Muchas consultas que he tenido desde que lancé este espacio en noviembre del año pasado, se han referido a si el Consejo de Administración puede ocupar el rol del Administrador del Consorcio.
El problema se plantea porque cuando un propietario necesita realizar un arreglo en su unidad, de repente, le dicen que "El Consejo no aprobó el presupuesto" o peor aún, "El Consejo decidió no realizar el arreglo".
Ante mi boca abierta por semejante respuesta incoherente, totalmente, empiezo a indagar con el propietario ciertas cuestiones que a veces terminan dándole la razón a la posición que se critica y otras veces, no.
Hemos dicho que el Consorcio no puede quedar acéfalo y, en algunas ocasiones, el Reglamento de Copropiedad establece EXPRESAMENTE que el Consejo puede asumir dichas funciones PROVISORIAMENTE hasta la designación de un nuevo Administrador de Consorcio.
Sin embargo, el tema que se nos presenta en este artículo es ¿puede el Consejo de Administración asumir, habiendo un Administrador, funciones que le corresponde a éste?
La respuesta es...DEPENDE. Dijimos unas mil veces que la ley del Consorcio es el Reglamento de Copropiedad y Administración, la que regula la vida del Consorcio, sus normas, junto con la ley especial, el Código Civil, etc, etc, son de cumplimiento obligatorio.
Por lo tanto, si el Reglamento EXPRESAMENTE dice que el Consejo va a tener ciertas funciones que son propias del Administrador, entonces, hay que bajar cabeza y aguantar...no queda otra opción. Pero si NADA DICE y sólo hace referencia a él como un órgano consultivo, entonces es responsabilidad de los propietarios ponerle un freno a este órgano cuando asume potestades que no le corresponden. ¿Se comprende?
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Una noticia (no) me sorprendió esta mañana al encontrarme, por un lado, con un temporal que había dejado inundado media Capital Federal y gran parte del Conurbano Bonaerense, sin luz, y además, varios destrozos, y por el otro, un asalto en el barrio de Palermo.
En esta oportunidad, una mujer volvía a la noche en un taxi y, precavida, le dijo al chofer que aguarde que entre al edificio antes de irse por medio a las famosas "entraderas".
En la cámara de seguridad del Edificio se ve cómo la mujer ingresa al lugar y detrás de ella, dos jóvenes, CON LLAVE, que terminan sorprendiéndola en el ascensor y le sustraen, ya en su departamento, dinero en efectivo y algunos otros valores.
Si bien es de público conocimiento que muchas llaves son fáciles de copiar, sin necesidad de que alguien les facilite al delincuente una copia, también resulta indignante que, aún si se toman todas las precauciones posibles, no se logre, aunque sea, evitar este tipo de situaciones.
Como dije en otras oportunidades, vivir en un Edificio ya no es más seguro que estar en una casa, por el contrario, implica un gasto más elevado al querer resguardar el lugar contra este tipo de hechos.
Así como entraron estos delincuentes, se fueron sin ningún problema...y me pregunto ¿qué otra cosa se puede hacer más de lo que ya se hace en los Consorcios?
Lamentablemente, un Consorcio no es el Tesoro Nacional, ni mucho menos, y a esta altura de las circunstancias, con cámaras de seguridad, vigilancia, cambio de cerraduras, portero con visor, etc, etc, no es suficiente para vivir "mas tranquilos", ¿qué nos resta hacer? ¿Mudarnos...?
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Delincuentes entran con la llave del Edificio en Palermo
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Opinión
Desde enero del 2013, las expensas en Ciudad de Buenos Aires, no podrán abonarse más en efectivo sino vía transferencia bancaria o cheque. Asimismo también se utilizará un formulario único para la liquidación de los gastos.
Las nuevas medidas están consignadas en la resolución 408 de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana y comenzará a regir el próximo 17 de diciembre.
La liquidación de expensas seguirá llegando en papel, aunque ahora los administradores también deberán enviarla por correo electrónico. Los movimientos de dinero deberán ser por vía bancaria y quedarán eliminada la alternativa de pago en efectivo.
