Ser Administrador de un Consorcio, como en otras oportunidad dije, no es tarea que pueda llevar adelante cualquiera, puesto que el dinero que se administra no es el propio, sino de un grupo de personas que deposita en ese sujeto, una responsabilidad enorme.
Debemos aclarar que el Administrador, no es jefe de nosotros, si-no que cumple un mandato otorgado por nosotros, los copropieta-rios, de administrar los fondos del consorcio y cumplir con las obligaciones que surjan de la ley.
Entonces, ¿porqué suele pasar que el Consorcio termina debiéndole dinero al Administrador?
Al respecto, puedo decir dos cosas: en primer lugar, lo más con-veniente si el Consorcio tiene deudas, es que los Copropietarios se reúnan en Asamblea, y que decidan qué hacer. El Administrador puede ofrecer fondos personales para solventar gastos del Consor-cio, pero lo más acertado es que dicho ofrecimiento se discuta EN ASAMBLEA.
En segundo lugar, muchos Administradores, alegando que el Consor-cio tiene deuda con ellos, no devuelven la plata que tienen en sus cuentas ni la documentación en su poder. El artículo 1.956 del C.C. dice: "Hasta que el mandatario sea pagado de los adelan-tos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición."
Del análisis de este artículo se desprende que el Administrador no puede retener documentación del Consorcio, (libros del Consor-cio) sino sólo lo que bastare para efectuar el pago, que puede ser otro tipo de documentación.
Si bien, como dije antes, lo que se debería hacer es una Asamblea donde se decida que el Administrador asuma la deuda del Consor-cio, en un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se condenó a un Consorcio a indemnizar a un Administrador por la falta de pago de expensas de los inquilinos y otros gastos que se había hecho cargo el mandatario.
Lo que se había puesto en tela de juicio es la legitimidad del crédito, por no haber convocado a Asamblea el Administrador y plantear la situación a los Copropietarios, rindiendo cuentas, obstaculizando el control por parte de ellos.
Dejo en este artículo, el texto completo del fallo para que lean y se queden con la boca abierta...
L. 489.895 - JUZG. Nº 31
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 20 días del mes de febrero de 2008, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer los recursos interpuestos en los autos “PEIJOVICH, JORGE ARIEL C/ CONSOR-CIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ACOYTE 1579 S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, respec-to de la sentencia corriente a fs.300/303 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resol-ver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Cortelezzi, Alvarez Juliá Y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Cortelezzi dijo:
I.- Contra la sentencia de fs.300/303 que hizo lugar a la demanda promovida por Jorge Ariel Peijovich y condenó al Consorcio de Propietarios de la calle Acoyte 1579 a abonar al actor la suma de pesos once mil cuatrocientos cincuenta y siete con cuarenta centavos ($11.457,40), con más intereses y costas, apeló la parte demandada.
La accionada expresó agravios a fs.324/328 los que fueron contestados por la demandante a fs.331/332, quien al pedir su rechazo, solicitó, además, se declarara la deserción del recur-so, petición que será desestimada en cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las quejas en tanto las respec-tivas expresiones de agravio reúnan, al menos minimamente, los recaudos procesales.
II.- Jorge Ariel Peijovich se desempeñó como administrador del Consorcio demandado desde octubre del año 2000 hasta setiembre de 2005, surgiendo de la auditoría contable encomendada por la apelante y que fuera agregada por Colombo Contadores Públicos en copia a fs.222/235, que se generó un crédito a favor del actor el que fuera volcado en las distintas liquidaciones que el mismo remitiera a los integrantes del ente accionado. El ori-gen de tal crédito lo atribuye Peijovich al hecho de no haber satisfecho en algunas opor-tunidades los diversos copropietarios las expensas que estaban a su cargo o en la necesidad de realizar gastos necesarios que excedían el importe autorizado por Asamblea a tal fin y que él no estaba en condiciones de modificar.
Encuadrada correctamente la relación que uniera a las partes por la Sra. Jueza de grado en el contrato de mandato, con circunstanciada referencia a la prueba producida en autos, ha concluido en el reconocimiento de la existencia del crédito y en la ausencia de acredita-ción por parte de la demandada de “imposibilidad física o normal de hacer las pertinentes observaciones en su momento”, pues consideró que ante la entrega de la documental, no hubo reclamo concreto sino antes bien la comprobación del saldo deudor a través de la mentada auditoría.
