Ley 257 CABA - Obligaciones del Consorcio

Esta ley nº 257 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, fue sancionada en 1999 y lo que establece es la obligación por parte del Consorcio de mantener en buenas condiciones la fachada, los balcones, el contrafrente, azoteas, patios de luz, etc, evitando que se produzcan desprendimientos que puedan ocasionar daños a terceros o bienes. 

Esta responsabilidad por parte de los Consorcios está tanto en el Código Civil como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. 

En el Código Civil, en el art. 2616, se establece que: 

"Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare."

Mientras que el Código de Edificación en su art. 6.3.11 concuerda con lo antes dicho. 

Para dar cumplimiento a esta obligación, se requiere de la inspección de un profesional competente, quien deberá verificar la situación de la vivienda y que deberá producirse en forma periódica, según la antigüedad que posea el edificio (a partir de la fecha del certificado de final de obra): 

• Edificios de más de 72 años: Cada 2 años.
• Edificios entre 50 y 71 años: Cada 4 años.
• Edificios entre 34 y 50 años: Cada 6 años.
• Edificios entre 21 y 34 años: Cada 8 años.
• Edificios entre 10 y 21 años: Cada 10 años.

Quedan exceptuados de dicha inspección los edificios cuya antigüedad es menor a 10 años y las unidades en planta baja que estén destinadas a vivienda y que no posean salientes que puedan revestir gravedad. Esto deberá solicitarse y luego de la inspección, podrá justificar la eximición, según lo establece el artículo 3 de la mencionada ley: 

"Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2°, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende."

Una vez llevada a cabo la inspección, se elabora un informe donde se detalla el estado del edificio y se presenta ante la Dirección de Catastro y Obras pública, dando un plazo para la subsanación de las anomalías, en caso de presentarse alguna. 

Esta obligación está a cargo del Administrador del Consorcios, es decir, procurar que se cumpla es su obligación, puesto que la mayoría de los copropietarios están ajenos a estas disposiciones y se supone que es el Administrador quien debe conocerlas y dar cumplimiento. De lo contrario, le repararía al Consorcio una costosa reparación de los daños por el deterioro, como también, una responsabilidad en caso de daños a terceros.