Venta o Alquiler de la Vivienda del Encargado

La economía de un Consorcio es un arma de doble filo. Entre los gastos que más erogaciones significan para los copropietarios está el sueldo y obligaciones del encargado del edificio. Muchos, optan por despedirlo y pagar una indemnización, puesto que ese gasto representa, a veces, hasta el 60% del total. 

Ante esta situación desesperante, muchos optan por despedir al encargado, pagar una indemnización, pero pensar en alquilar o vender la vivienda. ¿Esta opción está disponible?

No hay ley que le prohíba a los copropietarios decidir en Asamblea sobre vender o alquilar esta vivienda, puesto que es legítimo ejercicio del derecho de propiedad sobre las partes comunes. En cuanto a las mayorías necesarias, entendemos que se requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios (no sólo de los presentes). 

Una vez tomada la decisión, es necesario reformar el Reglamento de Copropiedad en cuanto a los porcentajes asignados a cada unidad, puesto que de vender la portería, pasaría a ser una unidad más y se cambian los porcentajes hasta ese momento. 

Al desaparecer la portería, quien desempeñe las tareas de limpieza deberá contar con una unidad sanitaria, de lo contrario, el Consorcio se verá envuelto en un planteo laboral que no le será exitoso. 

Si pensamos en alquilar, la situación cambia bastante: algunos entienden que sólo puede ser posible si se cuenta con más de la mitad de TODOS LOS COPROPIETARIOS, entendiendo que es un acto de administración, y no de disposición, con lo cual, produce un cambio de destino, prohibido por los Reglamentos de Copropiedad. Otros entienden que este criterio cede ante la necesidad por parte del Consorcio de mitigar los gastos. 

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Jurisprudencia sobre el tema: En casos particulares, si las circunstancias así lo aconsejan, es posible apartarse del principio de la unanimidad que no reviste carácter de orden público ni es una inflexibilidad tan rigurosa.
CN Civ. Sala B, 13/2/70, ED 35-441, CN Civ. Sala D, 22712/07, JA 1968-I-310, LL 131-1096 y ED, 22-758.
“Aún en aquellos casos en que la ley establece como requisito la unanimidad de votos de los consorcistas para decidir ciertos asuntos de interés general (art. 7 ley 13.512), la norma no reviste carácter de orden público ni esta dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de los motivos que fundamentan lo resuelto y que se contemplen situaciones particulares, de lo contrario se podrían convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho en desmedro de normas superiores que garanticen el dominio y los fines comunitarios del reglamento de copropiedad.”
CN Civ. Sala D, 22/9/67, LL 131-1096.