Por lo general, buscar el lugar ideal para ir a vivir suele ser problemático para todos. No siempre se encuentra el lugar perfecto pero cuando por fin se encuentra algo "aceptable", surge un nuevo interrogante: ¿quién será el garante?
Casi siempre, cuando se pide un garante, tiene que ser una persona titular de una propiedad que no posea ningún gravamen y además, demostrar algún ingreso. Suena sencillo, pero no lo es.
La pregunta es si un jubilado puede ser garante en un alquiler, y la respuesta es SÍ, pero OJO. ¿Cómo se entiende esto?
Aquellos colegas que tienen experiencia en este tema, podrán aportar sus comentarios. Me remito a decir que las jubilaciones son inembargables por ley 24241 (art. 14, inc c), pero al iniciar un juicio por falta de pago de alquileres se deberá pedir la inconstitucionalidad del artículo que establece este punto para que proceda el cobro.
Sin embargo, aquel jubilado que posee la mínima no es seguro que se de lugar al embargo. Esto quiere decir que si se va a tomar como garante a una persona jubilada, lo ideal es que posea un propiedad a su nombre (ojo que no esté como bien de familia) y que no tenga la mínima.
Sin embargo, aquel jubilado que posee la mínima no es seguro que se de lugar al embargo. Esto quiere decir que si se va a tomar como garante a una persona jubilada, lo ideal es que posea un propiedad a su nombre (ojo que no esté como bien de familia) y que no tenga la mínima.
En la práctica, se suele pedir un cogarante. Se debe tener precaución en este tema puesto que, muchas veces, se suelen cometer errores.
Alquilar no suele ser fácil en la actualidad. Cumplir con todos los requisitos que piden las inmobiliarias, tampoco. Sin embargo, muchas entidades bancarias ofrecen ser garantes en estas operaciones. Es cuestión de analizar todas las opciones antes de tomar una decisión.
Solicitarle a un conocido, pariente o amigo que sea garante puede resultar un riesgo para éste. No todos están dispuestos a poner en riesgo una propiedad y hasta sus ingresos en este tipo de operaciones.
Este tema tiene una especial importancia para muchos que desean alquilar y agradecería que dejen su experiencia.
¿Puede un jubilado/a ser garante en un alquiler?
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Inquilinos
Muchos propietarios suelen reclamar que el Administrador no se ocupa de solucionar los problemas en sus unidades, que no responde los llamados, que no se involucra salvo para cobrar las expensas y hacer promesas falsas, pero puede pasar que los arreglos que se deban hacer se tornen imposibles de iniciar porque algún propietario se rehúsa a que ingresen en su departamento, ni siquiera, para revisar cuál es el origen de los daños de la otra unidad.
A esta altura sabemos que el derecho de dominio en materia de propiedad horizontal cuenta con algunas restricciones, es decir, cede ante las necesidades de otros y de las partes comunes.
En este caso, el Código de Procedimiento en lo Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 623 señala que: "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias."
Por lo tanto, este remedio judicial procede en los siguientes casos:
a) Una unidad funcional que ocasione daños a otra del mismo consorcio.
b) Una unidad funcional que ocasione daños a partes comunes del Consorcio.
c) Una parte común que ocasione daños a una unidad funcional o a otro consorcio.
Sin embargo, es necesario que se intime por carta documento al propietario de la unidad funcional para permitir el ingreso, como también, elaborar un informe técnico firmado por un arquitecto o ingeniero donde se exprese la necesidad urgente de ingresar al inmueble debido a los daños que se produjeron.
El procedimiento es sencillo y rápido, ya que no se requiere mediación previa, y luego de la presentación judicial se convocarán a las partes para una audiencia a efectos de decidir en ese momento si procede o no el allanamiento.
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Quienes vivimos en un Edificio y no tenemos un espacio verde donde poner la pelopincho para refrescarnos o un lugar con una pileta, debemos tener cuidado en éstas épocas de tanto calor con los golpes de calor que pueden sufrir tanto los adultos mayores, los niños y las mascotas.
El golpe de calor se produce cuando aumenta excesivamente la temperatura del cuerpo y todos los mecanismos para regularla fallan. Son más vulnerables las personas mayores de 65 años, los niños menores de 6 años y las mascotas.
Esto puede pasar aún dentro de casa, sin haber salido a la calle en un horario peligroso (de 11hs a 17hs), con lo cual, hay que estar atentos a los siguientes síntomas:
- Mareos.
- Náuseas.
- Vómitos.
- Dolor de Cabeza.
- La piel se siente caliente, pero está seca, sin sudor.
- Confusión, desorientación.
- Aumento de la temperatura corporal.