Sin embargo, lejos de hacerse cargo la quejosa de este argumento central, insiste en esta instancia en que durante la gestión de Jorge Peijovich no se realizó ninguna asamblea ordi-naria o extraordinaria, viéndose así imposibilitado de controlar las cuentas y los gastos que realizaba el actor en su carácter de administrador del Consorcio. De haberse celebrado, e-llo hubiera permitido determinar su conveniencia, necesidad y razonabilidad, eligiendo, llegado el caso, el financiamiento que juzgara pertinente.
Sin embargo, ha sido el mismo apelante quien en ambas instancias reconoció expresamente que durante la gestión del actor se generó y desarrolló un crédito a su favor de $11.457,40 (v. fs.295 y fs.326 vta.), agregando a fs.327 de su escrito de agravios que “no se ha inten-tado refutar (en autos) el crédito invocado por el actor”.
O sea, que reconocida la existencia del crédito, lo que se ha puesto en tela de juicio es su legitimidad, en tanto se sostiene que Peijovich, al no cumplir con su obligación de convo-car a Asambleas ordinarias o extraordinarias, lo que no hizo durante el lapso de su gestión, imposibilitó el debido contralor, sosteniendo que tal incumplimiento impidió formular ob-jeciones a las rendiciones de cuentas a las que no alcanza, por tanto, la presunción de acep-tación tácita por el transcurso del tiempo.
Sin embargo, salvo dogmáticas afirmaciones en contrario, no advierto crítica razonada res-pecto de la ausencia de imposibilidad física a la que alude la colega de grado de hacer las observaciones en su momento y mucho menos acreditación alguna con relación a la ilegiti-midad del crédito pues en tanto lo contrario es presumido por el art.502 del Código Civil, quedaba a cargo de la accionada el probar que la acreencia que hoy reclama Peijovich re-sultaba indebida, contraria a la ley o al orden público.
Al respecto, parece necesario insistir en que la buena fe, ínsita en las relaciones jurídicas y que consagrara la reforma de la ley 17.711 al introducir especialmente este principio como elemento primordial al momento de juzgar sobre la celebración, la interpretación y el cum-plimiento de los contratos (art.1198 del Código Civil) comprende a todas las partes que re-sultan unidas por aquéllas y no sólo al ex -administrador como parece entenderlo la deman-dada. Así si Peijovich no convocó a las Asambleas, el Consorcio tampoco lo hizo, no obs-tante que, a estar a la transcripción parcial que del Reglamento formula a fs.179 vta./180 de su responde - no se agregó siquiera copia simple del mismo - contaba con atribuciones para ello, siquiera para hacerlo en carácter de extraordinaria con relación a la rendición fi-nal de cuentas. Toleró sin embargo el incumplimiento de Peijovich, que sin duda existió, pero no hizo uso de sus propias facultades y, además, tampoco probó que tal incumplimien-to le hubiera provocado daño, pues ambos son elementos distintos de la responsabilidad.
El Consorcio no puede sostener, por tanto, como lo ha hecho en ambas instancias olvidando que en ésta el blanco de sus ataques debe ser la sentencia y no la reiteración de argumentos desestimados, que los copropietarios que lo integran no pudieron gozar de la posibilidad de desarrollar asambleas o de aumentar las expensas a fin de ir saldando la deuda que tenían con el Administrador. Nadie puede ignorar que éste no está obligado a adelantar fondos y que si lo hace tiene derecho a ser reembolsado, operándose un supuesto de mora legal que, en la especie, no se ha aplicado, sin que ello mereciera agravio alguno por lo que ha que-dado fuera de las facultades de esta Alzada.
Por lo demás, aquélla rendición final de cuentas que debe cumplirse al terminar el man-dato, fue ofrecida y no aparece cabalmente cumplida en tanto no se trata de acumular comprobantes ni liquidaciones parciales sino de detallar, de modo documentado, el desa-rrollo del manejo del negocio que se le ha confiado al mandatario. Pero como lo expresa la Sra. Jueza a-quo el Consorcio ordenó una auditoría contable que arrojó un saldo igual al que solicita le sea reembolsado Peijovich. No hay, por lo demás, concreto ataque a alguna par-tida o negación del gasto sino sólo referencia a su conveniencia o razonabilidad, sin que se critique adecuadamente que al pago estaba obligado el Consorcio desde que el desembolso fue hecho por el Administrador y no cuestionado. Se nota, por el contrario, una gran orfan-dad probatoria no obstante que, con relación a las reparaciones realizadas en las unidades, no se advierte ninguna dificultad de contralor por parte del propietario u ocupante de la u-nidad de que se trate y, las realizadas en partes comunes, quedan, por lo general, a la vista de todos y se realizan, en principio, bajo la supervisión del Consejo de Administración in-terno, el que, si bien no suele tener facultades para aprobar cuentas, puede controlar en forma cotidiana los gastos en que incurre la Administración del Consorcio. De hecho, no motivaron queja siquiera documentada en los años en los que se desempeñó Peijovich co-mo administrador sino sólo frente a la conclusión del mandato y pedido que le fuere abo-nado el saldo insoluto que él adelantara y que además de constar en las liquidaciones men-suales se acreditó con la experticia de autos y la auditoría que obra a fs.222/235 y fuera ra-tificada a fs.264.
