Hace unos años atrás, escribí un artículo que no fue del agrado de muchos al detallar las funciones que tiene el Encargado de Edificio y mi opinión personal en relación a una experiencia en el Edificio dónde alquilaba.
Actualmente, tengo el agrado de vivir en un Edificio en dónde el Encargado de Edificio es realmente un ser de otro planeta. En una oportunidad, le comenté sobre aquella situación personal y su opinión fue clara: "Algunos se olvidan que somos empleados, que la vivienda no es nuestra y que la estabilidad es relativa".
Hoy, haciendo zapping por internet buscando información sobre un tema tan complicado como el despido del personal en los Consorcios, me encontré con un fallo judicial que hace referencia a un despido JUSTIFICADO a raíz de una enfermedad que hace imposible el cumplimiento de sus tareas habituales. Me resultó interesante y por tal motivo, lo traigo a éste blog para que USTEDES opinen al respecto.
Nadie está exento de sufrir un accidente (ya sea mientras se desempeñan las tareas o fuera del horario laboral) que hagan imposible el cumplimiento de las obligaciones a cargo, pero la ley es clara en relación a los derechos que tiene el empleado antes de resolver un despido y el empleador debe ser MUY prudente en éste caso, puesto que un despido sin causa implica una indemnización mayor.
En éste fallo, la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo entiende que el despido fue JUSTIFICADO a raíz de que el empleado no se encontraba en condiciones de cumplir con las tareas inherentes a su puesto de trabajo. Tomando como fundamente el artículo 212 de la Ley de Contratos de Trabajo, el cuál establece:
"—Reincorporación:
Vigente el plazo de conservación del empleo, si del accidente o enfermedad resultase una disminución definitiva en la capacidad laboral del trabajador y éste no estuviere en condiciones de realizar las tareas que anteriormente cumplía, el empleador deberá asignarle otras que pueda ejecutar sin disminución de su remuneración.
Si el empleador no pudiera dar cumplimiento a esta obligación por causa que no le fuere imputable, deberá abonar al trabajador una indemnización igual a la prevista en el artículo 247 de esta ley.
Si estando en condiciones de hacerlo no le asignare tareas compatibles con la aptitud física o psíquica del trabajador, estará obligado a abonarle una indemnización igual a la establecida en el artículo 245 de esta ley.
Cuando de la enfermedad o accidente se derivara incapacidad absoluta para el trabajador, el empleador deberá abonarle una indemnización de monto igual a la expresada en el artículo 245 de esta ley.
Este beneficio no es incompatible y se acumula con los que los estatutos especiales o convenios colectivos puedan disponer para tal supuesto."
Por consiguiente, se desprende del artículo que el EMPLEADOR debe asignarle otras tareas al momento de la reincorporación, sin embargo, en éste caso, dentro de las actividades habituales se encuentran las tareas de la limpieza de las instalaciones, recoger y retirar los residuos y controlar las máquinas que, generalmente, se encuentran en lugares de incómodo acceso, es decir, actividades que difícilmente puedan ser realizadas con un solo brazo en tanto causan exigencia a ambas extremidades superiores. No pude exigir que su empleadora CREE un puesto de trabajo NUEVO y recibir de la ayuda de 2 personas para cumplir con sus tareas, tomando ésta negativa como un despido injustificado.
Lamentablemente, en éste caso, el despido resultó procedente y al no ser culpa del Consorcio el accidente que padeció su empleado, la finalización de esa relación laboral terminó en Tribunales confirmando dicha desvinculación justificada.
¿Qué opinan sobre éste fallo?
FUENTE: Al día Argentina
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Hace ya unos cuantos años, empezó a llegar a los Consorcios una factura global de agua con un aumento impresionante en la tarifa para ser distribuido entre los consorcistas según el porcentaje asignado para cada unidad funcional. Ésto llevó a muchos propietarios a quejarse y, aún hoy en día, muchos Consorcios siguen recibiendo la factura global ya que tienen el medidor instalado para tal fin.
La empresa ya había cambiado la forma de medir el consumo, pasando de metros cuadrados a metros cúbicos pero para los Edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, con un único medidor, resultaba notablemente arbitrario que algunos paguen por un servicio que quizá no consumen en la misma medida que otros.