Según algún sector, esto evitará por parte de los Administradores el manejo abusivo del dinero del Consorcio obligándolos a rendir cuenta también de los movimientos de la cuenta bancaria que se creará a los efectos del pago de expensas.
Esta medida va a traer problemas para aquellos propietarios cuya movilidad es reducida, y que seguramente, estaban acostumbrados a que el encargado le acerque la plata al Administrador para no tener que salir a la calle.
Sin embargo, esta medida, sumada a los controles que ya viene haciendo la AFIP, apunta a saber más sobre el nivel adquisitivo de los copropietarios, para poder proyectar más certeramente la suba de impuestos, ¿no les parece?
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Desde Enero, las expensas no se pagarán más en efectivo
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La DISPOSICIÓN Nº 1809/12 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires estableció que tres libros actualmente obligatorios para el Consorcio serán reemplazados por esta "nueva creación", el cual debe ser comprado, completado y guardado por el Administrador del Consorcio.
En principio, la intención es aminorar la tarea administrativa del Administrador, puesto que los libros Control Sanitario y Agua potable, Control de Seguridad Edilicia e Ingreso y Egreso de Proveedores dejarían de existir.
Este libro deberá ser adquirido y contará con una oblea u holograma identificatorio que proveerá el GCBA. Se deberá completar la primera hoja que dice "Carátula de Identificación", pedir un turno en el RPA y dirigirse allí para su autorización. Se dispondrá de un plazo de 30 días para el cumplimiento de esta norma desde la publicación en el Boletín Oficial.
La norma aclara que se harán las autorizaciones en el Consejo de Ciencias Económicas (para contadores) o en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (resto de los Administradores).
VISTO:
La Ley Nº 941 (B.O.C.B.A. Nº 1601), Ley 3254 (B.O.C.B.A. Nº 3315), Ley 3291
(B.O.C.B.A. Nº 3336), el Decreto Nº 551/2010 (B.O.C.B.A. Nº 3464), Disposición Nº
411-DGDYPC-2011, Disposición Nº 1875-DGDYPC-2011, Disposición Nº 3314-
DGDYPC-2011, Disposición Nº 3315-DGDYPC-2011, Disposición Nº 3882-DGDYPC-
2010, Disposición Nº 3359-DGDYPC-2011 y Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011;
CONSIDERANDO:
Que la Ley N° 941 del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal ha sido modificada por la Ley 3254 y la Ley 3291;
Que en el Poder Ejecutivo dictó el Decreto N° 551/10 reglamentario de la ley ut-supra mencionada;
Que el artículo 4° del decreto mencionado ut-supra designa a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley N° 941 –texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291–, quedando facultada para dictar las normas ins-trumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación,
Que, por el Decreto Nº 1361/00 se creó la Dirección General de Defensa y Protección al consumidor, dependiente actualmente de la Secretaria de Atención Ciudadana de Jefa-tura de Gabinete;
Que, en concordancia con el espíritu de la Ley 941 y su decreto reglamentario Nº
706/03, modificadas actualmente por la Ley 3254 (B.O.C.B.A. Nº 3315) y 3291
(B.O.C.B.A. Nº 3336) se dicta el Decreto Nº 551/10 (B.O.C.B.A. Nº 3464) Reglamentario de las mismas mediante el cual se designa a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como máxima autoridad de aplicación con las facultades de vigilancia, contralor y aplicación establecidas en dicha normativa;
Que asimismo dicho reglamento faculta al Director General de la Dirección General de
Defensa y Protección al Consumidor a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la correcta implementación y aplicación de la Ley Nº 941 y concordantes.
Que el articulo 9º inc. d) de la Ley 941 reformada por la Ley 3254 expresa como obli-gación del administrador que el mismo deberá “Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.”
