¡Hola a todos/as!
El 2020 nos trajo una #pandemia a nivel mundial y nos obligó a #quedarnosencasa para cuidarnos entre todos. Algunos la están pasando muy mal (económicamente hablando) y otros la van remando como pueden. Los Consorcios de propietarios no son la excepción en el primer caso y debido a éste Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio que se decretó en marzo, muchos han dejado de pagar sus expensas y postergado la toma de decisiones, entre ellas, la renovación, remoción o designación de un/a administrador/a como mandatario legal.
Por ese motivo, armé un Workshop especial que estaré dando vía ZOOM éste miércoles 01 de Julio de 18hs a 20hs y que analizará en profundidad cómo es una Asamblea de propietarios presencial y cómo se puede llevar a una alternativa virtual, por que los Consorcios no detienen su vida.
La charla se dará con una presentación en formato pdf que, al finalizar, se la enviaré a todos los que se anotaron para que puedan tener ese material, elaborado con la colaboración de la escribana María Fernanda Muntaner.
Si te interesa ésta propuesta, te aclaro que la participación tiene un valor de $350 que se puede abonar por transferencia bancaria. Accedé a una promo descuento si traés a otra persona, abonando cada una $250.
¿Querés anotarte? Mandame un msj desde tu whatsapp al 11 - 5160 - 6609.
¡Gracias por tu interés!
Saludos Cordiales.
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
ABOGADA - CPACF.
Este año está siendo muy complicado para todos en el aspecto económico. Miles de empresas y comercios han bajado su persiana, se han producido despidos masivos y a pesar de que el Estado nacional ha dado ayudas pagando parte de los sueldos, aún para los Consorcios, muchos gremios no se han reunido para definir los aumentos, sin embargo, encontramos una excepción.
¡ACLARACIÓN! = No tengo problemas con los trabajadores puesto que ellos NO tienen la culpa de los aumentos que se les otorgan. Si tu Encargado/a de Edificio es un desastre te aconsejo que hagas algo al respecto. En mi caso, la persona que trabaja en el Edificio en dónde vivo es un EJEMPLO de trabajador, aún durante ésta cuarentena, y cuando se jubile vamos a llorar todos acá. Así nomás lo digo.... continuamos informando....
Hace ya dos semanas se juntaron los "sospechosos" de siempre para llegar a un acuerdo en cuanto a los aumentos salariales y presentarlos en el Ministerio de Trabajo para su ratificación y homologación (aún no hay noticias sobre eso). Lo que me FASTIDIA de éstas "negociaciones" es que quienes pagan en definitiva los aumentos NO ESTÁN REPRESENTADOS, por consiguiente, ¿cómo se le puede llamar una "negociación"? ¡ME EXPLICAN!
>> ¿Qué se propuso?
- Suba de $4000, con el sueldo de mayo.
- Suba de $5000, con el sueldo de octubre.
- Suba de $5000, con el sueldo de enero 2021.
Más un bono de $10000 que se pagaría en 4 cuotas (junio, julio, agosto y septiembre 2020).
Quienes vivimos en Edificios, pagamos expensas (a veces que no tienen relación alguna con los servicios que contamos) y durante todos éstos meses la recaudación sufrió una GRAN MOROSIDAD puesto que muchos perdieron sus trabajos, o son inquilinos y están exactamente en la misma situación que los propietarios, o siendo independientes, no poder circular por no ser considerado "esencial" los ingresos también mermaron significativamente.
Hasta el momento, parecería ser que desde el Gobierno Nacional frenaron todo intento de aumentos. Muchos Consorcios ya cobraron el ATP en los meses anteriores y respecto de JUNIO algunos todavía no los cobraron y otros sí. Es una ayuda para muchos, realmente, pero ¿hasta cuándo podrá sostenerse?
¿Qué opinás? Dejame tu comentario.
Una de las preocupaciones que le pasan a muchos durante éste aislamiento social son las asambleas y los mandatos de los administradores del consorcio. Muchos me han preguntado ¿qué hacemos Doc? y la respuesta llegó el 1 de Junio a través de la DISPOSICIÓN N° 3534/2020 de Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (del que depende el Registro Público de Administradores de Consorcios) para dar un poco de luz a ésta laguna que se venía generando.
>> ¿Qué dice la disposición?
