Durante el período de Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (ASPO), decretado por el Poder Ejecutivo Nacional por el DNU 297/2020 y sus sucesivas prórrogas debemos permanecer en nuestros hogares, a menos que nos encontremos exceptuados por nuestra actividad y al sólo efecto de cumplir dicha actividad podemos transitar por la calle. Por dicho motivo las reuniones de consorcio están limitadas para realizarse de manera presencial, ya que al no ser una actividad esencial, ni una actividad exceptuada, se incumpliría con el A.S.P.O.
Dado que durante el período que dure el aislamiento, se han limitado las reuniones de copropietarios presenciales, la Disposición N° 3778/DGDYPC/20, emitida por la DIRECTORA GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR de GCBA (Autoridad encargada por Ley 941 y Decreto Reglamentario 551/10) indica que las asambleas de consorcio sólo podrán realizarse bajo las siguientes modalidades:
1.- Convocatoria: Por decisión de la mayoritaria de los consorcistas o ante cuestiones que resulten de naturaleza improrrogables.
2.- Modalidad: En caso de no poder cumplir con el distanciamiento obligatorio entre las personas, sólo se admite la celebración de las Asambleas por la modalidad a distancia. Esto quiere decir que se celebrará mediante el uso de una plataforma o canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio.
3.- Conservación de la Asamblea: El administrador debe conservar en soporte digital la grabación de la asamblea en un medio o plataforma segura.
4.- Acta en el Libro: Deberá volcarse el acta correspondiente a la reunión en el Libro de Actas. dicha acta deberá cumplir con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, por ello será firmada por el Administrador. Respecto de las firmas de los copropietarios presentes, se dejará constancia que los propietarios designados firmarán el acta una vez que se levante el A.S.P.O.
5.- Comunicaciones: Las decisiones tomadas en la reunión, serán comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer sus derechos en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
6.- Reglamento: El Reglamento debe preveer que las asambleas puedan celebrarse de manera virtual. Por ello, en caso de no encontrarse previsto, será necesaria la reforma del estatuto (en el caso de que quieran adoptar, una vez pasado éste período, la Asamblea Virtual como modalidad) en tal sentido para la validez de las reuniones así celebradas. No obstante, durante la vigencia del A.S.P.O. dicha exigencia no será requerida por considerarse una situación excepcional, pudiendo celebrarse válidamente.
7.- Temas que pueden tratarse: La designación o remoción de administrador, la aprobación de su rendición de cuentas, el presupuesto para el ejercicio siguiente, temas de interés consorcial, personal del consorcio que resulten improrrogables, la reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal, entre otros.
Ante la necesidad de asegurar los derechos de todos los consorcistas, consideramos indispensable la presencia de un escribano que atestigue la concurrencia de los vecinos, las deliberaciones y las decisiones que allí se resuelvan. Especialmente, si en la Asamblea se resolverá la designación de administrador, o la renovación en el cargo del ya designado, a efectos de cumplir con la protocolización.
Las modalidades que existen para atestiguar una Asamblea de consorcio con la presencia de un escribano son dos:
>> 1) Certificado de actuación remota:
El Colegio de Escribanos de Capital Federal reglamentó los Certificados contemplados en el art. 96 de la Ley 404 y habilitó a los escribanos de dicha demarcación a expedirlos de forma remota. Se lo denomino Certificado de Actuación Remota, y consiste en un documento notarial totalmente digital, mediante el cual el escribano se encuentra presente en la videollamada y constata todo lo ocurrido en la Asamblea de Consorcio, de lo que dejará constancia en el certificado que emita.
Esta herramienta tecnológica, además de poder ser empleada en numerosos casos también es aplicable a la celebración de la Asamblea de propietarios. Tiene la ventaja de ser económica (ya que los gastos son menores a los de una certificación en soporte papel), ágil (ya que de forma casi inmediata se emite el documento notarial), ahorra tiempos (ya que la gente no tiene que trasladarse a la reunión de consorcios o enviar carta poder para que otro asista) y es gratuita la verificación de autenticidad (ya que entrando al sitio web del Colegio de Escribanos de Capital Federal puede consultarse la emisión del documento de forma gratuita).
Debe tenerse en cuenta que estos certificados constituyen un medio probatorio de autenticidad de la existencia de la celebración de la reunión, en los términos del art. 314, primer párrafo del CCCN. Sin embargo, es limitada la constatación sólo a las resoluciones adoptadas. NO podrán dejarse manifestaciones de los presentes en la reunión.
Se recomienda la utilización de un certificado remoto para las siguientes Asambleas: asambleas donde no se realice designación, renovación o remoción del administrador; aquellas en las cuales las decisiones se tomarán por unanimidad por encontrarse de acuerdo todos los propietarios; asambleas cuyo administrador sea uno de los copropietarios y no requieran los presentes dejar constancias de sus manifestaciones.
>> 2) Escritura Pública:
En este caso, la modalidad es la tradicional Acta en soporte papel, siendo ésta acta una escritura pública. Las ventajas de la matricidad están dadas por su conservación en el tiempo, ya que ante su extravío puede solicitarse la expedición de una nueva copia en su reemplazo.
En el caso de celebrar el acta por escritura, existirá un único encuentro entre el administrador y la escribana a los efectos de otorgar el requerimiento. Esto es, el administrador va a firmar la escritura en la cual le requiere a la escribana su presencia en la reunión a celebrarse virtualmente indicándole los datos para ingresar a la reunión. Este requerimiento debe hacerse previo a la celebración de la Asamblea, pero siempre dentro del mismo día, ya que de hacerlo en un día diferente, la escribana deberá autorizarlo en una nueva escritura, lo que acarrea mayores costos.
Se recomienda el otorgamiento del acta por escritura pública ante los siguientes supuestos: la designación, renovación o remoción del administrador, ya que muchos organismos piden que el acta se encuentre protocolizada; en el caso de que los copropietarios quieran dejar constancias o manifestaciones propias de ellos en el texto de la escritura, en el caso de rendición de cuentas del administrador así puede dejarse constancia en la escritura de las preguntas y respuestas o devoluciones del administrador en éstos puntos.
>> Cuestiones en común de ambos supuestos:
La Asamblea es desarrollada mediante videoconferencia, utilizando una plataforma que cumple con los requisitos detallados anteriormente. El host o anfitrión de la reunión debe ser el Escribano, a efectos de poder grabar la reunión y conservarla. En caso de que no fuere el anfitrión, tendrá que contar con autorización del anfitrión para grabar la reunión. En el caso del Certificado remoto, la grabación y conservación lo requiere la normativa que lo reglamenta y, en el caso de la escritura, se agrega tanto al protocolo, como a la Primera Copia que se expida, un DVD con la grabación de la reunión.
