El REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS fue creado en el año 2009 y, desde entonces, recibe las denuncias por incumplimientos a la ley 941 de manera presencial.
Actualmente, acercándonos a un Centro de Gestión y Participación, podemos realizar la denuncia completando un formulario y presentando el descargo correspondiente, sin la necesidad de la presencia o asistencia de un abogado. Sin embargo, muchos/as vecinos/as, ante la ignorancia de la normativa, prefieren primero recurrir al consejo de un profesional para saber si es viable o no.
Desde OCTUBRE de éste año, ingregando a la plataforma de miBA, podemos realizar una denuncia de manera ON LINE, siendo necesario registrarse previamente o acceder con el usuario (si ya estamos registrados).
>> ¿Cómo se realiza?
Una vez en la pestaña de TRÁMITES, vamos casi hasta el final y encontraremos la sección de DEFENSA DEL CONSUMIDOR y la posibilidad de denunciar a los Administradores.
Se abrirá una pestaña en dónde se detallan los requisitos para la denuncia presencial, con el formulario para completar (que se puede bajar e imprimir) y toda la documentación a presentar, tanto para PROPIETARIOS como para INQUILINOS.
Vas a tener que ingresar, acordate, logueado con tu usuario y contraseña, para que te habilite la DENUNCIA DIGITAL y puedas acceder a los requisitos para hacerla y la documentación que deberás tener para enviar. Te pedirán:
> Datos del DENUNCIANTE
> Tipo de Denuncia: Administradores de Consorcios
> Hechos: acá deberás detallar de manera clara y concisa lo que pasó.
> Petitorio o Pretensión: por supuesto que deberá relacionarse con lo que detallaste antes, es decir, si se denuncia que "no entrega la documentación" el petitorio será "entregar la documentación".
> Motivo de la Denuncia: se enumeran dentro del marco legal las causales posibles y tildar las que correspondan.
Por último, pedirá que cargues cierta documentación, por ejemplo, los datos del DENUNCIADO, liquidaciones de expensas (si corresponde), tu documento nacional de identidad, notas, emails, entre otras documentaciones respaldatorias.
Pasarás a una página que te pide una dirección de email y te dará un NÚMERO DE TRÁMITE que te aconsejo tomes nota. La denuncia será analizada por una persona que, de ser necesario, te mandará un mail pidiéndote más información y si en 5 días no se responde, se deberá empezar todo de nuevo.
>> ¿Qué ventajas tiene ésta modalidad?
No se ha visto anuncios que promocionen ésta opción para denunciar debido a que su implementación trajo algunos problemas técnicos. Sin embargo, quienes tienen facilidad para el manejo de internet, pueden aprovechar esta opción lo que significa menos personas esperando en las oficinas y más agilidad en la atención en las sedes comunales.
>> ¿Qué debería mejorarse?
En mi opinión, NO TODAS las sedes comunales tienen personal que sepa realmente de la normativa aplicable y se toman denuncias que no prosperan por la falta de relación con las violaciones a la ley, haciendo perder el tiempo a quienes se acercan con un problema. Es un aspecto a mejor para también concientizar sobre ésta rama del derecho que, si bien no es nueva, desde la Reforma del 2015 adquirió un rango legal más importante que el que tenía con la ya derogada Ley 13512.
¿Ya realizaste una denuncia digital? ¡Contame tu experiencia!
Vivir en una casa no se asemeja a vivir en un Edificio afectado al derecho real de la Propiedad Horizontal. Si pensabas que era igual, lo lamento, no lo es por muchos motivos. En éste artículo voy a explicarte un poco (repasar quizá) lo que significa vivir bajo éste "régimen" (de esa forma se le llamaba durante la vigencia de la ley 13512, hoy derogada) y quizá te sorprendas un poco (o mucho) enterándote de aspectos que creías de una manera y son claramente de otra.
Debemos comprender que un Consorcio (Persona jurídica privada según el actual Código Civil y Comercial de la Nación) no son personas que viven cada una en su unidad funcional y lo que hacen no afecta al otro por que están "en su casa". Estás equivocado si crees eso. La realidad es que tu unidad funcional está formada por partes comunes de TODOS y que no podés tocar sin el consentimiento de los demás. ¿A qué me refiero?
Cuando buscamos nuestro "HOGAR, DULCE HOGAR" y lo encontramos en un Edificio, debemos aceptar lo que se llama REGLAMENTO DE PROPIEDAD en el cual se detalla (como si fuera la Constitución Nacional de ese inmueble enorme) un gran número de cláusulas que van a regir lo que podés y no podés hacer en tu espacio propio (es decir, tu departamento) que no es más que un "cubo de aire". ¿Un qué? CUBO DE AIRE, como lo estás leyendo. Vos comprás un CUBO DE AIRE y sobre él podés hacer lo que quieras, pero ojo! La trampa está en que tu dominio se condiciona a lo que dispone ese contrato de adhesión que firmaste y normativa nacional que también te regula.
Muchas veces he escuchado la frase "¿Cómo puede ser que en mi casa no pueda hacer lo que quiera?" (refiriéndose a su unidad funcional) y en un tono muy frustrante, claramente. Lamento informarles que no pueden, por que las partes comunes que integran esa unidad funcional impiden que puedas hacer grandes modificaciones que afecten a la seguridad del Edificio, por más linda que se pueda ver con un concepto abierto.
Una vez que entendemos que vivir en un Consorcio es compartir con otros una estructura que mantiene en pie al conjunto, vamos a tomar con seriedad leer y aprender sobre ésta parte del derecho para no "meter la pata" haciendo cosas por nuestra cuenta (que te van a salir más caras de lo que pensás) por no detenerse un momento a analizar si era posible. ¿Suena lógico?
En resumen, la Propiedad Horizontal es la suma de partes comunes y partes privativas que necesariamente se interconectan y muchas veces creemos que algo es "sólo mío" cuando en realidad es más "nuestro" que propio. ¿Triste realidad, verdad?