VISTO: Los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 260/PEN/2020, 297/PEN/2020, 325/PEN/2020, 493/PEN/2020 y N° 1/AJG/20 y su modificatorios, recomendaciones de la Organización Mundial de la Salud, la Ley N° 941 y Decreto Reglamentario 551/10, las Disposiciones DI-2020-2592-GCABA-DGDYPC, DI-2020-2597-GCABA-DGDYPC, y
CONSIDERANDO:
Que por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 260/PEN/2020, el Poder Ejecutivo de la Nación, amplió la emergencia pública en materia sanitaria establecida por Ley N° 27.541, en virtud de la Pandemia declarada por la Organización Mundial de la Salud (OMS) en relación con el Coronavirus (COVID-19), por el plazo de un
(1) año a partir de la entrada en vigencia de dicho decreto;
Que por los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 297/PEN/2020 y 325/PEN/2020, el Poder Ejecutivo Nacional estableció medidas preventivas tendientes a enfrentar la situación epidemiológica y mitigar el impacto sanitario de COVID-19, estableciendo para ello el “aislamiento social, preventivo y obligatorio” durante el período originariamente comprendido entre el 20 y el 31 de marzo inclusive del corriente año, prorrogado hasta el 12 de abril del 2020;
Que la Organización Mundial de la Salud (OMS) ha declarado que el Coronavirus (COVID-19) se está propagando de persona a persona, aceleradamente a nivel mundial declarando al coronavirus como una pandemia;
Que por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 1/20 y sus modificatorios, el Jefe de Gobierno declaró la Emergencia Sanitaria en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hasta el 15 de Junio de 2020 a los fines de atender y adoptar las medidas necesarias para prevenir el riesgo de propagación del contagio en la población del Coronavirus (COVID-19);
Que la situación descripta trajo aparejada la necesidad de establecer nuevos mecanismos que posibiliten el devenir de los consorcios de propiedad horizontal, observando las disposiciones adoptadas tanto por el Poder Ejecutivo Nacional y Local, con el fin de evitar que se produzcan situaciones que puedan ocasionar un riesgo para la salud de los actores que participan en la vida consorcial;
Que en tal sentido, esta Dirección General estableció mediante la Disposición DI-2020-2592-GCABADGDYPC, una serie de medidas tendientes a prevenir y reducir el riesgo de propagación del contagio de la enfermedad en la población consorcial hasta tanto subsista la emergencia sanitaria;
Que en el marco descripto, y atendiendo a lo dispuesto en el artículo 9, inciso j) y concordantes de la Ley 941 - del cual esta Dirección General resulta Autoridad de Aplicación-, devino de difícil cumplimiento para los administradores de consorcios que desempeñan su actividad en el ámbito de esta Ciudad, la coonvocatoria a
celebrar asambleas por el medio tradicional de reuniones presenciales de propietarios, circunstancia que se encuentra agravada si se tiene en cuenta la posible existencia de grupos de riesgos entre los integrantes de dichos consorcios;
Que así, y de conformidad con las facultades instrumentales e interpretativas otorgadas a esta Dirección General por el Decreto Reglamentario 551/10, resultó indispensable brindar herramientas que permitiesen a los administradores de consorcios arbitrar los mecanismos necesarios tendientes al cumplimiento de las
medidas restrictivas, limitando la circulación y aglomeración de personas en espacios comunes y reemplazar cualquier canal que pueda propiciar la propagación de la pandemia como sería el caso de las reuniones presenciales;
Que asimismo, se hizo necesario contemplar la imposibilidad por parte de los administradores de efectuar gestiones y trámites en las cuentas bancarias concernientes a los consorcios que administran, al no poder renovar sus mandatos ante el escenario de aislamiento social por el que se está atravesando;
Que por tal motivo, y ante el supuesto que durante el lapso de tiempo que subsista la crisis sanitaria se hubieran previsto asambleas de consorcios que debían pronunciarse sobre la renovación y/o finalización del mandato de los administradores, junto con la rendición de cuentas prevista en el artículo 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación; mediante DI-2020-2597-GCABA-DGDYPC se dispuso prorrogar excepcionalmente dicho mandato por razones de caso fortuito y fuerza mayor, hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive;