Celebración de la videoconferencia:
1er paso: En la convocatoria a la Asamblea, se comunicará la vigencia de la normativa, se informará que la Asamblea se realizará de forma remota mediante videoconferencia, se informarán los puntos del orden del día respecto de los cuales se indicará si consiste en un tratamiento de un tema impostergable, se indicará cual es el medio digital elegido para la celebración de la Asamblea los datos para acceder a la reunión; día y hora de la reunión.
2do paso: Todos los copropietarios, la administración y la escribanía deberán instalar en la computadora o en el celular la aplicación mediante la cual se celebrará la Asamblea. En el caso de ser representante de una sociedad o apoderado, deberá tenerse a la vista las constancias que justifiquen su representación, a menos que esté registrado en el libro de propietarios o que por unanimidad de los presentes se resuelva su admisión a participar.
3er paso: Se dará comienzo a la videoconferencia y se le requerirá al ingreso de cada participante que conecte su videocámara y su audio e indique: La unidad que representa, piso y departamento, su nombre completo y apellido, su DNI, en que carácter interviene y, en su caso, exhiba la documentación con la cual acredite la representación.
4to paso: La escribana indicará a los participantes que está presente en tal calidad, que se está labrando acta notarial de lo que suceda en la reunión, y dejará constancia de que procederá a grabar la videoconferencia para su resguardo.
5to paso: Se dará comienzo a la reunión indicando cual es el quorum presente y si hay quorum suficiente para tomar decisiones en la Asamblea que se presencia, o las decisiones que se tomen serán a modo de propuesta, supuesto en el cual se procederá de acuerdo al art. 2060 CCCN.
6to paso: Se tratarán los puntos del orden del día. Presidirá la asamblea el administrador o el copropietario designado en la reunión. A los efectos de una celebración ordenada, quienes deseen hablar deberán pedir la palabra al presidente. Así se procederá con la totalidad de los puntos del orden del día.
7mo paso: Finalizado el tratamiento de los puntos del orden del día, la escribana manifestará: que se da por terminada la constatación; que la misma fue grabada para su conservación; indicará si durante el desarrollo de la reunión se modificó el quorum; dejará constancia de todo aquello que el requirente le indique es de su relevancia.
La escritura acta de la reunión quedará en poder de la administración, debiendo solicitarle los propietarios interesados una copia de la misma.
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Autora: María Fernanda Muntaner.
Email: fmuntaner@muntaner.com.ar
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El pasado 11 de junio, fue aprobada la ley y quedaba su promulgación que se concretó el 30 de junio pasado, publicándose en el Boletín Oficial. La misma contiene modificaciones a varios artículos del Código Civil y Comercial actual, presentando algunas incógnitas y lagunas que, seguramente, serán zanjadas con el paso del tiempo y la jurisprudencia.
En cuanto a los contratos que están en curso, no deberán ser modificados y se regirán por la vieja normativa. Sin embargo, los nuevos contratos deberán estar redactados de acuerdo a éstas modificaciones que, para muchos propietarios e inquilinos, no son menores y ha provocado la crítica de ambas partes.
Asimismo, en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las comisiones que perciban las inmobiliarias por éstas operaciones momentáneamente (está pendiente su declaración de inconstitucionalidad) están regidas por la ley 5859/17 que establece que será el propietario quien pague una comisión del 4,15% calculada sobre el valor total del contrato, según lo informó Cecilia Baccello (Matrícula 7513 - instagram @inmobiliariacool).
Desde la agencia TELAM, informaron que las principales modificaciones a tener en cuenta serían:
>> El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
>> El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
>> El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
>> Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
>> Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
>> La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
>> En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
>> Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
>> Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.
>> En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
>> Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
>> Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
>> Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
¿Qué te parecen éstos cambios? Dejame tu comentario.
¡Hola a todos/as!
El 2020 nos trajo una #pandemia a nivel mundial y nos obligó a #quedarnosencasa para cuidarnos entre todos. Algunos la están pasando muy mal (económicamente hablando) y otros la van remando como pueden. Los Consorcios de propietarios no son la excepción en el primer caso y debido a éste Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio que se decretó en marzo, muchos han dejado de pagar sus expensas y postergado la toma de decisiones, entre ellas, la renovación, remoción o designación de un/a administrador/a como mandatario legal.
Por ese motivo, armé un Workshop especial que estaré dando vía ZOOM éste miércoles 01 de Julio de 18hs a 20hs y que analizará en profundidad cómo es una Asamblea de propietarios presencial y cómo se puede llevar a una alternativa virtual, por que los Consorcios no detienen su vida.
La charla se dará con una presentación en formato pdf que, al finalizar, se la enviaré a todos los que se anotaron para que puedan tener ese material, elaborado con la colaboración de la escribana María Fernanda Muntaner.
Si te interesa ésta propuesta, te aclaro que la participación tiene un valor de $350 que se puede abonar por transferencia bancaria. Accedé a una promo descuento si traés a otra persona, abonando cada una $250.
¿Querés anotarte? Mandame un msj desde tu whatsapp al 11 - 5160 - 6609.
¡Gracias por tu interés!
Saludos Cordiales.
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
ABOGADA - CPACF.
Este año está siendo muy complicado para todos en el aspecto económico. Miles de empresas y comercios han bajado su persiana, se han producido despidos masivos y a pesar de que el Estado nacional ha dado ayudas pagando parte de los sueldos, aún para los Consorcios, muchos gremios no se han reunido para definir los aumentos, sin embargo, encontramos una excepción.
¡ACLARACIÓN! = No tengo problemas con los trabajadores puesto que ellos NO tienen la culpa de los aumentos que se les otorgan. Si tu Encargado/a de Edificio es un desastre te aconsejo que hagas algo al respecto. En mi caso, la persona que trabaja en el Edificio en dónde vivo es un EJEMPLO de trabajador, aún durante ésta cuarentena, y cuando se jubile vamos a llorar todos acá. Así nomás lo digo.... continuamos informando....
Hace ya dos semanas se juntaron los "sospechosos" de siempre para llegar a un acuerdo en cuanto a los aumentos salariales y presentarlos en el Ministerio de Trabajo para su ratificación y homologación (aún no hay noticias sobre eso). Lo que me FASTIDIA de éstas "negociaciones" es que quienes pagan en definitiva los aumentos NO ESTÁN REPRESENTADOS, por consiguiente, ¿cómo se le puede llamar una "negociación"? ¡ME EXPLICAN!
