Otro año termina, en un mes y un par de días más, comienzan las vacaciones para los chicos y muchos adultos empiezan a pensar qué pasarás el próximo año, cuántos feriados habrá y si tendremos algún respiro antes de las vacaciones invernales.
Acá les dejo el CALENDARIO 2014 para que empecemos a planificar, quizá, alguna escapada luego de las vacaciones. Algunos dirán que estoy adelantándome demasiado, pero planificar con tiempo también baja los costos.
Días NO LABORABLES:
AÑO NUEVO: MIÉRCOLES 1 DE ENERO.
CARNAVAL: LUNES 3 Y MARTES 4 DE MARZO.
DIA NACIONAL DE LA MEMORIA POR LA VERDAD Y LA JUSTICIA: LUNES 24 DE MARZO.
DÍA DEL VETERANO Y CAÍDOS DE MALVINAS: MIÉRCOLES 2 DE ABRIL.
SEMANA SANTA: JUEVES 17 Y VIERNES 18 DE ABRIL.
DÍA DEL TRABAJADOR: JUEVES 1 DE MAYO.
FERIADO PUENTE: VIERNES 2 DE MAYO.
DÍA DE LA REVOLUCIÓN DE MAYO: DOMINGO 25 DE MAYO.
DÍA DEL PASO A LA INMORTALIDAD DEL GRAL MANUEL BELGRANO: VIERNES 20 DE JUNIO.
DIA DE LA INDEPENDENCIA: MIÉRCOLES 9 DE JULIO.
DÍA DEL PASO A LA INMORTALIDAD DEL GRAL SAN MARTIN: 17 DE AGOSTO ------- PASA AL LUNES 18 DE AGOSTO.
DÍA DEL RESPETO A LA DIVERSIDAD CULTURAL: 12 DE OCTUBRE -------- PASA AL LUNES 13 DE OCTUBRE
DIA DE LA SOBERANÍA NACIONAL: 20 DE NOVIEMBRE ------- PASA AL LUNES 24 DE NOVIEMBRE.
DÍA DE LA INMACULADA CONCEPCIÓN DE MARÍA: LUNES 8 DE DICIEMBRE.
NAVIDAD: JUEVES 25 DE DICIEMBRE.
FERIADO PUENTE: VIERNES 26 DE DICIEMBRE.
Los feriados puentes se crean para fines turísticos. Por el decreto n° 1768 de este año, el vicepresidente Amado Boudou, en ejercicio del Poder Ejecutivo, decretó además el 23 de marzo y el 7 de diciembre como feriados puentes para el 2015 y el 8 de julio y 9 de diciembre para el 2016.
NOTICIA: Calendario feriados 2014
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Noticias
A raíz de una consulta, surgió este artículo puesto que creí que muchas personas podrían estar en la misma situación y es muy útil plantear alternativas.
En Ciudad de Buenos Aires, anualmente, se firman alrededor de 150.000 contratos de alquiler.Conseguir una garantía al momento de alquilar no es tan sencillo. Para muchas personas, es un compromiso que dura 2 años, y con la economía tan fluctuante, el destino laboral no se puede saber exactamente, es decir, como dicen muchos "hoy estamos, mañana no sabemos".
Al tener una cuenta en el BANCO CIUDAD me atreví a preguntar cómo era el servicio que ofrecen de darte una garantía al momento de alquilar y esto fue lo que investigué.
La garantía se otorga para VIVIENDA FAMILIAR, PERMANENTE y en la CIUDAD DE BUENOS AIRES, con lo cual, quienes desean buscar una garantía para un departamento apto profesional, no estarían dentro de las condiciones.
El plazo del contrato de alquiler es de 24 meses y el monto por el cual se otorga la garantía es hasta 120.000 pesos. En cuanto al monto, me resulta poco realista, ya que una propiedad que se da en garantía por las deudas que pueda contraer el locatario, multas y costos es mucho mayor a ese valor.