Espero te haya servicio ésta explicación. ¡Me encantaría dejes tu comentario!
HASTA LA PRÓXIMA.
La vida de un Consorcio de Propietarios está atravesada por un montón de gastos, desde reparaciones, mejoras, obras, sueldos, servicios, entre otros. Todos los meses, el Administrador del Consorcio vuelca esas erogaciones en las liquidaciones de expensas y, según el porcentual asignado a cada unidad, imputa un valor a pagar para el cumplimiento de las obligaciones de todos.
Dijimos en infinidad de artículos de éste blog, que los honorarios del representante legal del conjunto de los propietarios se determina en una Asamblea en dónde se acuerda (a veces no es tan así, pero es la idea central) que durante un tiempo determinado (puede ser 6 meses o 1 año) cobrará una cantidad de dinero mensual por sus SERVICIOS (otorgando la factura correspondiente). Hasta éste punto, todo es color de rosa, ¿Verdad?
Sin embargo, ¿Notaste que a veces aparecen gastos extras en las expensas comunes? Mucho se ha dijo del famoso "Diego" que cobran algunos administradores de consorcios, fundamentando que "el honorario es muy bajo". ¿Te suena? ¿Alguna vez lo escuchaste?
A su vez, me ha pasado revisando infinidad de liquidaciones de expensas que aparecen items de gastos extraordinarios por, por ejemplo, asistir a una asamblea de propietarios o negociación de la deuda por expensas.
En él punto anterior, puede no ser criticable (si su cobro fue pactado en el acta de asamblea que lo designó) y generalmente se toma como referencia la tabla que propone la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), en dónde se detallan diferentes circunstancias y sus montos, por ejemplo:
- Certificaciones por deuda de expensas = $1740
- Asistencia a audiencias de mediación = $2210
- Gestión Administrativa en convenios de pagos = $2680
- Rendición de cuentas final y traspaso de la administración = $4680
...entre otros.
Sin embargo, hay ciertos casos en que ese "extra" aparece imperceptible y es cuando se hacen trabajos en las unidades funcionales o en las partes comunes. ¿Cómo se podría evitar o, al menos, controlar?
Al momento de designar a un Administrador, es casi automático escucharlo decir que "nosotros tenemos personal para arreglos" y los propietarios, generalmente, deciden dejar que ellos sean los que manden una persona cada vez que hay un problema, lo que podría significar que ese arreglo aparezca en las expensas algo inflado. Lo más recomendable es que el Consorcio decida en Asamblea que cada propietario hará los arreglos y pasará la factura por ellos o que se comparen dos presupuestos, presentado uno por el Administrador y otro por el Propietario, eligiendo el que más convenga a todos.
Cómo abogada me ha pasado que me han pedido una factura con "un poco más" para que ese "extra" lo cobre quién Administra, negándome (perdiendo clientes por eso) y aconsejando que si quieren cobrar más, que lo planteen en una Asamblea, incluyendo la tabla sugerida por la CAPHAI.
Me da mucha vergüenza cuando tengo que explicarle a una persona, que encima ejerce la labor de administrar, que su consulta no es de él o ella, sino para quién representa y, al parecer, suelen ofenderse cuando mi respuesta, en relación al párrafo anterior, es absolutamente inquebrantable. Algunos no lo entienden y me quieren convencerme diciendo "pero si nos beneficiamos los dos Doctora", no comprendiendo que a mí no me interesaría trabajar con alguien que utiliza mi trabajo para beneficiarse a costa de la plata de otros.
¿En su edificio han pasado situaciones como éstas?
¡Dejame tu comentario!
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He notado, a lo largo de los años que llevo dedicándome al asesoramiento legal en ésta parte del derecho, que cuando llega una persona a consultarme sobre un problema en su Edificio se refleja la pérdida de poder, como propietarios, a raíz de la falta de conocimiento, en relación a la figura del Administrador y sus facultades.
Es muy frustrante para estas personas darse cuenta (tarde) que "algo hicieron mal" en el vínculo que se pactó cuando se designó al representante legal del Consorcio en la primera Asamblea y, en éste punto, sienten que fueron avasallados sus derechos como propietarios, por diferentes motivos:
- Falta de comunicación.
- Respuestas vagas.
- Perjuicios económicos por inacciones.
- Aumentos injustificados en los gastos comunes.
- Desinterés en la morosidad.
- Desinterés en el desempeño del Encargado de Edificio.
- No escuchar los reclamos.
- No convocar las Asambleas que son solicitadas.
- Aumento de honorarios sin consultar.
...entre otras.
Reconocen que, en su momento, quizá por que ésta persona venía recomendada, confiaron en que se marcaría una diferencia en la dinámica para llevar adelante su labor, creyendo que no se repetirían malas experiencias del pasado y, por consiguiente, no fueron claros (expresamente) con lo que esperaban recibir de su parte, dejando que actúe libremente. La pregunta, por consiguiente, que mis consultantes se hacen (por lo general) es:
¿Cómo evitar que, quien se designa como Administrador del Consorcio, se posicione en un lugar que hace que perjudique a todos?
La designación de un mandatario puede ser, claramente, un dolor de cabeza y, en la mayoría de los casos, a quien se pretende remover pone trabas que hacen que ese proceso se dilate "hasta el infinito, y más allá". Sin embargo, de una forma u otra, los propietarios logran cambiar al administrador y, con los ánimos ya destrozados, no prestan atención a ciertos detalles importantes.
En primer lugar, se debe verificar que el número de RPA (matrícula en el Registro Público de Administradores en Capital Federal) no se encuentre vencido ingresando a la página de BUSCADOR DE ADMINISTRADORES que brinda el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. De ésta manera, podemos saber si puede ser designado como tal.