>> ¿Qué se propuso?
- Suba de $4000, con el sueldo de mayo.
- Suba de $5000, con el sueldo de octubre.
- Suba de $5000, con el sueldo de enero 2021.
Más un bono de $10000 que se pagaría en 4 cuotas (junio, julio, agosto y septiembre 2020).
Quienes vivimos en Edificios, pagamos expensas (a veces que no tienen relación alguna con los servicios que contamos) y durante todos éstos meses la recaudación sufrió una GRAN MOROSIDAD puesto que muchos perdieron sus trabajos, o son inquilinos y están exactamente en la misma situación que los propietarios, o siendo independientes, no poder circular por no ser considerado "esencial" los ingresos también mermaron significativamente.
Hasta el momento, parecería ser que desde el Gobierno Nacional frenaron todo intento de aumentos. Muchos Consorcios ya cobraron el ATP en los meses anteriores y respecto de JUNIO algunos todavía no los cobraron y otros sí. Es una ayuda para muchos, realmente, pero ¿hasta cuándo podrá sostenerse?
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Una de las preocupaciones que le pasan a muchos durante éste aislamiento social son las asambleas y los mandatos de los administradores del consorcio. Muchos me han preguntado ¿qué hacemos Doc? y la respuesta llegó el 1 de Junio a través de la DISPOSICIÓN N° 3534/2020 de Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (del que depende el Registro Público de Administradores de Consorcios) para dar un poco de luz a ésta laguna que se venía generando.
>> ¿Qué dice la disposición?
VISTO: Los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 260/PEN/2020, 297/PEN/2020, 325/PEN/2020, 493/PEN/2020 y N° 1/AJG/20 y su modificatorios, recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud, la Ley N° 941 y Decreto Reglamentario 551/10, las Disposiciones DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC, DI-2020-2597-GCABA-DGDYPC, y
CONSIDERANDO:
Que por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 260/PEN/2020, el Poder Ejecutivo de la Nación, amplió la emergencia pública en materia sanitaria establecida por Ley N° 27.541, en virtud de la Pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) en relación con el Coronavirus (COVID-19), por el plazo de un
(1) año a partir de la entrada en vigencia de dicho decreto;
Que por los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 297/PEN/2020 y 325/PEN/2020, el Poder Ejecutivo Nacional estableció medidas preventivas tendientes a enfrentar la situación epidemiológica y mitigar el impacto sanitario de COVID-19, estableciendo para ello el “aislamiento social, preventivo y obligatorio” durante el período originariamente comprendido entre el 20 y el 31 de marzo inclusive del corriente año, prorrogado hasta el 12 de abril del 2020;
Que la Organización Mundial de la Salud (OMS) ha declarado que el Coronavirus (COVID-19) se está propagando de persona a persona, aceleradamente a nivel mundial declarando al coronavirus como una pandemia;
Que por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 1/20 y sus modificatorios, el Jefe de Gobierno declaró la Emergencia Sanitaria en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hasta el 15 de Junio de 2020 a los fines de atender y adoptar las medidas necesarias para prevenir el riesgo de propagación del contagio en la población del Coronavirus (COVID-19);
Que la situación descripta trajo aparejada la necesidad de establecer nuevos mecanismos que posibiliten el devenir de los consorcios de propiedad horizontal, observando las disposiciones adoptadas tanto por el Poder Ejecutivo Nacional y Local, con el fin de evitar que se produzcan situaciones que puedan ocasionar un riesgo para la salud de los actores que participan en la vida consorcial;
Que en tal sentido, esta Dirección General estableció mediante la Disposición DI-2020-2592-GCABADGDYPC, una serie de medidas tendientes a prevenir y reducir el riesgo de propagación del contagio de la enfermedad en la población consorcial hasta tanto subsista la emergencia sanitaria;
Que en el marco descripto, y atendiendo a lo dispuesto en el artículo 9, inciso j) y concordantes de la Ley 941 - del cual esta Dirección General resulta Autoridad de Aplicación-, devino de difícil cumplimiento para los administradores de consorcios que desempeñan su actividad en el ámbito de esta Ciudad, la coonvocatoria a
celebrar asambleas por el medio tradicional de reuniones presenciales de propietarios, circunstancia que se encuentra agravada si se tiene en cuenta la posible existencia de grupos de riesgos entre los integrantes de dichos consorcios;
Que así, y de conformidad con las facultades instrumentales e interpretativas otorgadas a esta Dirección General por el Decreto Reglamentario 551/10, resultó indispensable brindar herramientas que permitiesen a los administradores de consorcios arbitrar los mecanismos necesarios tendientes al cumplimiento de las
medidas restrictivas, limitando la circulación y aglomeración de personas en espacios comunes y reemplazar cualquier canal que pueda propiciar la propagación de la pandemia como sería el caso de las reuniones presenciales;
Que asimismo, se hizo necesario contemplar la imposibilidad por parte de los administradores de efectuar gestiones y trámites en las cuentas bancarias concernientes a los consorcios que administran, al no poder renovar sus mandatos ante el escenario de aislamiento social por el que se está atravesando;
Que por tal motivo, y ante el supuesto que durante el lapso de tiempo que subsista la crisis sanitaria se hubieran previsto asambleas de consorcios que debían pronunciarse sobre la renovación y/o finalización del mandato de los administradores, junto con la rendición de cuentas prevista en el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación; mediante DI-2020-2597-GCABA-DGDYPC se dispuso prorrogar excepcionalmente dicho mandato por razones de caso fortuito y fuerza mayor, hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive;
Que en miras de garantizar el respeto por la voluntad consorcial, los administradores de consorcios debían informar de manera digital a los propietarios, que se reputaba prorrogado su mandato así como las facultades inherentes al mismo, pudiendo los consorcistas ejercer el derecho de expedirse sobre tal decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que así, y en caso que los consorcistas hubiesen considerado de naturaleza improrrogable la revocación y rendición de cuentas y optasen de todas formas por celebrar la asamblea tendiente a expedirse sobre dicha situación, este debía arbitrar los medios necesarios para que las mismas fueran celebradas a distancia,
utilizando a tal efecto medios electrónicos o digitales que posibilitasen su efectivización y evitaran la circulación y aglomeración de los habitantes del consorcio;
Que a tal fin, debían procurar el uso de plataformas o canales digitales que facilitaran el derecho de participación y voto de los integrantes del consorcio, la grabación y conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas, con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes a fin de que éstos puedan ejercer el derecho tutelado por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que ahora bien, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 493/PEN/2020, el Poder Ejecutivo de la Nación prorrogó la vigencia del aislamiento social, preventivo y obligatorio hasta el 7 de junio de 2020 inclusive;
Que dicha medida torna imprescindible ampliar la prorroga de duración del mandato conferido a los administradores de consorcios que fuera otorgada hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive, a fin de mantener la reducción del contagio del virus en el ámbito consorcial.