En 1995, a raíz de ésta problemática, el Defensor del Pueblo (de ese entonces) Dr. Jorge Luis Maiorano presentó una acción de amparo para que se declarara la nulidad de los artículos, decretos y disposiciones que dispusieran que:
...la facturación del componente medido a efectuar con motivo de la provisión de agua potable y desagües cloacales en los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal se efectuara en forma global, con cargo al consorcio de propietarios respectivo.
En Julio del 2010 la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en un fallo dividido, decidió que la empresa de Agua y Saneamiento Argentinos no podía seguir instalando medidos globales en los Edificios hasta que se resolviera la cuestión de fondo. Sin embargo, la empresa alegó en ese entonces que le resultaba muy onerosa la instalación de medidores individuales.
A pesar de ésto, actualmente, aquellos usuarios residenciales que soliciten el medidor global será de instalación gratuita hasta el año 2020 y, en el caso de los Consorcios, muchos Edificios nuevos ya cuentan con medidor único, cuestión que disgusta a prácticamente todos.
Para las empresas, comercios y clubes de barrio de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense ésta medida ya se fue implementando y, según la empresa, estaría ayudando a un consumo más medido del agua, que se ve opacada por los aumentos constantes que se fueron suscitando a lo largo de éstos últimos 4 años.
En una nota del Diario Clarín del año pasado, se planteaba la instalación de un medidor que registrará desde la pérdida de agua por una gotera hasta por la descarga del inodoro, sumando casi 2500 pesos extras en la factura y haciendo que los residentes estén atentos al mantenimiento de sus hogares para evitar derroches de éste tan preciado recurso (y cada vez más excaso). Estima la empresa llegar al 2020 sumando 50.000 Edificios, notificando a los Consorcios previamente que se instalará dicho medidor, pero ya habiendo repercusiones al respecto desde la Asociación Civil de Administradores de Consorcios, quienes explicaron que:
En muchos edificios están instalando medidores y, en general, el primer efecto es que el gasto aumenta porque muchos vecinos no tienen la instalación en condiciones y son muy descuidados. Cuando uno entra a los departamentos, ve muchas canillas goteando e inodoros que pierden. Los administradores hacemos inspecciones visuales y les marcamos los problemas, pero a veces la gente no está, o está y demora en reparar los desperfectos, pese a que perjudican al resto. Ahí empiezan los roces entre los vecinos.
Me encantaría contar con su opinión sobre éste tema y saber si realmente, para quienes hoy cuentan con un medidor global en su Edificio, significó un impacto importante en sus expensas y generó más conflictos. No se olviden que los comentarios ANÓNIMOS no serán publicados.
Fuente: Diario Judicial y Diario Clarín.
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La Ciudad de Buenos Aires tiene espacios verdes, pero hay barrios, como Boedo y Almagro, que prácticamente no existen. Por muchos años viví en Parque Patricios y disfrutaba de una manera inexplicable caminar 4 cuadras y tener dónde hacer deporte, jugar con mi hijo, caminar, tomar unos mates en el pasto o simplemente sentarme y aislarme un poco de todo lo demás. Esa experiencia era impagable. Actualmente vivo en San Cristobal y lo más cerca que tengo es una plaza pequeña, que se llena de chicos y es muy linda.
El barrio de Almagro tiene 130.000 vecinos y está lejos de los 10 metros cuadrados que recomienda la Organización Mundial de la Salud, siendo la Plaza de Almagro la única manzana como espacio verde en esa fortaleza de cemento. Tienen la esperanza de transformar la esquina de Rocamora y Pringles en un punto verde más, altamente necesario para el barrio. Dicho predio le pertenece al Automovil Club Argentino que lo tuvo "cerrado" (o abandonado) desde hace años y los vecinos hace 2 años están impulsando un proyecto para que allí se concrete su gran sueño.
Sin embargo, la empresa ya comenzó los trabajos para la construcción de oficinas y estacionamiento, no siendo menor el dato de que en el 2001 murieron 3 personas luego de que una columna y una losa cedieron, obligando a demoler todo y esperar.
Las redes sociales se convirtieron en aliados de éstos vecinos al crear campañas para lograr su objetivo y ser ganadores en el 2017 de BA Elige, pero al ser el terreno privado la propuesta se dió de baja, quedando aún en la nada.