En segundo lugar, el Acta de Asamblea que lo designe debe contener no sólo sus datos correctamente, sino aquello que se espera de él durante el período que va a cumplir esa función. ¿Por qué nos apuramos en redactarla? Un documento como éste MAL REDACTADO significa que después no se tienen argumentos para reclamar muchas cosas que NO ESTÁN ESPECIFICADAS EN LA LEY. Por ejemplo:
1) Aumento de sus honorarios;
2) Inicios de juicios por morosidad;
3) Contratación de servicios y firma de contratos;
4) Respuestas a cartas documento;
5) Frecuencia de reuniones con el Consejo de Propietarios;
6) Decisiones unilaterales (más allá de las autorizadas por ley);
7) Negociación de deudas;
8) Gastos extras que puede cobrar, aparte de sus honorarios.
....entre otras, dependiendo las necesidades de cada Consorcio.
En tercer lugar, mantener una comunicación fluida entre los miembros de la comunidad consorcial hace que el control hacia el Administrador sea más eficaz y, para lograr ésto, los grupos de whatsapp son una herramienta muy útil (siempre y cuando se usen con seriedad, aún si son varias unidades funcionales).
Los miembros del Consejo de Propietarios son los intermediarios entre el mandatario y el resto de los vecinos, teniendo por ley la función de controlar las finanzas y, en definitiva, por experiencia sabemos que si no se manejan bien (si no se cumplen con los pagos en tiempo y forma) el perjuicio es para todos, entonces, organizarse puede ser complicado pero necesario para el bienestar de todos.
Por último, una clienta una vez me dijo que recurría a mis servicios como abogada por que entendía que "el conocimiento es la mejor defensa", frase que me pareció sumamente acertada, y coincido en que para no perder poder como propietarios frente a quien administra el dinero de todos y toma decisiones que pueden afectar a todos, la mejor herramienta es aprender, informarse, ocuparse, involucrarse, puesto que si cada uno sólo se interesa por lo que pasa de su puerta para adentro, el control se pierde y deriva en consecuencias indeseables para todos.
¿Qué te parecieron éstos consejos? ¡Dejame tu comentario!
A veces no sabemos lo dichosos que somos por disfrutar de
cosas simples, hasta que algo pasa y nos obliga a empezar otra vez.
Cuesta mucho, para algunos, pero la superación de los obstáculos, con
perseverancia, se termina logrando si realmente se quiere.
El Dr. Eduardo Awad cuenta, en una entrevista del portal
BLES MUNDO, el camino de superación personal transitado desde que empezó su
carrera, a pesar de las dificultades que atravesó, hasta consagrarse como un
referente de la Propiedad Horizontal, presidente del Instituto de la Propiedad
Horizontal en el Colegio Público de Abogados.
Relata que mientras cursaba la carrera de abogacía fue diagnosticado
con un glaucoma que, al poco tiempo, lo dejó ciego y durante un año buscó la
manera de lidiar con esa situación, hasta que entendió que aislarse del mundo
no iba a resolver nada y retomó sus estudios y a trabajar.
Una vez recibido, trabajó en una
empresa como peón y luego en otra de seguros, luchando por pasar al área
jurídica, logrando ser jefe de la misma. Pasaron los años y en el 2018 asumió
su cargo de presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, reafirmando
que la discapacidad no es un impedimento para nada, salvo que uno mismo lo vea
así.
Actualmente, se postula como precandidato a primer diputado nacional
por el Partido Autonomista Nacional (PAN) y adelantó, en una entrevista para
Pequeñas Noticias, cuatro propuestas para bajar las expensas:
- la eliminación del impuesto al cheque;
- que las prestadoras de servicios (electricidad, gas y agua) categoricen a los consorcios como residenciales y no como grandes consumidores;
- subir el mínimo no imponible que se aplica a los aportes y contribuciones del personal de los consorcios;
- la creación de créditos blandos para el mantenimiento de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, propone sean vinculantes las promesas de campaña que
hagan los candidatos en un marco de debate, pagado por los ciudadanos, ya que
entiende que, de lo contrario, sería dejar que se sientan a mentir sin ninguna
consecuencia posterior.
En primer lugar, me parece interesante la propuesta que realiza de aplicar sanciones, pero obligaría a los candidatos a replantear sus plataformas y ser realistas, no sólo en sus propuestas sino en las medidas que tomarían de ser elegidos. ¿Lo creen posible?
Desde que tengo memoria, todos dicen lo mismo, reflejando muy poca creatividad de su parte, pero resultan altamente efectivas para el electorado que entrega su voto de confianza. Entonces, ¿De quién es en verdad el problema?
Llego a la conclusión que, en época de elecciones, los votantes perdemos la memoria y confiamos en que, quienes nos golpearon una y otra vez en el bolsillo, van a cambiar y, ésta vez, será diferente. Por consiguiente, ¿un debate con sanciones administrativas o de otra índole, remediará ésto? No lo creo, pero hasta probar no sabremos si realmente habrá un cambio.
En segundo lugar, me siento identificada con el relato que hizo en la entrevista al portal BLES MUNDO, puesto que, en lo personal, soy ciega de un ojo y ésta discapacidad no me impidió hacer dos carreras universitarias y, próximamente, una Diplomatura en el Colegio de Abogados de la Capital Federal.
Debo confesar que mi mamá, en su momento, quiso protegerme y pensaba que sería muy exigente, para mi debilitada vista, arrancar ésta carrera, pero no lo dudé y en 8 años me recibí. Acepté en su momento mis limitaciones y luché para que no sean un impedimento para alcanzar mis metas, buscando la manera de estudiar y cumplir con mis objetivos. Fue un camino en el que tuve internaciones por migrañas agudas, sumado a mi problema de miopía en mi ojo bueno, que me llevó a necesitar anteojos y, aún así, no evitaba que terminara con alguna inyección para calmar mis dolores de cabeza que muchas veces eran agudos.
Historias como la del Dr. Awad y la mía de seguro hay miles. No me interesa ser ejemplo de nada, simplemente destacar que la voluntad de seguir adelante termina siendo más poderosa, una vez que se acepta la realidad, de lo contrario, el problema termina hundiéndote en la depresión. No digo que sea fácil, todo lo contrario, para mí fue un proceso largo de altas y bajas que me llevaron al límite de querer abandonar todo.