Por lo expuesto, y en ejercicio de las facultades que le son propias,
LA DIRECTORA GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR
DISPONE
Artículo 1°.- Prorrógase excepcionalmente hasta el 30 de junio de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial, la cual no podrá realizarse mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población.
Artículo 2º.- Instrúyase a los administradores para que comuniquen de manera digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran, haciéndoles saber asimismo, que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas, les asiste la posibilidad de oponerse a la prorroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 3º.- Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.
Artículo 4º.- Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 5º.- Exceptúase de la prórroga dispuesta en el Artículo 1º, a aquellos Consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación.
Articulo 6º.- Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para su conocimiento y demás efectos comuníquese a la Subsecretaria de Servicios al Ciudadano. Cumplido, archívese.
>> ¿Qué dispone, entonces, ésta disposición que resulta vital?
En un primer momento, prorroga el mandato de TODOS los Administradores de Consorcios (en CABA, aclaramos) hasta el 30 de junio, pero al mismo tiempo, entiende que hay casos excepcionales en los que es necesario hacerla sin dilaciones.
Por ese motivo, plantea la opción de, en caso de que los Consorcistas se opongan a ésta prórroga, realizar una Asamblea Virtual, eligiendo la plataforma para que TODOS puedan asistir y ser notificados de la manera que establece el Reglamento.
No es un dato menor lo anterior, ya que si bien el mandato se prorroga, no todas las situaciones son felices y muchos están aprovechando este tiempo para cobrar sus honorarios y dilatar una remoción. ¡Ya no hay excusas!
Si vivís en un Edificio y tu Administrador/a no quiere celebrar una Asamblea que se entiende que es VITAL para todos (como la renovación/remoción de su mandato y rendición de cuentas), recordale ésta disposición y que arbitre los medios necesarios para que sea posible.
¿Qué te parece? ¡Dejame tu comentario!
Saludos Cordiales,
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
¡Hola a todos/as!
Creo que NINGUNO de nosotros consideró en enero, cuando estábamos alzando las copas y brindando por el nuevo año que empezaba, que en marzo, en China, un virus estaría cambiando nuestras vidas por varios meses, ¿verdad? jajaja. Muchos dicen que éste es un tiempo para "reinventarse" y quizá reflexionar sobre lo que se logró (o no) durante ¿nuestra vida? (no sé si tanto...), pero lo que sí es cierto es que la forma de vivir en los Consorcios cambió 180 grados.
Por ese motivo, me senté en mi notebook (ya tiene 10 años de antigüedad, pobre...) y me puse a escribir un NUEVO EBOOK que considero está GENIAL y que pude enviárselo el 30 de mayo pasado a más de 200 personas, totalmente GRATIS, buscando simplemente una devolución vía mensaje. ¿De qué se trata el material? Mirá el índice de temas:
+ Introducción.
+ ¿Qué dispone el DNU?
+ Tareas del Administrador.
+ Tareas del Encargado del Edificio.
+ Morosidad.
+ Inquilinos.
+ Asambleas.
+ Funciones del Consejo de Propietarios.
+ Violación Aislamiento Obligatorio.
+ Renovación / Remoción del Administrador.
+ Barrios Cerrados y Countries.
+ Conclusiones Finales.
¿Qué te parece? Como tuvo tan buena recepción, me gustaría regalártelo a vos también, que estás leyendo ésto, si seguís unos simples pasos:
1) Mandame un mensaje de whatsapp al 11 - 5160 - 6609 con tu nombre y comentame por qué te gustaría tenerlo.
2) Agendame, así podrás ver las novedades que voy publicando en mis estados.
3) Luego de leerlo, mandame por mensaje una devolución. Para mí es importante saber si realmente te sirvió, así puedo mejorar el material que elaboro.
¡Ya sé! Estarás pensando...¿Cuál es el truco? ¿De verdad es gratis? ¿Por qué se toma la molestia de hacer un material de + 50 páginas y lo regala? Es simple: Disfruto hacerlo y sé que no hay mucha información disponible sobre #propiedadhorizontal en las redes sociales.
¡No es el primer ebook que hago además! Hice varios (que con el tiempo van quedando desactualizados y por eso hago nuevos), por que éste blog ya tiene 8 años y me dedico hace ya 10 años a ésta parte del derecho.
La abogacía es una pasión para mí y, mezclada con mi alma docente (sin ser diseñadora gráfica, aclaro) y una página genial llamada CANVA, durante éste período de aislamiento obligatorio me puse a escribir lo que (espero) te resulte útil.
Sin nada más para decirte, espero tu mensaje!
Las Asambleas son el alma de todo Consorcio, en las cuales se toman (o proponen) decisiones que afectan a todos sus integrantes. De mi parte, detesto las Asambleas. Son aburridas y cuando querés intervenir y decir que algo está mal (sabiendo que es así) te contestan "¿Y vos qué sabés?" o "Acá siempre se hizo así" (mal, pero bueno....), además de que parecen eternas. Sin embargo, no se puede negar que tienen un peso trascendental, y por ese motivo, hay que hacerlas bien (para no perder el tiempo, claramente). Empecemos:
#1. - ¿Cómo se hace una CONVOCATORIA para una Asamblea?
Normalmente, quien la redacta es el Administrador y la misma debería contener:
a) Lugar, fecha y hora de la realización.
b) Orden del día.
c) Hora estimativa de finalización.
d) Carta poder simple para las representaciones.
El GRAN PROBLEMA de las convocatorias es que muchos dicen "nunca me llegó" y el Administrador responde que "nosotros la enviamos" o "la pasamos por debajo de la puerta" y con eso, parece.....ya es suficiente. Lamento decir que NO LO ES.
Las convocatorias deben respetar los plazos previos establecidos en el Reglamento de Propiedad pero además, el orden del día debe estar redactado claramente y no tener "temas varios" por que en ellos pueden incluirse decisiones (o propuetas) que son de vital importancia y su enunciación no es clara.
