En esta oportunidad, vamos a analizar esta normativa que modifica la ley 941/02, la cual, creó el Registro Público de Administradores de Consorcios.
El objetivo es fijar algunas pautas para entender esta normativa y aplicarla a nuestra realidad más cercana, es decir, donde vivimos, corroborando que se cumpla y exigir su cumplimiento, en caso contrario.
En primer lugar, debemos aclarar que el mandato del administrador es sólo de 1 AÑO, y se renueva en la asamblea con los 2/3 DE LOS PRESENTES, necesitando los 2/3 del TOTAL DE LOS CONSORCISTAS sólo cuando se efectúa ANTES DE CUMPLIDO EL AÑO.
En cuanto a los HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR, la ley no impone un monto fijo ni el Administrador puede hacerlo, salvo que en el Reglamento esté estipulado algo al respecto, sino que la regla es ACUERDO DE VOLUNTADES, lo que implica que ambas partes deben ponerse de acuerdo, sin que ninguna autoridad o Cámara los regule. Así lo establece el art. 14 de la ley:
"De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta."
En cuanto al dinero del Consorcio, por lo general, es el Administrador quien lo detenta en su poder, sin embargo, esta práctica es peligrosa, puesto que en caso de fallecimiento, ese dinero a nombre suyo pasaría a integrar la sucesión. La solución que plantea la ley es depositar A NOMBRE DEL CONSORCIO la recaudación de las expensas en una cuenta bancaria, según lo establece el art. 9, inc. h:
"Depositar los fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios."
Exiga a su Administrador el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES, el cual debe presentar todos los años ante la Asamblea de Copropietarios Extraordinario u Ordinaria llegado el momento de su designación o remoción.
¿Qué pasa con las SANCIONES POR INFRACCIONES? En este punto, el art. 16 establece qué tipo de sanciones serán impuestas ante las infracciones al art. 15 de la ley:
"Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;- Exclusión del Registro."
En varios consorcios, se presenta la situación de que no es un tercero quien administra sino un COPROPIETARIO y lo hace de forma GRATUITA. ¿Qué pasa en esos casos? ¿Es obligatoria la inscripción de este administrador?
Se denominan ADMINITRADORES VOLUNTARIOS a aquellos personas, que son copropietarios, es decir, viven en el mismo lugar donde administran, y no cobran honorarios por desempeñar esa labor. Es OBLIGATORIA SU INSCRIPCIÓN, presentando, según el art. 4 de la ley 941:
a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad
b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
En estos casos, sólo se les considerará COMO INFRACCIÓN la no inscripción en el registro.
La ley también establece ciertos aspectos que deberán incluir las expensas, cuyas liquidaciones por lo general son incomprensibles e incompletas.
No hay que olvidarse, que todas la conductas impropias por parte del Administrador del Consorcio pueden ser DENUNCIADAS, y para ello, es necesario:
- Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en sede administrativa, • Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar que la persona denunciada administra la propiedad y cobra honorarios; • Tres últimas liquidaciones de expensas;
- Acreditar identidad (DNI/CI/LC); • Datos del denunciado: nombre y apellido, razón social, CUIT o DNI, domicilio; • Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos personales y los del administrador.
es legal que un administrador unilateral mente cambie la metodología del cobro de expensas, de mes vencido a mes adelantado, sin detallar algunos gastos en la liquidación y pretenda cobrar monto superior por un supuesto prorrateo a futuro, entonces que hacer en estos casos: igual se debe pagar?
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarPara cambiar la forma de liquidar expensas, el Administrador debería convocar a una Asamblea y plantear porqué le parece que conviene más uno u otro método. Unilateralmente, no lo puede decidir porque está sujeto al Consorcio a través de un mandato, además, por ley, él debe cumplir con las decisiones que tome la Asamblea. Si eso se decidió en la Asamblea, bienvenido sea, sino, habría que explicarle a esta persona cuáles son sus obligaciones, según la ley. Saludos Cordiales, Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Hola Ma.Mercedes. Quería hacerte un par de consultas:
ResponderEliminar- En dónde se debe denunciar a un Administrador por incumplir en sus funciones?
- En caso que el Administrador no convoque a Asamblea Ordinaria al año de haber asumido según dicta la ley, qué podemos hacer los vecinos que queremos hacerla igual para NO renovarle el mandato?
Muchas gracias.
Estimado/a:
Eliminar- En el Registro Público de Administradores de Consorcios, si estás en Capital Federal.