Que el articulo 9º inc. d) del Anexo del Decreto 551/10 establece que “Los libros a que se refiere este inciso son:
(…) y todo aquel libro que disponga la autoridad de aplicación. Deben estar rubricados conforme la normativa vigente. Cuando esta lo autorice, los registros podrán llevarse en forma electrónica”;
Que en gran parte de los consorcios se encuentra restringido el ingreso de los inspec-tores del gobierno de la ciudad que se presentan a los fines de controlar los diversos libros que obligatoriamente debe llevar actualizado y controlar un administrador, verbigracia: el libro de administración; libro de actas de asamblea; libro de sueldos y jornales, libro de registro de firma de copropietarios, libro de ascensores,libro de control sanitario, libro de órdenes al encargado, etc;
Que el artículo 11º de la Ley 941 reformada por la Ley 3254 expresa: requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la con-sideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a.- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
Que compete al administrador poseer esos datos de manera ordenada y de fácil acceso para los consorcistas y para el control que éste Registro, órgano de aplicación de la Ley 941, disponga realizar, sea mediante inspecciones, declaraciones juradas o presentación de copias, etc.
Que se ha evaluado la propuesta generada por la Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias en fecha 22 de agosto de 2012 mediante el
expediente Nº 1773800/2012 en donde se solicita “el cese de obligatoriedad de poseer por cada consorcio los siguientes libros: Control Sanitario y Agua Potable (Disposición 3882-DGDYPC-2 010) Control de Seguridad Edilicia (Disposición Nº 411-DGDYPC-2011), e Ingreso y Egreso de Proveedores (Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011)”.
Que la misma solicita que se unifiquen dichas obligaciones en un único libro que pueda quedar en guarda del administrador posibilitando así el pronto acceso a las inspecciones del Gobierno de la Ciudad;
Que atento a ello y conforme las consideraciones expresadas previamente y toda vez que la creación de un libro que incluya toda la información necesaria para que los ins-pectores puedan controlar en el domicilio constituido del administrador de manera de no tener que concurrir en reiteradas ocasiones al mismo consorcio por falta de personal que atienda a los mismos;
Que en vistas de la experiencia y a los fines de agilizar las tareas de contralor se gene-rará un nuevo libro que reúna la información que deben plasmarse en las Declaraciones Juradas conforme el articulo 12º de la ley 941 por cada consorcio el cual deberá encon-trarse en el mismo para sus debidos registros;
Que la existencia del libro y el libre acceso al mismo por parte de los consorcistas facilitará la formalización de la denuncia por incumplimiento al artículo 11º y 15 inc. b) de la Ley 941. Que en tal sentido, con la implementación del mismo se busca impedir
que los administradores no cumplan con la normativa vigente, resguardando de este
modo el patrimonio del Consorcio. Lo expuesto atento que la experiencia ha demostra-do que se trata de un incumplimiento difícil de probar por parte de un consorcista;
Que dado el espacio físico con el que cuenta el Registro para la atención a los
administradores y el cúmulo de tareas que deben realizarse simultáneamente la
autorización de los libros de que se trata la presente se realizará en el Consejo de Ciencias Económicas para los administradores contadores y en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias para los demás administradores;
Que a los efectos de otorgar mayor seguridad y evitar la falsificación de los mismos se implementará un sistema de codificación mediante una oblea u holograma, dicho código deberá plasmarse en las Declaraciones Juradas futuras;
Que a los efectos del control los libros a que se refiere deberán estar en poder del administrador en el domicilio constituido por ante el Registro de Administradores;
Que conforme a lo ordenado por la Disposición Nº 3205-DGDYPC-2010 los
administradores, que dieron legal cumplimiento, aportaron las Declaraciones Juradas de los periodos 2008-2009;
Que atento a que el aplicativo, que permitirá la carga de datos de las declaraciones
juradas vía web, se encuentra en proceso de preparación por parte del área de
sistemas (ASI);
Que la ausencia de datos claros al momento de una inspección por parte de ésta
Dirección General torna en casi imposible la tarea de contralor que la Ley 941 prevé;
Que la posesión del libro completo será requerida por los inspectores, bajo
apercibimiento de infracción a los artículos 9º d) y 15 d) Ley 941;