Antes estos síntomas (son algunos, no todos) en el caso de las personas mayores, es conveniente llamar al 139 (Emergencias Pami) porque puede derivar en un cuadro peor y llegar, incluso, a la muerte (sobre todo, en personas que tiene problemas cardíacos).
Se debe colocar a la persona en algún lugar fresco, que suba los pies y ponerle toallas húmedas (no heladas) tanto en axilas como en la ingle. Si la casa posee aire acondicionado o ventilador, encenderlos. Si la temperatura corporal es mayor a 38º, se recomienda un baño frío (no helado) y, en niños, quitarles toda la ropa, y darles un baño fresco, controlando la temperatura.
Las mascotas, también pueden sufrir golpes de calor. Debemos tener en cuenta que ellos son más sensibles al calor y lo sufren mucho más que nosotros. Además, no poseen los mismos mecanismos que los seres humanos para regular la temperatura.
Al no poseer glándulas sudoríparas, regulan el calor con el jadeo. Por tal motivo, no es conveniente ponerle un bozal, ya que de esa manera, no puede eliminar el calor. Los síntomas más comunes en este caso son:
- Excesivo jadeo.
- Salivación excesiva.
- Alteración del color de las mucosas.
- Negativa a moverse.
- Respiración acelerada o muy costosa.
En este caso, es necesario que se lo traslade a una clínica veterinaria.
Muchos pensamos que por vivir en un departamento no puede darnos un golpe de calor. Sería recomendable que el Administrador, en épocas donde el calor es realmente insoportable, y considerando la existencia de adultos mayores, niños y mascotas en el Consorcio tome algunas medidas simples, por ejemplo, en las liquidaciones de expensas recordar cuáles son los síntomas, la forma de prevenirlo, o hacer una Asamblea donde, quizá, un especialista explique los primeros auxilios. Es una idea...¿qué les parece?
Golpes de Calor: Cuidado Adultos, niños y mascotas
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Consorcio
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Opinión
La vicejefa de Gobierno Porteño, María Eugenia Vidal, aseguró, sin anestesia, que si no hay subsidios por parte del Gobierno Nacional, lamentablemente, se deberá aumentar nuevamente el boleto de subte a $3,5 en marzo.
Según sus declaraciones, "no hay soluciones mágicas". En sus afirmación, también piensan llevar el metrobus a la 9 de julio, a raíz de la buena experiencia que ha tenido el proyecto en la avenida Juan B. Justo.
Desde la oposición, la decisión tomada por el macrismo es simplemente una herramienta más para lograr el enfrentamiento con el gobierno nacional y posicionar al jefe de gobierno actual como titular de la oposición para una futura candidatura presidencial.
Sin embargo, Vidal también aclaró que "acá no se está aumentando aisladamente el subte, todo aumenta y aumenta porque hay inflación. Y la inflación existe más allá de que (el ministro de Interior y Transporte, Florencio) Randazzo, la presidenta (Cristina Fernández), (el jefe de Gabinete, Juan Manuel) Abal Medina y todo su equipo crea que no exista y no la quieran reconocer".
Nuevamente, su conclusión fue que esta decisión "no es el resultado de la administración del gobierno de la Ciudad, sino que es el resultado de más de diez años de mala administración de gobierno kirchenrista".
El primer aumento del subte (luego de aceptar el traspaso pero después de enterarse de que no habría subsidios) expulsó un total de 180.000 usuarios. Se estima que este aumento produzca que un total de 150.000 usuarios dejen de utilizarlo, impactando directamente en la recaudación de la empresa y, seguramente, el aumento que ahora se viene le seguirá muy pronto uno nuevo.
La explotación del servicio cuesta alrededor de 1440 millones de pesos al año, y sin contar rubros como publicidad, alquiler de locales, etc, se recaudan anualmente 864 millones de pesos. Se entiende que con el valor actual del boleto sumado al subsidio del Gobierno Porteño, la suma real de recaudación no es muy lejana del valor del servicio, a pesar de la gran cantidad de personas que dejaron de utilizarlo.
Sinceramente, creo que estas idas y vueltas entre Macri y Cristina ya están cansando a muchos, en especial, a mí. El subte no debe ser un servicio elitista, donde sólo algunos puedan usarlo. Los aumentos, tanto en el ABL, como en el subte, lo único que logran es generar rencor en la población y justificar todo con el cuenta de "la inflación" (que es real hace mucho tiempo) no es administrar sino buscar una excusa para cobrar más y no hacer inversiones concretas.
NOTICIAS: Aumentará el subte a $3,5
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Noticias
En otro artículo nos referimos a las mascotas como "fuente de amor, pero también de conflictos". En esta oportunidad, profundizaremos aún más el tema y veremos cuestiones legales que pueden afectar tanto a propietarios como a inquilinos.