Fuerza a quienes hoy pasan por ese proceso. Fuerza a los familiares que no dudan en acompañarlos y ayudarlos a concretar sus metas. No los hagan sentir discapacitados, por que ahí está el gran error.
¿USTEDES QUÉ OPINAN?
FUENTE: PEQUEÑAS NOTICIAS y BLES MUNDO.
Para reducir los gastos comunes, algunos Edificios deciden en Asamblea alquilar las medianeras como espacios publicitarios y de esa manera obtener ingresos fijos mensuales. Sin embargo, no todos están a favor ya que suma a la contaminación visual pero, en algunos casos, puede incluso agregar una atractivo, según la estructura que se use, los colores y la utilidad que se le dé (he visto publicidades que implementan jardines colgantes, por ejemplo).
Una vez tomada la decisión, se suelen buscar agencias de publicidad como nexo para conseguir la empresa publicitaria y el pago dependerá mucho la visibilidad, la zona o barrio y la demanda de espacios en ese momento. A su vez, la Ley 2936 en Ciudad Autónoma de Buenos Aires regula los espacios publicitarios y debe permitir su instalación, ya que hay zonas excluidas para esos fines.
Existen empresas que se dedican a la instalación de los soportes de éstas publicidades, según la normativa vigente, y LOS LIMONES CREATIVOS es una de ellas. Pude charlar con Gerardo Alfonzo, oriundo de Caracas, en Venezuela, que está en nuestro país hace 3 meses, especialista en éste tipo de trabajos, y por eso pudo brindarme algunas recomendaciones en relación a éste tema:
- Aquellos Consorcios que cuentan con la posibilidad de instalar publicidad en sus medianeras, ¿Qué deben tener en claro para no tener inconvenientes?
LC: Principalmente, debe tomarse en consideración las características del aviso, sus dimensiones y material con el que se fabricó. A partir de ésto, se toma la decisión en relación a los anclajes a utilizar. Es fundamental que tanto las medianeras y azoteas estén en perfecto estado de conservación, libres de humedad, grietas, etc. Previamente se suele hacer una evaluación de la superficie para que puedan hacer las reparaciones necesarias.
- ¿Cuáles son los costos promedio de instalar una estructura para publicidad? ¿Cuáles son los materiales más duraderos?
LC: El costo depende de la cantidad de metros cuadrados, el material a instalar y la complejidad de la estructura. El material que recomiendo es aluminio con soldadura MG. Las estructuras hechas con hierro galvanizado pesan 6 o 7 veces más y tienen riesgo de colapso. El banner es un formato muy resistente y si es en lona vinílica está bien.
- ¿El Consorcio debe contar con un seguro para las personas que hacen éste trabajo o lo paga la empresa y está dentro del costo?
LC: El seguro corre por cuenta nuestra. Es un seguro por accidentes personales con cláusula de no repetición contra el Consorcio.
- ¿Qué ventajas tiene la instalación de publicidades para los Edificios?
LC: Claramente económicas, pero requiere de mano de obra especializada en trabajos en altura o con ese tipo de estructuras, si son en la azotea.
- En relación a la forma de contratación, ¿hacen un contrato de obra? ¿Ofrecen garantía por su trabajo?
LC: Se firma un contrato dónde ambas partes se comprometen a su cumplimiento. La garantía que se ofrece es por la instalación. Existen materiales que son más duraderos que otros y depende mucho también la calidad de la impresión. La instalación suele ser en 2 días y se puede hacer de dos maneras: con la estructura en la azotea y después al sitio o llevando la lona a la estructura en la medianera. Por eso es importante un estudio previo, en dónde se adecue la superficie a perforar para luego hacer una impermeabilización posterior.
Resulta sumamente interesante éste tema, sobre todo por que otorga a los propietarios la posibilidad de obtener ingresos, sin embargo, hay Reglamentos que no dicen nada al respecto (sobre las condiciones) y por eso es imprescindible realizar una Asamblea en dónde se analice bien el contrato que ofrece la empresa publicitaria para su aprobación. No hay que guiarse por el número que ofrecen sino por el control que va a tener el Consorcio de ese espacio y el mantenimiento posterior a cargo de las empresas que lo instalan (que a veces es la misma que brinda la publicidad).
¿En tu Edificio hay publicidad? ¿Realmente significó una ventaja económica para todos?
¡Comentame tu experiencia!
LIMONES CRETATIVOS (BUENOS AIRES)
WEB: loslimonescreativos.wordpress.com
FACEBOOK: Limones Creativos
INSTAGRAM: @trabajosverticalesba
#27 - Claves: Instalar publicidad en Edificios
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ClavesqueAyudan
En su momento, cuando surgieron éstos créditos, muchos estuvieron tentados por el sueño de la casa propia. Sin embargo, la inflación fue una pesadilla para las cuotas mensuales, aumentando su valor y ocasionando que muchos deban dejar de pagar otras obligaciones por cubrir ese monto, afectando hasta el 10% del salario.
Siempre me pregunté si había realmente una buena intención por parte del Gobierno de turno y no se imaginaban que las medidas tomadas iban a desencadenar en una inflación de casi el 50% anual, dañina para todos los que apostaron en éstos créditos.
Sin embargo, éste año fue anunciado que el Gobierno saldrá al auxilio de 35 mil personas, que tomaron dichos préstamos y que sufrieron los efectos de la inflación, mientras que se cumpla con 3 requisitos:
- Hayan tomado créditos ajustables por UVA por montos que, al momento del desembolso, no hayan superado el equivalente en pesos de 120 mil UVA.
- Hayan destinado los créditos a la adquisición de una vivienda familiar, única, permanente con un valor de compra o tasación, de ambos el menor, inferior a las 140 mil UVA.
- En la actualidad no sean propietarios o copropietarios de otro inmueble.
