Estimada Dra,
En nuestro consorcio, el encargado del edificio trabaja cuando quiere. Está todo sucio. La basura no se recolecta. A veces, como vive junto con su mujer, la vemos a ella trabajando mientras que él está en la vivienda. El Administrador no hace nada, a pesar de las quejas de varios propietarios. ¿Qué podemos hacer nosotros? Saludos Cordiales, Viviana.
Estimada Vecina,
El encargado del Edificio debe cumplir con su trabajo al pie de la letra, y para eso, está lo que se llama EL LIBRO DE ÓRDENES.
¿En qué consiste? ¿Para qué sirve? ¿Puede beneficiarnos su correcta utilización?
En primer lugar, les recomiendo que se autoconvoquen, puesto que si el Administrador no hace nada, entonces hay que tomar "el toro por las astas".
En esa Asamblea, lo que hay que deliberar es ¿qué hacemos con el Administrador y con el Encargado? En cuanto al Administrador, deben intimarlo para que en tiempo y forma se "ponga las pilas". Una de las funciones que tiene es controlar la labor del encargado, a través del libro de órdenes.
Esto quiere decir, que en ese libro tienen que estar todas las tareas que debe hacer el encargado durante el día y que las irá firmando a medida que las hace, y cuando no las hace, se DEBE DEJAR CONSTANCIA DE ESO, para que en caso de decidir un despido, haya causas que lo justifiquen.
Básicamente, el libro de órdenes es un seguro que tiene el Consorcio ante los desastres que hace el Encargado. Por otra parte, si es éste el que fue contratado, de NINGUNA MANERA se debe dejar trabajar a su mujer, puesto que de provocarse un accidente, el Consorcio podría tener problemas legales (el seguro de accidentes de trabajo no la cubre, ojo).
Si el Administrador no se pone al día con este tema, tienen todo el derecho como consorcistas de hacer una denuncia en el Registro de Administradores de Consorcios por mal desempeño de sus funciones, y seguramente, se le aplicará alguna sanción, si esta conducta ya viene prolongándose en el tiempo.
Espero haber sido clara con este tema, y todos aquellos que viven en un Edificio, tienen Encargado, y éste no cumple con sus tareas, soliciten al Administrador este libro, y de esa forma, podrán verificar si quien está contratado para vigilar el desempeño del personal, efectivamente, lo hace.
Libro de órdenes: útil y necesario
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Administrador
Encargado Edificio
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Encargado Edificio
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En esta oportunidad, vamos a analizar un contrato típico de alquiler, que suelen hacer las inmobiliarias y, que desde mi punto de vista, podrían hacerse algunas modificaciones, puesto que si bien, como dicen muchos, "hay muchos peces en el agua" y por lo tanto, no me preocupo si uno u otro no quiere alquiler en las condiciones que "YO PROPIETARIA" fijo, en los tiempos actuales, mantener un alquiler, que paguen y cumplan con todas las obligaciones, es algo que no se debe tomar como si no tuviera importancia.
Considero que quienes son propietarios de departamentos en alquiler, deben dejar de poner un intermediario que haga todo y cobre una fortuna por eso, y contratar a un abogado, que quizá cobra un honorario pero no es tan excesivo como el de una inmobiliaria.
La pregunta que hacen muchos es ¿qué cosas están bien y qué cosas están mal en un contrato de alquiler?
En primer lugar, como propietarios, queremos hacer caer todo el peso del gasto en el inquilino, y no debe ser así. El contrato es, por definición, un acuerdo de voluntades, donde unos proponen y otros aceptan o no, pero también pueden plantear otras opciones. Si este acuerdo lo hacemos mediando una inmobiliaria, que sólo quiero cobrar una comisión y un tanto más por "ocuparse" del inquilino, entonces, estamos gastando plata "al pedo".
Entonces, vamos a analizar algunos puntos que pueden ser sujetos de negociación, por llamarlo de alguna manera, y que mediando un abogado resulta más fácil y efectivo conseguir un buen contrato:
1.- En cuanto al "estado" en que se encuentra el inmueble al momento de ser alquilado: Seamos sinceros. ¿Cuántas veces le damos una pintadita a todo, apretamos algunos tornillos y hacemos que todo está en perfectas condiciones? Creo que poner esto en un contrato, sería mentir llanamente. Sin embargo, podemos establecer que si se entregan las cosas habiéndose hecho un mantenimiento, o pintura, o arreglos, porqué no facilitar una factura y poner una cláusula de garantía, pasada la cual, queda en manos del inquilino mantener o reparar los daños causados por el uso?? Me parece, que de esta forma, las condiciones son más claras.
2.- En cuanto al pago de las expensas e impuestos: Aclaremos lo siguiente, muy importante, las expensas COMUNES incluyen tanto las ordinarias como las extraordinarias. No corresponde al inquilino pagar expensas extraordinarias, puesto que por lo general, se generan para beneficio del propietario. En cuanto a los impuestos, a raíz de las modificaciones que hubo, no corresponde al inquilino pagar el impuesto inmobiliario, puesto que es de la propiedad, pero sí el ABL. Pensemos lo siguiente: si las expensas son altas y encima estamos cargando en el inquilino de pagar dos impuestos más, también altos, más un alquiler mensual, les parece que alguien va a tomar esa propiedad?? Creo que no. ¿Cómo solucionar esto? Primero, podemos poner un alquiler un poquito más caro, pero que el primer año LOS IMPUESTOS estén a cargo del propietario, mientras que el segundo año, a cargo del inquilino. En cuanto a las expensas, que estén a cargo el inquilino de las ordinarias y la mitad de las extraordinarias. De esta forma, compensamos algunas cosas. No les parece?
3.- Participación del Inquilino en las Asambleas: Muchos administradores creen que porque no somos propietarios, no tenemos derecho a nada, sin embargo, parece que se olvidan que PAGAMOS LAS EXPENSAS DE LA MISMA FORMA QUE OTROS PROPIETARIOS, entonces, porqué no tener voz y voto en las asambleas donde se decide el monto de lo que pagamos??? Me parece que en este caso, el propietario debería asegurar en el contrato, la participación del inquilino en las asambleas, a menos que él asista. Como también, debería hablar con el Administrador y explicarle que la persona que ahora usa y goza de la propiedad no debe ser discriminada ni menospreciada, sino todo lo contrario, debe ser escuchada y respetada. No se olviden, propietarios, que tiene la obligación de asegurar a su inquilino condiciones de uso y goce. Creo sinceramente, que facilitar un buen trato entre el inquilino y el locador mejorará, no sólo el cumplimiento de las obligaciones, sino la permanencia.