La notificación está a cargo del Administrador, por consiguiente, no es excusa ni justificación decir "yo la entregué" sino que hay que probarlo y para eso es necesario que se tome el tiempo de ir a cada departamento a entregar en mano la convocatoria, firmando en una planilla la recepción, aclarando quién la recibe.
Me podrán decir que ésto en un Consorcio de pocas unidades funcionales no hay problemas, pero en uno más grande....bueno....la tarea quizá lleva más tiempo pero es el mismo trabajo. ¿Se entiende? Lo que falta, en ese caso, son ganas de hacerlo.
Una vez que la convocatoria fue entregada a quien viven en la UF (ya sea el propietario o el inquilino) y salvo que el propietario haya constituido un domicilio especial para que le llegue esa notificación, NO HAY EXCUSAS. A partir de acá, asistir depende de cada uno y NO ES OBLIGATORIO pero sí NECESARIO.
#2.- ¿Cómo se procede en el momento de la Asamblea?
Si resulta que en el día y horario de la Asamblea que se convocó bajan 3 propietarios (siendo muchos más) no hay que desesperarse por eso, sino saber cómo actuar. Lo primero que se hace es firmar la asistencia al margen del libro de actas y aclarar si es con poder y a qué unidad funcional pertenece.
A partir de la reforma del Código Civil en el 2015, es OBLIGATORIO llevar a cada Asamblea el LIBRO DE ACTAS y el LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS, el cual debe actualizarse periódicamente.
¿Para qué sirve éste libro? Es simple. Cada propietario, al momento de firmar, exhibe su documento de identidad y la escritura pública de su departamento. De esa manera, en cada Asamblea, nos aseguramos que quienes estén presentes sean REALMENTE propietarios. Eso es lo que le da su legalidad a la Asamblea.
El Administrador, entonces, debe actualizar el libro y actúa como una especie de escribano (sin serlo) por que es quien coteja las firmas que están en el libro con las que se plasman en el libro de actas o se presentan en los poderes simples.
Una vez que tenemos éste paso listo, hay que redactar el acta....
#3.- ¿Qué puntos son importantes en la redacción del encabezado del acta?
En la mayoría de las Asambleas a las que pude asistir, pocos propietarios (y hasta algunos Administradores) no tenían IDEA de cómo redactarla y la hacían "así nomás", omitiendo detalles importantes y escribiendo lo que se les ocurría, haciéndola TOTALMENTE impugnable (si alguno deseaba hacerlo).
No puede faltar la fecha de celebración de la Asamblea, el lugar en el que se está haciendo (por ejemplo, Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y quienes están reunidos. Quedaría algo así:
"A los ..... días del mes de ....... del 2020, los propietarios integrantes del Consorcio sito en la calle/avenida ....... n° ........ de la localidad ........, que habiendo firmado su asistencia en el margen de la presente acta, se constituyen para celebrar la presente Asamblea (Ordinaria/Extraordinaria), a fin de deliberar y resolver el siguiente ORDEN DEL DÍA:..."
Por otro lado, el orden del día debe transcribirse TAL CUAL se envió en la convocatoria y no puede tener temas que no sea CLAROS, es decir, que den lugar a que no se sabe de qué se hablará en ese punto. No puede contener TEMAS VARIOS, por ejemplo, ya que se entiende que quien recibe la convocatoria, en base a lo que lee, decide (supongamos...) si lo que se resolverá le interesa o no y por ese motivo asiste o no. Incluir "temas varios" no está permitido por la seguridad jurídica que ese acto debe contener hacia quienes asisten y para los ausentes.
Nunca deben faltar 3 puntos en el ORDEN DEL DÍA:
a) Declaración de legalidad de la Asamblea;
b) Designación del Presidente y el Secretario de Actas;
c) Designación de 2 propietarios para firmar el acta.
En el punto a) se debería poner como texto:
"Al momento de la firma de la asistencia en el margen izquierdo del acta, el Administrador constata que los firmantes son actuales propietarios, según consta su firma en el Libro de Registro de Firmas, y los poderes simples presentados están debidamente completados y firmados por los propietarios que otorgaron dicho poder, quedando constituida la presente Asamblea a las .....hs con los presentes."
En el punto b) hay que fijarse en el Reglamento de Propiedad quiénes pueden ser Presidentes, ya que algunos determinan que PUEDE SERLO el Administrador o un Propietario y otros QUE DEBE SERLO el Administrador o el propietario con mayor edad presente en esa Asamblea. Es cuestión de revisar éste punto previo a realizar la Asamblea. Lo mismo ocurre para la elección del Secretario de Actas. Los Reglamentos de Propiedad pueden dar la opción de que sea el Administrador quien la redacte (o que impongan ésto) pero, en mi opinión, si se puede elegir, es preferible que lo haga un propietario. Quedaría redactado de la siguiente manera:
"Se designa como Presidente de la Asamblea al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ...... y como Secretario/a de Actas al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ......"
Por último, en relación al punto c), si se constató que quienes están presentes son todos propietarios o tienen el poder correspondiente, quienes sean elegidos deben quedarse hasta el final para plasmar su firma junto con la del Secretario de Actas. Quedaría redactado de la siguiente manera:
"El Presidente de la Asamblea invita a los asistentes a designar a 2 propietarios para firmar el acta y, luego de una breve deliberación, se designan al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ..... y al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completo) propietario/a de la unidad funcional n° ......"
Una vez que tenemos el encabezado listo y el orden del día listo, pasamos a la etapa de deliberación y decisión (o propuesta de decisión >> ¿cómo?) que sería el siguiente punto a detallar en el acta. Veremos....
#4.- ¿Decisiones o Propuestas? Te explico BIEN la diferencia:
Llegamos a éste punto y ya tenemos, al menos, una parte de la Asamblea plasmada en el Libro de Actas. Parecería ser que ya está todo y lo que sigue debe hacerse "lo más RAPIDITO POSIBLE" por que la mayoría SIEMPRE tiene algo más importante por atender, ¿verdad? Por hacer las cosas apuradas, se mandan grandes CAGADAS (y lo digo así, bien claro).
Si bien la primera parte es meramente formal, cuando ya todo eso se plasmó de la manera adecuada, empezaríamos a deliberar los temas que, en definitiva, hacen que estemos ahí presentes y, según sea ese tema, se va a necesitar una mayoría para poder tomar una decisión que, si no se cuenta con ella, sólo es una "propuesta de decisión".
