Una consulta desde nuestra sección tenía la inquietud sobre la aplicación de esta ley a los contratos de alquiler. Investigando sobre el tema, me resultó muy interesante escribir un artículo y dejar a ustedes, mis lectores, que hagan un juicio al respecto.
Esta ley propone que todas las viviendas que se destinan a "vivienda única y permanente" gocen de un beneficio de INEMBARGABILIDAD e INEJECUTABILIDAD. Esto quiere decir que toda persona física que carece de otro bien, tiene este beneficio automático pero puede renunciar a éste, por ejemplo, al salir de garante en un contrato de alquiler.
Esto sólo afecta a los inmuebles ubicados en la Provincia de Buenos Aires y serán ineficaces tanto el embargo como la ejecusión judicial (remate). Es importante que el titular, y su familia, vivan allí y que sus actividades no alteren el destino principal de vivienda.
Por consiguiente, este beneficio podrá perderse por expresa renuncia de los propietarios o cuando el inmueble no cumpla el destino o no sea vivienda única y permanente. El documento deberá plasmarse por escrito con firma refrendada ante autoridad pública previa información veraz y completa sobre el avance del acto.
Todavía faltan concretar algunos detalles pero hay que tener en cuenta que este beneficio no es absoluto sino que cede ante ciertas deudas, por ejemplo, alimentos y no es de aplicación retroactiva a otras obligaciones previas a la sanción de la ley.
Seguramente, van a surgir muchas dudas en torno a la aplicación de esta ley 14.432 pero las iremos tratando de desvirtuar poco a poco, a medida que surjan consultas por parte de Ustedes, mis lectores.
Estos son los artículos que contiene la ley:
ARTÍCULO 1.- La presente Ley tiene por objeto la protección de la vivienda única, y de ocupación permanente.
ARTÍCULO 2.- Todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de la presente Ley.
ARTÍCULO 3.- A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación.
ARTÍCULO 4.- Las garantías propiciadas por la presente Ley beneficiarán al grupo familiar del titular de la vivienda, aún en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten la vivienda con carácter permanente.
Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.
ARTÍCULO 5.- La garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de deudas originadas en:
a) Obligaciones alimentarias.
b) El precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.
ARTÍCULO 6.- El inmueble perderá el carácter de inembargable e inejecutable cuando:
a) No estuviere destinado a vivienda única, y de ocupación permanente o no existiere relativa y razonable proporción ente la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere.
b) Se hubiere renunciado expresamente, conforme los artículos 2° y 9° de la presente Ley.
ARTÍCULO 7.- Todas las actuaciones administrativas y judiciales tendientes a lograr la cancelación de los embargos, gozarán del beneficio de gratuidad y estarán exentas de impuestos, tasas o derechos.
ARTÍCULO 8.- Para el caso que la vivienda sea expropiada o recibiera una indemnización, la misma resultará inembargable.
ARTÍCULO 9.- La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.
En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.
ARTÍCULO 10.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Dada en la Sala de Sesiones de la Honorable Legislatura de la Provincia de Buenos Aires, en la ciudad de La Plata , a los veintinueve días del mes de noviembre del año dos mil doce.
Hola. Vivo en un edificio donde la administración “DOGA” en los últimos resúmenes de expensas tiene un saldo de -42.400 pesos. Mi departamento tiene humedad en las paredes que dan al exterior las cuales según el reglamento deberían ser reparadas por cuenta de la administración.
ResponderEliminarMis preguntas son: Por que no se intima al los deudores a pagar las expensas, siendo que algunos deben desde hace mas de 10 años?
Como debo actuar para que reparen las paredes?
Existe alguna forma de monitorear la actividad del administrador?
De qué manera se puede cambiar de administración?
Estimada Anahí,
ResponderEliminarQue un consorcio tenga un DÉFICIT de 42.400 pesos es para agarrarse los pelos de la cabeza y volverse loco. La cuestión acá pasa por qué se debe, ya que si no se le paga al encargado, en caso que lo tengan y no se pagan otros rubros, la deuda que tiene EL CONSORCIO sumada a los intereses devengados por no pagarlas es preocupante.
Tendría que ver bien el Reglamento de su edificio y las últimas liquidaciones de expensas para darle una opinión más detallada. Sin embargo, le puedo decir que en este caso, si el Administrador no inició juicio de ejecución de expensas debe haber alguna razón, volcada en las actas de Asamblea, supongo. En provincia de buenos aires se complica monitorear la actividad del administrador pero hay formas de hacerlo ya que está regulado por las disposiciones del mandato del Código Civil.
Para saber el punto del cambio de administrador debería leer con detalle el Reglamento del Edificio.
Si el problema que me plantea es de varios vecinos, que están interesados en solucionarlo o buscar alguna alternativa, la invito a que se contacte conmigo y podemos coordinar una charla en su consorcio. Me puede mandar un mail a: asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar
Saludos Cordiales!
Buen día Dra., la felicito por el blog y por favor, quisiera consultarle respecto a cómo se debe hacer para levantar la cláusula de inembargabilidad automática normada en la ley 14.432, para los casos de vivienda única en la Provincia de Buenos Aires, es para poder salir de garante en un contrato de alquiler con una propiedad.
ResponderEliminarSe hace en el Registro de la Propiedad o ante un escribano también se puede realizar? y si tiene algún costo?
Tenía entendido que la ley no fue reglamentada y habla de renuncia ante "autoridad pública" y no sé si se hace ante escribano insertando claúsula de renuncia en contrato de locación, lo cual tiene que certificar el escribano, o renunciando ante el Registro de la Propiedad, quien sería una "autoridad pública"; o si se puede hacer de ambas maneras y qué costos tiene.
Muchas gracias, quedo a la espera de su respuesta y la saludo muy cordialmente