Que en miras de garantizar el respeto por la voluntad consorcial, los administradores de consorcios debían informar de manera digital a los propietarios, que se reputaba prorrogado su mandato así como las facultades inherentes al mismo, pudiendo los consorcistas ejercer el derecho de expedirse sobre tal decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que así, y en caso que los consorcistas hubiesen considerado de naturaleza improrrogable la revocación y rendición de cuentas y optasen de todas formas por celebrar la asamblea tendiente a expedirse sobre dicha situación, este debía arbitrar los medios necesarios para que las mismas fueran celebradas a distancia,
utilizando a tal efecto medios electrónicos o digitales que posibilitasen su efectivización y evitaran la circulación y aglomeración de los habitantes del consorcio;
Que a tal fin, debían procurar el uso de plataformas o canales digitales que facilitaran el derecho de participación y voto de los integrantes del consorcio, la grabación y conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de asambleas, con todos los requisitos previstos en la normativa vigente, debiendo proceder a comunicar las decisiones adoptadas a los propietarios ausentes a fin de que éstos puedan ejercer el derecho tutelado por el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación;
Que ahora bien, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 493/PEN/2020, el Poder Ejecutivo de la Nación prorrogó la vigencia del aislamiento social, preventivo y obligatorio hasta el 7 de junio de 2020 inclusive;
Que dicha medida torna imprescindible ampliar la prorroga de duración del mandato conferido a los administradores de consorcios que fuera otorgada hasta el 31 de mayo de 2020 inclusive, a fin de mantener la reducción del contagio del virus en el ámbito consorcial.
Por lo expuesto, y en ejercicio de las facultades que le son propias,
LA DIRECTORA GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR
DISPONE
Artículo 1°.- Prorrógase excepcionalmente hasta el 30 de junio de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial, la cual no podrá realizarse mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población.
Artículo 2º.- Instrúyase a los administradores para que comuniquen de manera digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran, haciéndoles saber asimismo, que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas, les asiste la posibilidad de oponerse a la prorroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 3º.- Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.
Artículo 4º.- Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo 5º.- Exceptúase de la prórroga dispuesta en el Artículo 1º, a aquellos Consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación.
Articulo 6º.- Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para su conocimiento y demás efectos comuníquese a la Subsecretaria de Servicios al Ciudadano. Cumplido, archívese.
>> ¿Qué dispone, entonces, ésta disposición que resulta vital?
En un primer momento, prorroga el mandato de TODOS los Administradores de Consorcios (en CABA, aclaramos) hasta el 30 de junio, pero al mismo tiempo, entiende que hay casos excepcionales en los que es necesario hacerla sin dilaciones.
Por ese motivo, plantea la opción de, en caso de que los Consorcistas se opongan a ésta prórroga, realizar una Asamblea Virtual, eligiendo la plataforma para que TODOS puedan asistir y ser notificados de la manera que establece el Reglamento.
No es un dato menor lo anterior, ya que si bien el mandato se prorroga, no todas las situaciones son felices y muchos están aprovechando este tiempo para cobrar sus honorarios y dilatar una remoción. ¡Ya no hay excusas!
Si vivís en un Edificio y tu Administrador/a no quiere celebrar una Asamblea que se entiende que es VITAL para todos (como la renovación/remoción de su mandato y rendición de cuentas), recordale ésta disposición y que arbitre los medios necesarios para que sea posible.
¿Qué te parece? ¡Dejame tu comentario!
Saludos Cordiales,
Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
¡Hola a todos/as!
Creo que NINGUNO de nosotros consideró en enero, cuando estábamos alzando las copas y brindando por el nuevo año que empezaba, que en marzo, en China, un virus estaría cambiando nuestras vidas por varios meses, ¿verdad? jajaja. Muchos dicen que éste es un tiempo para "reinventarse" y quizá reflexionar sobre lo que se logró (o no) durante ¿nuestra vida? (no sé si tanto...), pero lo que sí es cierto es que la forma de vivir en los Consorcios cambió 180 grados.
Por ese motivo, me senté en mi notebook (ya tiene 10 años de antigüedad, pobre...) y me puse a escribir un NUEVO EBOOK que considero está GENIAL y que pude enviárselo el 30 de mayo pasado a más de 200 personas, totalmente GRATIS, buscando simplemente una devolución vía mensaje. ¿De qué se trata el material? Mirá el índice de temas:
+ Introducción.