Lo que acabo de decir no es un invento sino que surge del actual Código Civil y Comercial de la Nación en su ARTÍCULO 2060 que dice claramente que "la mayoría de los presentes puede proponer decisiones" y, al interpretar la normativa, llegamos a la conclusión de que si la mayoría NECESARIA no está, por ejemplo, los 2/3 del total para modificar el reglamento o remover al Administrador del Consorcio (ésto depende de cada Reglamento de Propiedad, ¡OJO!) entonces no podemos DECIR que tomamos una decisión sino que hicimos una propuesta.
¿Y cuándo se tomará la decisión? Si la mayoría necesaria está presente, entonces en ese momento, sino en el paso siguiente una vez notificados a los ausentes.
#5.- Notificaciones a los Ausentes. ¡Juntamos la Mayoría!
El artículo 2060 del CCyCN establece que dichas propuestas "...deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea", lo que significa que el Administrador DEBE enviar una fotocopia del acta ya sea por mail o en formato papel a quienes NO ASISTIERON a la Asamblea y al decir que es "fehaciente" debe ASEGURARSE que la recibió, es decir, que fue notificado.
Muchos recurren a mandar una copia con las expensas del mes siguiente pero de ésta manera les están vedando el derecho de oponerse e impugnar judicialmente la misma, puesto que caduca a los 30 días de celebrada. Parece una pavada pero no lo es.
Por otro lado, si el propietario no está de acuerdo, debe notificarle al Administrador por el mismo medio (hace una nota y se la lleva en mano o la manda por mail pidiendo que responda que la recibió) y esa será la forma de oponerse.
En toda acta de asamblea, en la parte inferior, luego de la firma de los dos propietarios y el secretario de actas, el Administrador debe volcar a cuántas personas se les notificó y qué oposiciones se recibieron. No es un capricho mío, es lo que debe hacerse para dejar constancia de que, como mandatarios del Consorcio, cumplieron con las obligaciones que les impone la normativa vigente.
En el caso de que NO HAYA OPOSICIONES, quienes no respondieron la notificación quedarán como que están a favor de la propuesta de decisión que se hizo y sumarán a los que votaron a favor, una vez trascurridos los 15 días de ser notificados.
>> BONUS EXTRA:
¿Qué pasa con las Asambleas de Propietarios en éste contexto de pandemia?
En ésta oportunidad quise hacer un artículo más extenso sobre cada paso a tener en cuenta para una Asamblea presencial, pero bien sabemos que actualmente eso no se puede hacer y, como bien analicé en otro artículo, las Asambleas virtuales son una opción, tomando ciertos recaudos para garantizar la transparencia y legalidad del acto jurídico.
No olvidemos que el órgano de decisión es (y siempre será) la Asamblea de Propietarios, por consiguiente, el Consejo de Propietarios no podría adjudicarse esas facultades, salvo que el Reglamento de Propiedad se las otorgue, como bien entiende el artículo 2056 inciso "u" que establece que debe contener "facultades especiales del consejo de propietarios".
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En Argentina, desde Marzo, se dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia n° 297/2020 que dispuso el Aislamiento Preventivo, Social y Obligatorio para todos los habitantes en el territorio argentino. Ésta medida excepcional, afecta la vida de todos los que vivimos en un Edificio afectado al derecho real de propiedad horizontal (me incluyo), no sólo por que (de repente) convivimos aún más con nuestros vecinos (no siempre resulta grato) sino además por la necesidad de tomar ciertas decisiones que son urgentes y no poder hacerlo, al menos como antes.
>> ¿Cómo son las Asambleas de Propietarios?
Normalmente, para realizar una Asamblea se elabora un convocatoria, con un orden del día, y se distribuye entre todos los propietarios, con el fin de que el día y horario estipulado, se presenten para tomar decisiones que (se supone) son vitales para todos.
Esa convocatoria la elabora el Administrador del Consorcio con temas que, a veces, propone el Consejo de Propietarios, o los que deben tratarse según el momento del año en que nos encontramos y el tipo de Asamblea a realizarse (Ordinaria o Extraordinaria).
La Asamblea es por esencia presencial y debe llevarse el Libro de Actas y de Registro de Firmas para dejar plasmado lo que se debatió y se decidió, con la salvedad de que sólo pueden asistir quienes son propietarios o sus representantes (ya sea un inquilino, un tercero ajeno o un propietario con poder suficiente).
>> ¿Cómo afecta la pandemia a las Asambleas?
La realización de una Asamblea en los parámetros que normalmente nos veníamos manejando presenta un inconveniente ante la imposibilidad física de juntarse, significando ésto una violación a lo dispuesto por la normativa nacional y un delito en términos del artículo 205, 239 y concordantes del Código Penal.
Por ende, una asamblea presencial no estaría permitida en éste contexto causando (quizá) un daño en el caso de que se deban resolver situaciones urgentes, sin contar tampoco con el Libro de Actas para tomar nota, puesto que la tarea del Administrador (ir al Edificio) no está exceptuada, sin que pueda circular libremente.
>> ¿Qué se propone actualmente como posible solución?
He escuchado a varios colegas hablar de la realización de "Asambleas Virtuales" utilizando plataformas como Zoom, Google Hangouts o Skipe, grabando las mismas para luego pasarlas al libro de actas, designando dos propietarios para firmarla y cumpliendo con la convocatoria de la misma a través de medios electrónicos que puedan tener un acuse de recepción.
En mi opinión, ésta propuesta podría llegar a funcionar para Edificios con pocas unidades funcionales y dónde TODOS los propietarios tengan la posibilidad de conectarse (aún las personas mayores) pero en aquellos con una gran cantidad de departamentos, estimo que se tornará casi imposible. Es claro que éste tema tiene varios puntos a discutir y perfeccionar para darle la mayor transparencia posible, evitando impugnaciones futuras.
Es noticia que tanto la Cámara de Senadores y Diputados, junto con otros organismos como la Cámara Nacional de Valores, admitieron la realización de sesiones virtuales para la toma de decisiones, no siendo impensable que ésto pueda también llegar a la vida de los Consorcios.
>> CONCLUSIONES FINALES:
Las Asambleas en los Consorcios son la expresión de la voluntad de aquellos que están presentes (a veces son 5 gatos locos) y tienen un tiempo para que, quienes estuvieron ausentes, puedan impugnarlas u oponerse a la decisión tomada.
La impugnación judicial actualmente no sería posible, debido a que los Tribunales no estarían cumpliendo sus funciones normalmente, pero sí se podría expresar la oposición a esa decisión (o propuesta) mientras haya sido debidamente notificada, en el plazo de 15 días, como los dispone el artículo 2060 del reformado Código Civil y Comercial de la Nación.