Quienes leen regularmente este blog, ya deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es el que establece la prohibición o no de la tenencia de mascotas. Si bien esto se puede cambiar por Asamblea, en principio, la ley 13512 no prohíbe la tenencia de animales pero aclara en su artículo 6 que "queda prohibido a cualquier ocupante perturbar a los vecinos con ruidos molestos o alterar su tranquilidad en forma concreta".
El Código Civil, en su artículo 2618 establece que "las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia." Esto significa vivir y dejar vivir.
La ley, lamentablemente, no toma en cuenta que muchos animales son compañía para personas mayores o "el mejor amigo" para muchos niños. La norma establece que cuando un animal ingresa en la vida de un Consorcio, debe ser apto para la convivencia y no generar molestias a los demás copropietarios. Me pregunto: ¿Cómo se puede saber esto?
Por otro lado, muchas personas alquilan o compran departamentos sin chequear antes si está prohibido o no la tenencia de animales. Si el Reglamento prohíbe la tenencia, entonces, el animal debe ser desalojado (suena horrible, pero es así), salvo que por Asamblea se establezca lo contrario. La realidad es que no se le puede obligar al resto de los copropietarios a convivir con los ruidos que puede ocasionar un animal doméstico como un perro.
Si en el Reglamento no se prohíbe la tenencia, entonces, quienes sean los dueños de ese animal deberán informar al Administrador de su tenencia y se llamará a una Asamblea para determinar si es apto o no para la convivencia en un Edificio (suena ridículo, pero es así). En ese acto, se hace una nota donde se autoriza la tenencia sin necesidad de modificar el Reglamento.
¿Qué puedo hacer si hay propietarios en el Edificio que tienen mascotas y que ocasionan ruidos molestos?
En primer lugar, se debe notificar al Administrador de la situación para que éste hable con el propietarios y trate de que el animal cese en su comportamiento. También podrá convocar a una Asamblea y allí evaluar la situación con el dueño del animal, antes de tomar una medida drástica.
Si el Administrador no hace nada, entonces se debe intimar por Carta Documento al propietarios para que tome las medidas correspondientes y cesen los ruidos molestos.
Cuando ya se ha intentado TODO y el vecino sigue sin hacer nada, entonces, queda la instancia judicial:
1) la vía rápida de la acción de amparo, para pedirle al juez que ordene el cese de las molestias ocasionadas por los demandados.
2) un juicio civil donde se reclamarán daños y perjuicios ocasionados por quien tiene el perro, ya sea contra el dueño o contra el consorcio (en este último caso, es necesario que se infrinja una norma interna). Si existe un permiso de tener animales, es necesario que se hayan excedido los límites de la normal tolerancia.
3) Siempre existe algún vecino que ante el menor "guau" ya está tocando la puerta de nuestras casas. Conviene hacer una denuncia en la comisaría más cercana para evitar que los "toc-toc" de ese vecino se conviertan en un problema mayor.
Las molestias se puede certificar ya sea con grabaciones en distintos momentos del día o la semana. También, un escribano puede labrar un acto donde se constate que la "normal tolerancia" se excedió hace mucho.
Salvo en Provincia de Buenos Aires, la mediación es necesaria previa la instancia judicial, y lo que allí se resuelva será homologado y tendrá la misma fuerza que una sentencia judicial.
La justicia sólo debe actuar cuando YA NO SE PUEDE HACER OTRA COSA y la situación REALMENTE ES INTOLERABLE. Se deberá probar que existe un PERJUICIO REAL y no meramente hipotético (o por capricho).
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En el día de hoy, me puse a buscar algo que refleje lo que muchos piensan respecto a varios oficios, servicios, profesiones y que no todos decimos abiertamente.
Como abogada, esta frase me hace reflexionar y plantearme si, realmente, el título hace al profesional.
Desde mi punto de vista, la experiencia hace al profesional. El título, es sólo un medio, nada más. Te da conocimientos, herramientas para resolver los problemas que te presenta un cliente, pero no hay un manual que nos diga como resolver cada caso, porque cada cliente es distinto y su forma de manejar el conflicto también.
Es imprescindible escuchar al otro, tomarse ese tiempo (no cuesta nada) y jamás olvidarnos que todavía nos falta mucho por aprender.
¿Ustedes, qué piensan?
DEBATE: ¿Qué opinan sobre esta frase?
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Administrador
Un 30 de diciembre del 2004 la Ciudad de Buenos Aires se tiñó de rojo. Un total de 194 personas perdieron la vida en República Cromañón, un lugar que se publicitaba como "el más seguro" para ofrecer recitales de rock.
La banda de Callejeros esa noche ofrecía un recital en el lugar y un bengala que se prendió irresponsablemente desató el incendio donde muchas familias perdieron a sus seres queridos.