- Lo deben intimar a que la convoque, indicando que es su obligación legal por la ley 941 del Gobierno de la Ciudad y de no hacerlo, se procederá a lo establecido en el Reglamento, si lo está, respecto de la autoconvocatoria para considerar la renovación o no de su mandato.
Saludos Cordiales!
Hola! Una consulta: en caso que el administrador renuncie y no convoque a asamblea, como debemos proceder? hay que juntar firmar para autoconvocarnos? esperar a la fecha en que cesan en el mandato para que convoque el consejo de administracion, ya que asume como "admin.provisoria"? Gracias!
ResponderEliminarEstimado/a:
EliminarSe debe proceder según lo que diga el Reglamento de Copropiedad y Administración de su Edificio. Debería decir si el Consejo puede asumir provisoriamente o si un propietario puede hacerlo hasta designar un nuevo administrador. En su caso, intimaría al Administrador a convocar Asamblea para que presente su renuncia y entregue la documentación del Consorcio y el Balance hasta el momento de su renuncia. Saludos Cordiales!
Espero ustedes puedan orientarme: La administración nueva de mi edificio jamás presentó la copia del acta protocolizada de su elección como administradores y además sólo tiene la opción de pagarle a LA CUENTA PERSONAL de la administradora. Eso es legal?
ResponderEliminarMuchísimas Gracias
Estimado/a Haru,
EliminarPor lo general, cuando se designa un nuevo administrador, si no fueron todos a la Asamblea, lo correcto es enviar una fotocopia del acta que DEBE ESTAR PROTOCOLIZADA porque se la necesita así para hacer varios trámites. En cuanto a la cuenta bancaria, la ley establece que el dinero tiene que estar en una cuenta, SALVO DISPOSICIÓN EN CONTRARIO DE LA ASAMBLEA. Entonces, si en la Asamblea que se lo designó no está EXPRESAMENTE establecido que el CONSORCIO no quiere abrir una cuenta, debe depositar todo el dinero en una cuenta a nombre el Consorcio. Si USTED es propietario/a puede exigirle al nuevo admnistrador el libro de actas ya que no es de su propiedad sino del consorcio.
Saludos Cordiales!
hola quisiera saber bajo circunstancias y cual es la forma de proceder para anular o postergar o agregar algun punto en el orden del dia que en el llamado a asamblea no esten previstos muchas gracias edgardo
ResponderEliminarEstimado Edgardo,
EliminarSe puede considerar en "puntos varios", que muchos administradores lo ponen en el orden del día, un tema a tratar para una próxima Asamblea. No se pueden agregar temas, lo que sí se puede es hacer una moción de orden para alterar el orden de los temas.
Saludos!
El pago de la inscripcion a la ley 941, la debe pagar el consorcio o el administrador ??
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarLa inscripción del Administrador en el RPA la debe solventar de su bolsillo. Saludos!
Es obligacion del Administrador, matener al dia el registro de Propietarios y que en el detalle de expensas figuren sus nombres?, o puede dejarlo en blanco consignando la palabra Sr. Propietario?
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarEl libro de firmas, donde se registra cada propietario, debe estar al día. En las liquidaciones, la ley 3254 no menciona como obligatorio detallar los nombres de los propietarios. Algunos lo hacen, otro no, eso queda en cada uno.
Saludos!
Hola! Pregunta, si la adm designa un consejo de fiscalización de 5 propietarios, para controlar y revisar cuentas, tiene este consejo alguna obligacion o responsabilidad legal?...o simplemente contribuye de modo informal, pero sin estar alcanzado por la ley?. Gracias!
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarEl Consejo de Administrador no tiene una responsabilidad legal, salvo por delitos cometidos, pero eso ya se analiza de forma particular.
Saludos!
Hola Dra. Consulta: La asamblea ordinaria donde se renovara el mandato de la Administracion puede bajar el monto que se le paga?? Cuanto es el minimo de copropietarios necesarios para no renovar el mandato?? Gracias
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarLos honorarios son pactados por Asamblea, acuerdo de partes. El mínimo depende de lo que diga el Reglamento para la renovación o remoción, por lo general, son 2/3.
Saludos!
Estimada Dra: Ante varias anomalías por parte del administrador, más de los 2/3 del consorcio le quiere revocar el mandato. El reglamento de los años 40s no menciona taxativamente las "autoconvocatorias". ¿Nos podemos autoconvocar -con escribano presente- para la revocatoria sin enviarle carta documento previa, y que luego se notifique de la revocación del mandato por carta documento del administrador nuevo eventualmente designado por la autoconvocada Asamblea Extraordinaria? ¡Gracias por su respuesta!
