La tarea de administrar un Consorcio se ha convertido en una responsabilidad enorme para muchas personas. Significa delegar plata de varias personas en las manos de alguien que no conocemos y confiar en que pagará todo y no nos sorprenderá con malas decisiones. Lamentablemente, muchos de los que se dedican a ésta labor terminan generando situaciones desagradables al punto que hacen "quedar mal" a quienes sí se toman esa función con la ética y profesionalismo que se merece.
En mi tarea de abogada me ha tocado asesorar a propietarios, inquilinos y administradores y, si bien JAMÁS ADMINISTRÉ (ni tengo intenciones de hacerlo) considero que hay ciertas reglas básicas que de cumplirse, se puede decir que se está haciendo bien esa tarea. Obviamente hay muchas más, pero me voy a detener en éstas 5 para empezar. A saber:
#1.- CUMPLIR CON LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA.
Es el ÓRGANO de DECISIÓN del Consorcio y el Administrador tiene la obligación legal (no lo inventé, sino que está plasmado en la normativa actual) de cumplir con aquello que se decide (le guste o no, salvo que sea contrario a la ley).
Muchos Administradores me han consultado que, a veces, ellos recomiendan hacer algo y los propietarios deciden otra cosa (que puede claramente perjudicarlos), entonces lo mejor en esos casos es dejar BIEN EN CLARO en el Acta de la Asamblea que su recomendación fue otra para que después no haya reclamos.
Algo MUY IMPORTANTE es notificar a los AUSENTES y pregunto ¿quiénes lo hacen? ¿lo agregan después en el acta de asamblea? Quienes NO FUERON tienen derecho a expresar su voz y voto, ¿lo sabían?.
#2.- MANTENER UNA BUENA COMUNICACIÓN CON TODOS.
Un Consorcio no sólo está integrado por propietarios. Actualmente, muchos Edificios tienen más inquilinos que dueños viviendo y, tomando en cuenta ésta realidad, no se puede hacer que aquellos no existen negándoles un lugar en las Asambleas (cuando cuentan con la autorización del propietario) ya que estaríamos perjudicando al conjunto indirectamente.
No olvidemos que TODOS deben pagar expensas y cuando los inquilinos no pagan, no siempre los propietarios se hacen cargo de éste problema inmediatamente (primero se quejan con la Inmobiliaria, después ven el contrato de alquiler, intiman al inquilino, al garante y, quizá al final, pagan los gastos comunes). Ésto significa que si existen más inquilinos que propietarios en un Edificio, mantener un BUEN DIÁLOGO con todos beneficia al final al cumplimiento de las obligaciones.
Asimismo, la comunicación es CLAVE para que las REGLAS estén CLARAS y no haya malos entendidos de por medio. No sólo en las Actas de Asamblea es conveniente dejar BIEN EN CLARO lo que se quiere comunicar (para que otros lo puedan leer y entender) sino por un tema de profesionalismo y honestidad en la función que se está ejerciendo. ¿Acaso queremos que haya "letra chica" en lo que decimos (o dejamos de decir)?
#3.- AUMENTO DE HONORARIOS POR ASAMBLEA.
Cuando se designa un Administrador, en ese momento, se determinan sus honorarios, ya sea por todo el año que (en principio) durará su mandato o se pacta que a los 3 meses o 6 meses sufrirá un incremento. Ésta es la forma CORRECTA de hacer las cosas. ¿No les parece?
Sin embargo, algunos Administradores tiene la MALA COSTUMBRE de mes a mes aumentar sus honorarios (tomando en cuenta la inflación) pero sin consultar previamente a quienes PAGAN esos honorarios. Ésta "mala costumbre" (para no darle otro calificativo) llevó a muchos propietarios a considerar que son "ladrones", "estafadores", "deshonestos" y, sumado a otras situaciones, no querer esperar el año para su remoción (con justa causa, claramente). El actual CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN dice que no es necesario alegar un motivo para prescindir de los servicios de una persona en éste sentido, a pesar de que muchas veces, con actitudes como ésta, sobran los motivos.
¿Cuál es la mejor decisión? Si USTED considera que su trabajo es bueno, eficaz, honrado y correcto, NO AUMENTE SUS HONORARIOS unilateralmente por que esa acción va a traerle graves consecuencias. Al final y al cabo, ¿no desea que se lo recomiende?
#4.- TRABAJAR EN CONJUNTO CON EL CONSEJO DE PROPIETARIOS.
Por muchos años éste órgano no significó ABSOLUTAMENTE NADA en la vida de todos, pero la reforma del 2015 cambió la responsabilidad de quienes lo integran y les dio una mayor participación y toma de decisiones. Una de las principales tareas es la de controlar las finanzas del Consorcio, y ésto lo puede cumplir SI trabaja en CONJUNTO con quien ejerce la representación legal de todos. ¿Cómo se logra ésto?
Se pueden pactar reuniones trimestrales en dónde se controlen todos los pagos y pendientes, pudiéndolo registrar en un LIBRO DE ACTAS (que no es obligatorio, pero me parece una buena idea) para luego ser distribuido a los propietarios. De ésta manera, se informa al resto que el CONSEJO SE TOMA SU TAREA SERIAMENTE y, recordemos, que si el barco se hunde, se hunden todos.
#5.- TRASPASO EN PAZ.
Remover a una persona, por lo general, no debería ser un problema: los propietarios toman la decisión, van a la Administración, solicitan el LIBRO DE ACTAS, hacen la Asamblea, se designa a un nuevo Administrador, se notifica la decisión al anterior y éste procede a entregar los libros, activos y documentación a quién asume la tarea. Sin embargo, algunos "personajes" se creen con más derechos de los que tienen (ofrecen un servicio, cobran un honorario, no son dueños de NADA) y ponen trabas para que el traspaso sea lo más COMPLICADO POSIBLE. ¿Por qué hacen ésto? REALMENTE no se entiende.
Desafortunadamente, el amor no dura para siempre y lo que quizá comenzó con una Asamblea en dónde todo era esperanza y buen recibimiento, con el tiempo, y los hechos que se van suscitando, esa felicidad se torna una pesadilla y se decide darle un punto final. ¡Hay que aceptarlo! Siempre es preferible terminar en PAZ y sin conflictos.
¿Qué te parecieron éstos consejos?
¿Cuáles agregarías? ¡Aguardo tus comentarios!
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