Estamos en un año electoral y lo que se diga "puede ser usado en su contra" así que cuando se produjo una transmisión en vivo con el Jefe de Gobierno Horacio Rodriguez Larreta, los vecinos se propusieron plantear ésta situación y reclamar que el gobierno local compre el predio, para que se cumpla la promesa de la plaza, y muy cauteloso aquel respondió:
La construcción de la plaza es un sueño que compartimos todos. Es un proyecto que nació de los vecinos y en el queremos avanzar para darle más espacios verdes al barrio. Hoy, lamentablemente, no podemos empezar las obras en el lugar porque el predio le pertenece al Automóvil Club Argentino. Pero ya estamos trabajando con un proyecto en la Legislatura para que este espacio pase a la Ciudad y lo podamos disfrutar entre todos.
¿Será que, por el momento y siendo año electoral, no se atreven a dar "falsas esperanzas"? Ojalá la demanda e insistencia de éstos vecinos consigan el milagro que hace años se propusieron para disfrutar tardes de sol, bicicleta y mates bajo la sombra de un lindo árbol.
Fuente: Clarín.
NOTICIAS: Un Edificio en vez de una Plaza - Almagro
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EVENTO: "ADMINISTRADOR: DE ENEMIGO PÚBLICO A SUPER HÉROE"
Se viene otro #WEBINAR el 28 de Mayo y también será EN VIVO y por FACEBOOK. El horario de transmisión será de 10hs a 12hs y se expondrán los siguientes temas:
> ¿Quién es el Administrador? Ley Vs Realidad
> "Reglas claras mantienen la amistad" - Su designación.
> Honorarios: ¿Acuerdo o Imposición?
> Presencia en el Consorcio: Necesidad y Reclamo general.
> Consejo de Propietarios: Aprender a trabajar juntos.
> Obligaciones: Recaudar. Informar. Rendir. Asegurar.
> Renovación Vs Remoción. Traspaso sin dramas.
Mi intención en éste Webinar es dejar bien en claro algunos aspectos que hacen a la función del Representante legal del Consorcio más cerca de un enemigo público que de un super héroe, para tratar de corregir éstos puntos e inclinarnos a una convivencia más sana, en el aspecto profesional.
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La empresa que en ésta oportunidad me brinda sus instalaciones para hacer este #minitaller recibirá a quienes asistan con snack, bebidas y material para que puedan anotar lo que se dirá en la charla. ¡NO TE LO PIERDAS Y RESERVÁ YA TU LUGAR!
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NOVEDAD - NOVEDAD - NOVEDAD - NOVEDAD
En ésta oportunidad, un grupo reducido de 17 Administradores podrán ASISTIR (en el horario indicado) a las oficinas de HANSEÁTICA, por la zona de Retiro, en Capital Federal, que abre sus puertas para que pueda brindar ésta charla.
¿Querés asistir? Mandá un mail a: consorcios@hanseatica.com y en el ASUNTO indicá tu "2do Webinar y N° de RPA", pero tené presente que, al ser un evento de pocas personas, no asistir implica que otra persona pudo hacerlo.
> CONFIRMÁ ASISTENCIA SI ESTÁS SEGURO QUE PODRÁS ASISTIR <
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La empresa que en ésta oportunidad me brinda sus instalaciones para hacer este #minitaller recibirá a quienes asistan con snack, bebidas y material para que puedan anotar lo que se dirá en la charla. ¡NO TE LO PIERDAS Y RESERVÁ YA TU LUGAR!
Hace 7 años atrás hice un artículo sobre "Cómo intimar al Administrador del Consorcio", en relación a la redacción de las cartas documento, pero no es la única forma de exigirle una obligación a su cargo, y muchas veces se recurre a ellas como última opción, para dejar de manera fehaciente plasmado en un documento lo que nos estaría debiendo, por así decirlo.
Luego de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación en el 2015, que agregó en el LIBRO IV, Título V, 35 artículos que regulan la Propiedad Horizontal en todo el país, ésta parte del derecho empezó a tener una mayor relevancia (a mi entender) que con la antigua (y ya derogada) Ley 13.512 que sólo en algunos Reglamentos de Propiedad se la puede ver citada. No olvidemos, además, que el Administrador del Consorcio sigue siendo un mandatario y por lo tanto también se le aplica la normativa regulada en los artículos 1319 al 1334.
Escucho y recibo muchas consultas en relación a ¿cómo hacemos para que el Administrador responda? ¿Cómo hacemos para que cumpla con sus obligaciones? Y entiendo que la mayoría de las veces hay mucha voluntad y predisposición por parte de los consorcistas en moverse, organizarse, informarse pero si del otro lado nos encontramos con una pared, que está ahí y nada más, entonces no importa si mandamos una carta documento, la puede rechazar y sigue sin hacer absolutamente NADA.