Coincido en la necesidad de adaptarse que presenta como desafío la llegada del covid 19 a la vida de todos, pero al mismo tiempo me da miedo que las nuevas tecnologías irrumpan en ciertos aspectos, cuya legalidad y transparencia es muy importante, sin ser pensadas o evaluadas por las autoridades nacionales y locales con la diligencia que se merecen, resultando todos los que vivimos en Consorcios una suerte de "conejitos de laboratorio", causando más daño e inconvenientes de los que ya presenta ésta parte del derecho.
¿Ustedes qué opinan? Dejen sus comentarios. NO OLVIDEN que sólo se publicarán aquellos que tengan nombre. Los comentarios ANÓNIMOS no serán publicados. ¡Gracias!
Parece ayer que nos enteramos que en China había "un extraño virus" circulando que estaba matando a ciudadanos de éste país y muchos se lo tomaron como algo trivial ("está muy lejos", pensaban) pero en poco tiempo el resto del mundo empezó a presentar casos y fallecimientos.
En nuestro Continente Americano, el CORONAVIRUS (o COVID19) llegó y empezó a dejar a su paso caos y preocupación que, en algunos países, fue tomado con seriedad, mientras que otros líderes creyeron que "ésto va a pasar como una simple gripe". Llegó entonces el 11 de Marzo y la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) declaró éste brote como una PANDEMIA por llegar a 110 países y, pocos días después, el 19 de Marzo, ya estaba presente en 158 países.
Desde el 3 de Marzo que en Argentina es una realidad, con el 1er caso que apareció, y ya habiendo un total de 97 personas infectadas y 3 muertos, sumado a que no se cuenta aún con una vacuna o tratamiento antiviral efectivo que lo prevenga, anoche el GOBIERNO NACIONAL tomó la decisión acertada de decretar el AISLAMIENTO OBLIGATORIO hasta el 31 de Marzo inclusive, exceptuando a ciertos servicios ESENCIALES y sus trabajadores.
>> ¿Quiénes deben cumplir el aislamiento?
OBLIGATORIAMENTE TODOS aquellos que: 1) Presenten síntomas que sean compatibles con la enfermedad; 2) Quienes hayan regresado al país provenientes de algún lugar afectado, aún si no presentan síntomas; 3) Quienes tengan vínculos estrechos con personas que estén diagnosticadas o estén dentro del punto 2); 4) Quienes ya estén diagnosticados.
Las medidas adoptadas apuntan a que, quienes NO TENEMOS SÍNTOMAS, no salgamos a la calle para pasear o recrearnos puesto que NOSOTROS (y nuestro compromiso social) somos los responsables de que EL VIRUS NO SE PROPAGUE a quienes nos sentimos bien. Es realmente una VERGÜENZA ver a gran cantidad de personas que creen que éstos días es una excelente oportunidad para irse de vacaciones, se suben a sus autos, inundan las rutas y pretenden que sean recibidos con los "brazos abiertos" como si fuera, en realidad, una medida para incentivar el turismo. ¡RIDÍCULOS!
También me da mucha PENA aquellas familias que salen con sus hijos a pasear (o a la plaza o parque), correr o para jugar cuando NO ES LA IDEA y menos durante una PANDEMIA A NIVEL MUNDIAL. En éste momento TODOS somos iguales. Acá no hay distinciones de razas, ni nivel económico, ni religión NI NADA. Todos podemos terminar alcanzados con el virus y, lamentablemente, nuestro SISTEMA DE SALUD PÚBLICO no tiene la capacidad como para responder a una demanda tan grande como ocurrió en otros países y por eso se toman éstas medidas en éste momento, para EVITAR LLEGAR A ESE EXTREMO.
Por consiguiente, TODOS LOS ARGENTINOS dependemos de tomar con responsabilidad ésta situación y no actuar como PELOTUDOS (perdón la expresión) poniendo en riesgo la salud de MILLONES de personas. ¿Queda claro o hay que hacer un mapa conceptual para que se entienda?
>> ¿Quiénes están EXCEPTUADOS de este aislamiento obligatorio, por la función social que cumplen, según el artículo 6 del DECRETO n° 2020-297-APN-PTE?
1) Personal de Salud, Fuerzas de seguridad, Fuerzas Armadas, actividad migratoria, servicio meteorológico nacional, bomberos y control de tráfico aéreo.
2) Autoridades superiores de los gobiernos nacional, provinciales, municipales y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ,Trabajadores y trabajadoras del sector público nacional, provincial,municipal y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, convocados para garantizar actividades esenciales requeridas por las respectivas autoridades.
3) Personal de los servicios de justicia de turno, conforme establezcan las autoridades competentes.
4) Personal diplomático y consular extranjero acreditado ante el gobierno argentino, en el marco de la Convención de Viena sobre Relaciones Diplomáticas y la Convención de Viena de 1963 sobre Relaciones Consulares y al personal de los organismos internacionales acreditados ante el gobierno argentino, de la Cruz Roja y Cascos Blancos.
5) Personas que deban asistir a otras con discapacidad; familiares que necesiten asistencia; a personas mayores; a niños, a niñas y a adolescentes.
6) Personas que deban atender una situación de fuerza mayor.
7) Personas afectadas a la realización de servicios funerarios, entierros y cremaciones. En tal marco, no se autorizan actividades que signifiquen reunión de personas.
8) Personas afectadas a la atención de comedores escolares, comunitarios y merenderos.
9) Personal que se desempeña en los servicios de comunicación audiovisuales, radiales y gráficos.
10) Personal afectado a obra pública.
11) Supermercados mayoristas y minoristas y comercios minoristas de proximidad. Farmacias. Ferreterías. Veterinarias. Provisión de garrafas.
12) Industrias de alimentación, su cadena productiva e insumos; de higiene personal y limpieza; de equipamiento médico, medicamentos, vacunas y otros insumos sanitarios.
13) Actividades vinculadas con la producción, distribución y comercialización agropecuaria y de pesca.
14) Actividades de telecomunicaciones, internet fija y móvil y servicios digitales.
15) Actividades impostergables vinculadas con el comercio exterior.
16) Recolección, transporte y tratamiento de residuos sólidos urbanos, peligrosos y patogénicos.
17) Mantenimiento de los servicios básicos (agua, electricidad, gas, comunicaciones, etc) y atención de emergencias.
18) Transporte público de pasajeros, transporte de mercaderías, petróleo, combustibles y GLP.
19) Reparto a domicilio de alimentos, medicamentos, productos de higiene, de limpieza y otros insumos de necesidad.
20) Servicios de lavandería.
21) Servicios postales y de distribución de paquetería.
