Funciones del Encargado de Edificio

En el día de ayer, les relaté un evento personal que tuvo lugar en el lugar donde vive y uno de los protagonista era el encargado del edificio. 

A raíz de esto, para que quede claro, me propuse hacer un artículo donde se detallen qué funciones debe cumplir el encargado de edificio para que TODOS MIS LECTORES les quede bien en claro este tema y exijan que se cumplan. 

El art. 24 del Convenio Colectivo de Trabajo 306/98 detalla claramente que tareas DEBE HACER: 

1.Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin , la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por su esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo.

¿Cuántas veces esto no se cumple? ¿Cuántas veces encontramos que junto con el encargado viven hermanas, o hermanos, sobrinos, primos, novias....etc? Por otro lado, ¿cuántos administradores verifican que la vivienda se mantenga limpia y en buen estado de conservación? Sinceramente, creo que esto no lo hace nadie. Lamentablemente, al efectuarse la entrega de la vivienda los copropietarios nos damos cuenta que ahí no vivían personas sino animales, por la suciedad y la destrucción en que a veces se entrega. 

2.Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el art. 15 del presente convenio.

3.En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.

¿Alguno exige al encargado vestir ropa de trabajo? En lo que llevo dedicándome a este derecho, he visto encargados vestidos de bermudas, remera y ojotas, otros vistiendo ropa de trabajo, otros a medias....¿cuesta mucho que la norma se haga cumplir?

4.Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.

Esta es una situación complicada, puesto que muchos encargados sólo "mueven el trasero" en su horario de trabajo, nada más. Una minoría que, sinceramente, hay que hacerles un monumento, en horas de la madrugada se levantan y hacen lo imposible por solucionar el problema. Lo imposible es avisar al Administrador, quien, seguramente, puede estar durmiendo o no atender porque no es el horario de atención...¿y encima después se quejan si se los remueve? 

5.Poner en conocimiento del administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.

Esto se relaciona con el inciso anterior, quizá, desde otra perspectiva pero el encargado DEBE COMUNICARLE al Administrador cualquier novedad o problema o queja que tenga un propietario. Muchas veces esto no se cumple, porque según ellos, "no corresponde hacer de paloma mensajera". 

6.Darle a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual,el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.

Si a "trato" nos referimos, hay casos que mejor, ni mencionarlos, porque los "mal tratos" por parte de los encargados son la regla, siendo el caso de aquel que tiene un trato amable y considerado la excepción. Muchos se sienten empleadores en vez de empleados y manejan en Edificio a su antojo, junto con el Administrador, pasando por encima de los copropietarios que son pagan por sus "servicios". ¿Podemos hacer algo al respecto? Lamentablemente, en muy pocos casos, con una Administración eficiente, se puede llegar a un despido con causa y sin indemnización. 

7.Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.

En muchas de las consultas que recibo hay algo en común: el encargado no limpia. Para estos casos, existe el libro de órdenes. Los copropietarios deben notificar al Administrador para que se deje asentado y se notifique al trabajador que no cumple con sus tareas. Es la única manera de evitar, ante un despido, un aumento de expensas. 

8.Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.

Si bien hay un mantenimiento de los ascensores y demás instalaciones, puede ocurrir alguna eventualidad o en el uso de, por ejemplo, el ascensor notar que algo no anda muy bien, y antes de que ocurra un accidente, notificar esto a la Administradora para que actúe en consecuencia. 

9.Entregar sin dilación alguna a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios".

Este es un tema que podríamos detenernos y escribir hojas y hojas al respecto. ¿Cuántas veces recibimos correspondencia abierta? ¿o la encontramos así en la entrada del edificio? Es responsabilidad del encargado de recibir y entregar la correspondencia. Muchas veces, a la hora que viene el cartero, el encargado está en la puerta y, sin embargo, la correspondencia no llega inmediatamente. ¿Qué se puede hacer al respecto? Concluyo que un cartel dirigido a quienes entregan la correspondencia que POR FAVOR no la depositen por debajo de la puerta sino en el buzón, debería funcionar bien para que el encargado la recoja y pueda distribuirla CORRECTAMENTE. 

10.Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.

Hace unos años, viví en un edificio cuya entrada tenía una escalera muy linda y un lugar para sentarse, previo a la puerta, y muchas veces, cuando salía gente del Edificio, se podía encontrar gente sentada y el encargado, adentro, fresquito, sin hacer nada al respecto. En estos casos, se puede dejar en el libro de órdenes un llamado de atención que puede terminar en una sanción o despido se continúa produciéndose. 

.......(continuará)

En este artículo podemos encontrar 22 incisos, que los seguiré analizando en una próxima entrada. Si te GUSTÓ, recomendalo! Valorá este artículo! Dejanos tu opinión y experiencia. 

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MI CONSEJO PERSONAL: En otra oportunidad, hablé del LIBRO DE ÓRDENES y, a pesar de que muchos le restan importancia, ES UN ELEMENTO CRUCIAL PARA EVITAR UNA INDEMNIZACIÓN POR DESPIDO, puesto que nos da la causa para justificarlo. Este libro está en manos del Administrador pero cualquier propietario puede informar algún incumplimiento o pedir sanciones, siempre que se justifiquen en la ley. Es tarea de TODOS hacer que la ley se cumpla y que quienes son empleados no se crean que tienen más autoridad que quienes lo contratan.