Que en caso de no realizar dicha presentación el nuevo sistema de cumplimiento de
las declaraciones juradas, que se pondrá en vigencia para los periodos 2010-2011 y 2012, no permitirá el acceso a la carga de las mismas, lo cual implicará la infracción a los artículos 12º y 15 inc. g) de la ley 941;
Que atento a la información acabada que contendrá el libro de que se trata la presente los libros dispuestos por las Disposiciones Nº 411-DGDYPC-2011, 1875-DGDYPC-2011 y 3314-DGDYPC-2011 “Libro de Control de Seguridad Edilicia” y 3882-DGDYPC-2010 y 3359-DGDYPC-2011 “Libro de Control Sanitario y Agua Potable”; la Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011 "Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores"; se tornan en prescindibles por lo tanto se dejarán sin efectos dichas normas;
Que aquellos administradores que necesitan un certificado provisorio hasta tanto esté el aplicativo deberán presentar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal el correspondiente libro, completo y se le otorgará por ese consorcio el certificado;
Por ello, y en uso de las atribuciones legales conferidas por le Ley 941 Ley 3254, Ley 3291 y el Decreto Nº 551/10, la Ley 757, Decreto 706-GCBA/03 y el Decreto 17-GCBA/03,
EL DIRECTOR GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCION DEL CONSUMIDOR
DISPONE
Artículo 1º.- Establécese que para dar legal cumplimiento al articulo 9º inc. d) el
administrador deberá mantener al día y conforme a la normativa vigente un "Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA " por cada consorcio administrado donde deberán registrarse los datos que se establecen en el Anexo I de la presente;
Artículo 2º.- El "Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA " de cada consorcio
administrado deberá encontrarse en el domicilio de la administración constituido por ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, estando siempre a disposición de los consorcistas y/o del Gobierno de la Ciudad Autóno-ma de Buenos Aires a partir de los treinta días hábiles de la publicación de la presente en el Boletín Oficial;
Artículo 3º.- El "Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA " deberá llevar una oblea u holograma que entregará el GCABA, previo turno con cupos limitados. Una vez que el administrador haya adquirido el libro con su oblea correspondiente, deberá completar la primer hoja: “carátula de identificación” y llevarlo para su autorización ante el Registro de Administradores para ello el administrador deberá requerir un turno a los fines de acercar los libros de los consorcios que él administra.
Artículo 4º.- El "Libro de Datos 2010-2011-2012 DGDyPC-GCBA" deberá llevar en la primer hoja sobre el margen superior derecho la oblea u holograma entregada por GCABA no pudiendo por razón alguna el administrador despegarlo o adulterarlo dado que su código individualizado será necesario al momento de realizar las Declaraciones Juradas futuras;
Articulo 5º.- Se dejan sin efecto los libros generados por las Disposiciones Nº 411-DGDYPC-2011, 1875-DGDYPC-2011, 3314-DGDYPC-2011, 3315-DGDYPC-2011 “Libro de Control de Seguridad Edilicia” y 3882-DGDYPC-2010 y 3359-DGDYPC-2011 “Libro de Control Sanitario y Agua Potable”; la Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011 "Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores";
Artículo 6º.- Se ratifican en todos los demás términos las Disposiciones Nº 411-
DGDYPC-2011, 1875-DGDYPC-2011, 3314-DGDYPC-2011, 3315-DGDYPC-2011 “Libro de Control de Seguridad Edilicia” y 3882-DGDYPC-2010 y 3359-DGDYPC-2011 “Libro de Control Sanitario y Agua Potable”; la Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011 "Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores";
Artículo 7º.- Regístrese. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, Archívese. Gallo
ANEXO I - DISPOSICIÓN Nº 1.809 /SECGCYAC/12
Buenos Aires, Jueves 13 de Septiembre de 2012
El libro deberá contener los siguientes datos para el período 2010-2011 y 2012:
• Carátula de Identificación con: cantidad de páginas, domicilio del Consorcio, N° RPA y fecha.
• Datos del Administrador: Nombre y Apellido o Razón Social, N° de RPA, Domicilio
comercial, Teléfono, CUIT, cantidad de empleados, fecha del curso de administrador de consorcio y entidad.
• Datos del Consorcio: CUIT, domicilio, cantidad de empleados en el consorcio, fecha de designación actual, si posee libro de Registro de Firmas, fecha última asamblea ordinaria y si se aprobó la rendición de cuentas.
• Personal del consorcio: Nombre y Apellido, Cuil, Categoría, si realizó curso según disposición 1698/12, Obra Social, Art., Clave Suterh, si está pago suterh y si el f.931 de Afip está pago y presentado.