La cantidad de personas que asistieron al recital superada la capacidad del local, sumado esto al corte de luz, los gases tóxicos y una de las salidas cerradas con candado hizo que la evacuación terminara en tragedia.
Muchos de los que lograron salir, volvieron en busca de más personas. Los noticieros no tardaron en comunicar al país lo que estaba pasando. Las ambulancias llegaban y se iban rápidamente. Familiares desesperados buscaban a sus seres queridos en el lugar, en los hospitales, donde podían. Por varios días, la incertidumbre de apoderó de todos, como también, la desesperación de no saber.
A partir de ese momento, se desató una batalla en busca de justicia y verdad. Se inició un juicio político contra el actual Jefe de Gobierno, Aníbal Ibarra, por considerarlo responsable político de la tragedia, terminando todo en su destitución.
Los sobrevivientes, en tratamiento psicológico. Todos apuntaban a Chabán y el grupo callejeros como responsables directos, además de quienes habilitaron el lugar donde se comprobó que había varias irregularidades.
Ya pasaron 8 años desde aquel día, la justicia decidió a los 14 condenados por el incendio, pero los familiares piden poder controlar la ejecución de las penas. Al respecto, declararon:
"Tuvimos que esperar ocho años para que un tribunal meta presos a los 14 condenados. Eso no es Justicia. Lo justo hubiera sido que Cromagnon no estuviera funcionando el 30 de diciembre de 2004, y que Ibarra y todos los funcionarios que no hicieron caso a las alertas sobre los peligros que existían en todos los locales de la ciudad estuvieran detenidos y paguen por lo que hicieron", explicó Miriam Araneda, madre de David Chaparro, otra de las víctimas de la tragedia.
Actualmente, el "Pato" Fontanet, líder del Grupo Callejeros, quien también perdió a seres queridos ese día, está detenido e internado en un psiquiátrico en Córdoba. Tanto un perito oficial del caso, como el juez de Control del juzgado nº 7, confirmaron su mal estado de salud, decidiendo que continúe internado en el Sanatorio Morra de la capital cordobesa.
Sinceramente, creo que aún si se logra llegar a una condena efectiva de los responsables, el corazón de quienes perdieron a sus seres queridos no estará satisfecho, quizá, algo aliviado. La justicia que buscamos no siempre llega de la forma que queremos.
El dolor de un día así los acompañará hasta el final de sus días. No existe justicia que cambie eso, ni llene la ausencia....o alivie completamente el alma.
GRITEMOS JUNTOS ¡NUNCA MÁS CROMAGNON!
Caso Cromagnon: Fontanet detenido en un psiquiatrico
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Noticias
En otra oportunidad, nos referimos a las auditorias contables como beneficiosas al momento de remover al Administrador. En esta ocasión, analizaremos un poco más qué implica una auditoria externa, qué ventajas tiene y qué requerir al momento de contratarla.
La auditoria contable es una tarea que desempeña un profesional y que, según la cantidad de material a auditar, puede tener un costo excesivo. Por esta razón, lo que se recomienda es convocar a una Asamblea y pedirles a quienes realizan este servicio que comenten un poco cómo será la auditoria, qué implica, cuánto tiempo demora, el costo, etc.
Muchas veces ocurre que, tras pedir algún propietario una auditoria externa, el Administrador accede y contrata por su cuenta este servicio, sin realizar ninguna Asamblea. El costo resulta muy oneroso y recién en una Asamblea posterior, se vuelcan las conclusiones, como también, varios reclamos por el mal proceder de quien es el representante legal del Consorcio.
Debemos recordar que la relación entre el Administrador y los copropietarios es un mandato, pero la confianza es la base de la contratación, que bien sabemos, es voluntaria. Una auditoria puede afirmar esa confianza y también, la actuación profesional del Administrador, o destruirla.
La contratación de una auditoria es una medida excepcional, decidida en Asamblea, por las mayoría que fije el reglamento, sino, mayoría simple, y se deberá determinar:
- Quién será el encargado de buscar candidatos para que realicen esta labor.
- Qué rango de precios se pueden manejar para esta erogación.
- Tiempo en que se deberá realizar, por ejemplo, a partir de esa Asamblea hay "x" cantidad de días para que esto se materialice y no se dilate.
- A quién se deberá entregar el informe final. Puede ser algún integrante del Consejo de Administración o un propietario con copia para el Administrador.
¿Qué ventajas tiene contratar una auditoria?
Como dije anteriormente, puede reafirmar la labor del Administrador y la confianza que tiene el Consorcio, como también, ser una excelente carta de recomendación.
A su vez, quien no tiene inconvenientes en ser auditado y sigue los pasos correctos para que esto se lleve a cabo, refleja que no sólo es un buen administrador sino que también, no hay nada para ocultar.