¿Cómo hacer un contrato de Alquiler?
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Conceptos básicos
En esta oportunidad, vamos a analizar esta normativa que modifica la ley 941/02, la cual, creó el Registro Público de Administradores de Consorcios.
El objetivo es fijar algunas pautas para entender esta normativa y aplicarla a nuestra realidad más cercana, es decir, donde vivimos, corroborando que se cumpla y exigir su cumplimiento, en caso contrario.
En primer lugar, debemos aclarar que el mandato del administrador es sólo de 1 AÑO, y se renueva en la asamblea con los 2/3 DE LOS PRESENTES, necesitando los 2/3 del TOTAL DE LOS CONSORCISTAS sólo cuando se efectúa ANTES DE CUMPLIDO EL AÑO.
En cuanto a los HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR, la ley no impone un monto fijo ni el Administrador puede hacerlo, salvo que en el Reglamento esté estipulado algo al respecto, sino que la regla es ACUERDO DE VOLUNTADES, lo que implica que ambas partes deben ponerse de acuerdo, sin que ninguna autoridad o Cámara los regule. Así lo establece el art. 14 de la ley:
"De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta."
En cuanto al dinero del Consorcio, por lo general, es el Administrador quien lo detenta en su poder, sin embargo, esta práctica es peligrosa, puesto que en caso de fallecimiento, ese dinero a nombre suyo pasaría a integrar la sucesión. La solución que plantea la ley es depositar A NOMBRE DEL CONSORCIO la recaudación de las expensas en una cuenta bancaria, según lo establece el art. 9, inc. h:
"Depositar los fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios."
Exiga a su Administrador el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES, el cual debe presentar todos los años ante la Asamblea de Copropietarios Extraordinario u Ordinaria llegado el momento de su designación o remoción.
¿Qué pasa con las SANCIONES POR INFRACCIONES? En este punto, el art. 16 establece qué tipo de sanciones serán impuestas ante las infracciones al art. 15 de la ley:
"Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;- Exclusión del Registro."
En varios consorcios, se presenta la situación de que no es un tercero quien administra sino un COPROPIETARIO y lo hace de forma GRATUITA. ¿Qué pasa en esos casos? ¿Es obligatoria la inscripción de este administrador?
Se denominan ADMINITRADORES VOLUNTARIOS a aquellos personas, que son copropietarios, es decir, viven en el mismo lugar donde administran, y no cobran honorarios por desempeñar esa labor. Es OBLIGATORIA SU INSCRIPCIÓN, presentando, según el art. 4 de la ley 941:
a) Original y copia del Documento Nacional de Identidad
b) Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
En estos casos, sólo se les considerará COMO INFRACCIÓN la no inscripción en el registro.
La ley también establece ciertos aspectos que deberán incluir las expensas, cuyas liquidaciones por lo general son incomprensibles e incompletas.
No hay que olvidarse, que todas la conductas impropias por parte del Administrador del Consorcio pueden ser DENUNCIADAS, y para ello, es necesario:
- Ser copropietario o acompañar poder especial del propietario para actuar en sede administrativa, • Acta de designación u otro modo fehaciente para demostrar que la persona denunciada administra la propiedad y cobra honorarios; • Tres últimas liquidaciones de expensas;
- Acreditar identidad (DNI/CI/LC); • Datos del denunciado: nombre y apellido, razón social, CUIT o DNI, domicilio; • Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos personales y los del administrador.
Administrador Consorcio: Ley 3254/09, modifica ley 941/02
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Esta ley nº 257 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, fue sancionada en 1999 y lo que establece es la obligación por parte del Consorcio de mantener en buenas condiciones la fachada, los balcones, el contrafrente, azoteas, patios de luz, etc, evitando que se produzcan desprendimientos que puedan ocasionar daños a terceros o bienes.
Esta responsabilidad por parte de los Consorcios está tanto en el Código Civil como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
En el Código Civil, en el art. 2616, se establece que:
"Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare."
Mientras que el Código de Edificación en su art. 6.3.11 concuerda con lo antes dicho.
Para dar cumplimiento a esta obligación, se requiere de la inspección de un profesional competente, quien deberá verificar la situación de la vivienda y que deberá producirse en forma periódica, según la antigüedad que posea el edificio (a partir de la fecha del certificado de final de obra):
- Edificios de más de 72 años: Cada 2 años.
- Edificios entre 50 y 71 años: Cada 4 años.
- Edificios entre 34 y 50 años: Cada 6 años.
- Edificios entre 21 y 34 años: Cada 8 años.
- Edificios entre 10 y 21 años: Cada 10 años.
Quedan exceptuados de dicha inspección los edificios cuya antigüedad es menor a 10 años y las unidades en planta baja que estén destinadas a vivienda y que no posean salientes que puedan revestir gravedad. Esto deberá solicitarse y luego de la inspección, podrá justificar la eximición, según lo establece el artículo 3 de la mencionada ley:
"Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2°, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende."
Una vez llevada a cabo la inspección, se elabora un informe donde se detalla el estado del edificio y se presenta ante la Dirección de Catastro y Obras pública, dando un plazo para la subsanación de las anomalías, en caso de presentarse alguna.
Esta obligación está a cargo del Administrador del Consorcios, es decir, procurar que se cumpla es su obligación, puesto que la mayoría de los copropietarios están ajenos a estas disposiciones y se supone que es el Administrador quien debe conocerlas y dar cumplimiento. De lo contrario, le repararía al Consorcio una costosa reparación de los daños por el deterioro, como también, una responsabilidad en caso de daños a terceros.
Ley 257 CABA - Obligaciones del Consorcio
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Consorcio
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Partes Comunes
Lo que cuesta determinar no es el daño en sí, sino quién posee la responsabilidad de solucionar el problema y, por lo general, esta respuesta la encontramos en el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Por lo general, se encuentran cláusulas que aluden a la responsabilidad del consorcio por los daños en las partes comunes, de la cual, no hay dudas, pero muy pocos se refieren a la responsabilidad por los daños que partes comunes ocasionan en partes propias.
¿A quién no se le rompió un caño e inundó todo el departamento, arruinando parte del mobiliario?
Este tipo de situaciones es muy común, pero cuando no hay una norma clara que prevea de quién es la responsabilidad, la solución se vuelve más y más compleja.
