueta que fue extraordinaria !!. Breve, precisa, sensata. Permitame felicitarla Dra, por esta pagina, por su compromiso de ayudar, por priorizar su aporte al bien sobre el lucro y porque su hermosa juventud no fue obice para dar un asesoramiento de excelencia !!!. Por favor siga asi !!! No abandone este emprendimiento nunca !!! Alberto 26 /03/2014.-
ResponderEliminarGracias Alberto por su comentario! Vuelva a consultarnos cuando guste!
EliminarSaludos Cordiales!
Buenas tardes, somos varios vecinos inquilinos de un edificio del cual existe un solo dueño y la inmobiliaria es la misma que administra. En nueve meses las expensas aumentaron de $200 aprox a $600 y no dejan de aumentar. Entre los ítem que abonamos hay diversos arreglos por temas de humedad dentro de las unidades y en algunos espacios comunes, cosa que no nos parece lógica teniendo en cuenta que hablamos de un edificio de 2 años y medio de antigüedad. Por otro lado el servicio de limpieza cuesta más del doble de lo que abonan edificios con las mismas características por el mismo servicio. Y por último un API (impuesto inmobiliario) que antes no cobraban y que ahora viene por un monto de $5000 y no se encuentra fraccionado según las unidades donde habitamos.
ResponderEliminarNos gustaría que alguien nos orientara sobre que se puede reclamar y como.
Desde ya muchas gracias.
Estimado/a,
EliminarLo/a invito a que se comunique conmigo al 1565708018 para una entrevista personal. Este tipo de consultas no las puedo resolver desde este medio. Saludos Cordiales!
Hola, el consorcio no tiene administración, es un ph de unos 30 años, la vecina ha hecho modificaciones de altura de techo y ha tapado mi desague, dejó además el pasillo con el piso roto y se está hundiendo por entrada de agua, solo conozco a la inmobiliaria que administra el departamento, ¿puedo intimar a la dueña sin saber su nombre a través de la inmobiliaria? Como lo haría? Desde ya, muchas gracias y saludos. María del Carmen
ResponderEliminarEstimada María del Carmen,
EliminarPruebe acercándose a la inmobiliaria y pregunte el nombre de la dueña. A ver qué le dicen. Si el lugar está alquilado, hay que averiguar no sólo el nombre sino dónde vive actualmente para enviarle una CD.
Saludos!
Buenas tardes.
ResponderEliminarLa administracion no posee de una caja de ahorrospara el deposito y pago de las expensas. El administrador acusa que no abrira una porque no quiere tener que dar explicaciones acerca de los ingresos que recibe por alli. Mi consulta es... puedo enviarle una CD intimandolo a que disponga de una? Cada vez que hay que pagarle las expensas hay que ir a su oficina. Gracias!
Estimada,
EliminarEn CABA es obligatorio la apertura de una cuenta. Si USTED es propietaria, puede intimarlo vía CD o todo el Consorcio a través de un CONFRONTE NOTARIAL.
Saludos!
Hola: llevo meses con agua que cae por una pared del fondo del departamento lindera a un edificio donde cada vez que hacen un lavado en el lavarropas me provoca esa humedad. Mi administración llamó varias veces a la otra administración pero dan vueltas y ofrecen argumentos ridículos como decir que ya lo arreglaron. Como se procede en estos casos ?
ResponderEliminarDesde ya muchas gracias.
Estimado/a,
EliminarSi ya hubo de parte de la Administradora un acercamiento, ya sea con el diálogo o una carta documento, lo que resta es la vía judicial.
Saludos!
Buenos dias, por qué medios puedo contactarla para una entrevista personal. Es para el departamento de mi madre y unos arreglos que quieren cobrarle a ella por una perdida de agua que no encuentran la proveniencia y afecta a la cochera de un vecino, gracias. Laura-
ResponderEliminarEstimada Laura,
EliminarPara contactarme, me puede llamar al 1565708018 o al 49314450. Saludos Cordiales!