Las propiedades son distribuidas en una categoría y la comisión bancaria se cobra en base a esas categorías:
Categoría A: 0 a 60m2 cubiertos = 72% + IVA DE COMISIÓN
Categoría B: de 61 a 91m2 cubiertos = 90% + IVA DE COMISIÓN
Categoría C: de 91m2 a 120m2 cubiertos = 135% + IVA DE COMISIÓN
Relación CUOTA-INGRESO: 35%.
(en principio, esta comisión se puede pagar en cuotas)
Para acceder a esta garantía, se deberán comprobar ingresos, ya sea por estar trabajando en relación de dependencia, como monotributistas, jubilados o pensionados. La documentación a presentar varía según la relación laboral o situación previsional.
Otra cuestión importante es que se podrá renovar contrato de alquiler con este tipo de garantía y, de cumplir en tiempo y forma con todas las obligaciones contraídas, tener prioridad para el acceso a un crédito hipotecario.
Otros bancos, como Supervielle y el Provincia, también ofrecen este tipo de garantías, QUIZÁ CON OTRAS CONDICIONES, pero en la esencia es lo mismo. 
Creo, sinceramente, que si bien este tipo de garantía no es una excelente opción, puesto que también tiene sus costos, quienes no tienen ninguna opción, por lo menos, es una alternativa. Los BANCOS ofrecen este SERVICIO, no nos olvidemos, que su intención no es AYUDAR a quienes no poseen una garantía sino conseguir un rédito por eso, con lo cual, antes de optar por este tipo de garantías, hagan cuentas para que la alternativa no termine siendo también una pesadilla imposible de cumplir. 
Siempre se ha escrito en lo que se debe hacer cuando ya el administrador está instalado y se lo quiere remover, pero ¿cómo se puede prevenir llegar a esta situación? No hay una respuesta ni receta efectiva, pero lo que me propongo hacer es aconsejar a todos mis lectores de lo que se podría hacer en el momento en que un administrador se presenta en un Consorcio y hace una propuesta para administrarlo.
En principio, si estamos en proceso de "sacarnos de encima" el anterior o, simplemente, quien fue un excelente administrador decide no brindar más este servicio, lo que debemos hacer es TOMARLO CON CALMA. Sé qué algunos dirán que "un clavo saca a otro clavo" y cuanto más rápido sea, mejor, porque nadie tiene que hacerse cargo mientras tanto, pero ¿porqué cometer los mismos errores? En todo consorcio siempre hay alguien que conoce un poco sobre el tema de administrar o, entre todos, si es un consorcio chico, pueden ocuparse un tiempito de tener todo al día y en orden hasta que se encuentra un buen reemplazo.
Entonces, para tomar nota, ¿qué se le DEBE pedir al Administrador que hace una propuesta?
- En primer lugar, que tenga su inscripción en el REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS AL DÍA. En la carpeta que trae al Consorcio debe haber una fotocopia de la última constancia donde renovó su inscripción.
- En segundo lugar, una lista de consorcios por la zona que administre para ir a pedir "referencias". Este es un trabajo un poco más aburrido y casi nadie lo hace, pero con saber solamente la cantidad de consorcios que administra no sabemos la calidad de administrador que es hasta no intercambiar opiniones con algún vecino.
- En tercer lugar, un modelo de liquidación de expensas y comprobante de pago de expensas, porque siempre pasa que no se entienden, no son claros, hay conceptos que en realidad van en una columna y están en otra, por consiguiente, tener esto en mano es importante para saber de qué manera va a reflejar el movimiento de fondos (que son de todos, no nos olvidemos) y lo más importante, QUE LO PODAMOS ENTENDER.
- En cuarto lugar, un texto, que muchos lo hacen, donde no sólo haga un "discurso bla bla bla" de lo buena que es su administración, sino que se tenga bien en claro con quiénes van a tratar por el término de un año. Detalle de su personal, porque si bien el que representa al Consorcio es él o ella, muchas veces pasa que nunca se lo ve o se lo encuentra y terminamos hablando y tratando a gente que no fue designada. Sus horarios de atención, disponibilidad, medios de contacto, etc.