A pesar del anuncio, el sector lo tomó como un paliativo, no solucionando la situación, ni la situación estructural. En esa línea, Gabriel Torraca, director de la desarrolladora GRID, concluyó que:
El impacto real pareciera atender a una coyuntura electoral más que a la que los tomadores están necesitando. La historia del país nos muestra que en los años electorales las medidas que se toman tienden más a resolver una cuestión coyuntural de corto plazo. Pocas veces las decisiones o medidas que se toman en esos tiempos atienden los problemas estructurales.
¿De qué se tratan ésta medidas? el Estado, a través del Procrear, destinará fondos para cubrir por 15 meses (a partir de octubre de 2018) el “exceso” pagado en la cuota. Esta es la tercera vez que comunica medidas de esta índole (lo había hecho en octubre de 2018 y en abril de 2019), reconociendo de ésta manera que el problema es real y requiere una solución de raíz, y no un anuncio meramente electoral.
¿Ustedes qué opinan sobre ésta medida? ¡Dejame tu comentario!
FUENTE: LA NACIÓN.
La seguridad en los Edificios ha sido un problema desde siempre. Los vecinos ya no saben qué más inventar o probar para evitar ser víctimas de entraderas o robos en la puerta de su casa, poniendo en riesgo no sólo su vida sino también la de todos los que viven ahí. Los noticieros están plagados de eventos que relatan escenas de terror a diario. No parece haber tranquilidad para nadie. Ya no importa el barrio o ciudad en la que se viva, todos son blancos, en algún momento, de una situación de robo.
Sin embargo, las cámaras de seguridad siguen siendo una elección de muchos para, al menos, tener un testigo de lo ocurrido, si no se puede evitar el hecho en sí. Actualmente, muchas casas optan por instalarlas en la puerta y son una pieza clave para encontrar a los culpables o probar un accionar, como testigo ocular involuntario.
La empresa BAFF SEGURIDAD provee de cámaras de seguridad tanto a casas como a Edificios y también pequeñas y medianas empresas. Hoy nos brinda éstas recomendaciones:
- ¿En qué espacios del Edificio aconsejan instalar las cámaras?
BS: Los lugares aconsejables, además de los accesos, son las cocheras, zona de residuos y paliers o pasillos.
- En muchas oportunidades escuché quejas de vecinos que no pueden ver en tiempo real, para estar atentos, entonces, ¿qué tipos de sistema de vigilancia existen actualmente?
BS: La visualización en tiempo real es algo complejo. En primer lugar, por los servicios de internet que cuenta actualmente nuestro país y, en segundo lugar, si en un Edificio TODOS al mismo tiempo quieren acceder al sistema de vigilancia, lo más probable es que se colapse y falle. La recomendación es contar con un sistema de internet de banda ancha con una mayor capacidad de subida que de bajada, ya que las imágenes se van a estar transmitiendo constantemente.
- ¿Cuál es el costo de instalar cámaras de seguridad y en qué varía, según ésto, el servicio que brinda la empresa?
BS: El costo de la instalación varía según las dimensiones del lugar y según lo que el cliente quiera recibir. En nuestro caso, para Consorcios ofrecemos dos modalidades: llave en mano, en la cual el sistema queda instalado y es propiedad del cliente siendo los cargos por los servicios de internet y visitas técnicas no cubiertas por la garantía a cargo del cliente, y la otra es un abono mensual, en el que el cliente primero abona, por única vez, la instalación del sistema y luego, mes a mes, se paga por el mantenimiento del sistema, soporte técnico y servicio de internet de alta velocidad para visualización en vivo desde teléfonos celulares y tablets.
- ¿El equipo requiere mantenimiento? ¿Ésto lo ofrece la empresa?
BS: Nuestros equipos no requieren un mantenimiento. Nosotros ofrecemos 3 años de garantía por los mismos.
- ¿Qué ventajas y desventajas tiene instalar un sistema de monitoreo?
BS: Las ventajas son amplias. En un comercio, por ejemplo, le permiten al dueño controlar el movimiento en el local, tanto de sus empleados como de los clientes, no solamente para los hechos delictivos, sino en general. Si bien no evita que pueda ocurrir, puede llegar a prevenirlo en algunos casos. Lo mismo en relación con los Edificios. Si los vecinos están atentos, pueden detectar situaciones o gente extraña y alertar inmediatamente a las autoridades. No creo que tenga una desventaja el sistema en sí.
La conclusión a la que llegamos todos los que tenemos un sistema de seguridad instalado es que son útiles en muchas situaciones, pero requieren estar alertas siempre. Por suerte, la tecnología avanza y las innovaciones también llegarán a éste sector, mejorando la experiencia del usuario y la prevención del delito.
¿Tu Edificio cuenta con un sistema de cámaras de seguridad? ¿En qué los ayudó?
¡Dejame tu comentario!
BAFF SEGURIDADWEB: www.baff.com.ar
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FACEBOOK: Baff SRL
#26 - Claves: La Seguridad en los Edificios
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Alquilar cada vez más se está tornando complicado a raíz de los costos que significa. No sólo estamos hablando del pago de comisiones, depósito y mudanza, sino también el pago del alquiler y las expensas comunes, que se han vuelto una pesadilla, en virtud de los incrementos en el sueldo del Encargado de Edificio y los servicios.
Actualmente, los inquilinos está desprotegidos al momento de renovar o buscar por primera vez un lugar para vivir, y muy pocos saben realmente cuáles son sus derechos, transformándose ésto en una lucha de poder (inmobiliaria - dueño - inquilino) en dónde aquellos terminan perdiendo siempre.
La entidad Inquilinos Agrupados brinda desde su página web información muy útil para quienes hoy deciden alquilar, pero también impulsa proyectos como la modificación de la ley 941 en relación a las liquidaciones de expensas y la necesidad de discriminar entre expensas ordinarias y extraordinarias (puesto que éstas últimas no están a cargo del inquilino).