+ ¿Qué dispone el DNU?
+ Tareas del Administrador.
+ Tareas del Encargado del Edificio.
+ Morosidad.
+ Inquilinos.
+ Asambleas.
+ Funciones del Consejo de Propietarios.
+ Violación Aislamiento Obligatorio.
+ Renovación / Remoción del Administrador.
+ Barrios Cerrados y Countries.
+ Conclusiones Finales.
¿Qué te parece? Como tuvo tan buena recepción, me gustaría regalártelo a vos también, que estás leyendo ésto, si seguís unos simples pasos:
1) Mandame un mensaje de whatsapp al 11 - 5160 - 6609 con tu nombre y comentame por qué te gustaría tenerlo.
2) Agendame, así podrás ver las novedades que voy publicando en mis estados.
3) Luego de leerlo, mandame por mensaje una devolución. Para mí es importante saber si realmente te sirvió, así puedo mejorar el material que elaboro.
¡Ya sé! Estarás pensando...¿Cuál es el truco? ¿De verdad es gratis? ¿Por qué se toma la molestia de hacer un material de + 50 páginas y lo regala? Es simple: Disfruto hacerlo y sé que no hay mucha información disponible sobre #propiedadhorizontal en las redes sociales.
¡No es el primer ebook que hago además! Hice varios (que con el tiempo van quedando desactualizados y por eso hago nuevos), por que éste blog ya tiene 8 años y me dedico hace ya 10 años a ésta parte del derecho.
La abogacía es una pasión para mí y, mezclada con mi alma docente (sin ser diseñadora gráfica, aclaro) y una página genial llamada CANVA, durante éste período de aislamiento obligatorio me puse a escribir lo que (espero) te resulte útil.
Sin nada más para decirte, espero tu mensaje!
Las Asambleas son el alma de todo Consorcio, en las cuales se toman (o proponen) decisiones que afectan a todos sus integrantes. De mi parte, detesto las Asambleas. Son aburridas y cuando querés intervenir y decir que algo está mal (sabiendo que es así) te contestan "¿Y vos qué sabés?" o "Acá siempre se hizo así" (mal, pero bueno....), además de que parecen eternas. Sin embargo, no se puede negar que tienen un peso trascendental, y por ese motivo, hay que hacerlas bien (para no perder el tiempo, claramente). Empecemos:
#1. - ¿Cómo se hace una CONVOCATORIA para una Asamblea?
Normalmente, quien la redacta es el Administrador y la misma debería contener:
a) Lugar, fecha y hora de la realización.
b) Orden del día.
c) Hora estimativa de finalización.
d) Carta poder simple para las representaciones.
El GRAN PROBLEMA de las convocatorias es que muchos dicen "nunca me llegó" y el Administrador responde que "nosotros la enviamos" o "la pasamos por debajo de la puerta" y con eso, parece.....ya es suficiente. Lamento decir que NO LO ES.
Las convocatorias deben respetar los plazos previos establecidos en el Reglamento de Propiedad pero además, el orden del día debe estar redactado claramente y no tener "temas varios" por que en ellos pueden incluirse decisiones (o propuetas) que son de vital importancia y su enunciación no es clara.
La notificación está a cargo del Administrador, por consiguiente, no es excusa ni justificación decir "yo la entregué" sino que hay que probarlo y para eso es necesario que se tome el tiempo de ir a cada departamento a entregar en mano la convocatoria, firmando en una planilla la recepción, aclarando quién la recibe.
Me podrán decir que ésto en un Consorcio de pocas unidades funcionales no hay problemas, pero en uno más grande....bueno....la tarea quizá lleva más tiempo pero es el mismo trabajo. ¿Se entiende? Lo que falta, en ese caso, son ganas de hacerlo.
Una vez que la convocatoria fue entregada a quien viven en la UF (ya sea el propietario o el inquilino) y salvo que el propietario haya constituido un domicilio especial para que le llegue esa notificación, NO HAY EXCUSAS. A partir de acá, asistir depende de cada uno y NO ES OBLIGATORIO pero sí NECESARIO.
#2.- ¿Cómo se procede en el momento de la Asamblea?
Si resulta que en el día y horario de la Asamblea que se convocó bajan 3 propietarios (siendo muchos más) no hay que desesperarse por eso, sino saber cómo actuar. Lo primero que se hace es firmar la asistencia al margen del libro de actas y aclarar si es con poder y a qué unidad funcional pertenece.