El Consorcio se queda tranquilo que de todo se desenvuelve normalmente, o dentro de las posibilidades que brinda la economía de todos, y el Administrador se asegura, quizá, la renovación de su mandato.
Obviamente, en los casos en que el Administrador maneje irregularmente los fondos del Consorcio, también resulta una buena causa para no renovar el mandato y pensar en buscar a otra persona.
¿Qué procedimiento se debe seguir al poseer el informe final?
Corresponde que una vez que se puso a disposición de quienes auditarán el Consorcio toda la documentación que avale los estados contables que mensualmente se presentan a cada propietario, se realice un informe integral, es decir, no sólo un informe contable sino también, ciertas recomendaciones a seguir para mejorar la gestión, si es procedente.
Una vez que se posee ese informe, se deberá convocar a una Asamblea y, presentes los propietarios, auditores y el Administrador, volcar las conclusiones. De esta Asamblea pueden derivarse distintas decisiones que afectarán al Consorcio. Por tal motivo, es imprescindible que tanto el Administrador como todos los propietarios tengan acceso al informe para hacer las observaciones necesarias.
La ley 3254 de la Ciudad de Buenos Aires establece en su artículo 9, inciso i, establece:
"La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizados por Profesionales de Ciencias Económicas.
De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria podrá disponer la realización de una auditoria legal a cargo de un Profesional del Derecho.Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente."
Como conclusión, se puede decir que las Auditorias son una arma más con las que cuenta el Consorcio para asegurarse un derecho fundamental: INFORMACIÓN.
Las liquidaciones de expensas no siempre reflejan la realidad económica del Consorcio. Por eso, una auditoria puede ser contratada al finalizar el mandato de un Administrador o durante el mismo.
¿Qué requerir al momento de una auditoria?
- Si el precio nos resulta accesible, se puede solicitar un informe, por ejemplo, a presentar en la Asamblea donde se hace la propuesta, sobre en qué puntos o temas se focalizará el servicio.
- Qué tiempo demorará esto, considerando la cantidad de unidades funcionales, empleados, etc. Por lo general, son 40 días hábiles.
- La forma de pago.
Como siempre, espero este artículo les haya sido útil para entender un poco más sobre las auditorias contables. Esperando sus comentarios, me despido de todos ustedes, mis fieles lectores!
Auditorias Contables: ¿cuándo contratarlas?
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Administrador
En el día de ayer, una señora me llamó para hacerme la siguiente consulta:
¿Qué pasa si ya se venció mi contrato de alquiler, a fines de diciembre, y todavía no desocupé la propiedad?
En primer lugar, el dueño de la vivienda, más o menos un mes antes, debería haberle indicado a la señora que no iba a renovar el alquiler para darle un plazo prudencial para buscar otro lugar. En este caso, el dueño le notificó que no se iba a renovar, por lo tanto, la pregunta venía por el lado de "me pueden desalojar o no".
La respuesta, lamentablemente, es sí. El locador deberá intimar por carta documento la restitución de la vivienda, pero además, podrá reclamar daños y perjuicios por el tiempo que la persona estuvo ocupando el inmueble sin que exista un contrato firmado de por medio, por ejemplo, u otro daño que pudiere haberle causado la ocupación indebida (que se le haya caído una nueva operación de alquiler porque el anterior locatario continúa viviendo ahí).
Se iniciará una acción de desalojo si del otro lado no hay una respuesta afirmativa, pero quizá este tema sería mejor tratarlo en extenso en otra oportunidad.
Por el momento, una vez restituida la propiedad, lo que se recomienda hacer es un acta donde se haga constar la devolución del inmueble y la restitución de las llaves, prestando conformidad del estado en que se encuentra el locador.
ACTA DE DESOCUPACIÓN
Entre los señores ..... DNI ...... y ...... DNI ........en sus calidades de locador y locatario respectivamente de la vivienda ubicada en ........, según Contrato de Locación del ......, se consuma en este acto la devolución y desalojo de la Propiedad Locada, de acuerdo a las declaraciones y estipulaciones siguientes:
PRIMERA (I- RESTITUCIÓN): El Locatario desaloja y reintegra en este acto al Locador la Propiedad Locada, con todas sus instalaciones y accesorios, desocupada y libre de toda ocupación por terceros.
SEGUNDA (II- RECEPCIÓN): El Locador recibe la Propiedad Locada de conformidad.
TERCERA (III- DESOCUPACIÓN): El Locatario declara haber retirado todas las cosas de su propiedad y asegura que en la Propiedad Locada no queda alguna suya.
CUARTA (IV- INACREENCIAS MUTUAS) El Locatario declara que ningún crédito tiene a reclamar contra el Locador, por causa alguna y que el “depósito de suma dineraria” de la cláusula “….......” del contrato de locación referenciado, le fue devuelto totalmente en este acto, sirviendo el presente de eficaz recibo.