El proyecto presentado en la Legislatura Porteña (Expediente 1820-P-2019) aspira a la modificación del artículo 10 de la ley mencionada, aclarando qué implica cada item, siendo "las expensas ordinarias todo aquel gasto administrativo, de funcionamiento y de conservación de casas o espacios comunes para preservar el buen funcionamiento del inmueble" mientras que "las expensas extraordinarias son aquellas decididas en Asamblea que representan una inversión, arreglo extraordinario o mejora en las condiciones del inmueble, así como el reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio."
Considero que no hay una manera clara y completa de conceptualizar a cada una. En la práctica, los contratos de alquiler estipulan que el locatario no abonará las expensas extraordinarias pero sí las ordinarias, sin aclarar los casos taxativamente (sería también muy complejo de hacer) y quedando en la buena voluntad del Administrador (que diferencie efectivamente ambos gastos) y del propietario (que en caso de que un gasto pueda ser considerado ordinario, y mal imputado, lo acepte y descuente).
Muchas liquidaciones incluyen dentro de los gastos ordinarios a la constitución del Fondo de Reserva como algo habitual. Sin embargo, éste tipo de gasto no debería pesar sobre los inquilinos ya que implica una capitalización en favor del propietario y un enriquecimiento sin causa al avalar ésto en un contrato de alquiler.
Éste proyecto de ley busca aclarar éstas lagunas estableciendo con claridad qué gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios para asegurar de esa manera una transparencia en la gestión de los administradores y un alivio económico para los inquilinos. ¿Lo logrará?
¿Qué les parece ésta iniciativa? ¿Creen que ésta aclaración va a marcar una diferencia importante?
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Las medianeras de los Edificios no suelen ser un punto de atención, salvo por algunos espacios publicitarios ubicados estratégicamente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y en otras localidades de la República Argentina. Sin embargo, en otras partes del mundo, los murales en las medianeras son una demostración de la belleza que pueden tener y también, una oportunidad para muchos artistas talentosos de demostrar sus habilidades.
Vanesa y Analía son dos artistas que recorrieron el mundo haciendo diferentes intervenciones en la vía pública pero también en medianeras de Edificios. Si bien aún no hicieron un mural del estilo de la foto que acompaña ésta #clave en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es una idea que les atrae mucho y les encantaría concretar en algún momento. ¿Te gustaría que tu Edificio se vista de gala con su arte? ¡Conocelas!
La contaron que la cantidad de tiempo que puede demorar una obra de esas dimensiones es variable, ya que depende mucho del clima, los medios de elevación, la técnica empleada, el diseño que se quiera concretar, entre otros factores. Generalmente, se tarda entre 7 y 10 días (si las condiciones climáticas son favorables) y, en todos los casos, se contrata un seguro para trabajos de altura. ¡Muy importante éste último dato!
No siempre se usa una silleta para realizarlo, también pueden ser otros medios como plataformas tipo tijera, grúas de brazo articulado, balancín eléctrico y andamios, siendo éstos últimos los más adecuados para la pintura en mural. Los materiales empleados son de excelente calidad para garantizar la durabilidad de la obra.
Resaltan el hecho de que cada intervención que tienen a través de su arte en una Ciudad, les genera la posibilidad de estar en contacto con la población y su cultura, lo cual hace maravillosa esa experiencia, más allá del trabajo realizado.
Éstas increíbles artistas realmente viajaron por todo el mundo. ¿Querés saber dónde podés apreciar sus obras? Te cuento: Río de Janeiro, Fortaleza, Florianópolis (Brazil); Hollbox y Bacalar (México); Londres (Reino Unido); Wiesbaden (Alemania); Viena (Austria); Covilha y Lisboa (Portugal); Barcelona, Madrid, Fanzara y Salamanca (España); San Juan, Rosario, Buenos Aires (Argentina); Bangkok (Tailandia); La Paz (Bolivia); Mercedes (Uruguay); Brisbane y Melbourne (Australia)...¡entre otras!
¿Qué te parece la idea de transformar medianeras en excelentes murales?
¡Dejame tu opinión!
MEDIANERASWEB: www.medianeras.com.ar
FACEBOOK: Medianeras Murales
INSTAGRAM: @medianerasmurales
ARTISTAS: Vanesa y Analía.
#25 - Claves: Arte en Medianeras
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ClavesqueAyudan
El Nuevo Código de Edificación Urbana, que entró en vigencia en enero de éste año, cuenta en su apartado 3.7 con el título "Diseño Sustentable" haciendo referencia a los "techos verdes", pero sin aclarar en qué casos será obligatorio ni los beneficios que se gozarán por cumplir con ésta normativa, restando esperar el decreto reglamentario que, esperemos, aclare ese punto.
En el 2012 se sancionó la Ley 4428 referida la construcción y mantenimiento de cubiertas verdes, pero al ser mayor el costo de llevarlas a cabo que los beneficios impositivos que se otorgaban a las empresas por hacerlas, la misma no tuvo un gran incentivo para concretarla.
El apartado 3.7.1.9 dispone "el uso de sistemas que permitan el crecimiento de vegetación en la parte superior de una estructura impermeable de techos, terrazas, losas o azoteas de edificaciones" para reducir el riesgo de inundaciones, mitigar el efecto de "isla de calor" y aportar a la biodiversidad urbana. Se dispone que, como mínimo, se debe incluir lo siguiente:
- Membrana: protección hidrófuga que garantice condiciones de estanqueidad e incluya resistencia al punzado y a la penetración de raíces.
- Sistema de drenaje: para el escurrimiento de agua de lluvia.
- Capa de retención: manto que evite el paso del sustrato hacia el drenaje.
- Medio de crecimiento para la vegetación y cubierta vegetal.
- Seguridad: para las personas y linderos, y contra incendio.
También se hace referencia a los "jardines verticales" y que la vegetación que se elija no debe necesitar riego artificial, ni podas ni cortes, siendo la autoridad de aplicación quién autorice los parámetros para la implementación de esos "jardines colgantes o verticales".