A partir de la reforma del Código Civil en el 2015, es OBLIGATORIO llevar a cada Asamblea el LIBRO DE ACTAS y el LIBRO DE REGISTRO DE FIRMAS, el cual debe actualizarse periódicamente.
¿Para qué sirve éste libro? Es simple. Cada propietario, al momento de firmar, exhibe su documento de identidad y la escritura pública de su departamento. De esa manera, en cada Asamblea, nos aseguramos que quienes estén presentes sean REALMENTE propietarios. Eso es lo que le da su legalidad a la Asamblea.
El Administrador, entonces, debe actualizar el libro y actúa como una especie de escribano (sin serlo) por que es quien coteja las firmas que están en el libro con las que se plasman en el libro de actas o se presentan en los poderes simples.
Una vez que tenemos éste paso listo, hay que redactar el acta....
#3.- ¿Qué puntos son importantes en la redacción del encabezado del acta?
En la mayoría de las Asambleas a las que pude asistir, pocos propietarios (y hasta algunos Administradores) no tenían IDEA de cómo redactarla y la hacían "así nomás", omitiendo detalles importantes y escribiendo lo que se les ocurría, haciéndola TOTALMENTE impugnable (si alguno deseaba hacerlo).
No puede faltar la fecha de celebración de la Asamblea, el lugar en el que se está haciendo (por ejemplo, Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y quienes están reunidos. Quedaría algo así:
"A los ..... días del mes de ....... del 2020, los propietarios integrantes del Consorcio sito en la calle/avenida ....... n° ........ de la localidad ........, que habiendo firmado su asistencia en el margen de la presente acta, se constituyen para celebrar la presente Asamblea (Ordinaria/Extraordinaria), a fin de deliberar y resolver el siguiente ORDEN DEL DÍA:..."
Por otro lado, el orden del día debe transcribirse TAL CUAL se envió en la convocatoria y no puede tener temas que no sea CLAROS, es decir, que den lugar a que no se sabe de qué se hablará en ese punto. No puede contener TEMAS VARIOS, por ejemplo, ya que se entiende que quien recibe la convocatoria, en base a lo que lee, decide (supongamos...) si lo que se resolverá le interesa o no y por ese motivo asiste o no. Incluir "temas varios" no está permitido por la seguridad jurídica que ese acto debe contener hacia quienes asisten y para los ausentes.
Nunca deben faltar 3 puntos en el ORDEN DEL DÍA:
a) Declaración de legalidad de la Asamblea;
b) Designación del Presidente y el Secretario de Actas;
c) Designación de 2 propietarios para firmar el acta.
En el punto a) se debería poner como texto:
"Al momento de la firma de la asistencia en el margen izquierdo del acta, el Administrador constata que los firmantes son actuales propietarios, según consta su firma en el Libro de Registro de Firmas, y los poderes simples presentados están debidamente completados y firmados por los propietarios que otorgaron dicho poder, quedando constituida la presente Asamblea a las .....hs con los presentes."
En el punto b) hay que fijarse en el Reglamento de Propiedad quiénes pueden ser Presidentes, ya que algunos determinan que PUEDE SERLO el Administrador o un Propietario y otros QUE DEBE SERLO el Administrador o el propietario con mayor edad presente en esa Asamblea. Es cuestión de revisar éste punto previo a realizar la Asamblea. Lo mismo ocurre para la elección del Secretario de Actas. Los Reglamentos de Propiedad pueden dar la opción de que sea el Administrador quien la redacte (o que impongan ésto) pero, en mi opinión, si se puede elegir, es preferible que lo haga un propietario. Quedaría redactado de la siguiente manera:
"Se designa como Presidente de la Asamblea al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ...... y como Secretario/a de Actas al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ......"
Por último, en relación al punto c), si se constató que quienes están presentes son todos propietarios o tienen el poder correspondiente, quienes sean elegidos deben quedarse hasta el final para plasmar su firma junto con la del Secretario de Actas. Quedaría redactado de la siguiente manera:
"El Presidente de la Asamblea invita a los asistentes a designar a 2 propietarios para firmar el acta y, luego de una breve deliberación, se designan al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completos) propietario/a de la unidad funcional n° ..... y al/la Sr/Sra (Nombre y Apellido completo) propietario/a de la unidad funcional n° ......"