Entonces, vamos un poco a la experiencia concreta: la clave para que un Consorcio funcione y un Administrador responda es actuar como una comunidad unida. Me van a decir que es imposible, que no se puede, que ya lo intentaron, que hay vecinos que ni se molestan, que no participan, que hay muchos inquilinos que tampoco les importa y muchas razones más, es verdad, pero si hay un grupo que sí se mueve y se ponen reglas claras, entonces el tren arranca al menos, que ya es un comienzo.
Desde el primer día, hay que dejar muy en claro en el acta de designación qué se espera qué haga, cómo se espera que lo haga, si hay un Consejo lo mismo, reuniones, revisión de papeles, facturas, pagos, etc....
Delegar no significa confiar en el otro ciegamente. Es un grave error en los Consorcios pensar que se sacaron un problema y ahora, como designaron otro Administrador, va a hacer todo bien y es mejor relajarse. Ni lo piensen! Sean persistentes porque ahí está la clave del trabajo como una comunidad.
Y eso de "estar atrás" hace que la intimación sea casi constante, sin necesidad de mandar cartas documento, sino haciendo Asambleas, reuniones con el Consejo de Propietarios, revisar libros y no quedarse con el "después lo vemos" sino exigir una fecha y horario dentro de la atención de oficina. Obviamente, que muchos Administradores no suelen estar en la oficina sino resolviendo problemas en los Edificios que administran, pero actualmente la tecnología facilita mucho estar conectados. Armen un grupo de whatsapp con los miembros del Consejo y el Administrador para mantenerse informados. Por otro lado, no dejen de convocar Asambleas para las decisiones importantes y salgan de la creencia de que el Consejo decide...NO LO HACE....decide la Asamblea de Propietarios. Punto.
En mi vida como profesional dedicada a ésta parte del derecho me tocó ir a muchos Consorcios a dar charlas, tanto a propietarios, Administradores, miembros del Consejo, ya sea en reuniones informales o en Asambleas, pero saber también es una forma de "intimar" al otro a que haga las cosas bien. Quien no sabe, no conoce, delega y se olvida, es como el cocodrilo que se duerme y termina como cartera. ¿Qué les parece?
Aguardo sus comentarios!
Gracias por seguirme.
Intimando al Administrador del Consorcio (Parte II)
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En otra entrega de #PASAENMICONSORCIO, de la mano @pablofourcade, una situación que me pasó cuando vivía en un Edificio en la Av. Caseros (cerca del Parque de los Patricios) y que, si bien en el momento me asustó, al otro día hablando con ese vecino (luego de una gran disculpa) nos reímos un poco.
¿Nunca les pasó que una madrugada les tocaron el timbre "confundidos"? A mí un sábado muy tarde, estaba sola y fue tal el susto que me llevé que dudé en acercarme a la puerta de mi casa para preguntar quién era. Al hacerlo, me dí cuenta que era un vecino que, no sólo estaba confundido, sino también bastante "alegre" y me explicaba que no encontraba las llaves para entrar a la que creía era su casa.
Éste joven vivía a dos departamentos del mío y estaba en pareja con una chica. Se habían mudado hace poco. Siempre me lo cruzaba por el ascensor y éramos de charlar, porque ambos regresábamos en el mismo horario de nuestros trabajos. Nuestras conversaciones eran bastante simples y su novia muy amable. Ambos lo eran.
Al reconocerlo, lo llamé por su nombre y le dije que estaba confundido de departamento, pero no me entendía. Sus gritos alertaron a su pareja, quien salió al pasillo y lo llevó a su casa totalmente avergonzada. Al otro día, tocan el timbre de mi casa y eran ellos dos. Él no me podía mirar a los ojos y ella era la que pedía disculpas (la escena parecía la de la mamá con el nene que se portó mal). Me reí y les dije que ojalá no se vuelva a repetir. Él se disculpó y todo volvió a la normalidad. Por suerte, ésta escena no se repitió.
¿A Ustedes les pasó algo así o parecido? ¡Dejen sus comentarios!