- En quinto lugar, sería bueno que los Administrador presenten un mini esquema de cómo administrarán los fondos. La ley establece la obligación de depositarlos en una cuenta a nombre del Consorcio, pero en CABA todavía hay edificios que pagar a través de pago fácil sus expensas en la cuenta del Administrador. ESTO NO DEBE SER ASÍ. A su vez, el tema de los honorarios también debe quedar bien clarito: si su determinación es un acuerdo bilateral, ¿porqué muchos administradores de un mes a otro los aumentan sin hacer ninguna Asamblea? Entonces, pactemos desde el comienzo la regulación de honorarios, TAMBIÉN CON SUS FUTUROS AUMENTOS Y CUÁNDO SERÍAN. SEAMOS TRANSPARENTES EN LA GESTIÓN.
- En sexto lugar, ¿cómo actúa el administrador en caso de una emergencia? Muchos podrán decir que "bueno, eso se ve sobre la marcha...." pero si ya tienen varios años de experiencia, ¿porqué no indicar, minimamente, este punto al momento de hacer una propuesta en el consorcio? Esto les dará tranquilidad a quienes pagarán sus honorarios en caso de que haya una contingencia.
- En séptimo lugar, ¿qué extras cobra el administrador? He visto cientos de liquidaciones de expensas y muchas veces pasa que hay montos que el Administrador cobra y que nunca fueron planteados en una Asamblea como gasto extra pero que, de repente, aparece en la liquidación. Como dije antes: SEAMOS TRANSPARENTES. Si el Consorcio tiene un gran número de deudores, y éstos en algún momento pasarán a juicio, si el Administrador cuenta con un abogado en su personal, ¿cuáles son los honorarios en este caso? Como abogada, puedo decir que si bien pueden ir variando, según la dificultad que se presente, siempre nos manejamos con un aproximado que perfectamente se puede plasmar en una carta de presentación como ésta para darles una idea de ese aumento de expensas que habrá para cubrir esa erogación extraordinaria.
- Por último, antes de confirmar a un Administrador es importante que los miembros del Consejo o un grupo de copropietarios, si no se puede hacer una Asamblea, tenga una entrevista con él o ella y le hagan todas las preguntas que sean necesarias. No debemos olvidar que si bien los honorarios que cobra esta persona no se equivalen a un sueldo normal, no por eso tiene menos deberes y obligaciones que quien cobra el triple o más.
Siempre dije que la tarea del Administrador de Consorcios es para quienes REALMENTE no ven este trabajo como lidiar con personas y hacer lo posible para llegar a fin de mes y separar de las expensas su parte, sino para quienes realmente asumen un compromiso con quienes serán sus mandantes y hacen del día a día un ejemplo de gestión que, seguramente, le dará sus frutos, porque el "boca a boca" sirve también para recomendar a quienes se lo merecen. Este derecho se gana ÚNICAMENTE CON HECHOS.
Por lo general, cuando queremos intimar a alguien por algo se elige la CARTA DOCUMENTO pero ¿qué pasa si quiero enviar un documento en la intimación para que ésta tenga más fuerza?
En los Consorcios es común que cuando el Administrador no actúe, se junten firmas para presentarle a aquel una petición formal y fehaciente de que se desea una Asamblea para tratar "x" tema. Si se envía una carta documento, quizá no tiene el mismo valor o fuerza, dependiendo el asunto, que si se reúnen éstas firmas. Para estos casos, existe lo que se llama "CONFRONTE NOTARIAL".
¿Qué es un CONFRONTE NOTARIAL?
Es un servicio postal que brinda OCA y que da la posibilidad a quien lo utiliza de que el CONTENIDO que se envía tenga una entidad mayor, es decir, un escribano público contratado por esta empresa da fe de aquel a través de su protocolización.
Consiste en una NOTA que el cliente remite en ORIGINAL y MANUSCRITA o IMPRESA, la cual es PROTOCOLIZADA y se le envía al destinatario con el COMPROBANTE DE PROTOCOLIZACIÓN y DOS ACUSES DE RECIBO. El destinatario recibe el envío y firma los acuses. A su regreso un acuse vuelve al remitente con una copia del documento original y otra constancia de protocolización y el segundo acuse se archiva, de por vida, con otra copia de la nota en la escritura pública.
¿Para qué sirve este servicio?