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarLo que haría es lo siguiente: primero, pediría que convoque a una Asamblea para tratar la renovación o no de su mandato. Esto se puede hacer de dos maneras, una por nota simple, firmada por aquellos que estén de acuerdo en revocar el mandato, con detalle de la unidad, el procentaje, los nombres, firma, aclaración y dni. Iría hasta la Administración, la entregaría y me quedaría con una nota con algún sello o algo que diga "Recibido" y la fecha. Si eso no resulta, haría un CONFRONTE NOTARIAL, pero con otro tono, un poco más amenazante. Recién ahí, si no hay respuesta, llamaría a un escribano, me autoconvocaría, redactaría un Acta volante que después la agregaría al Libro de Actas, si es que no se lo dan para la Asamblea, y listo!!!
Saludos!!!
Estimada Dra Orueta:
EliminarMil gracias por su rápido e inestimable consejo profesional. La tendré muy en cuenta para una eventual gestión (¡obviamente con honorarios!) ¡Saludos cordiales!
Estimada Dra: Con el mayor de los respetos, he leido varias veces la ley 941 y en ningun lado dice que "solo se necesitan las 2/3 partes de los "presentes" para la renovacion o no de la Administracion" y "el minimo quorum para la revocacion. Si Ud me podria informar de donde puedo obtener ese dato le agradeceria infinitamente ya que en los proximos dias tenemos asamblea y nos exigen "las 2/3 del minimo quorum" ...no solo de los presentes para poder sacarlos. Atte Diego
ResponderEliminarEstimado Diego,
EliminarLa cuestión de "los presentes" lo dice por lo general en cada uno de los Reglamentos de Copropiedad. Le sugiero que lea el suyo, que seguramente está en la parte que hace referencia a las Asambleas o en la parte de las obligaciones del Administrador, a veces menciona su renovación.
Saludos!
gracias por este espacio. por favor si me puede informar con cuantos días de anticipación hábiles o corridos debe convocar a asamblea ordinaria y a asamblea extraordinaria el administrador. Si me puede pasar la ley y art con respecto a este tema. Gracias
ResponderEliminarEstimada Laura,
EliminarGeneralmente, se convoca con 5 días de antelación la extraordinaria y 10 días la ordinaria. Eso debería estar en su Reglamento.
Saludos!
Muy bien blog. Felicitaciones y gracias por anticipado. Consulto: en pcia de bs aires, cuando un administrador incumple, quién los regula ? ¿ dónde se denuncia ?. Cómo podemos saber exactamente cuales son sus obligaciones ?. Cómo probaría ud, el maltrato de un administrador hacia un consorcista , y las órdenes fuera de lugar al encargado cuando éste no quiere hacerlas públicas ? Muchas Gracias.
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarSon muchas las cosas que pregunta.....en Prov. de Buenos Aires no existe el RPA como en Cap. Fed. y el Administrador lo regula la ley nacional 13512 y el Código Civil, además del Reglamento de Copropiedad del Edificio que administra. Las denuncias se complican, se deberían iniciar acciones judiciales. Para saber sus funciones, debería asesorarlo personalmente.
Saludos Cordiales!
Estimada Laura, qué se puede hacer si un propietario es injuriado permanentemente en las asambleas por otro sin pruebas (cabe destacar que es el único que injuria). es posible dejarlo asentado en el libro de actas para que sirva para iniciar acciones legales? Hay alguna ley que nos ampare frente a este tipo de acciones? gracias
ResponderEliminarEstimada/o,
EliminarSe puede dejar registrado como antecedente, por las dudas que pase a las manos y si sigue así, se puede tomar para una instancia judicial, dependiendo cómo se registre (debe ser lo más fiel posible) y que lo firme!
Saludos!
Estimada Dra. Cual es el mínimo requerido para la no renovación del mandato de la actual administración, ya que el administrador requiere el 50%+1 de los propietarios por mas que todos los asistentes (40% del total de unidades) votaba por la no renovación Cuando se le dijo de ir a buscar a los propietarios que hicieran falta aduce que el libro de firmas no esta completo, con lo cual no se reconocerá a quien no presente fotocopia de la escritura (no sirve el ABL?) No es responsabilidad del administrador que el libro este en orden? Gracias
ResponderEliminarEstimado/a,
EliminarLa ley marca los 2/3, como mínimo, pero depende de cada Reglamento. El libro de firmas debe estar al día, es verdad, no es complicado hacerlo y es obligación del Administrador también hacerlo. Para un mejor asesoramiento, puede solicitar una entrevista al 49314450. Saludos Cordiales!