Hola! Hace casi un año que el Administrador no llama a reunion de consorcio, es posible intimarlo a que lo haga? tiene la obligacion de hacerlo? muchas gracias por su respuesta!
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarSí tiene la obligación de hacerlo. Se lo puede intimar, todo el Consorcio. Para más información, les pido que se comuniquen conmigo al 49314450 o al 1565708018.
Saludos Cordiales!
En mi departamento hay humedad de cimientos y la administradora ni siquiera se acerca a mi domicilio a ver en qué condiciones está.Llamé y hablé con ella pero, promete venir y me deja colgada esperando.Qué puedo hacer ante tanta irresponsabilidad? Espero su respuesta y gracias
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarEn principio, intimarlo vía CARTA DOCUMENTO, con la intervención de una abogada/o para que lo asesore en cuanto a los pasos a seguir. De interesarle, puede comunicarse conmigo al 49314450 o al 1565708018.
Saludos Cordiales!
Hola, quería consultarte por un vecino ruidoso...Ya le toqué timbre 6 veces a la madrugada y no hay solución. Para comenzar, es más conveniente la carta documento al administrador o directamente al vecino??? Gracias!
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarCarta documento a AMBOS.
Saludos!
hola, que tal. Estoy pensando en enviar una CD al admnistrador del edificio ya que se inició hace 45 dias el arreglo del baño y quedo en abandono no pudiéndose usar desde entonces. mi conusulta es: como se responsabiliza al administrador sin perjudicar al consorcio? la CD va dirigida a él y su administración con eso es a él a quien se reclama?No quiero ir contra el consorcio sino contra su ineptitud. gracias
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarLas CD se dirigen al Administrador, pero cuando se trata de estos temas, primero conviene tener un acercamiento, a ver qué pasa. Si le interesa, le paso mi tel para concretar una entrevista personal y ver cómo podemos solucionar esto: 49314450 o 1565708018. Este fin de semana, me puede llamar en cualquier momento. Saludos!
Hola, como estas? Mi consulta es la siguiente: el 29-9-14 se le envio una CD al administrador solicitando la Asamblea Ordinaria para la rendicion de cuentas y hasta la fecha la unica respuesta que tenemos es un mail al Consejo aconsejandonos buscar un nuevo administrador ya que el no va a continuar y que a la semana siguiente iba a enviar la circular con la fecha de Asamblea y las expensas, pero hasta la fecha no tenemos novedades. Creo que lo unico que hizo fue pagarle al encargado.Por favor necesitamos saber si es correcto enviar una nueva CD con la fecha para la Asamblea, sobre todo antes de pagar las expensas ya que hay 2 cuotas extraordinarias para hacer un arreglo urgente, el mes pasado ya cobro la 1ra. Y creemos que tiene intenciones de cobrar la 2da. antes de irse.
ResponderEliminarDesde ya quedo muy agradecida y a la espera de una respuesta, te saludo atte.
Estimada/o,
EliminarTe recomiendo que me llames al 49314450 o 1565708018 para hablar esto mejor y que me comentes otros detalles. Hoy lunes me encuentro todo el día, hasta las 21hs no hay problemas. Saludos!
Buenas, el administrador hace meses que no me envía los recibos firmados. Alegan que me los enviaron pero no llegaron, sé por otro vecino que ya no los mandan más. No hay manera de obligar a que me los envíen al domicilio? Ya que me contestaron que si quería que pase por la administración para retirar las copias de los mismos. Gracias,
ResponderEliminarEstimado,
EliminarEnvíe CD intimando que se los envíe. Saludos Cordiales!
Dra. Me he comunicado directamente con usted para evacuar unas dudas urgentes y realmente me asesoró exelentemente, desde ya la volveré a tener en cuenta y recomendaré sus servicios. Estoy muy satisfecha con su atencion y con su dedicacion y asesoramiento.
ResponderEliminarRecomendable.
