Siempre se ha escrito en lo que se debe hacer cuando ya el administrador está instalado y se lo quiere remover, pero ¿cómo se puede prevenir llegar a esta situación? No hay una respuesta ni receta efectiva, pero lo que me propongo hacer es aconsejar a todos mis lectores de lo que se podría hacer en el momento en que un administrador se presenta en un Consorcio y hace una propuesta para administrarlo.
En principio, si estamos en proceso de "sacarnos de encima" el anterior o, simplemente, quien fue un excelente administrador decide no brindar más este servicio, lo que debemos hacer es TOMARLO CON CALMA. Sé qué algunos dirán que "un clavo saca a otro clavo" y cuanto más rápido sea, mejor, porque nadie tiene que hacerse cargo mientras tanto, pero ¿porqué cometer los mismos errores? En todo consorcio siempre hay alguien que conoce un poco sobre el tema de administrar o, entre todos, si es un consorcio chico, pueden ocuparse un tiempito de tener todo al día y en orden hasta que se encuentra un buen reemplazo.
Entonces, para tomar nota, ¿qué se le DEBE pedir al Administrador que hace una propuesta?
- En primer lugar, que tenga su inscripción en el REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS AL DÍA. En la carpeta que trae al Consorcio debe haber una fotocopia de la última constancia donde renovó su inscripción.
- En segundo lugar, una lista de consorcios por la zona que administre para ir a pedir "referencias". Este es un trabajo un poco más aburrido y casi nadie lo hace, pero con saber solamente la cantidad de consorcios que administra no sabemos la calidad de administrador que es hasta no intercambiar opiniones con algún vecino.
- En tercer lugar, un modelo de liquidación de expensas y comprobante de pago de expensas, porque siempre pasa que no se entienden, no son claros, hay conceptos que en realidad van en una columna y están en otra, por consiguiente, tener esto en mano es importante para saber de qué manera va a reflejar el movimiento de fondos (que son de todos, no nos olvidemos) y lo más importante, QUE LO PODAMOS ENTENDER.
- En cuarto lugar, un texto, que muchos lo hacen, donde no sólo haga un "discurso bla bla bla" de lo buena que es su administración, sino que se tenga bien en claro con quiénes van a tratar por el término de un año. Detalle de su personal, porque si bien el que representa al Consorcio es él o ella, muchas veces pasa que nunca se lo ve o se lo encuentra y terminamos hablando y tratando a gente que no fue designada. Sus horarios de atención, disponibilidad, medios de contacto, etc.
- En quinto lugar, sería bueno que los Administrador presenten un mini esquema de cómo administrarán los fondos. La ley establece la obligación de depositarlos en una cuenta a nombre del Consorcio, pero en CABA todavía hay edificios que pagar a través de pago fácil sus expensas en la cuenta del Administrador. ESTO NO DEBE SER ASÍ. A su vez, el tema de los honorarios también debe quedar bien clarito: si su determinación es un acuerdo bilateral, ¿porqué muchos administradores de un mes a otro los aumentan sin hacer ninguna Asamblea? Entonces, pactemos desde el comienzo la regulación de honorarios, TAMBIÉN CON SUS FUTUROS AUMENTOS Y CUÁNDO SERÍAN. SEAMOS TRANSPARENTES EN LA GESTIÓN.
- En sexto lugar, ¿cómo actúa el administrador en caso de una emergencia? Muchos podrán decir que "bueno, eso se ve sobre la marcha...." pero si ya tienen varios años de experiencia, ¿porqué no indicar, minimamente, este punto al momento de hacer una propuesta en el consorcio? Esto les dará tranquilidad a quienes pagarán sus honorarios en caso de que haya una contingencia.
- En séptimo lugar, ¿qué extras cobra el administrador? He visto cientos de liquidaciones de expensas y muchas veces pasa que hay montos que el Administrador cobra y que nunca fueron planteados en una Asamblea como gasto extra pero que, de repente, aparece en la liquidación. Como dije antes: SEAMOS TRANSPARENTES. Si el Consorcio tiene un gran número de deudores, y éstos en algún momento pasarán a juicio, si el Administrador cuenta con un abogado en su personal, ¿cuáles son los honorarios en este caso? Como abogada, puedo decir que si bien pueden ir variando, según la dificultad que se presente, siempre nos manejamos con un aproximado que perfectamente se puede plasmar en una carta de presentación como ésta para darles una idea de ese aumento de expensas que habrá para cubrir esa erogación extraordinaria.
- Por último, antes de confirmar a un Administrador es importante que los miembros del Consejo o un grupo de copropietarios, si no se puede hacer una Asamblea, tenga una entrevista con él o ella y le hagan todas las preguntas que sean necesarias. No debemos olvidar que si bien los honorarios que cobra esta persona no se equivalen a un sueldo normal, no por eso tiene menos deberes y obligaciones que quien cobra el triple o más.
Siempre dije que la tarea del Administrador de Consorcios es para quienes REALMENTE no ven este trabajo como lidiar con personas y hacer lo posible para llegar a fin de mes y separar de las expensas su parte, sino para quienes realmente asumen un compromiso con quienes serán sus mandantes y hacen del día a día un ejemplo de gestión que, seguramente, le dará sus frutos, porque el "boca a boca" sirve también para recomendar a quienes se lo merecen. Este derecho se gana ÚNICAMENTE CON HECHOS.
hola dra. queria hacerle una consulta porque en mi edificio quieren poner un administrador, hace muchos años que el edificio esta sin administrador y los propietarios nos arreglamos como podemos, yo hice un curso de administarcion de consorcio en el gcba y ya estoy matriculada mi propuesta es trabajar ad honorem pero dos propietarios se niegan a aceptarme y estos son los mas influyentes porque los otros aceptan todo lo que estos dicen porque no se quieren meter ni participar, yo queria saber si hay algun recurso para evitar la contratacion de un administrador de afuera ya que es un edificio de solo 7 UF y economicamente seria muy engorroso pagar un administrador, desde ya muchas gracias.
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