Hola, una consulta, la administradora no entrega resumen de gastos desde hace mas de 8 meses, motivo por el cual me rehusé a pagar expensas, ahora mandó todo y me encuentro con una deuda grande, de la cual estoy dispuesto a pagar el capital , pero no asi el interes, ya que la falta de pago se debio a la falta de informacion de gastos , pese a ser intimada por el consorcio en reiteradas oportunidades, es correcta mi decision?
ResponderEliminarEstimada/o,
EliminarTendría que analizar el asunto y ver bien qué paso....si el Consorcio está en CABA o en Prov de Buenos Aires. Puede comunicarse conmigo al 49314450 o al 1565708018. Saludos Cordiales!
Dra Cossi,
ResponderEliminarSoy propietario de una unidad funcional situada en el último piso y hace un tiempo veo humedad y filtraciones en el techo de la cocina (arriba de mi unidad se encuentra la azotea). Mi cocina tiene un extractor de aire cuyo conducto de ventilación sube por el techo y termina en una chimenea (con el típico "sombrerito" de metal) sobre la azotea. La azotea es de acceso común pero la chimenea es de uso exclusivo de mi departamento (existen otras chimeneas con conductos de ventilación que pasan por más de una unidad).
En nuestro reglamento figuran azoteas, techos y "conductos de ventilación para baños y cocinas" como partes comunes.
El problema radica en que el administrador argumenta que el arreglo de dicha chimenea corresponde a mi unidad ya que solo mi unidad hace uso de ella. Yo argumento que la chimenea está en una zona común, por arriba de mi techo y además es un "conducto de ventilación para la cocina" y que corresponde al consorcio.
Agradecería su interpretación al respecto.
Atte.
Estimado Martín,
EliminarSi el Reglamento es claro, entonces el Administrador está obligado a cumplirlo. Le recomiendo que lo intime vía CARTA DOCUMENTO, si sigue insistiendo que no es una parte común. Si necesita un mejor asesoramiento, lo invito a que se comunique conmigo al 49314450 (hoy a partir de las 18hs hasta las 21hs) o 1565708018 para coordinar una entrevista. Saludos Cordiales!
Hola, una consulta, cuando un administrador renuncia a su cargo, el consejo administrativo que se formó con el mismo, queda vigente? Es obligatorio presentar las nuevas propuestas de administradores que los propietarios tengamos, antes de la asamblea, al consejo administrativo si se supone que se convoca a una asamblea para delegar a la nueva administración con todos los propietarios..? Muchas gracias
ResponderEliminarEstimada Neli,
EliminarEl Consejo puede o no quedar el mismo, eso lo decide la Asamblea. En la Asamblea, se proponen los Administradores, se decide por 2, por ejemplo, se los cita, entrevista y se designa a uno en otra Asamblea, o se puede hacer todo en una, eso depende de cada Consorcio. Saludos!
Estimada Dra., en un PH de solo dos unidades, donde no hay gastos comunes salvo el seguro de incendio obligatorio. Es necesario también contar con un administrador ? Muchas gracias.
ResponderEliminarEstimada/o,
EliminarContratar o no un Administrador es decisión de los copropietarios, no es una imposición. Si les conviene, se lo contrata, si se pueden arreglar solos, lo hacen solos. Saludos!
hola mi pregunta es, el administrador si es matriculado de capital. tiene que trabajar con su cuil o cuit... en mi caso nuestro administrador trabaja con el cuil de nuestro edificio
ResponderEliminarque pasa? si por alguna razón hay estafa o otra clase de incidentes que apareja juicios civiles, no tendría que responder también la adminitracion..? que uno contrata
es asi que se tiene que trabajar con el cuil del edificio
gracias
hola mi pregunta es, el administrador si es matriculado de capital. tiene que trabajar con su cuil o cuit... en mi caso nuestro administrador trabaja con el cuil de nuestro edificio
ResponderEliminarque pasa? si por alguna razón hay estafa o otra clase de incidentes que apareja juicios civiles, no tendría que responder también la adminitracion..? que uno contrata
es asi que se tiene que trabajar con el cuil del edificio
gracias