En el siguiente fallo, se ve claramente que la responsabilidad por daños ocasionado en partes propias provenientes de daños en partes comunes es responsabilidad del consorcio, ya que éste es el dueño y guardián de la cosa, y por lo tanto, responsable de los daños que la misma ocasione.
ARTÍCULO 1113 DEL CÓDIGO CIVIL
La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado. (Párrafo agregado por Ley 17.711)En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable.
“GALDAMEZ, ELSA GLORIA C/ CONS. PROP. CORRIENTES 1957/59/65/67 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 17 días del mes de Noviembre de Dos Mil Seis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:“GALDAMEZ, ELSA GLORIA C/ CONS. PROP. CORRIENTES 1957/59/65/67 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”, respecto de la sentencia de fs.440/444, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores GRACIELA ADRIANA VARELA - LEOPOLDO MONTES DE OCA-CARLOS ALFREDO BELLUCCI-
A la cuestión planteada la Señora Juez de Cámara Doctora Varela dijo:
I) La Sra. Elsa Gloria Galdamez, en su carácter de propietaria de la unidad funcional N° 184 -conforme denuncia en Acta de Constatación obrante en Escritura N° 266 del 24 de mayo de 2004 labrada por ante el Escribano Gustavo Badino- demanda al Consorcio de Propietarios de Avda. Corrientes 1957/59/65/67 de Capital Federal, sosteniendo que desde el año 1997 padece filtraciones en su unidad ubicada en el piso13 Dto. I provenientes del piso 14.- Dice que frente a los reclamos que oportunamente formulara a la Administración del Consorcio se fueron efectuando sucesivas y diferentes reparaciones pero todas ineficientes para solucionar definitivamente el problema.-
El accionado en su contestación si bien reconoce diferentes reparaciones efectuadas en el piso 14 -manifestando que las últimas se realizaron en el mes de enero de 2004- sostiene que dichos arreglos eran preventivos y que ningún trabajo tenían que hacer en la unidad de la actora (fs.188 vta./189).-
La sentencia de la anterior instancia obrante a Fs. 440/444 hace lugar a la demanda entablada y en consecuencia ordena al Consorcio el pago de la suma de Pesos Veinticuatro mil ochocientos cincuenta ($ 24.850.-) con más intereses en concepto de indemnización por los daños reclamados.-
Contra dicho decisorio se alza la parte accionada quien vierte sus quejas a fs. 457/467 las cuales son contestadas a fs. 468/478.-
No obstante la extensión de la expresión de agravios del demandado, la misma es confusa al extraer distintos párrafos de la sentencia recurrida y referir a argumentos vertidos en presentaciones anteriores.- Sin perjuicio de ello y aplicando un criterio amplio y flexible a fin de garantizar el derecho de defensa analizaré si es procedente la responsabilidad del consorcio y los daños resarcidos en el fallo del Sr. Juez “a quo”.-
II) Del informe técnico realizado por el Arquitecto Alejandro Abulafia de fecha 28 de mayo de 2004, el cual fue desglosado de fs. 50/53 y obra en sobre reservado, surge que el referido profesional se constituyó en el departamento de la actora, verificando importantes filtraciones de agua, las cuales produjeron manchas de humedad en el cielorraso del ambiente, en paredes, afectación de un placard, y de la instalación eléctrica obligando a cortar el servicio de luz de la unidad.- Informa que las filtraciones se remontan al año 1997/98 comenzando las pérdidas de agua del desagüe de la terraza del piso superior donde confluyen los desagües del tanque de agua y otras terrazas pertenecientes al Consorcio de Propietarios del referido inmueble.- Dichos desagües se juntan en una batea o gran canaleta abierta que recibe las aguas que provienen en distintas direcciones de áreas del referido consorcio y desemboca en una rejilla y caño pluvial de bajada ubicada sobre el taparrollo del piso inferior (piso 13).- Expresa que dicha batea se encuentra en la terraza del piso 14 la cual es propiedad común del Consorcio y de uso exclusivo de las oficinas de dicho piso.- Reseña también detalladamente los daños existentes y los trabajos que resulta necesario efectuar.-
Asimismo del informe pericial obrante a fs. 378/379, especialmente en el sexto de los puntos solicitados por la parte actora, surgen -aunque no todos los detallados en el informe del Arq. Abulafia- daños producidos en el inmueble de la accionante como consecuencia de filtraciones de agua producidas por la losa .-
Los testimonios de los testigos Alicia Alba Asprelli (fs. 328/329), Marino Marfel Ruiz (fs. 330), Elda Nélida Lividisky (fs. 331/332), y Néstor Gabriel Madrid (fs. 333) son coincidentes en lo relativo a la existencia -desde varios años antes- de filtraciones de agua en el departamento de la actora, habiendo podido constatar daños en la unidad y en bienes muebles existentes en la misma.-
Conforme copia del Reglamento de Copropiedad del Consorcio demandado obrante a fs. 99/134 (Cláusula Tercera) es propiedad común de los integrantes del consorcio la terraza ubicada en el piso 14, de ahí que considerando las propias manifestaciones del accionado y prueba documental obrante en autos (liquidación de expensas, factura de arreglos y reparaciones) la Administración del Consorcio se ocupó de efectuar trabajos en dicho piso.-
Atento ello corresponde condenar al consorcio de propietarios a cumplir con su obligación de dar o hacer, reparando las humedades y las causas de ellas, poniendo la unidad en óptimas condiciones de buen uso y goce pués el arreglo de las filtraciones y humedades corre por cuenta del consorcio, lo que compromete su responsabilidad y lo obliga a resarcir los daños producidos conforme a lo previsto por los arts. 512 y 520 del Código Civil y 2°, 3° y 8° de la ley 13.512, además de las normas pertinentes del reglamento de copropiedad del edificio (Propiedad horizontal y prehorizontalidad -Derechos Reales volumen 4 pág.550).-
Art. 512. La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
Art. 520. En el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.