Se utiliza para los casos en que se quiere tener certeza de:
- la COMUNICACIÓN.
- el CONTENIDO.
- el ENVÍO.
- la FECHA DE RECEPCIÓN.
- la ENTREGA en el domicilio del DESTINATARIO.
¿Cómo funciona este servicio?
En el CORREO, el titular deberá completar una solicitud con el nombre "CONFRONTE NOTARIAL", sin tachaduras ni enmiendas, y le quedará como CONSTANCIA DE ENVIO un cartón troquelado. Esta solicitud acompañará la documentación que se envíe. Su seguimiento y control se realiza a través de un CÓDIGO DE BARRAS impreso en la solicitud.
Quién desee saber cómo se va moviendo el envío, puede hacerlo a través de la página de OCA en la pestaña de "SEGUIMIENTO DE ENVIOS" o telefónicamente.
Los COSTOS de este servicio los tienen en la página de OCA.
¿Cómo es recibido esta prueba en una INSTANCIA JUDICIAL?
Durante muchos años, las CARTAS DOCUMENTOS se las ha tomado como una prueba en miles y millones de juicios por diversos motivos. Sin embargo, los tiempos cambian y también las necesidades, entre ellas, LA CERTEZA ES UN PUNTO CLAVE EN UNA CONTIENDA JUDICIAL. Para esos casos, este servicio es IDEAL ya que habiendo un escribano público de por medio, es un punto más a favor de quien afirma algo.
En el fallo "Sombrero, Agustín Ángel c/ Bárbara Dominguez, Andrea Patricia s/ cumplimiento de contrato" la JUSTICIA determinó que el "CONFRONTE NOTARIAL CONSTITUYE UN INSTRUMENTO PÚBLICO QUE HACE PLENA FE DE SÍ MISMO."
¿Cómo se redactan este tipo de documentos?
Tanto las CARTAS DOCUMENTO como el CONFRONTE NOTARIAL tienen una redacción especial que es determinada por la situación que el cliente plantea al momento de la consulta.
No hay una "FÓRMULA MÁGICA" y muchas veces quienes deciden no recurrir a un letrado para que les redacte este tipo de documentos, por no tener experiencia o los conocimientos necesarios, cometen errores que, posteriormente, pueden generar perjuicios mayores y un gasto innecesario de dinero.
En ASESORAMIENTO CONSORCIOS ofrecemos un servicio que se ocupa de este tipo de redacciones a un precio accesible. ¡CONSULTENOS!
¿Qué es un CONFRONTE NOTARIAL y para qué sirve?
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Conceptos básicos
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Derechos y Obligaciones
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Consejo de Prop.,
Derechos y Obligaciones
Una consulta telefónica me llamó la atención: un edificio nuevo, alrededor de 1 año de antigüedad, fue alquilado por completo en el barrio de Liniers. El propietario, cobra gastos de luz de 120 pesos para cada uno, no da recibos de expensas pero manda las liquidaciones a cada uno de sus inquilinos.
Al ser el único propietario, no hay un Consorcio de Propietarios, y mucho menos un Administrador, por lo tanto, las normas que regulan las relaciones entre este sujeto y los inquilinos son las del contrato de alquiler. Si bien no hay mucho escrito al respecto, o por lo menos no pude encontrar un caso así puntual, me inclino a decir que en este tipo de situaciones, donde hay un dueño y varios inquilinos, en un edificio nuevo, que es el centro de atracción para muchos, pueden darse situaciones que no son del todo justas para quienes viven ahí y pagan un alquiler.
Entre las "irregularidades" que nombraba esta persona, nombré que este dueño no daba recibos de pago de expensas pero las mandaba, con gastos irrisorios, por ejemplo, gastos de luz de 120 pesos a cada uno de los inquilinos y a veces montos superiores, cuyo objetivo, seguramente, era sacar un mayor provecho de la situación.
En otras oportunidades expliqué que aquello que une a un inquilino y su locador es el contrato de alquiler, y todo problema que haya en la unidad funcional que impida el normal uso de la misma tiene que pasar primero por el propietario para que luego éste se lo comunique al Administrador del Consorcio y realice los arreglos correspondientes.