#13 - PASAENMICONSORCIO: "Mi vecino el confundido"
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La estética de los Edificios ha cambiado a lo largo de la historia y hoy no se puede ver en muchos que la moda es un revestimiento TARQUINI que da una base texturada muy elegante, compitiendo en los precios con la pintura tradicional u otras terminaciones.
En lo personal, me encanta cómo queda y he visto que varios Edificios antiguos, a la hora de hacer un mantenimiento de su fachada o pintar, optan por ésta opción que no sólo es de fácil colocación sino también muy duradero.
La empresa TARQUINI NORDELTA, en ésta oportunidad, comparte su experiencia y conocimiento con éste material nos brinda algunas recomendaciones:
- ¿Qué ventajas tiene el revestimiento TARQUINI en comparación con otros?
TN: Tarquini es una empresa familiar argentina con 73 años de experiencia en el mercado. Una empresa que abarca integralmente todo el proceso de sus productos. Un revestimiento tarquini es un bien duradero que protege su inversión. Revela el carácter que genera el diseño y jerarquiza debido a que está compuesto por un 85% de componentes minerales puros. Se formulan cuidadosamente con aglutinante cementicios y acrílicos para que respondan a las más altas exigencias de la arquitectura tradicional y moderna.
Son probados y ensayados en las peores condiciones para asegurar que respondan con sobrada eficiencia.
- ¿Cómo es su mantenimiento, una vez colocado?
TN: El mantenimiento es simple por que no requiere. En caso de ser necesario, a partir del mes de aplicado, puede limpiarse con un lavado con agua y jabón neutro, usando un cepillo de cerda blanda. Hay empresas que además de la colocación se encargan también de la limpieza. Muchas casas o Edificios a los 4 o 5 años deciden hacer un hidrolavado para mejorar la imagen.
- En relación a los costos, comparado con una pintura, ¿es una diferencia importante o realmente se cree que es más de lo que realmente es?
TN: Los costos son similares a pinturas tradicionales. Las ventajas de un revestimiento de ésta envergadura es la duración y el simple mantenimiento. Cada producto Tarquini tiene su rendimiento y precio, pero la jerarquía que aporta y la durabilidad del producto valen la pena la inversión.
- ¿Cómo es el proceso de colocación y cuánto demora?
TN: El revestimiento acrílico se coloca a llana, pero 24hs antes se le da una base de color acuosa a rodillo para unificar el sustrato, taponar irregularidades y mejorar la terminación. Se aplica directo del balde y, dependiendo la superficie, es la demora en terminar. Generalmente se va a aplicando en pequeños paños.
El revestimiento cementicio también se coloca a llana. Son bolsas de 30kg y la preparación es con agua y auxiliares de tarquini. La demora en finalizar depende de la superficie y la terminación que se decide.
- Para concluir, ¿Qué desventajas posee?
TN: Debe ser colocado por mano de obra especializada. No es un producto barato, y es preferible que el trabajo lo haga quien realmente sabe, sin improvisaciones, para que realmente valga la inversión y no haya errores irreparables.
De ésta entrevista me quedó muy claro que TARQUINI es un producto que está marcando una tendencia en revestimientos y brindando una excelente calidad para destacarse de su competencia inmediata.
¿Alguno de Ustedes usó éste producto en el revestimiento de la fachada del Edificio o casa? ¿Cuál fue el resultado?
¡Dejame tu comentario!
IMPERMEABILIZACIONES RICART
WEB: www.ricartimp.com.ar
FACEBOOK: Tarquini Nordelta
INSTAGRAM: @tarquininordelta
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La Ley 14701, sancionada en Diciembre del 2013, hasta la fecha no tuvo reglamentación, haciendo que el vecino de Provincia de Buenos Aires no cuente con un espacio físico dónde hacer una denuncia o exigir el cumplimiento de las obligaciones que en ella se prescriben. Es una de las grandes deudas que posee la Gobernación de María Eugenia Vidal.
Sin embargo, el pasado 27 de Marzo, la Comisión de Asuntos Constitucionales y Acuerdos del Senado de la Provincia de Buenos Aires aprobó una #reforma de ésta ley para lograr su reglamentación definitiva. Así lo informó la Senadora de Cambiemos Nidia Moirano desde su cuenta de Twitter.
El proyecto busca modificar 3 aspectos de la Ley, a saber:
1) Plazos:
El texto original de la ley establecía en su artículo 8 inciso k que el Administrador "en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.".