Continuando con los agravios de la parte demandada procede analizar los rubros resarcidos en la sentencia apelada.-
Respecto a los daños materiales teniendo en consideración lo informado en la pericia obrante a Fs. 378/379, ampliación de fs.407/408 y lo observado en el Acta Notarial realizada el día 24 de mayo del 2004 considero que debe resarcirse la suma de Pesos Cuatro mil setecientos cincuenta ($ 4.750.-) por los gastos estimados en el punto 7 de la pericia referenciada, la suma de Pesos Ochocientos cuarenta ($ 840.-) en concepto de costo de alfombra y colocación, y la suma de Pesos Un mil trescientos cincuenta ($ 1.350) en concepto de reembolso de los gastos efectuados por la actora conforme detalle formulado en la demanda y acreditado con la correspondiente prueba documental.-
En lo que se refiere al informe pericial y atento las quejas vertidas por la parte demandada es de resaltar que cuando las conclusiones del mismo aparecen fundadas en principios técnicos científicos inobjetables y no existen otros medios probatorios que los desvirtúen, la sana crítica aconseja, frente a la posibilidad de oponer otras argumentaciones de esa índole de mayor valor, aceptar aquellas (Kielmanovich Jorge -Código Procesal Civil y Comercial de la Nación -Comentado y Anotado T° II pág.778).-
Coincido con el sentenciante de grado en la procedencia de la reparación del daño moral y en el monto fijado, ya que de la prueba testimonial surgen debidamente acreditados los padecimientos y sufrimientos de la actora a consecuencia de las filtraciones, manchas de humedad, olor a humedad, todo lo cual provocó una perturbación en su vida, su tranquilidad, su libertad, su salud, y otros valores extrapatrimoniales.- Además el abandono de la vivienda aunque sea por pocos días -conforme el informe del perito arquitecto- configuran agravio moral, pués se trata de un inconveniente que supera las contrariedades a tolerar propias de la convivencia (conf. Highton, pág. 388).-
Distinto es lo que ocurre con el daño psicológico ya que ésta Sala reiteradamente ha declarado su falta de autonomía, en razón que no constituye un perjuicio autónomo, pués en la medida que incide en una merma de posibilidades patrimoniales integra la incapacidad, y en cuanto aspectos extrapatrimoniales, el daño moral.- Es que en realidad, no cabe confundir el bien jurídico afectado, esto es la integridad física y psíquica con los perjuicios que de ella derivan que sólo pueden comportar daños patrimoniales indirectos -incapacidad- o daño extrapatrimonial -moral- (Zannoni, “El daño en la responsabilidad civil”, 2a.ed., 1987, pág.157/166 y sus múltiples referencias, esta sala libre N° 163.509 del 6 de junio de 1995 , id. rec.libre N°169.841del 5/7/95; id.libre N° 205.632 del 26/11/96; id.libre N° 219.296, sent.del 2/7/97; id.libre N° 226.466 del 24/10/97; entre otros).- Y no surgiendo de la pericia obrante a Fs. 358/364 que la sintomatología que informa la experta vaya a incidir en la vida laboral o social de la actora considero que debe modificarse lo resuelto en primera instancia haciéndose lugar únicamente a la indemnización por gastos de tratamiento psicológico estimando equitativo fijar la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-) teniendo en cuenta que en la pericia se recomienda un tratamiento de dos sesiones semanales por el término de un año.-
III) Por estas razones voto la modificación parcial de la sentencia recurrida en los términos que resultan de los considerandos referidos y en consecuencia fijo en concepto de indemnización por resarcimientos de daños materiales la suma de Pesos Cinco mil quinientos noventa ($ 5.590.-) con más la suma de Pesos Un mil trescientos cincuenta ($ 1.350.-) en concepto de reembolso de gastos efectuados y en concepto de Gastos de Tratamiento Psicológico la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-).- Costas de ésta instancia a los demandados vencidos (Art.68 CPCC).-
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Leopoldo Montes de Oca y Carlos Alfredo Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por la Dra. Varela. Con lo que terminó el acto.
Es copia fiel de su original que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala “G” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. CONSTE.-
Buenos Aires, de Noviembre de 2006
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede se modifica parcialmente la sentencia de fs. 440/444.- En consecuencia se fija en concepto de indemnización por daños materiales y reembolso de gastos la suma de Pesos Seis mil novecientos cuarenta ($ 6.940.-) y en concepto de resarcimiento por “ gastos de tratamiento psicológico” la suma de Pesos Tres mil ($ 3.000.-). Costas de ésta instancia a los demandados. Notifíquese y devuélvase.-
Responsabilidad por daños en el Consorcio
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
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Derechos y Obligaciones
En muchos Consorcios, al momento de convocar a una Asamblea de Copropietarios, surgen dudas acerca de la participación o no de los morosos en el pago de expensas. ¿Tiene voz y voto? ¿Sólo puede estar como oyente?
Esto se entiende desde dos puntos de vista: en primer lugar, porque consideran que al no contribuir en los gastos de mantenimiento del Consorcio, no poseen derecho a decidir sobre cuestiones económicas. En segundo lugar, simplemente porque no pagar las expensas implica que el resto de los copropietarios deban compensar esa falta de dinero en sus propias expensas.
Este tipo de argumentaciones no es válida, puesto que sólo en el Reglamento de Copropiedad y Administración cabe la posibilidad de que se incluya una claúsula que regule estas situaciones y establezca la prohibición.
Sin embargo, considero que esto es un mal camino para conseguir el cobro de expensas, y la sanción correcta ante el incumplimiento es la aplicación de punitorios.
Hay jurisprudencia que avala la prohibición descrita, entendiendo que no será válido el voto emitido en la Asamblea.
Creo que la solución no es impedir la participación en las Asambleas sino, además de la aplicación de punitorios, ejecutar dicho crédito sin dejar pasar mucho tiempo, puesto que agrava la situación del resto y también compromete la existencia del Consorcio.
Morosos en las Asambleas de Consorcio
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Derechos y Obligaciones
En el día de ayer, en la zona de tribunales, se cayó la marque-sina de la Obra Social del Personal de Sociedades de Autores y A-fines, ubicada en Lavalle 1578, y mató a un hombre que se estaba resguardando de la lluvia.
La víctima fue identificada como Octavio Pérez Galimberti, de 33 años de edad, asesor del Ministro de Justicia Julio Alak.
La losa que se cayó tenía unos 9 metros de largo, por 2 metros de ancho, y pesaba aproximadamente 20 tonelas. Era una estructura de material y tenía un revestimiento de metal.
El hecho ocurrió a las 9 de la mañana, y minutos más tarde, el juez Fernando Klappenbach, a cargo del Juzgado Criminal de Ins-trucción N°6, llegó al lugar de la tragedia para iniciar la cau-sa, que está a cargo del fiscal Marcelo Retes.
El primer funcionario que se hizo presente en el lugar fue el vi-ceministro de Seguridad de la Nación, Sergio Berni. Fue quien anunció que había un muerto. Media hora después llegó la vicejefa del gobierno de la ciudad, María Eugenia Vidal, y dijo a los medios que se había iniciado una causa.