(esta clausula puede variar, por ejemplo, si se pacta que se le reconocerán al Locatario algunos arreglos hechos en la propiedad, por ejemplo)
QUINTA (V- CONSUMOS PENDIENTES): El Locatario declara que reconocerá, pagando inmediatamente al Locador, cualesquiera sumas dinerarias que adeude por consumos o servicios, de períodos correspondientes hasta el día de la fecha, que aún no hayan sido facturados y/o puestos al cobro.
SEXTA (VI- RESERVA): Salvo la reserva de la cláusula “quinta”, Locador y Locatario declaran no deberse suma u obligación alguna.
(ojo con esto, porque deberá modificarse o eliminarse si en la cláusula cuarta se declara alguna deuda a favor del locatario)
SÉPTIMA (VII- FIRMAS Y ENTREGA DE INSTRUMENTOS): Ambas partes firman en prueba de conformidad, dos (2) ejemplares iguales del presente instrumento, quedando en poder uno del Locador y otro del Locatario, dado en ......, a los .....días del mes de … del año ....., siendo las ..... horas.
Firma y Aclaración de las partes Intervinientes.
CONSULTA: Vencimiento Contrato de Alquiler
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Consultas
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Una de las consultas que recibí en estos días me llamó la atención porque me pareció ser algo que cualquier persona acuerda antes de firmar un contrato de alquiler o, en algún momento, se plantea.
Había una imposibilidad de pago del alquiler pero se debía a que la inmobiliaria atendía en un horario en que el consultante trabajaba y ni la propietaria ni la inmobiliaria querían pactar con él otra forma de pago u horario.
Es un caso insólito, realmente, pero cuestiones como éstas pueden generar atrasados, intereses y hasta la pérdida del lugar, con lo cual, es importante hablar ciertos temas antes de "poner el gancho".
No sólo debe estar pactado en el contrato la persona que recibe el pago, el lugar y los horarios, sino también los intereses a devengar en caso de mora. En este caso en particular, nada de eso estaba contemplado.
Por otro lado, ¿cómo resolver este caso?
Le propuse que si, aún hablando con la inmobiliaria o la propietaria no había una solución, lamentablemente, tiene la opción de una vez por mes contratar un servicio de mensajería que alcance el monto a abonar y vuelva a su oficina con el recibo de alquiler.
Si bien hay otras soluciones, no tan felices, este tipo de situaciones se pueden evitar si PREVIAMENTE A FIRMAR, SE ACUERDAN LOS PUNTOS MÁS IMPORTANTES QUE CONTIENE UN CONTRATO.
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Contrato de Alquiler: ¿Imposibilidad de Pago?
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Derechos y Obligaciones
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Podemos decir, sin dudarlo, que el comienzo de este año nuevo fue un homicidio para nuestro bolsillo: aumentos en la luz, gas, teléfono, peaje...y ahora, expensas.
Las Cámaras Administradoras Nacionales y la Federación de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Fateryh) acordaron que los encargados de edificios recibirán un plus salarias de $2000 (en concepto no remunerativo) que en principio, iba a ser abonado en cuatro cuotas (diciembre, enero, febrero y marzo) pero como el acuerdo se firmó a finales de diciembre del año pasado, cuando los sueldos ya se habían liquidado, entonces este mes se deberán pagar dos cuotas juntas.
Es bueno recordar que durante los últimos meses del año pasado, una disposición estableció que los encargados de edificios debían asistir a un curso anual de capacitación en higiene y seguridad organizado por el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (Seracarh). Al igual que el plus de $2.000 a abonarse este año, la formación dispuesta también tuvo su impacto en las expensas de los consorcistas, ya que costó $500 en 2012.
Además, en el 2012, el gremio había convenido un incremento salarial de 18% en dos etapas: en el salario de abril se aumentó 12%, en tanto que en el de junio se sumó el restante 6 por ciento.
El impacto que pueda tener este plus salarial para los encargados de edificio en las expensas dependerá de la cantidad de encargados que se posea y la cantidad de unidades. Los edificios con mayor número de unidades funcionales tendrán un menor impacto mientras que pasará lo inverso en el otro caso.
Recordemos que el básico salarial de un encargado de edificio en la actualidad es de alrededor de $ 4.300 para la cuarta categoría y de $ 5.250 para la primera categoría; a ello se le incorporan los montos por antigüedad y extras (recolección residuos, jardín, movimiento de autos, etc).
¿Habrá más sorpresas este año? ¿Qué piensan?
Bono Salarial para el Encargado de Edificio
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Encargado Edificio
El año nuevo trajo varios aumentos en mis boletas de servicios, pero la que más me sorprendió fue la de EDESUR. Recibí una factura de $250 y mi cara se puso blanca.