• Seguridad Privada: Si posee, horario que realiza, Período, Empresa y CUIT.
• Seguros del Consorcio: Tipo, compañía, N° de póliza y fecha de vigencia.
• Impuestos y Servicios: Empresa prestataria, período, si está pago o no y motivo de incumplimiento de pago.
• Ascensores: Cantidad de ascensores, empresa, CUIT, N° de registro GCBA., nombre
del responsable Técnico, N° de matrícula y espacio para observaciones.
• Seguridad Edilicia: Fecha de último relevamiento, empresa prestadora del Servicio,
N° de matrícula del personal Interviniente, si certifica o no, fecha de vencimiento del certificado y motivo por el cual no certifica.
• Desinfección y limpieza de tanques: empresa, CUIT, N° registro GCBA, Fecha de
realización del servicio, primer y segundo semestre.
• Desinfectación: Si posee, empresa, CUIT, N° de registro GCBA.
• Instalaciones Fijas contra Incendio: Si posee, empresa registrada, CUIT., N° de
registro disposición 415-DGDyPC/12, si posee libro y si posee certificado de
operatividad.
• Matafuegos: Empresa, CUIT, Registro N°, Fecha control trimestral y fecha última
recarga anual.
• Calderas: Si posee, empresa responsable, CUIT, Nombre y Apellido Responsable
Técnico y N° de matrícula.
• Otros proveedores contratados: Rubro, nombre o razón Social, CUIT y N° de
matrícula (si corresponde).
• Espacio para observaciones
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En otras oportunidades hemos hablado sobre la ejecución de expensas y del procedimiento que se lleva a cabo, pero ¿qué pasa antes de llegar a ese punto? ¿Hay otras opciones?
Un buen administrador, DEBE VELAR POR LOS INTERESES DEL CONSORCIO. Suena a "mafia italiana" pero es la realidad. Pensemos que todo aquello que unos no pagan, lo terminan soportando otros, por lo tanto, si la situación se extiende en el tiempo, luego de 3 meses, como máximo, el representante del Consorcio debe ponerse en campaña para revertir esta situación.
¿Cómo se logra esto?
Los que vivimos en un Edificio, sabemos que el Administrador con sólo confeccionar un papelito que se llama "Certificado de deuda por expensas" tiene carácter ejecutivo y vasta para iniciar una acción tendiente al cobro. Sin embargo, ¿qué consorcio quiere tener que lidiar con un juicio, que puede extenderse mucho tiempo, para cobrar unos miles de pesos? Sinceramente, considero que el primer paso a tomar es llamar una Asamblea, citar al moroso, proponerle un plan de pagos, comprender su situación personal y considerar, que perder una vivienda por una deuda por expensas no es la mejor solución, para nadie.
En esa Asamblea, si bien muchos van a estar disconformes con la falta de pago, el aumento en las expensas a raíz de eso, entre otras cuestiones, el Administrador debe dejar en claro que ir a juicio no es la mejor solución. El Consorcio deberá afrontar muchos gastos, que si bien se recuperarán con el remate de la unidad, esto puede significar más aumentos de expensas.
Por lo tanto, podemos llamar a esta Asamblea o intimar al deudor por telegrama o carta documento para que en un determinado plazo perentorio presente un plan de pagos o abone la totalidad de las expensas. Los formalismos son varios, pero creo que lo importante acá es LLEGAR A UN ACUERDO Y EVITAR IR A JUICIO.
"VELAR POR LOS INTERESES DEL CONSORCIO" no significa "cortar cabezas" sino considerar también todas las opciones, sus pro y contras para quienes, en definitiva, son los que deben afrontar los gastos.
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Intimando al Deudor de Expensas: ¿Necesario...?
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Ya tiene media sanción el proyecto de "Ley de Hábitat" que quitará parte de las tierras que se destinan a la construcción de countries para viviendas sociales. La Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires aprobó ayer este proyecto cuyo fin es erradicar villas o asentamientos precarios, obligando al constructor a ceder entre el 10% y el 33% de las tierras de countries, clubes de campo, barrios cerrados, cementerios privados y shopping que se vayan a construir de ahora en adelante.