Por lo demás, la pericia contable producida a fs.257/261 elaborada en base a las planillas de liquidaciones de expensas y los correspondientes comprobantes respaldatorios (v. fs.280) corrobora tal monto debido y aunque se advierten irregularidades atinentes a la ausencia de los libros pertinentes, se ha detallado, y la primer sentenciante así lo ha recogido sin que ello motivara agravio alguno, que se efectuaron todos los gastos que hacen al normal fun-cionamiento del Consorcio.
Por lo demás, ninguna prueba se produjo que refute o controvierta la suma fijada en la ins-tancia de grado, por lo que en ausencia de acreditación de la ilegitimidad del crédito o de su monto, propondré al Acuerdo confirmar lo decidido con relación a este primer agravio.
III.- Igual suerte correrá el agravio relativo al rechazo de la reconvención pues la prueba que se colectó en autos en modo alguno acredita lo existencia de los daños y perjuicios por los que reclama el Consorcio. El hecho de que el actor no llevara correctamente los libros de la Administración o que no haya iniciado el trámite administrativo ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de conservación del edificio no revisten tal entidad.
Sigue el Consorcio en esta instancia sin identificar cuál es efectivamente el daño que le provocó la administración de Peijovich. La sola mención a la imposibilidad de cuantificar el supuesto daño padecido en modo alguno lo relevó de la carga de probar su existencia (conf. art.377 del Código Procesal). De más está decir que la escasa o nula prueba aportada en estas actuaciones tampoco acreditó que, no obstante las deficiencias que pudieran repro-chársele a Peijovich en la administración que le fuera confiada, resultara un daño resar-cible.
Baste señalar que es el propio consorcio quien afirmó en el punto 2 de fs.327 que el daño por el que reclama es latente y potencial y que ningún daño concreto se produjo, para te-ner por sellada la suerte de este agravio. Es que para que un daño sea resarcible debe ser cierto, es decir, debe ser real, efectivo y no meramente conjetural o hipotético (Mayo, Jorge, “Código Civil …”, dirigido por Augusto Belluscio y coordinado Eduardo Zannoni, Tº2, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2002, págs. 715/716; Zavala de Gonzalez, Matilde, “Código Civil …”, dirigido por Alberto Bueres y coordinado por Elena Highton, Tº3A, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, págs. 96/99). Por lo demás, su existencia, de prueba inexcusable para el que lo invoca –salvo presunción legal o jurisprudencial- ha sido negada por el propio Con-sorcio quien, aunque lo limita a los ascensores (¿), no descarta que ha sido obra del destino que no se haya producido daño concreto alguno.
Reconocimiento que, junto al daño hipotético y conjetural, no hace sino propiciar también la confirmación de la sentencia con relación al rechazo de la reconvención.
Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo que se rechacen los agravios formulados por el Consorcio demandado y reconviniente y se confirme la sentencia de grado en todo lo que decide, con costas al vencido por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art.68 del Cód. Proc.).
Por razones análogas, los Dres. Alvarez Juliá y Díaz Solimine adhirieron al voto que antecede.
Con lo que terminó el acto.
OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE
LUIS ALVAREZ JULIA
BEATRIZ LIDIA CORTELEZZI
///nos Aires, 20 de febrero de 2008.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se desestiman los agravios formulados por el Consorcio demandado y reconviniente y se confirma la sentencia de grado en todo lo que decide.
Las costas se imponen al Consorcio de Copropietarios vencido por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art.68 del Cód. Proc.).
Notifíquese y devuélvase.- OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE.- LUIS ALVAREZ JULIA.- BEATRIZ LIDIA CORTELEZZI.-
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