Según los peritajes que se hicieron, la estructura cedió por el peso del agua, sumado a un gran proceso de oxidación, pero junto con el desprendimiento de la marquesina, también se produjo el derrumbe de la losa del edificio, cuya responsabilidad de mante-nimiento es del consorcio, según la ley 257, que impone a los consorcios a presentar el certificado del mantenimiento correcto de las fachadas y sus parte comunes (balcones, ménsulas, carte-les, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras).
Según detalló Néstor Guitelman, Ingeniero Civil especialista en estructuras y profesor en la Facultad de Ingeniería de la Univer-sidad de Buenos Aires, explicó que: "Lo que puede ocurrir es que las condiciones estén dadas para el desprendimiento y el agua ser un elemento más". Además, aclaró que: "Para evitar los derrumbes o desprendimientos , puntualizó el ingeniero, se deben realizar tareas de remoción de los elementos, hacerle un trata-miento al hierro o agregar más refuerzos a las estructuras. Y si no hay manera de solucionarlo, económica o técnica, se debe reemplazar el elemento".
El ingeniero, entendió que la responsabilidad no es del Gobierno Porteño, sino del Consorcio, y que en el único caso que el Go-bierno sería corresponsables, sería si se dió aviso del estado de la fachada y que nadie haya ido a verificar las condiciones.
El Gobierno porteño, a través de un comunicado, manifestó que "el consorcio del edificio presentó el 26 de marzo de 2012 el informe técnico y certificado de conservación de fachadas, en cumplimien-to de la ley 257" y que el mismo llevaba la firma de un profesio-nal matriculado.
Lo que resulta contradictorio, según los hechos que se suscitaron en el día de ayer, es que en ese informe el profesional aseguró "que la marquesina está bien sustentada y conservada sin defi-ciencias de fijación y sustentación".
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En el día de ayer, la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS (AFIP)dio a conocer una nueva resolución (RG Nº 3.369/2012) que complementa otras resoluciones (RG Nº 2315/2007) donde se establece la obligación del Administradores de countries y edificios de propiedad horizontal informar mensualmente el monto de cobro de expensas mayores a $2000 y los colegios privados que cobren cuotas por ese valor o más.
Hasta ahora, esta información era solicitada cuatrimestralmente y hasta anualmente, según el caso.
La resolución mencionada comprende a los countries que comprenden desde 400m2 y pagan desde $2000 de expensas, mientras que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, están comprendidos aquellos que poseen una superficie superior a los 100m2 y pagan el mismo monto de expensas.
Buenos Aires, 13 de agosto de 2012
Boletín Oficial: 16-8-2012
VISTO la Actuación SIGEA Nº 10056-626-2012 del Registro de esta Administración Federal, y
CONSIDERANDO:
Que la Resolución General Nº 2.159 y sus modificaciones, dispuso un régimen de información a cargo de los administradores de de-terminados inmuebles, respecto de las sumas que en concepto de expensas, contribuciones para gastos y conceptos análogos, deter-minan y perciben, por los bienes ubicados en "countries", clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, barrios privados, edificios de propiedad horizontal y todo tipo de complejo urba-nístico, situados en el país.
Que atendiendo el objetivo de optimizar el control de las obliga-ciones tributarias y la función fiscalizadora por parte de este Organismo, resulta oportuno prever que los sujetos obligados su-ministren la información por períodos mensuales, así como elevar el monto mínimo de expensas o gastos a informar y establecer la utilización de una nueva versión del programa aplicativo en vi-gencia.
Que como consecuencia de la magnitud de las modificaciones efec-tuadas al texto de la citada resolución general, se hace necesa-rio proceder a su sustitución a efectos de reunir en un solo cuerpo normativo la totalidad de los actos dispositivos relacio-nados con la materia.
Que para facilitar la lectura e interpretación de las normas, se considera conveniente la utilización de notas aclaratorias y ci-tas de textos legales, con números de referencia.
Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación, las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de Fiscalización, de Recaudación y de Sistemas y Telecomunica-ciones, y la Dirección General Impositiva.
Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades conferi-das por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 de fecha 10 de julio de 1997, sus modificatorios y sus complementarios.
Por ello,
El Administrador Federal de la Administración Federal de Ingresos Públicos,
Resuelve:
Artículo 1.- Establécese un régimen de información respecto de las expensas, contribuciones para gastos y conceptos análogos, que se determinen y en su caso se abonen durante cada mes ca-lendario, el que deberá ser cumplido por los sujetos que se indi-can a continuación:
a) Administradores de:
1. "countries",
2. clubes de campo,
3. clubes de chacra,
4. barrios cerrados,
5. barrios privados,
6. urbanizaciones privadas, promovidas y financiadas por particu-lares para instalación de viviendas.
b) Consorcios de propietarios de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o administraciones de inmuebles afectados al régimen de prehorizontalidad.
Capítulo A - Información a Suministrar
Artículo 2.- El régimen de información que se establece por la presente comprende, entre otros, los datos que se detallan en el Anexo II y se encuentran referidos a:
a) La totalidad de los importes en concepto de expensas o contri-buciones para gastos -comunes o extraordinarios por cualquier concepto-, incluyendo las cuotas sociales permanentes y de pago periódico, cuando corresponda, que en cada mes calendario y con relación a los inmuebles a que se refiere el Artículo siguiente hubieran sido:
1. Determinados, para cada propietario o sujeto obligado -directa o indirectamente- a su pago y, en su caso,
2. pagados.
b) Las personas aludidas en el inciso anterior.
c) Quienes abonen dichas expensas o gastos, total o parcialmente, en carácter de ocupantes por cualquier título.
Artículo 3.- El deber de informar se originará con la determina-ción de las expensas o gastos que correspondan a inmuebles ubica-dos en:
a) "Countries", clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerra-dos, barrios privados y demás urbanizaciones: cuando la superfi-cie del bien -incluidos terrenos sin superficie construida - sea mayor o igual a cuatrocientos (400) metros cuadrados y el importe de las expensas o, en su caso, gastos determinados por todo con-cepto resulte mayor o igual a dos mil pesos ($ 2.000.-) en el mes calendario informado.
b) Edificios de propiedad horizontal u otros inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de prehorizontalidad: cuando la superficie de los departamentos o unidades funcionales sea ma-yor o igual a cien (100) metros cuadrados y el monto de las ex-pensas o, en su caso, gastos determinados por todo concepto re-sulte mayor o igual a dos mil pesos ($ 2.000.) en el mes calen-dario informado. A tal efecto, deberán sumarse los metros cuadra-dos y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras.