Revisando los items que se detallan en la misma noté que el "factor de estabilización" en vez de aparecer restando, en esta oportunidad, aumentaba nocivamente, contra mi bolsillo, el total a pagar.
Me tomé el trabajo de sacar las facturas anteriores y ver a partir de cuándo aparecía este "nuevo invento" del ESTADO NACIONAL y resultó ser que ya lleva unos cuantos meses pero siempre apareció restando y nunca a la inversa.
Entonces, me plantee la pregunta: ¿Qué es el Factor de Estabilización?
Lo que ocurre es que con este nuevo item no se está pagando el consumo real sino un consumo promedio de los últimos seis bimestres.
Es decir, si el cliente consume más, se le hará un descuento para llegar al promedio y si gasta menos se le agregará un valor para que siempre pague lo mismo (si lo vemos desde el punto de vista del consumidor, en realidad, éste le asegura a la empresa una facturación más beneficiosa). Lo que no te cobran en unos meses porque consumiste más te lo suman cuando consumís menos.
Este mes lo que se hizo fue sumar todos los items de los bimestres anteriores y cobrarlo junto con el consumo medido (real), según ellos, para ponerme "al día".
¿Qué dice la empresa EDESUR?
"El factor de estabilización busca preservar a los usuarios de los efectos de la estacionalidad en el importe de las facturas. Por ello, en los cinco primeros bimestres de cada año, cada usuario paga el monto correspondiente al promedio de su consumo durante el último año. En el sexto bimestre, que es el que está llegando a los hogares, contempla una puesta al día de todo el año".
La cuestión es bastante injusta: lo que busca la empresa es que si tu consumo durante el año fue de $1200, por ejemplo, en vez de pagar unos meses un importe y en otro meses, uno totalmente dispar, se divide ese monto por 6 y en promedio deberás pagar $200 por mes, siendo este "factor" el que te nivelará la factura para un lado o para el otro.
Lo que se logra con este item es que la empresa se asegure un monto en su factura que nada tiene que ver con el consumo real de la persona.
Si el discurso oficial es que con esto se pretende evitar los picos en invierno y en verano, siendo previsible lo que se paga, la medida no es a favor del consumidor sino de la empresa.
En concreto, este mes, sin este "factor de estabilización" hubiera pagado menos de $100. Entonces, ¿a quién beneficia esto?
¿Qué opina la Defensoría del Pueblo sobre este tema?
Muchos usuarios han dejado su queja a través de portales y en la misma empresa, como también, en la Defensoría del Pueblo. Al respecto declaró: “Se está cobrando algo que no se sabe si la gente realmente va a consumir. Y son 6 u 8 meses en los que EDENOR se queda con dinero de los usuarios, y cuando se devuelve no se aplica la inflación”.
Agregó además: “En la Defensoría hemos recibido unas 50 quejas por este tema, así que vemos con buenos ojos que se haya decidido la posibilidad de pagar lo que uno gasta, porque es incomprensible el sistema para muchos usuarios”, señaló el ombudsman local.
Desde el ENRE (Ente Nacional Regulador de la Electricidad), se estableció que el usuario tiene la potestad de pedirle a la empresa que no incluya ese item en la factura. El trámite se deberá hacer en la empresa, concurriendo con el DNI.
Para más información comunicarse al ENRE es 08003333000.
Edenor/Edesur: ¿Qué es el Factor de Estabilización?
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Unidad Funcional
Este artículo es muy simple. Básicamente, lo que pretendo es refrescar un tema que para muchos Consorcios resulta un verdadero dolor de cabeza: los honorarios del Administrador del Consorcio.
Desde el primer momento que se contrata a una persona para que realiza la tarea de Administrar el Edificio, no se deja en claro el tema de los honorarios y, en consecuencia, surgen varios problemas durante su mandato.
Pensemos lo siguiente: si el Administrador no es nuestro empleado sino que simplemente ofrece y se le paga por un servicio, entonces, el pago debe surgir del ACUERDO DE VOLUNTADES.
¿Qué significa esto? Durante la Asamblea donde se remueve y se designa un nuevo Administrador entre éste y los copropietarios SE PACTA un monto de dinero a pagar por sus servicios. Es simple.
Por lo tanto, el Administrador que no está conforme con ese precio, puede no trabajar en ese Consorcio y seguir buscando. Generalmente, se le paga lo mismo que al anterior Administrador o, como mucho, un poco más. Aceptar para luego quejarse, no tiene sentido.
Muchos Administradores se aumentan los honorarios sin consultar con nadie. Esta actitud NO ESTÁ BIEN. Si pretendemos que nuestros servicios sean mejor remunerados, entonces, convocamos a una Asamblea y planteamos que no es suficiente el monto que se percibe por la tarea.