Dicho plazo se pretende EXTENDER a 15 días, en consonancia (entiendo) con la normativa de CABA y el Código Civil y Comercial de la Nación. Sólo 5 días resultan insuficientes para una rendición de cuentas final y entrega de documentación, tomando en cuenta que algunas están hace años y no son dos o tres carpetitas locas para entregar. Éste cambio me parece acertado.
2) Multas:
En segundo lugar, el artículo 17 actualmente dispone que "las multas son en beneficio del Consorcio, debiendo ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad" y la reforma pretende que ese dinero vaya a parar al erario público bonaerense. No me parece correcto. El principal perjudicado por las infracciones de los Administradores son los Consorcios. Actualmente, muchos tienen la picardía de mechar en las liquidaciones las multas que les son impuestas (lo he visto!) y si nadie se queja.....pasan nomás! Ese dinero debería seguir a favor de quienes depositan confianza en una persona y al final resulta que no están en regla.
3) Prescripción:
Por último, el artículo 20 de la actual ley establece que "Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones." y se pretende con la reforma adecuar ésta normativa a lo dispuesto por la Ley de Defensa y Protección del Consumidor de la Nación.
Cabe destacar que ni el ex Gobernador Scioli ni la actual gobernadora Vidal se tomaron el tiempo de reglamentar una ley que para toda una provincia era de suma urgencia. Es una deuda que, debo decir, estimo seguirá estando por mucho tiempo más.
Fuente: Pequeñas Noticias
NOTICIAS: Se impulsa reforma de la Ley 14701
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La Administración de un Consorcio no es una tarea fácil y, además, tampoco bien remunerada, tomando en cuenta todas las obligaciones que exige la normativa que se cumplan y que pesan sobre quien tiene esa tarea, ocupando tiempo "extra" a su horario normal de oficina, que nadie le estaría abonando. No obstante ésto, sabemos que los honorarios se acuerdan y que es imposible ponerle un número justo (o pagable), por consiguiente, en ciertos mandatos se generan tensiones que llevan a una remoción.
En CAPITAL FEDERAL existe un Registro Público de Administradores de Consorcios que se va renovando año tras año y estar matriculados es requisito obligatorio para poder ejercer esa función. Muchas veces, recibimos las expensas y no se chequea si el RPA está al día, pero es un hábito que se podría practicar, evitando así problemas innecesarios.
La Administración FOCUS, a cargo de Ariel Vallejos, propone tocar un tema muy sensible para muchos Consorcios (y también para otros administradores). Se trata de la remoción y el traspaso. ¿Qué nos recomienda?
Cuando un Consorcio decide poner punto final a la relación con su Administrador, puede autoconvocarse y votar en Asamblea, protocolizando dicha acta, para que el nuevo mandatario reclame al saliente la documentación de su mandante.
En el caso de que haya una negativa a dicha entrega, se deberá intimar, vía carta documento, y de persistir en esa actitud, se hará la denuncia por retención indebida.
¿Motivos? Muchos alegan una deuda a su favor, sin embargo, mediar una solución es más acertado que obrar de ésta manera, ya que causa un perjuicio enorme a quienes representó.
¿A Ustedes les paso transitar por un traspaso problemático? ¡Comentame tu experiencia!
FOCUS ADMINISTRACIÓN
INSTAGRAM: @focusadministra
WEB: www.focusadministracion.com
ADMINISTRADOR: ARIEL VALLEJOS
Un seguidor de éste BLOG me hizo un comentario haciendo referencia a que no sólo aparecía como deudor en las expensas sino que también se le habían imputado intereses cuando él había pagado pero....UPS....se olvidó de informarlo el mes pasado. ¡Gran Problema!
Seguramente a muchos les pasó ésto y, según dónde se viva, puede ser algo sin tanta trascendencia o casi una tragedia griega en dónde el Consejo de Propietarios se involucra y se torna casi una contienda entre el propietario moroso y el Administrador que impone intereses. Suena gracioso pero, en éste caso, se volvió un asunto bastante serio ya que el propietario en las expensas del mes siguiente no sólo vió que su pago no estaba acreditado (porque se olvidó de informarlo) sino que además se le habían aplicado intereses (como correspondía) y se dispuso a llamar a la Administración, informar el cumplimiento de su obligación y remitir el ticket de depósito para que en la próxima expensa se subsane éste inconveniente.