Gracias Infinitas
Atte. Yamila
Tengo un problema de presión de agua en el baño. Probablemente los caños que distribuyen agua desde el tanque hacia los departamentos estén llenos de sarro. El Administrador no es una persona que actúe de inmediato y en otras ocasiones demoró mucho (meses a casi un año) en atender otros problemas que he sufrido. Conociendo estos antecedentes, quisiera saber si iniciar el reclamo mediante carta documento podría resultar ser una medida excesiva y perjudicial para mi causa. Gracias
ResponderEliminarBuenos días, el Consejo de Administración envió una CD al Administrador, los mismos pretenden que la carta sea imputada como gasto central, ¿es correcto que así se haga?
ResponderEliminarBuenas tardes doctora. Soy propietario de un local dado en alquiler. La administradora me hace saber en estos días por una deuda mal liquidada por ella de noviembre de 2017. El inquilino ha cambiado, dejando a un lado la indignación ¿puedo defenderme de este atropello?
ResponderEliminarBuenas tardes....soy la administradora de una sucesion. Tenemos 2 deptos en el edificio uno esta ocupado por un inquilino q no se quiere ir y el encargado es el tio..cuando le reclame ya que el encargado es su tio.me dijo q el inquilino no se ira y me quiso pegar y nos prohibio la entrada al edificio, ni deja entrar a edesur y metrogas para dar sacar los medidores....el administeradorse hace el tonto. Que debo hacer? ayuda nunca me maneje con consorcios gracias
ResponderEliminarBuenos dias Maria, te escribo desde Venezuela mi nombre es Deisy Nuñez y en estos momentos estoy manejando la Junta de Condominio de mi edificio son 90 aptos y en la azotea hay una antena de movistar desde el 2008 y nos ha tocado fuerte el aumento de canon de arrendamientos, ellos pagaron hasta julio 2018 Bs. 2.000.000,00 que de acuerdo a los cambios de reconversión de nuestro pais quedo en Bs S 20,00. Solicitamos a Movistar el aumento de 150.000,00 y no enviaron una nota diciendo que solo podian pagar Bs S 5.000,00. Hoy lei tu articulo donde mencionan los daños a la salud que produce tener esas antenas, los cuales desconocia y no se si ellos tienen toda la permisologia cuando instalaron la antena. Quisiera tu ayuda y asesoria al respecto yo solo hare lo que beneficie a la comunidad
ResponderEliminarBuenos dias Maria, Ante todo mis saludos y agradecida por toda la información que encontre en tu blog. Te escribo desde Venezuela para realizarte una consulta. A partir del 01 de agosto del 2018 pertenesco a la Junta de condominio con dos personas mas,nuestro edificio tiene 15 piso y 90 apartamentos, 6 por piso, desde el 2008 esta instalada una antena de Movistar en la azotea y el pago que ellos vienen realizando es de Bs. 2.000.000,00 y con la reconversion monetaria a partir de agosto 2018 ese monto quedo en Bs S 20,00 porque a la moneda le quitaron 5 ceros "0" hemos estado en discusion con el aumento del canon de arrendamiento donde se solicito el pago mensual de Bs S 150.000,00 donde ellos alegan que es demasido alto y estan ofreciendo Bs S 5.000,00 que no representa nada comparado con la inflaccion que actualmente vive nuestro pais, yo solicite el retiro de la antena y ellos dicen que no pueden porque el contrato esta hasta el 2019. Necesito su apoyo y asesopria, hasta hoy me estoy enterando de los daños que produce en nuestra salud.