También podemos optar por plantear al inicio de la contratación que pasados 6 meses se efectuará un aumento del tanto porciento hasta terminar el año de mandato.
Todas estas cuestiones se deben resolver dialogando, sin llegar al punto de un montón de copropietarios histéricos porque en las expensas vino un aumento de honorarios. El Consejo de Administración puede plantear este asunto al Administrador y requerir que convoque una Asamblea para tratar el tema. Nada más, ni nada menos.
También están aquellos que tienen problemas con vecinos, por daños, y al momento de hacerse cargo del problema, tanto el vecino como el Administrador se hacen los desentendidos.
Mi función, básicamente, es mediar entre unos y otros. Conseguir que las cosas se hagan, pero sin recurrir a una instancia judicial, como la mayoría de los abogados suelen hacer, sino utilizando un método viejísimo que se llama DIÁLOGO.
No siempre se tiene suerte, pero el 80% de las veces, este tipo de conflictos se resuelven hablando cordialmente. Sin embargo, me he topado con personas que al primer llamado se ponen a la defensiva y creen que se inició una guerra contra ellos.
Por suerte, existen personas que comprenden lo que significa "llegar a un acuerdo" y con quienes se puede mantener una conversación respetuosa. De estos casos, se logra que el ADMINISTRADOR responda, se ponga en marcha e intervenga en la situación tratando de solucionar el problema.
Muchos no tienen conocimiento legal, pero sí están predispuestos a aprender y no se sienten ofendidos cuando se les explica cómo es el procedimiento a seguir. Otros ya tienen muchos años de experiencia y, por supuesto, saben que la clave en esta tarea es ESTAR PRESENTE SIEMPRE.
Entonces, la pregunta que me formulo es simple: ¿Qué pasa cuando el Administrador responde?
Esto no significa que el problema se solucione inmediatamente, pero es un comienzo. A partir de este momento, es cuestión de estar al pendiente hasta que se logre completar el trabajo. Puede demorar un par de meses, ya que todo depende de la situación económica del Consorcio. No nos olvidemos que la plata para realizar los arreglos en la unidades proviene de las expensas, por consiguiente, el Administrador tiene obligación de llamar a una Asamblea e informarle a los copropietarios que hay "x" cantidad de arreglos pendientes y que para eso es (o no) necesario un aumento de expensas o utilizar "x" cantidad de dinero del fondo de reserva.
En este blog nos comprometemos a ofrecer un servicio de calidad para quienes viven en Edificios o son Administradores. Cualquier duda que Ud tenga, puede contactarse con nosotros.
¿Qué pasa cuando el Administrador responde?
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Administrador
Este año no sólo lo empezamos en familia y con festejos sino también, ajustándonos el bolsillo con los siguientes aumentos:
Luz y Gas:
Este cuadro significa que según el consumo que se tenga por bimestre de luz y gas le va a corresponder el aumento que corresponde a ese nivel de consumo.
Los hogares recibirán un aumento entre $4 y $22, en promedio, aunque podrá haber excepciones. Los aumentos más altos serán para los comercios.
Subte:
Finalmente, se produjo el traspaso del servicio de subtes al Gobierno Porteño y el primer anuncio fue que por 60 días la línea A no prestará servicio.
Además, el Jefe de Gobierno insinuó que la nueva tarifa podría llegar a ser de $6 para poder garantizar un servicio de calidad para todos los usuarios.
Se deberá esperar si esto se cumple (seguramente, sí) y si realmente, la mayor recaudación hará que se invierta en mejorar el servicio (no creo).
ABL:
Se aprobó a fines del 2012 un aumento que rondaría entre un 24% y 100% en las tarifas de ABL en comparación con el año pasado.
Telefonía Celular:
Tanto la empresa de Claro, como Movistar y Personal, anunciaron el año pasado que habrá aumentos en las tarifas y se verán reflejadas en las facturas de Enero, oscilando entre un 9% y 12%.
Patentes:
Junto con el aumento del ABL también se aprobó el aumento en las transferencias de vehículos usados (entre un 1,5% y 3%) y el impuesto de sellos por vehículos 0km también será sacudido (1%).
Peajes:
Lamentablemente, quienes usan la autopista todos los días para trasladarse de su casa al trabajo, deberán pensar en alguna alternativa para no tener que pagar un nuevo aumento. Se estima que en los últimos 4 años, el peaje aumentó un 400% y seguirá en alza!!
¿La excusa? Mantenimiento...
¿La buena noticia?
Las empresas estiman que durante el 2013 se prevé un aumento en los salarios que rondará en un 25%. ¿Será suficiente?
Aumentos 2013: Luz, Gas, Subte, Telefonía...etc, etc!
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