Sin embargo, no fue así....los intereses se mantuvieron como una multa por no informar el pago y ésto disgustó bastante al propietario, razón por la cual recurrió a mi asesoramiento a través de éste blog para ver quién tiene la razón y si corresponde igual trato a quienes no pagan por meses que a quienes tienen un despiste y nada más, pero que pagan. ¿Ustedes qué creen?
Las expensas no están pagadas por hacer la transferencia o el depósito a la cuenta que se indica sino por informar el pago y entregar el comprobante. El Administrador no sabe qué cuenta es de quién y si bien chequea la cantidad de pagos que se hicieron en el mes, y los compara con los comprobantes de pago, la plata se queda en la cuenta y no se imputa a un propietario si éste no informa el pago, por consiguiente, en las liquidaciones mensuales aparecerá como deudor con los respectivos intereses por la mora.
Aclarado ésto, se nos presenta el inconveniente de que luego de informar el pago y subsanar el error, siguen ahí los intereses y hay Administradores que los dejan y otros que los quitan, porque repito, ¿A quién no le pasó que se olvidó de avisar que pagó? Es un olvido común si se produce una vez cada muerte de Obispo....¿verdad? Aquellos que los dejan a modo de "multa" por no informar, entienden que corresponden por un simple motivo: hay un plazo para informar el pago, pasado ese, se produce la mora y corresponde imputar los intereses. Ésta explicación es correcta....muy cierta también....pero podría dejarse de lado y ser más flexibles si éste error no es reiterado cada mes.
Soy de las abogadas que entienden que el trato es importante y hay propietarios que pagan un mes sí y otro no....otros que dejan de pagar 6 meses por ejemplo y luego pagan todo junto, sin importarles los intereses....otros que no pagan y al verse en apuros exigen un convenio y que sean indulgentes. ¿Les suena conocido ésto? Entonces, ¿Se puede tener la misma consideración para todos? Creo que sería algo injusto y en éste caso, quitar los intereses sería un buen gesto pero sin dejar de advertir que la próxima no hay quejas que valgan.
Agradezco sus comentarios!
Saludos Cordiales!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
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Hace muchos años atrás, me acuerdo que estaba haciendo mi carrera de abogada, y una mañana me encontraba en casa, estudiando, tranquila y de repente siento olor a quemado. Cuando me levanto y camino unos pasos por el departamento, veo que estaba haciendo humo por debajo de la puerta de entrada. Entré en pánico. Me acordé de las series que decían "No abras la puerta!" y me fui al balcón (que da a la calle) y ví que algunos vecinos salían por la puerta principal tan asustados como lo estaba yo desde mi balcón.
Pregunto qué se estaba incendiando y me dicen que el zótano, que el humo venía de la portería y que ya habían llamado a los bomberos. Agarro el teléfono y le aviso a mi mamá y a mi papá (que estaban trabajando) para que vengan lo antes posible y espero tranquila en el balcón porque, al parecer, no era un incendio muy grande. Los bomberos llegaron enseguida y el fuego del zótano se apagó rápidamente, pero produjo daños importantes.
Luego del gran susto, empezamos a preguntar qué había ocasionado el incendio y resultó ser que muchos vecinos dejaban cosas guardadas ahí y ayudó a que el fuego crezca rápido ocasionando tanto humo, pero sin hacer más daños que en ese sector. Estuvimos sin luz unos días, todo el zótano mojado y fue un gran gasto poner todo otra vez en condiciones.
He ido a Consorcios que también han sufrido incendios y los daños fueron peores, afectando hasta la seguridad del lugar, y cometiendo errores que al no saber, se suelen cometer. Se sabe que es obligatorio el seguro contra siniestros en los Edificios pero ¿Cuántos de nosotros conocemos lo que dice la póliza de seguro? Mes a mes se pagan las expensas pero pocos controlan que el seguro esté pago y vigente. Recién cuando pasan éstas situaciones, nos damos cuenta que "quizá" estamos asegurados y si la plata para reparar los daños no la pone la Compañía porque algo se hizo mal, entonces.......sale del bolsillo de todos.
Por ese motivo, y junto con la Empresa de Seguros HANSEÁTICA, elaboramos hace un tiempo una #GUÍAPASOAPASO para que todos Ustedes no comentan errores que pueden ser la diferencia entre cobrar una indemnización o pagar los daños de su bolsillo.
Espero les sirva y agradecería sus comentarios!
Saludos!
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