De tratarse de inmuebles con construcciones o mejoras, la super-ficie total a considerar será el resultado de la sumatoria de la superficie cubierta, semicubierta y a cielo abierto.
Procederá también el suministro de la información cuando se trate de inmuebles respecto de los cuales el pago de las expensas o gastos se encuentre a cargo de los mismos sujetos, o pertenezcan a los mismos propietarios, y correspondan a distintos consorcios o administraciones bajo la gestión o responsabilidad del mismo administrador. Lo dispuesto en el presente párrafo será de apli-cación, en la medida que la sumatoria de las superficies de todos los bienes y las expensas determinadas se encuentren dentro de los parámetros establecidos en los incisos a) y b) del presente artículo, según corresponda.
Igual tratamiento se aplicará para el supuesto de distintos in-muebles respecto de los cuales el pago de las expensas o gastos se encuentre a cargo de los mismos sujetos, o pertenezcan a los mismos propietarios y, en ambos casos, correspondan al mismo con-sorcio.
El régimen informativo deberá cumplirse aun cuando los importes correspondientes a expensas se encuentren adeudados total o par-cialmente.
Artículo 4.- Los responsables indicados en el Artículo 1º, infor-marán los datos del presente régimen, utilizando el programa a-plicativo denominado "AFIP DGI - Régimen Informativo de Pago de Expensas - Versión 3.0", cuyas características, funciones y as-pectos técnicos para su uso se especifican en el Anexo III de es-ta resolución general.
El mencionado sistema se encontrará disponible en el sitio "web" de este Organismo (http:// www.afip.gob.ar) a partir del día 1 de agosto de 2012, inclusive.
Capítulo B - Presentación de la Información
Artículo 5.- La información se suministrará mediante transferen-cia electrónica de datos a través del sitio "web" institucional, conforme al procedimiento establecido en la Resolución General Nº 1.345, sus modificatorias y complementarias.
A tales fines, los sujetos que actúen como agentes de información deberán contar con la respectiva "Clave Fiscal" obtenida de a-cuerdo con lo dispuesto por la Resolución General Nº 2.239, sus modificatorias y su complementaria.
Artículo 6.- En el supuesto que el archivo a transmitir tenga un tamaño de 5 Mb. o superior y los sujetos se encuentren imposibi-litados de remitirlo electrónicamente -debido a limitaciones en su conexión-, en sustitución del procedimiento de presentación vía "Internet" indicado, podrán suministrar la información me-diante la entrega en la dependencia de este Organismo que tenga a su cargo el control de sus obligaciones fiscales, de los soportes magnéticos u ópticos, acompañados del respectivo formulario de declaración jurada. Idéntico procedimiento se deberá observar en el caso de inoperatividad del sistema (6.1.).
Artículo 7.- En el caso que en un período determinado no hubiera información a suministrar dentro de los parámetros establecidos en el presente régimen, se deberá informar a través del sistema la novedad "Sin Movimiento".
Cuando de acuerdo con lo previsto en el párrafo que antecede se verifiquen al menos tres (3) presentaciones sucesivas "Sin Movi-miento", los responsables no estarán obligados a continuar pre-sentando declaraciones juradas en los períodos siguientes, hasta que se produzca una nueva información alcanzada por el presente régimen.
Capítulo C - Vencimiento
Artículo 8.- Los sujetos obligados deberán suministrar la infor-mación hasta el último día del mes siguiente al que corresponda la liquidación de las expensas o gastos.
Capítulo D - Disposiciones Transitorias
Artículo 9.- Los sujetos alcanzados deberán presentar -con carác-ter de excepción- la información semestral correspondiente al pe-ríodo comprendido entre el día 1º de enero de 2012 y el día 30 de junio de 2012, ambos inclusive, en la forma, plazos y condiciones previstos por la Resolución General Nº 2.159 y sus modificacio-nes.
Para ello utilizarán el programa aplicativo denominado "AFIP DGI - Régimen Informativo de Pago de Expensas - Versión 2.0".
Capítulo E - Disposiciones Generales
Artículo 10.- Las infracciones o incumplimientos, parciales o to-tales, al régimen de información establecido por esta resolución general, se encuentran comprendidos en las previsiones del Artí-culo incorporado a continuación del Artículo 38 de la Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.
Artículo 11.- A los efectos de la interpretación y aplicación de la presente deberán considerarse, asimismo, la utilización de no-tas aclaratorias y citas de textos legales, con números de refe-rencia, contenidas en el Anexo I.
Artículo 12.- Apruébanse los Anexos I, II y III, que forman parte de la presente, y el programa aplicativo denominado "AFIP DGI - Régimen Informativo de Pago de Expensas - Versión 3.0".
Artículo 13.- Las disposiciones establecidas por esta resolución general entrarán en vigencia a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial, inclusive, y resultarán de aplicación para la información que corresponda suministrar a partir del mes de julio de 2012, inclusive, en adelante.
La información correspondiente al mes de julio de 2012 deberá presentarse -con carácter de excepción-, hasta el último día del mes de septiembre de 2012, inclusive.
Artículo 14.- Déjanse sin efecto desde la entrada en vigencia de la presente, las Resoluciones Generales Nros. 2.159, 2.207, 2.232 y 2.315 y la Nota Externa Nº 2/07 (AFIP). No obstante, mantiénese la vigencia del formulario de declaración jurada Nº 438.
Toda cita efectuada en normas vigentes respecto de la Resolución General Nº 2.159 y sus modificaciones, deberá entenderse referida a la presente para lo cual, cuando corresponda, deberán conside-rarse las adecuaciones normativas que resulten de aplicación en cada caso.
Artículo 15.- Regístrese, publíquese, dése a la Dirección Nacio-nal del Registro Oficial y archívese.-
Ricardo Echegaray.
AFIP: Más controles a los Consorcios
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Consorcio
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Ser Administrador de un Consorcio, como en otras oportunidad dije, no es tarea que pueda llevar adelante cualquiera, puesto que el dinero que se administra no es el propio, sino de un grupo de personas que deposita en ese sujeto, una responsabilidad enorme.
Debemos aclarar que el Administrador, no es jefe de nosotros, si-no que cumple un mandato otorgado por nosotros, los copropieta-rios, de administrar los fondos del consorcio y cumplir con las obligaciones que surjan de la ley.
Entonces, ¿porqué suele pasar que el Consorcio termina debiéndole dinero al Administrador?