Sin embargo, este caso es totalmente fuera de lo normal, ya que cualquier problema que se presentaba en las unidades alquiladas, si el inquilino hacía un reclamo, esta persona que era la propietaria del Edificio se negaba a solucionarlo y, además, aún sabiendo que no cumpliendo con parte del contrato el inquilino tenía el derecho de rescindirlo por culpa del locador y éste debería pagarle una indemnización, aquel se negaba a atenderlo y le decía que se vaya, que haga el reclamo judicial correspondiente si quería obtener lo que le correspondía.
Obviamente, este tipo de situaciones donde el inquilino está totalmente desprotegido, donde no se respetan las condiciones establecidas en el contrato, habiendo varios inquilinos preocupados por la situación en la que se encuentran, que de haber sabido que era así, no firmaban el contrato, lamentablemente, el reclamo se puede llevar adelante pero la mayoría de las veces resulta ineficaz y costoso para quien sufre este tipo de situaciones.
En un edificio nuevo, alquilado por completo, donde hay un sólo propietario, no hay asambleas, ni administrador, ni reuniones de ningún tipo, donde un tirano hace de las suyas y se aprovecha de quienes alquilan con liquidaciones de expensas irrisorias, haciendo las veces de administrador y propietario, donde el derecho no es claro, y la defensa es, lamentablemente, compleja.
Edificios en Alquiler: ¿hay consorcio?
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Consorcio
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Opinión
Lamentablemente, muchas veces pasa que recibimos algún inmueble (casa, por lo general) por herencia y que mientras hacemos la sucesión y vemos el estado general del bien, sin estar viviendo ahí, nos encontramos una mañana con ocupantes no invitados. A partir de ese momento, surgen varios interrogantes que, si bien no soy experta en este tema, considero que es interesante explicar.
Haciendo zapping por internet y leyendo algunos artículos que hablan sobre el tema, encontré un ejemplo que puede ser la punta del iceberg de este tema:
Alguien me presta una lapicera. Yo escribo con la lapicera, la uso, le pongo tinta. ¿Quién es poseedor de la lapicera? ¿Yo? ¿El que me la prestó? ¿Puede escribir el que me la prestó o soy yo la que escribo? (LA LEY 1988-A, 973, "Posesión y Tenencia",Helena Highton)
Es un muy buen ejemplo para ilustrar lo que pasa cuando se nos presenta la situación de encontrarnos con ocupantes dentro de nuestro inmueble y no saber qué hacer. Muchos pensarán que hay "otras maneras" más rápidas y menos "costosas" para conseguir el desalojo que la vía judicial, pero creo que la decisión depende de cada uno y si estamos dispuestos a afrontar las consecuencias de la vía que se elija. Si bien se acepta el uso de la fuerza cuando la acción policial no llega, por decirlo de alguna manera criolla, también se establecen ciertos requisitos.
Algunas consultas que he recibido me preguntan si se debe hacer la acción posesoria o no o qué hacer cuando pasa este tipo de cosas. La realidad es que el que tiene el título de la cosa pero no la posee tiene la vía judicial para "recuperarla".
Haciendo un poco de historia, la acción posesoria tiene, en principio, un origen romano, y se la utilizaba para proteger a los ocupantes de ciertas tierras que no eran de propiedad privada y contra cualquier despojo o turbación que pudieren sufrir no tenían armas para recuperarlas.
Nuestro Código Civil en el artículo 2470 introduce la defensa privada de la posesión y la tenencia, conformando una excepción al principio general que prohíbe la "justicia por mano propia":
“El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa.”
Entonces, como dije antes, nuestro Código no dice que podamos entrar y sacar "a los tiros" a quien nos ocupa la casa sin ser invitados, sino que pone un límite a este ejercicio que sería "la propia defensa". Entonces, los requisitos para utilizar este tipo de defensa serían: a) agresión violenta, b) reacción inmediata, c) defensa adecuada, d) imposibilidad de auxilio.