En lo personal, me agrada la idea de contar con Edificios con espacios verdes. Ésta iniciativa está creciendo en todo el mundo (en algunos casos, algo extremas y peligrosas) pero la idea central es aumentar los niveles de oxígeno en las Ciudades, para contrarrestar los niveles de contaminación.
Si quienes asumen el proyecto de construcción pueden solventar el costo, y el resultado final es, no sólo una piscina en la azotea sino también un jardín o espacio verde para relajarse, quienes buscan pequeños espacios de entretenimiento y paz estarán gustosos de pagar esa mejoría.
¿Ustedes qué piensan? ¿Es posible aplicarlo a todos los Edificios en Ciudad de Buenos Aires?
Fuente: Diario Clarín.
En una nueva entrega de #PASAENMICONSORCIO de la mano de @pablofourcade, una teoría que me presentó una seguidora de ésta sección (que no quiere ser mencionada) en relación a cómo una vecina de su Edificio sabe TODOOOO de TOOOODOOOSSSS jajaja.
Me acuerdo de una película, de hace unos cuantos años, llamada "Sliver - Invasión a la privacidad" y protagonizada por Sharon Stone, en dónde una mujer se muda a un Edificio en el que hubo una muerte y se sospecha de un vecino. Resulta ser que el dueño del Edificio es ese joven, atractivo y misterioso vecino que, para saber qué hacen los propietarios, tiene instaladas cámaras de seguridad en todos los departamentos y por eso conoce la identidad del asesino.
Ésta seguidora, al parecer, vio esa película y me presentó esa teoría (muy graciosa) y cree que de alguna manera ésta persona conoce detalles tan específicos de quienes ella dice que comenten infracciones al Reglamento de Propiedad y que, por ese motivo, deben ser sancionados. ¿Ustedes qué creen?
¿En su Edificio hay alguna persona que parece conocer todo lo que ocurre?
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#14 - PASAENMICONSORCIO: "Vecina espía"
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Humor Horizontal
La tarea de administrar un Consorcio se ha convertido en una responsabilidad enorme para muchas personas. Significa delegar plata de varias personas en las manos de alguien que no conocemos y confiar en que pagará todo y no nos sorprenderá con malas decisiones. Lamentablemente, muchos de los que se dedican a ésta labor terminan generando situaciones desagradables al punto que hacen "quedar mal" a quienes sí se toman esa función con la ética y profesionalismo que se merece.
En mi tarea de abogada me ha tocado asesorar a propietarios, inquilinos y administradores y, si bien JAMÁS ADMINISTRÉ (ni tengo intenciones de hacerlo) considero que hay ciertas reglas básicas que de cumplirse, se puede decir que se está haciendo bien esa tarea. Obviamente hay muchas más, pero me voy a detener en éstas 5 para empezar. A saber:
#1.- CUMPLIR CON LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA.
Es el ÓRGANO de DECISIÓN del Consorcio y el Administrador tiene la obligación legal (no lo inventé, sino que está plasmado en la normativa actual) de cumplir con aquello que se decide (le guste o no, salvo que sea contrario a la ley).
Muchos Administradores me han consultado que, a veces, ellos recomiendan hacer algo y los propietarios deciden otra cosa (que puede claramente perjudicarlos), entonces lo mejor en esos casos es dejar BIEN EN CLARO en el Acta de la Asamblea que su recomendación fue otra para que después no haya reclamos.
Algo MUY IMPORTANTE es notificar a los AUSENTES y pregunto ¿quiénes lo hacen? ¿lo agregan después en el acta de asamblea? Quienes NO FUERON tienen derecho a expresar su voz y voto, ¿lo sabían?.
#2.- MANTENER UNA BUENA COMUNICACIÓN CON TODOS.
Un Consorcio no sólo está integrado por propietarios. Actualmente, muchos Edificios tienen más inquilinos que dueños viviendo y, tomando en cuenta ésta realidad, no se puede hacer que aquellos no existen negándoles un lugar en las Asambleas (cuando cuentan con la autorización del propietario) ya que estaríamos perjudicando al conjunto indirectamente.
No olvidemos que TODOS deben pagar expensas y cuando los inquilinos no pagan, no siempre los propietarios se hacen cargo de éste problema inmediatamente (primero se quejan con la Inmobiliaria, después ven el contrato de alquiler, intiman al inquilino, al garante y, quizá al final, pagan los gastos comunes). Ésto significa que si existen más inquilinos que propietarios en un Edificio, mantener un BUEN DIÁLOGO con todos beneficia al final al cumplimiento de las obligaciones.
Asimismo, la comunicación es CLAVE para que las REGLAS estén CLARAS y no haya malos entendidos de por medio. No sólo en las Actas de Asamblea es conveniente dejar BIEN EN CLARO lo que se quiere comunicar (para que otros lo puedan leer y entender) sino por un tema de profesionalismo y honestidad en la función que se está ejerciendo. ¿Acaso queremos que haya "letra chica" en lo que decimos (o dejamos de decir)?
#3.- AUMENTO DE HONORARIOS POR ASAMBLEA.
Cuando se designa un Administrador, en ese momento, se determinan sus honorarios, ya sea por todo el año que (en principio) durará su mandato o se pacta que a los 3 meses o 6 meses sufrirá un incremento. Ésta es la forma CORRECTA de hacer las cosas. ¿No les parece?
Sin embargo, algunos Administradores tiene la MALA COSTUMBRE de mes a mes aumentar sus honorarios (tomando en cuenta la inflación) pero sin consultar previamente a quienes PAGAN esos honorarios. Ésta "mala costumbre" (para no darle otro calificativo) llevó a muchos propietarios a considerar que son "ladrones", "estafadores", "deshonestos" y, sumado a otras situaciones, no querer esperar el año para su remoción (con justa causa, claramente). El actual CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN dice que no es necesario alegar un motivo para prescindir de los servicios de una persona en éste sentido, a pesar de que muchas veces, con actitudes como ésta, sobran los motivos.