Al respecto, puedo decir dos cosas: en primer lugar, lo más con-veniente si el Consorcio tiene deudas, es que los Copropietarios se reúnan en Asamblea, y que decidan qué hacer. El Administrador puede ofrecer fondos personales para solventar gastos del Consor-cio, pero lo más acertado es que dicho ofrecimiento se discuta EN ASAMBLEA.
En segundo lugar, muchos Administradores, alegando que el Consor-cio tiene deuda con ellos, no devuelven la plata que tienen en sus cuentas ni la documentación en su poder. El artículo 1.956 del C.C. dice: "Hasta que el mandatario sea pagado de los adelan-tos y gastos, y de su retribución o comisión, puede retener en su poder cuanto bastare para el pago, cualesquiera bienes o valores del mandante que se hallen a su disposición."
Del análisis de este artículo se desprende que el Administrador no puede retener documentación del Consorcio, (libros del Consor-cio) sino sólo lo que bastare para efectuar el pago, que puede ser otro tipo de documentación.
Si bien, como dije antes, lo que se debería hacer es una Asamblea donde se decida que el Administrador asuma la deuda del Consor-cio, en un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil se condenó a un Consorcio a indemnizar a un Administrador por la falta de pago de expensas de los inquilinos y otros gastos que se había hecho cargo el mandatario.
Lo que se había puesto en tela de juicio es la legitimidad del crédito, por no haber convocado a Asamblea el Administrador y plantear la situación a los Copropietarios, rindiendo cuentas, obstaculizando el control por parte de ellos.
Dejo en este artículo, el texto completo del fallo para que lean y se queden con la boca abierta...
L. 489.895 - JUZG. Nº 31
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 20 días del mes de febrero de 2008, reunidos en acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer los recursos interpuestos en los autos “PEIJOVICH, JORGE ARIEL C/ CONSOR-CIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ACOYTE 1579 S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”, respec-to de la sentencia corriente a fs.300/303 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resol-ver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres. Cortelezzi, Alvarez Juliá Y Díaz Solimine.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Cortelezzi dijo:
I.- Contra la sentencia de fs.300/303 que hizo lugar a la demanda promovida por Jorge Ariel Peijovich y condenó al Consorcio de Propietarios de la calle Acoyte 1579 a abonar al actor la suma de pesos once mil cuatrocientos cincuenta y siete con cuarenta centavos ($11.457,40), con más intereses y costas, apeló la parte demandada.
La accionada expresó agravios a fs.324/328 los que fueron contestados por la demandante a fs.331/332, quien al pedir su rechazo, solicitó, además, se declarara la deserción del recur-so, petición que será desestimada en cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional, propicia el estudio de las quejas en tanto las respec-tivas expresiones de agravio reúnan, al menos minimamente, los recaudos procesales.
II.- Jorge Ariel Peijovich se desempeñó como administrador del Consorcio demandado desde octubre del año 2000 hasta setiembre de 2005, surgiendo de la auditoría contable encomendada por la apelante y que fuera agregada por Colombo Contadores Públicos en copia a fs.222/235, que se generó un crédito a favor del actor el que fuera volcado en las distintas liquidaciones que el mismo remitiera a los integrantes del ente accionado. El ori-gen de tal crédito lo atribuye Peijovich al hecho de no haber satisfecho en algunas opor-tunidades los diversos copropietarios las expensas que estaban a su cargo o en la necesidad de realizar gastos necesarios que excedían el importe autorizado por Asamblea a tal fin y que él no estaba en condiciones de modificar.
Encuadrada correctamente la relación que uniera a las partes por la Sra. Jueza de grado en el contrato de mandato, con circunstanciada referencia a la prueba producida en autos, ha concluido en el reconocimiento de la existencia del crédito y en la ausencia de acredita-ción por parte de la demandada de “imposibilidad física o normal de hacer las pertinentes observaciones en su momento”, pues consideró que ante la entrega de la documental, no hubo reclamo concreto sino antes bien la comprobación del saldo deudor a través de la mentada auditoría.
Sin embargo, lejos de hacerse cargo la quejosa de este argumento central, insiste en esta instancia en que durante la gestión de Jorge Peijovich no se realizó ninguna asamblea ordi-naria o extraordinaria, viéndose así imposibilitado de controlar las cuentas y los gastos que realizaba el actor en su carácter de administrador del Consorcio. De haberse celebrado, e-llo hubiera permitido determinar su conveniencia, necesidad y razonabilidad, eligiendo, llegado el caso, el financiamiento que juzgara pertinente.
Sin embargo, ha sido el mismo apelante quien en ambas instancias reconoció expresamente que durante la gestión del actor se generó y desarrolló un crédito a su favor de $11.457,40 (v. fs.295 y fs.326 vta.), agregando a fs.327 de su escrito de agravios que “no se ha inten-tado refutar (en autos) el crédito invocado por el actor”.
O sea, que reconocida la existencia del crédito, lo que se ha puesto en tela de juicio es su legitimidad, en tanto se sostiene que Peijovich, al no cumplir con su obligación de convo-car a Asambleas ordinarias o extraordinarias, lo que no hizo durante el lapso de su gestión, imposibilitó el debido contralor, sosteniendo que tal incumplimiento impidió formular ob-jeciones a las rendiciones de cuentas a las que no alcanza, por tanto, la presunción de acep-tación tácita por el transcurso del tiempo.
Sin embargo, salvo dogmáticas afirmaciones en contrario, no advierto crítica razonada res-pecto de la ausencia de imposibilidad física a la que alude la colega de grado de hacer las observaciones en su momento y mucho menos acreditación alguna con relación a la ilegiti-midad del crédito pues en tanto lo contrario es presumido por el art.502 del Código Civil, quedaba a cargo de la accionada el probar que la acreencia que hoy reclama Peijovich re-sultaba indebida, contraria a la ley o al orden público.
Al respecto, parece necesario insistir en que la buena fe, ínsita en las relaciones jurídicas y que consagrara la reforma de la ley 17.711 al introducir especialmente este principio como elemento primordial al momento de juzgar sobre la celebración, la interpretación y el cum-plimiento de los contratos (art.1198 del Código Civil) comprende a todas las partes que re-sultan unidas por aquéllas y no sólo al ex -administrador como parece entenderlo la deman-dada. Así si Peijovich no convocó a las Asambleas, el Consorcio tampoco lo hizo, no obs-tante que, a estar a la transcripción parcial que del Reglamento formula a fs.179 vta./180 de su responde - no se agregó siquiera copia simple del mismo - contaba con atribuciones para ello, siquiera para hacerlo en carácter de extraordinaria con relación a la rendición fi-nal de cuentas. Toleró sin embargo el incumplimiento de Peijovich, que sin duda existió, pero no hizo uso de sus propias facultades y, además, tampoco probó que tal incumplimien-to le hubiera provocado daño, pues ambos son elementos distintos de la responsabilidad.