Si nos referimos a las acciones posesorias, se pueden agrupar en dos, en los casos de turbación o despojo: aquellas que se denominan "strictu sensu" (propiamente dichas) y las "acciones policiales". En ambos casos, el fin buscado por las acciones es mantener la posesión (para el caso de turbación) y recobrar la posesión (para el caso de despojo). Las diferencias se dan en quién está legitimado activamente y los efectos, vinculados con la legitimación pasiva.
Si bien este tema es de gran interés para muchos, voy a dejarlo hasta este punto y lo ampliaré más adelante. Espero les haya sido útil!
¿De qué se trata la ACCIÓN POSESORIA?
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Conceptos básicos
Creo que los casi 2 años que llevo escribiendo en este humilde espacio sobre cuestiones de consorcios que este tema lo he tocado varias veces y muchas personas se han comunicado para consultarme sobre si un gasto es o no ordinario.
Lamentablemente, cuando decidimos alquilar o comprar un departamento, nadie nos facilita una liquidación de expensas (pero podríamos pedirla) para tener una idea cómo se ordenan los gastos y así también ver el criterio que tiene el Administrador a la hora de calificarlos como ordinarios o extraordinarios. Sería muy útil, pero rara vez pasa.
En una consulta reciente se comunicó un INQUILINO y me comentó que en el Edificio donde vive se le está pagando una indemnización a la empleada por un despido sin causa y el Administrador decidió que ese gasto era ordinario y lo catalogó como tal, cuando en realidad, una indemnización no es un gasto que ocurra todos los meses o periódicamente, sino que es una erogación extraordinaria y por lo tanto, debe se catalogada como tal.
Obviamente, este gasto pasó de estar a cargo del inquilino en vez de la propietaria, quien por contrato de alquiler, estipuló que estarán a cargo del locatario las expensas ordinarias y las extraordinarias a cargo del locador. Entonces, ¿este error por parte del Admnistrador tiene solución?
La verdad es que no se puede hacer mucho, salvo intentar hablar con el propietario y explicarle que una indemnización NO ES UN GASTO ORDINARIO, sino todo lo contrario, y si el Administrador lo catalogó como tal, no es JUSTO que esté a cargo del inquilino, ya que no hace al mantenimiento del Edificio sino todo lo contrario. Lo mismo pasa cuando se establece que deberán estar a cargo del locatario "todos los impuestos" que graven la propiedad, entre ellos, el impuesto inmobiliario que en realidad es obligación pagarlo el propietario.
Perdonen la expresión, pero es RIDÍCULO que un impuesto que grava al titular como tal de una propiedad sea pagado por quien NO ES PROPIETARIO. Distinto es el caso del ABL, pero como ahora vienen ambos impuestos unificados, muchos inquilinos por no LEER BIEN EL CONTRATO han tenido estos problemas de interpretación.
Volviendo al caso en cuestión, como dije, LA ÚNICA SOLUCIÓN ES TRATAR DE LLEGAR A UN ACUERDO CON EL PROPIETARIO, que ojalá esté en un buen día o sea lo más flexible y realista posible para entender que este tipo de gastos NO SON ORDINARIOS.
Pensemos los siguiente: actualmente, cuesta MUCHO conseguir un inquilino que pague a tiempo, mantenga la propiedad en condiciones y encima, tenga toda la documentación que se requiere para alquilar. Por consiguiente, quienes son propietarios, ¿tanto cuesta llegar a un acuerdo? ¿acaso no quieren que un inquilino así siga siéndolo por varios años? Las respuestas a estas 2 preguntas son claves para sentarse y hablar, de ser necesario, por un tema como éste.
En varias oportunidades hablamos de los morosos por expensas y todos los problemas que esto ocasiona al Consorcio. En primer lugar, "el que no paga, paga otro" ya que las cuentas, como en nuestros hogares, llegan todos los meses y sin retraso, se deben pagar y lo que se termina haciendo es usar plata del fondo de reserva para no tener que aumentar las expensas o si no existe, aumentando las expensas para cubrir los gastos.
También nos hemos referido a si el moroso puede o no estar en la Asamblea, si se le permite voz y voto y dejamos en claro que eso depende de lo que diga el Reglamento de Copropiedad y Administrador que, seguramente mis lectores ya lo sabrán, es como la Constitución Nacional del Edificio (así me gusta llamarlo).