La provincia de Buenos Aires posee un déficit habitacional: de las 15 millones de personas que viven en el territorio, 2 millones no posee una vivienda digna para vivir.
Se creará un Consejo Provincial de la Vivienda y Hábitat integrado por legisladores, ONG, colegios profesionales, representantes de los municipios, de universidades y de la autoridad de aplicación. La integración de este consejo es ad honorem, pero sus miembros recibirán "viáticos" para cumplir con su mandato.
Si bien están alcanzados los proyectos que superen los 5000 metros cuadrados y, además, de no aportar con las tierras podrán hacerlo con el equivalente en dinero, este proyecto recibió duras críticas por parte de la oposición: en primer lugar, entienden que viola el artículo 17 de la Constitución Nacional, como también, muchas de las tierras que hay en Buenos Aires requieren de una gran inversión en infraestructura antes de poder construir nuevas viviendas.
El Diputado camporista Roberto España sostuvo que: "estamos dotando de una herramienta jurídica e instrumental fundamental al gobierno provincial y a los intendentes para transformar la calidad de vida de nuestros vecinos". Y añadió: "Con esta ley vamos a lograr que la provincia de Buenos Aires tenga mayor equidad, mayor justicia social, mayor soberanía política y, sin dudas, vamos a llevar felicidad a los bonaerenses".
Desde que empezaron a aparecer los countries, muchas personas optaron por mudarse a estos barrios por la falta de seguridad que existe y no necesariamente, las familias que acceden a este tipo de vivienda poseen un nivel adquisitivo alto. Por lo tanto, considero que si bien la intención de terminar con los asentamientos precarios y dar una vivienda digna a muchos que no la poseen es realmente valedero, tengo el presentimiento que esta decisión va a desalentar a muchos a vivir en estos emprendimientos inmobiliarios.
Será cuestión de esperar y ver cómo se reglamenta esta ley y si realmente, la plata que se recauda se utiliza para la construcción de viviendas sociales o para engrosar los bolsillos de varios funcionarios. ¿Ustedes qué opinan?
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Avanza el proyecto de ley para quitar tierras a countries
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Este tema, si bien no es muy complejo de tratar, en algunas ocasiones, en la práctica, genera ciertas dudas. En primer lugar, porque estamos acostumbrados que al momento de nombrar un Administrador de Consorcio, se presente una persona, con sus antecedentes, y sea designada como tal. En segundo lugar, porque pensar en 2 administradores de Consorcios nos suena raro y hasta imposible.
Sin embargo, en la práctica, esto es posible gracias a los "nombres de fantasía". ¿Cómo se entiende esto?
Es muy común ir por la Ciudad de Buenos Aires y encontrar carteles que dicen "Administración Fulano y Asociados". Son personas jurídicas que al ser designadas como Administradores de algún Consorcio, están formadas por varias personas y habilita a que cualquiera de ellas pueda actuar y representar al Edificio.
En mi opinión, esto genera una responsabilidad solidaria entre quienes son designados como Administradores del Consorcio, pero además, favorece el manejo de las finanzas y la atención a los copropietarios.
¿Cuántas veces ha pasado que al llamar a la oficina no atiende nadie? ¿O que por ser sólo una persona a cargo, jamás se la puede hallar? Definitivamente, designar Administrador a una sociedad de hecho constituida por varias personas que actúan de forma indistinta es una forma de dividir tareas y que éstas se hagan eficazmente.
Si bien tiene como inconveniente que en algunas ocasiones se produzca el "teléfono descompuesto" y en las Asambleas, a veces, no haya un criterio uniforme, este tipo de situaciones son esporádicas y la opción tiene más aspectos a favor que en contra, a pesar de que los honorarios pueden ser más altos.
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¿Puede haber 2 Administradores de Consorcios?
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Administrador
Vivir en un Edificio afectado por el Régimen de Propiedad Horizontal, ley nº 13512, es toda una aventura de alto riesgo. Por muchos años, se prefirió vivir en un edificio porque se lo consideraba más "SEGURO". Actualmente, tanto las casas como los edificios son blanco fácil para los hechos delictivos.