¿Cuál es la mejor decisión? Si USTED considera que su trabajo es bueno, eficaz, honrado y correcto, NO AUMENTE SUS HONORARIOS unilateralmente por que esa acción va a traerle graves consecuencias. Al final y al cabo, ¿no desea que se lo recomiende?
#4.- TRABAJAR EN CONJUNTO CON EL CONSEJO DE PROPIETARIOS.
Por muchos años éste órgano no significó ABSOLUTAMENTE NADA en la vida de todos, pero la reforma del 2015 cambió la responsabilidad de quienes lo integran y les dio una mayor participación y toma de decisiones. Una de las principales tareas es la de controlar las finanzas del Consorcio, y ésto lo puede cumplir SI trabaja en CONJUNTO con quien ejerce la representación legal de todos. ¿Cómo se logra ésto?
Se pueden pactar reuniones trimestrales en dónde se controlen todos los pagos y pendientes, pudiéndolo registrar en un LIBRO DE ACTAS (que no es obligatorio, pero me parece una buena idea) para luego ser distribuido a los propietarios. De ésta manera, se informa al resto que el CONSEJO SE TOMA SU TAREA SERIAMENTE y, recordemos, que si el barco se hunde, se hunden todos.
#5.- TRASPASO EN PAZ.
Remover a una persona, por lo general, no debería ser un problema: los propietarios toman la decisión, van a la Administración, solicitan el LIBRO DE ACTAS, hacen la Asamblea, se designa a un nuevo Administrador, se notifica la decisión al anterior y éste procede a entregar los libros, activos y documentación a quién asume la tarea. Sin embargo, algunos "personajes" se creen con más derechos de los que tienen (ofrecen un servicio, cobran un honorario, no son dueños de NADA) y ponen trabas para que el traspaso sea lo más COMPLICADO POSIBLE. ¿Por qué hacen ésto? REALMENTE no se entiende.
Desafortunadamente, el amor no dura para siempre y lo que quizá comenzó con una Asamblea en dónde todo era esperanza y buen recibimiento, con el tiempo, y los hechos que se van suscitando, esa felicidad se torna una pesadilla y se decide darle un punto final. ¡Hay que aceptarlo! Siempre es preferible terminar en PAZ y sin conflictos.
¿Qué te parecieron éstos consejos?
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#5 Claves para administrar un Consorcio
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Administrador
Inquilinos
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La independencia suele ser un deseo de muchos jóvenes (me incluyo) pero tiene un costo muy alto en la Ciudad de Buenos Aires, generando que muchos adultos continúen viviendo en la casa de sus padres u otros vuelvan a vivir con ellos luego de una separación o un período de independencia que no prosperó por razones económicas.
Actualmente, acceder a un CRÉDITO hipotecario, considerando que el salario promedio mensual es de casi 29 mil pesos, es otra alternativa imposible de conseguir debido a las altas tasas y la inflación en aumento. La situación de los inquilinos no es mejor, ya que deben contar con un aproximado de hasta casi 100 mil pesos para poder abonar los gastos de mudarse y alquilar por primera vez. Según las zonas, los montos de los alquileres pueden variar y la tendencia es que muchos recurren a compartir la vivienda con amigos o familiares de la misma edad para aliviar el peso de los gastos.
¿Qué gastos se deben abonar para alquilar?
- 1 mes de comisión (se le debe cobrar al propietario, pero muchas inmobiliarias se la cobran a ambos).
- 1 mes de depósito (algunas inmobiliarias cobran 2 meses de depósito)
- Gastos de Escribanía
- Seguro de caución (en caso de no contar con una garantía propietaria)
- Informe de garantía.
- Certificación de firmas.
- Flete para la mudanza
- Muebles (en caso de no poseerlos)
Luego de la declaración de inconstitucionalidad del artículo de la Ley de Alquileres que estipulaba el cobro de comisiones IMPOSIBLES a los inquilinos, desde el INSTITUTO DE VIVENCIA DE LA CIUDAD (IVC) se estaría implementando un servicio GRATUITO de escribanos para la certificación de firmas.
Éste servicio se encuentra en la COMUNA 1 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y representa para los inquilinos un ahorrro (menor realmente) de 2200 pesos, según lo resaltó José Griselli de la Asociación de Defensa de Inquilinos, quien desea impulsar que tanto los informes y la certificación de firmas sean gratuitos.
Si sumamos la certificación de firma, la averiguación de dominio y la inhibición de bienes ahí sí va a ser realmente significativo porque nos vamos a evitar a de pagar el costo de cada trámite y los honorarios al gestor.
La ley SÓLO exige que el inquilino se haga cargo de DOS de las certificaciones (la suya y la de su garante) teniendo el propietario que pagar la propia, siendo las primeras las alcanzadas en éste servicio como gratuitas.
Sin embargo, a pesar de ésta buena iniciativo, sólo existen 2 lugares para obtener éste servicio y, si tomamos en cuenta que durante el año se celebran alrededor de 200 mil contratos, conseguir turnos se convierte en un trastorno para muchos.
¿Cómo se accede a éste servicio?
1) Llamar al 147, elegir la opción IVC y pedirle al operador un turno con un escribano habilitado por el Gobierno porteño.
2) Si la persona tiene toda la documentación puede tomar turno en la misma semana.
3) Solo se certifican firmas de inquilinos y garantes. El propietario debe pagar. El precio depende de cada escribano, aproximadamente son $450.
4) Hay tres escribanías inscriptas en el programa. Todas ubicadas en la comuna 1. Las direcciones y horarios son detallados por el 147.
5) El inquino y el garante deben presentarse juntos.
6) Ir con el contrato leído y aceptado. No debe estar firmado. La firma se hace en la escribanía.
RESUMIENDO, considero que ésta iniciativa podría favorecer a muchas personas si existieran más lugares de atención, quizá en los CGP, pero lo que resulta URGENTE es una NUEVA LEY DE ALQUILERES puesto que el año pasado, el proyecto presentado en el Congreso Nacional no llegó a debatirse en la Cámara de Diputados (teniendo la media sanción en Senadores) perdiendo su estado parlamentario.