22) Servicios esenciales de vigilancia, limpieza y guardia.
23) Guardias mínimas que aseguren la operación y mantenimiento de Yacimientos de Petróleo y Gas, plantas de tratamiento y/o refinación de Petróleo y gas, transporte y distribución de energía eléctrica, combustibles líquidos, petróleo y gas, estaciones expendedoras de combustibles y generadores de energía eléctrica.
24) Casa de Moneda, servicios de cajeros automáticos, transporte de caudales y todas aquellas actividades que el Banco Central de la República Argentina disponga imprescindibles para garantizar el funcionamiento del sistema de pagos.
El punto 22) que resalté hace referencia a los servicios ESENCIALES de limpieza vigilancia y guardia, recalcando lo de ESENCIALES. ¿Por qué es importante? En un Edificio es esencial PARA QUIENES VIVEN AHÍ éstos servicios pero al ser TRABAJADORES PRIVADOS en mi interpretación no están dentro de éste decreto y, por lo tanto, NO DEBEN IR A TRABAJAR. ¿Se puede pensar que el Presidente al escribir ese artículo pensó en los Encargados de Edificio como parte del personal que DEBE CIRCULAR por considerarlo esencial PARA TODA LA COMUNIDAD? Considero que NO, pero sí es esencial la limpieza en HOSPITALES, SANATORIOS, etc y los servicios de VIGILANCIA o GUARDIA en éstos lugares.
Entiendo que para muchos ésto resultará un dolor de cabeza y, seguramente, habrá colegas que piensen diferente a mi interpretación pero este DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA apunta a evitar la circulación "al pedo" de personas que no se consideran esenciales por su rol, buscando cuidar la SALUD PÚBLICA, la VIDA y los INTEGRIDAD FÍSICA DE LAS PERSONAS.
>> ¿Cómo afecta ésta medida a los Consorcios o Edificios afectados al derecho real de Propiedad Horizontal?
Claramente, si el Encargado/a del Edificio (aún si vive ahí) no realiza las tareas de limpieza, o no se brinda el servicio de vigilancia, estará en las manos de quienes integran el Consorcio (que es una PERSONA JURÍDICA PRIVADA) y del Administrador (que tampoco tiene la obligación de brindar sus servicios durante éstos días) buscar la manera de que los mismos se lleven a cabo armando, en mi opinión, un cronograma vía whatsapp dónde CADA UNO se ocupe de alguna parte común.
Estoy más que segura que ALGUNOS dirán "Pero DOCTORRRRAAAAAA! Nosotros ponernos a limpiar cuando SE LE PAGA A ALGUIEN PARA QUE LO HAGA?" Y.....sí queridos lectores, USTEDES. En éste punto influirá mucho los lazos de comunidad que existan entre ustedes y la convivencia para que en éstos días esos espacios PRIVADOS (es decir, cada Consorcio) no se conviertan en una pila de polvo y mugre por no poder ponerse de acuerdo. Aclaremos, además, que los días que esos trabajadores no van a brindar sus tareas NO PUEDEN SER DESCONTADOS DE SU REMUNERACIÓN (--> ARTÍCULO 8 del DNU.- Durante la vigencia del “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, los trabajadores y trabajadoras del sector privado tendrán derecho al goce íntegro de sus ingresos habituales, en los términos que establecerá la reglamentación del MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL).
>> ¿Qué otras medidas deberían adoptar los Edificios durante la duración del DECRETO?
Por otro lado, las ASAMBLEAS de PROPIETARIOS deberían suspenderse hasta tanto la vida de todos vuelva a la normalidad. Quizá en algunos Consorcios de pocas unidades funcionales, y dónde no haya propietarios afectados o con contacto estrecho con personas afectadas o sintomáticas, pueden hacer dichas reuniones pero tomando en cuenta que se debe tratar de decisiones URGENTES e IMPRESCINDIBLES, casi IMPOSTERGABLES para someter a todos a ese riesgo. En los demás casos, considero que no es conveniente las concentraciones de personas en espacios reducidos como el HALL de entrada del Edificio o un SUM.
Del mismo modo, aquellos Edificios que cuenten con amenities como SUM, PISCINA, GIMNASIO o LAVANDERÍA deberían estar cerrados para no incentivar que se vuelvan lugares recreativos de reunión y foco de posibles contagios.
También se aconseja no usar el ascensor varias personas al mismo tiempo y hacer el hábito de que cada vez que se ingresa a nuestras casas, lavarse bien las manos, llevando un alcohol en el gel en la cartera al salir a hacer alguna compra esencial. Por último, la LIMPIEZA en nuestras casas es crucial.
>> ¿Qué hacer si ALGÚN PROPIETARIO/INQUILINO u OCUPANTE TEMPORARIO viola el aislamiento?
En primer lugar hay que tener MUY PRESENTE que esa actitud es considerado un delito en los términos del ARTÍCULO 205 (--> "Será reprimido con prisión de seis meses a dos años, el que violare las medidas adoptadas por las autoridades competentes, para impedir la introducción o propagación de una epidemia."), el ARTÍCULO 239 (--> "Será reprimido con prisión de quince días a un año, el que resistiere o desobedeciere a un funcionario público en el ejercicio legítimo de sus funciones o a la persona que le prestare asistencia a requerimiento de aquél o en virtud de una obligación legal.") y el ARTÍCULO 202 (--> "Será reprimido con reclusión o prisión de tres a quince años, el que propagare una enfermedad peligrosa y contagiosa para las personas.") del Código Penal.
En segundo lugar, quienes rompan con el aislamiento y representen un riesgo para todos podrán ser DENUNCIADOS llamando al 134 (CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES) o al 148 (PROVINCIA DE BUENOS AIRES), pero también se puede llamar al 911 o acercarse a una FISCALÍA.
EN CONCLUSIÓN: El aislamiento social no es una situación agradable para NADIE, puesto que la mayoría nos agrada salir y compartir con otros. Sin embargo, ésta sensación horrible que nos invade al comienzo con el transcurso de los días va a ir mermando por que lo que se busca es hacernos entender que la META FINAL es evitar que éste virus se propague en la magnitud de otros países.
Es un momento en que TODOS los argentinos ponemos a prueba valores mínimos que ojalá estén afianzados en la cabeza para cuidarnos y que la curva de contagios no ascienda más allá de lo esperado. Ciertos detalles y lagunas legales seguramente se irán aclarando con los días. Por todos éstos motivos, TE RUEGO y SUPLICO #QuedateEnCasa ya que #NoSonVacaciones.
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