Sin embargo, hay ciertos consejos útiles que se pueden implementar entre todos los copropietarios que pueden llegar a atenuar estos riesgos actuales:
1.- Servicio de vigilancia las 24hs: se presenta aquí el tema del costo. Si el Edificio ya cuenta con un encargado, agregar este servicio puede incrementar demasiado las expensas, sobre todo, en edificios de pocas unidades. Por lo tanto, se puede contratar un vigilador por menos horas y que el Encargado, una vez cumplidas sus tareas de limpieza, se quede en la puerta tomando nota de quien ingresa y quién sale.
2.- Cámaras de vigilancia: hay sistemas muy modernos de vigilancia, ya sea en las entradas como en los pasillos, que graban las 24hs del día y que, si bien no evitan que se produzca un hecho delictivo, son un instrumento eficaz de prueba. Se puede implementar un circuito interno de vigilancia para que todos los propietarios puedan ver desde su televisor quién ingresa y sale del edificio o les toca el portero.
3.- Cambio de cerraduras y puertas: lamentablemente, los delincuentes actuales siempre están a la vanguardia en cuanto a la falsificación de las llaves para entrar en los edificios o, peor aún, cuenta con algún "entregador" que les facilita el acceso. Puertas y cerradoras más sofisticadas son una opción más pero quizá, si no está complementada con alguna de las otras, no tiene eficacia.
4.- Botones de pánico: esto es algo relativamente nuevo. Es un sistema también sofisticado que da un aviso al 911 en caso de peligro o ataque. Hay una gran gama de empresas que los facilitan o instalan en los departamentos. Es una opción para cada copropietario o para todo el Consorcio, puesto que el costo es mucho menor.
5.- Otros Consejos útiles: En primer lugar, cuando el encargado limpia, no tiene que dejar la puerta abierta, ni permitir dejar entrar a nadie, aún si la persona le dice exactamente a quién viene a visitar. Tengan en cuenta que la mayoría de los delincuentes hacen todo un trabajo previo en donde analizar el comportamiento de los propietarios de ese edificio. Por lo tanto, jamás hay que llegar, abrir la puerta, sin mirar y sin esperar que se cierre. Otro método son los porteros eléctricos, que en algunos edificios se siguen usando. Es una manera de evitar bajar a abrir y que nos sorprendan. También existen aquellos que poseen una cámara para ver quién es. Son muy útiles. Si el costo de un servicio de vigilancia privado es muy elevado, también se puede hablar a la policía para concretar un servicio de vigilancia en los horarios más propensos a que ocurran "entraderas".
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Derechos y Obligaciones
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Derechos y Obligaciones
Mucho se dijo todos estos días sobre este caso de una mujer que había sido violada y que pedía se autorice el aborto. Voces a favor y en contra, una medida cautelar que impidió que se practique, y por último, la Corte Suprema de Justicia que terminó autorizándolo.
Como mujer y madre, entiendo las voces que se oponen a que esta práctica se lleve a cabo. Ese niño por nacer tiene un derecho que, si no se respeta, muchos de los derechos que conforman nuestro Código Civil no tienen sentido: VIVIR.
Como abogada, entiendo que cada mujer tiene derecho sobre su cuerpo. La violación es un hecho atroz, traumático, que deja secuelas para toda la vida y, aquellas mujeres que son víctimas de trata de personas, como en este caso, no lo sufren una vez sino todos los días.
La ONG Profamilia interpuso una medida cautelar que impidió se practique el aborto minutos antes de llevarse a cabo. Inmediatamente, el caso fue elevado y la Corte Suprema ordenó la suspensión de esa medida y la consecuente práctica abortiva.
Es muy difícil ponerse en la piel de una persona que padeció tantos ultrajes, pero entiendo que con esta decisión no va a borrar el dolor y el horror que tuvo que soportar, sino que será otra cruz más que cargará para toda su vida.
El aborto en nuestro país está penado. Creo que es hora de cambiar nuestra legislación. Este cambio no tendría un efecto positivo si sólo se permitiera el aborto, sino que para llegar a ese punto es necesario primero una campaña de educación sexual, preventiva, que no se tome al aborto como una solución "fácil" por no cuidarse. No quisiera que algo tan delicado como este tema sea simplemente permitido. Esa no es la solución. ¿Ustedes qué opinan?