El Consorcio no puede sostener, por tanto, como lo ha hecho en ambas instancias olvidando que en ésta el blanco de sus ataques debe ser la sentencia y no la reiteración de argumentos desestimados, que los copropietarios que lo integran no pudieron gozar de la posibilidad de desarrollar asambleas o de aumentar las expensas a fin de ir saldando la deuda que tenían con el Administrador. Nadie puede ignorar que éste no está obligado a adelantar fondos y que si lo hace tiene derecho a ser reembolsado, operándose un supuesto de mora legal que, en la especie, no se ha aplicado, sin que ello mereciera agravio alguno por lo que ha que-dado fuera de las facultades de esta Alzada.
Por lo demás, aquélla rendición final de cuentas que debe cumplirse al terminar el man-dato, fue ofrecida y no aparece cabalmente cumplida en tanto no se trata de acumular comprobantes ni liquidaciones parciales sino de detallar, de modo documentado, el desa-rrollo del manejo del negocio que se le ha confiado al mandatario. Pero como lo expresa la Sra. Jueza a-quo el Consorcio ordenó una auditoría contable que arrojó un saldo igual al que solicita le sea reembolsado Peijovich. No hay, por lo demás, concreto ataque a alguna par-tida o negación del gasto sino sólo referencia a su conveniencia o razonabilidad, sin que se critique adecuadamente que al pago estaba obligado el Consorcio desde que el desembolso fue hecho por el Administrador y no cuestionado. Se nota, por el contrario, una gran orfan-dad probatoria no obstante que, con relación a las reparaciones realizadas en las unidades, no se advierte ninguna dificultad de contralor por parte del propietario u ocupante de la u-nidad de que se trate y, las realizadas en partes comunes, quedan, por lo general, a la vista de todos y se realizan, en principio, bajo la supervisión del Consejo de Administración in-terno, el que, si bien no suele tener facultades para aprobar cuentas, puede controlar en forma cotidiana los gastos en que incurre la Administración del Consorcio. De hecho, no motivaron queja siquiera documentada en los años en los que se desempeñó Peijovich co-mo administrador sino sólo frente a la conclusión del mandato y pedido que le fuere abo-nado el saldo insoluto que él adelantara y que además de constar en las liquidaciones men-suales se acreditó con la experticia de autos y la auditoría que obra a fs.222/235 y fuera ra-tificada a fs.264.
Por lo demás, la pericia contable producida a fs.257/261 elaborada en base a las planillas de liquidaciones de expensas y los correspondientes comprobantes respaldatorios (v. fs.280) corrobora tal monto debido y aunque se advierten irregularidades atinentes a la ausencia de los libros pertinentes, se ha detallado, y la primer sentenciante así lo ha recogido sin que ello motivara agravio alguno, que se efectuaron todos los gastos que hacen al normal fun-cionamiento del Consorcio.
Por lo demás, ninguna prueba se produjo que refute o controvierta la suma fijada en la ins-tancia de grado, por lo que en ausencia de acreditación de la ilegitimidad del crédito o de su monto, propondré al Acuerdo confirmar lo decidido con relación a este primer agravio.
III.- Igual suerte correrá el agravio relativo al rechazo de la reconvención pues la prueba que se colectó en autos en modo alguno acredita lo existencia de los daños y perjuicios por los que reclama el Consorcio. El hecho de que el actor no llevara correctamente los libros de la Administración o que no haya iniciado el trámite administrativo ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de conservación del edificio no revisten tal entidad.
Sigue el Consorcio en esta instancia sin identificar cuál es efectivamente el daño que le provocó la administración de Peijovich. La sola mención a la imposibilidad de cuantificar el supuesto daño padecido en modo alguno lo relevó de la carga de probar su existencia (conf. art.377 del Código Procesal). De más está decir que la escasa o nula prueba aportada en estas actuaciones tampoco acreditó que, no obstante las deficiencias que pudieran repro-chársele a Peijovich en la administración que le fuera confiada, resultara un daño resar-cible.
Baste señalar que es el propio consorcio quien afirmó en el punto 2 de fs.327 que el daño por el que reclama es latente y potencial y que ningún daño concreto se produjo, para te-ner por sellada la suerte de este agravio. Es que para que un daño sea resarcible debe ser cierto, es decir, debe ser real, efectivo y no meramente conjetural o hipotético (Mayo, Jorge, “Código Civil …”, dirigido por Augusto Belluscio y coordinado Eduardo Zannoni, Tº2, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2002, págs. 715/716; Zavala de Gonzalez, Matilde, “Código Civil …”, dirigido por Alberto Bueres y coordinado por Elena Highton, Tº3A, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, págs. 96/99). Por lo demás, su existencia, de prueba inexcusable para el que lo invoca –salvo presunción legal o jurisprudencial- ha sido negada por el propio Con-sorcio quien, aunque lo limita a los ascensores (¿), no descarta que ha sido obra del destino que no se haya producido daño concreto alguno.
Reconocimiento que, junto al daño hipotético y conjetural, no hace sino propiciar también la confirmación de la sentencia con relación al rechazo de la reconvención.
Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo que se rechacen los agravios formulados por el Consorcio demandado y reconviniente y se confirme la sentencia de grado en todo lo que decide, con costas al vencido por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art.68 del Cód. Proc.).
Por razones análogas, los Dres. Alvarez Juliá y Díaz Solimine adhirieron al voto que antecede.
Con lo que terminó el acto.
OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE
LUIS ALVAREZ JULIA
BEATRIZ LIDIA CORTELEZZI
///nos Aires, 20 de febrero de 2008.-
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se desestiman los agravios formulados por el Consorcio demandado y reconviniente y se confirma la sentencia de grado en todo lo que decide.
Las costas se imponen al Consorcio de Copropietarios vencido por aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art.68 del Cód. Proc.).
Notifíquese y devuélvase.- OMAR LUIS DIAZ SOLIMINE.- LUIS ALVAREZ JULIA.- BEATRIZ LIDIA CORTELEZZI.-
Deudas del Consorcio con el Administrador
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