Una vez que tenemos el encabezado listo y el orden del día listo, pasamos a la etapa de deliberación y decisión (o propuesta de decisión >> ¿cómo?) que sería el siguiente punto a detallar en el acta. Veremos....
#4.- ¿Decisiones o Propuestas? Te explico BIEN la diferencia:
Llegamos a éste punto y ya tenemos, al menos, una parte de la Asamblea plasmada en el Libro de Actas. Parecería ser que ya está todo y lo que sigue debe hacerse "lo más RAPIDITO POSIBLE" por que la mayoría SIEMPRE tiene algo más importante por atender, ¿verdad? Por hacer las cosas apuradas, se mandan grandes CAGADAS (y lo digo así, bien claro).
Si bien la primera parte es meramente formal, cuando ya todo eso se plasmó de la manera adecuada, empezaríamos a deliberar los temas que, en definitiva, hacen que estemos ahí presentes y, según sea ese tema, se va a necesitar una mayoría para poder tomar una decisión que, si no se cuenta con ella, sólo es una "propuesta de decisión".
Lo que acabo de decir no es un invento sino que surge del actual Código Civil y Comercial de la Nación en su ARTÍCULO 2060 que dice claramente que "la mayoría de los presentes puede proponer decisiones" y, al interpretar la normativa, llegamos a la conclusión de que si la mayoría NECESARIA no está, por ejemplo, los 2/3 del total para modificar el reglamento o remover al Administrador del Consorcio (ésto depende de cada Reglamento de Propiedad, ¡OJO!) entonces no podemos DECIR que tomamos una decisión sino que hicimos una propuesta.
¿Y cuándo se tomará la decisión? Si la mayoría necesaria está presente, entonces en ese momento, sino en el paso siguiente una vez notificados a los ausentes.
#5.- Notificaciones a los Ausentes. ¡Juntamos la Mayoría!
El artículo 2060 del CCyCN establece que dichas propuestas "...deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea", lo que significa que el Administrador DEBE enviar una fotocopia del acta ya sea por mail o en formato papel a quienes NO ASISTIERON a la Asamblea y al decir que es "fehaciente" debe ASEGURARSE que la recibió, es decir, que fue notificado.
Muchos recurren a mandar una copia con las expensas del mes siguiente pero de ésta manera les están vedando el derecho de oponerse e impugnar judicialmente la misma, puesto que caduca a los 30 días de celebrada. Parece una pavada pero no lo es.
Por otro lado, si el propietario no está de acuerdo, debe notificarle al Administrador por el mismo medio (hace una nota y se la lleva en mano o la manda por mail pidiendo que responda que la recibió) y esa será la forma de oponerse.
En toda acta de asamblea, en la parte inferior, luego de la firma de los dos propietarios y el secretario de actas, el Administrador debe volcar a cuántas personas se les notificó y qué oposiciones se recibieron. No es un capricho mío, es lo que debe hacerse para dejar constancia de que, como mandatarios del Consorcio, cumplieron con las obligaciones que les impone la normativa vigente.
En el caso de que NO HAYA OPOSICIONES, quienes no respondieron la notificación quedarán como que están a favor de la propuesta de decisión que se hizo y sumarán a los que votaron a favor, una vez trascurridos los 15 días de ser notificados.
>> BONUS EXTRA:
¿Qué pasa con las Asambleas de Propietarios en éste contexto de pandemia?
En ésta oportunidad quise hacer un artículo más extenso sobre cada paso a tener en cuenta para una Asamblea presencial, pero bien sabemos que actualmente eso no se puede hacer y, como bien analicé en otro artículo, las Asambleas virtuales son una opción, tomando ciertos recaudos para garantizar la transparencia y legalidad del acto jurídico.
No olvidemos que el órgano de decisión es (y siempre será) la Asamblea de Propietarios, por consiguiente, el Consejo de Propietarios no podría adjudicarse esas facultades, salvo que el Reglamento de Propiedad se las otorgue, como bien entiende el artículo 2056 inciso "u" que establece que debe contener "facultades especiales del consejo de propietarios".
¿Qué opinás sobre ésto? ¡Dejame tu comentario! (No te olvides: los comentarios ANÓNIMOS no serán publicados).
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