En este caso, se nos plantea un copropietario, vecino de muchos años, con el que hemos compartido muchas Asambleas y quizá algún café a la tarde, que por alguna razón se empezó a retrasar en el pago de sus expensas al punto de que la suma adeudada se hizo inmanejable.
Existen en Capital Federal una gran cantidad de Consorcios, algunos de mayor número de unidad y otros que no tienen más de 20 departamentos y para éstos últimos, que uno o dos no paguen las expensas por varios meses es realmente un gran dolor de cabeza. Dicen por ahí que "pueblo chico, infierno grande" y en este caso también se puede decir lo mismo. Si el Edificio es chico y nos conocemos mucho, este tipo de cuestiones terminan ocasionando disputas en las Asambleas, insultos, amenazas, "trapitos al sol" que nadie quiere saber y no se termina solucionando nada. La deuda sigue ahí y todavía hay que repartirla entre los que sí pagan.
Un día, este vecino le plantea al Administrador que tiene, supongamos, de los 20.000 pesos de deuda 15.000 en efectivo porque tuvo suerte con un trabajo, cobró algo atrasado, una indemnización o lo que sea, pero la cuestión es que ese dinero lo quiere entregar al Consorcio si éste le hace una "quita". En este punto, hay dos opciones: aceptamos o no aceptamos. Para poder llegar a esta decisión es necesario llamar a una Asamblea y decidir entre todos, tomando en cuenta lo que dice el Reglamento sobre este tema, si es que dice algo.
Me ha pasado como abogada ir a una Asamblea en representación de algún cliente donde entre los temas que se tratan se encuentra éste y realmente, es un dolor de cabeza escuchar a varias personas pelearse por los 5.000 pesos que no estaría pagando prefiriendo ir a juicio y esperar casi eternamente, sin contar con el gasto que implica ir a un juicio, por no aceptar una oferta como esa.
En mi opinión, siempre es preferible "pájaro en mano que cien volando" y si la oferta no es mala, es decir, deber 20.000 pesos y ofrecer la mitad es para charlar, pero una quita de 5.000 pesos no es una mala oferta si la plata es al contado y en el acto, hay que dejar las palabras a un lado y pensar que ese dinero es un alivio para el bolsillo de muchos. ¿No les parece?
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Expensas
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He recibido consultas por sótanos inundados o en mal estado, por rajaduras en las medianeras, por filtraciones en las terrazas al punto de que el vecino del último piso tenga miedo que se le caiga el techo, entre otros casos, que son para preocupar a cualquier persona. Los daños más comunes son en los balcones, por falta de mantenimiento, que terminan ocasionando desprendimientos y daños a terceros. Un perjuicio económico enorme para el Consorcio considerando que las expensas son la vía más importante de mantenimiento de un Edificio y en base a ellas, se deben solventar todos los gastos, ya sea ordinarios o extraordinarios, como en estos casos.
La pregunta en este punto es si en el caso de que algún vecino vea que, por inacción del Administrador, después de cartas documento, notas, etc, el Edificio tiene un daño estructural grande y hay un peligro de derrumbe, ¿qué se puede hacer?
En primer lugar, se debe hacer la denuncia en el Gobierno de la Ciudad para prevenir de alguna forma una tragedia. Si los daños en el Edificio son producto de algún edificio lindero, también se puede hacer la denuncia pero el Administrador, además, deberá intimarlo a que realice los arreglos correspondientes (siempre y cuando no haya un peligro mayor) y seguramente, se deberá llegar a una instancia judicial.
Lamentablemente, este tipo de cuestiones no se pueden resolver esperando que otros lo hagan si no hicieron nada cuando deberían haberlo hecho. Cuando está en juego la vida de varias personas, la denuncia es importante hacerla puesto que puede evitar un tragedia. Más allá de las pérdidas materiales que el accionar de las autoridades locales pueda tener, lo importante es NO VIVIR PENSANDO QUE UN DÍA TE PODÉS DESPERTAR Y ENCONTRARTE SÓLO CON ESCOMBROS O MEDIO EDIFICIO.