ResponderEliminarHola! vivo en un edificio que posee luz de obra. La administracion decidio dividir la boleta general en partes iguales, siendo que existe deptos de diferentes metros cuadrados y encima hay un piso completo de un consultorio medico. Hay manera de intimar a la administracion que haga la division de otra manera? Ya he hablado con ellos y no hicieron nada al respecto
ResponderEliminarBuenas tardes. Escribo en nombre de mi hija: Podrían indicarme un modelo de CARTA DOCUMENTO dirigida a la ADMINISTRACION DE CONSORCIO del edificio donde vivo? Hace unos meses tuvieron que cambiar unos tramos de caños viejos. Cuando me dijeron que tenían que venir a mi dpto. yo no iba a estar disponible ni tenía a quien pedir que se quede en casa, además el plomero que me mandaban me había maltratado verbalmente en una oportunidad anterior por lo que solicité que envíen a otro. Nunca me hicieron el cambio de caño (que por supuesto correponde al consorcio). Me cansé de escribir mails, llamar por teléfono e incluso ir personalmente ya que tienen la oficina en el mismo edificio. NO LOGRO RESPUESTA NI ARREGLO. Recurro ahora a una carta documento pero la verdad es que no sé cómo redactarla. Muchas gracias.
ResponderEliminarBuenas tardes, desearía saber si un propietario tiene derecho a solicitar al administrador el poder ingresar x homebancking a la cuenta del consorcio para ver los movimientos efectuados desde la fecha de creación de la misma, debido a presuntas irregularidades. Desde ya muchas gracias
ResponderEliminarBUENAS TARDES DRA. MI PREGUNTA TIENE QUE VER CON QUE SE HA DETECTADO A LA ADMINISTRADORA QUE FUE DESIGNADA EN ABRIL DE 2018, UN SIN FIN DE IRREGULARIDADES MONETARIAS, ME CORRESPONDE A MI COMO DUEÑA Y PAGANDO RIGUROSAMENTE MIS EXPENSAS SOLICITARLE ME MUESTRE TODOS LOS MOVIMIENTOS BANCARIOS SE SE EFECTIVIZARON DESDE EL COMIENZO DE SU GESTIÓN, YA SEA ATREVES DE UN EXTRACTO BANCARIO O LA CLAVE DEL HOME BANKING DE LA CUENTA DEL CONSORCIO. DESDE YA MUCHAS GRACIAS
ResponderEliminarBuenas tardes , quisiera saber como debemos hacer con respecto a que el administrador del consorcio nos responda lo que necesitamos saber. Enviamos msj para que nos envie los comprobantes de pago ya que despues de 6 meses de trabajar con nosotros nos haya aumentado las expensas . No nos envia el fumigador a fecha. El edificio cuenta con 16 departamento de 3500 se nos fue a $5.500 , se sabe que hay inflacion pero me parece demasiado. La portera se encuentra de licencia por tenes mal el brazo estamos pagando a otra señora tres veces a la semana para que limpie el edificio.
ResponderEliminarSon muchas cosas mas tendria que haber iniciado juicio a unos de los propetarios que no pagaron por 4 años las expensas y todavia nada. Auxilio!!!!
HOLA NECESITO HACER UNA CONSULTA POR UN PROBLEMA CON ADMINISTRADOR Y EL CONSEJO .
ResponderEliminarDONDE ESTAN UDS.? Y CUANTO ME CUESTA UNA CONSULTA?
GRACIAS
SALUDOS
Hola! Necesito asesoramiento por favor. Soy propietaria en un edificio de un depto. y una cochera para un automovil. El depto esta alquilado de manera independiente por una persona que no tiene vehiculo y mi intencion es alquilar la cochera a otra persona. Consultado a la administracion de consorcio me informan que en el reglamento interno del edificio hay una clausula o mencion que dice que esta prohibido el alquiler de cocheras a personas que no vivan en el edificio. Mi consulta es? Puede ser posible que yo como propietaria no pueda disponer de mi unidad de manera plena como lo estipula tanto el Codigo Civil de la Nacion (Art. 2045) como asi tambien la Ley 13512 de Propiedad Horizontal (Art. 4to.) o como debe actuar ante la negativa por parte de la Administradora? Espero respuesta. Gracias. Saludos.-
ResponderEliminarLa ley 13512 fue derogada. Por otro lado, en propiedad horizontal, no existe el dominio pleno sino que está supeditado a lo que fija el Reglamento de Propiedad y el Reglamento Interno. Saludos!
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