La Corte Suprema de Justicia ordenó el aborto
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El Gobierno Porteño se está tomando muy en serio (o quizá no le queda otra opción) el tema del reciclaje por una cuestión de que los residuos que salen de Capital Federal (aprox. 6000 toneladas por día) terminan en la Provincia de Buenos Aires y si bien ya hubo fricciones en el pasado, la situación actual no es muy alentadora.
La ley porteña nº 1854 (la famosa ley de BASURA CERO) empezó a regir desde ayer, (pero fue sancionada en el 2006, es decir, NUNCA SE CUMPLIO) y su intención, entre otras, es disminuir la utilización del sistema de disposición final de los residuos, recayendo en los cartoneros y sus cooperativas de trabajo la tarea de "recuperadores urbanos".
En el último año, la cantidad de residuos que se enviaron a disposición final aumentó un 25%, cuando la intención era que disminuyeran, a partir de su sanción, progresivamente.
Al respecto, su art. 10 establece, como uno de los objetivo de la ley: "Disminuir los riesgos para la salud pública y el ambiente mediante la utilización de metodologías y tecnologías de tratamiento y disposición final de los residuos sólidos urbanos que minimicen su generación y optimicen los procesos de tratamiento."
Esta ley no se cumplió desde su sanción, y si bien al principio las empresas que hacían la recolección de residuos cobraban por un servicio diferenciado de recolección, el Gobierno decidió que no se preste más por el costo que implicaba.
El daño ecológico y económico que implica la utilización de rellenos sanitarios es enorme. Reincorporar una gran parte de los desechos al mercado productivo significaría disminuir la cantidad de desechos a tratar, con el sólo gesto de empezar, desde casa, a separar entre los plásticos, cartón, restos de comida y desechos tóxicos (no reutilizables).
Por lo tanto, entiendo que la responsabilidad va a pasar a cada uno de nosotros. Desde pagar por bolsas ecológicas en los supermercados o por el uso de changos modernos y hasta en los Consorcios, al hacer una clasificación de los residuos, ayudamos a que esta Ciudad sea un poco más limpia cada día.
Por mi parte, ya empecé a separar los residuos y creo que facilitando el trabajo desde mi humilde hogar, ayudo a que el resto de la cadena sea más eficiente. Ustedes, ¿ya empezaron desde su casa?
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Ciudad Verde: Bolsas Ecológicas en los Supermercados
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Noticias
Ante esta situación desesperante, muchos optan por despedir al encargado, pagar una indemnización, pero pensar en alquilar o vender la vivienda. ¿Esta opción está disponible?
No hay ley que le prohíba a los copropietarios decidir en Asamblea sobre vender o alquilar esta vivienda, puesto que es legítimo ejercicio del derecho de propiedad sobre las partes comunes. En cuanto a las mayorías necesarias, entendemos que se requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios (no sólo de los presentes).
Una vez tomada la decisión, es necesario reformar el Reglamento de Copropiedad en cuanto a los porcentajes asignados a cada unidad, puesto que de vender la portería, pasaría a ser una unidad más y se cambian los porcentajes hasta ese momento.
Al desaparecer la portería, quien desempeñe las tareas de limpieza deberá contar con una unidad sanitaria, de lo contrario, el Consorcio se verá envuelto en un planteo laboral que no le será exitoso.
Si pensamos en alquilar, la situación cambia bastante: algunos entienden que sólo puede ser posible si se cuenta con más de la mitad de TODOS LOS COPROPIETARIOS, entendiendo que es un acto de administración, y no de disposición, con lo cual, produce un cambio de destino, prohibido por los Reglamentos de Copropiedad. Otros entienden que este criterio cede ante la necesidad por parte del Consorcio de mitigar los gastos.
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Jurisprudencia sobre el tema:
En casos particulares, si las circunstancias así lo aconsejan, es posible apartarse del principio de la unanimidad que no reviste carácter de orden público ni es una inflexibilidad tan rigurosa.
CN Civ. Sala B, 13/2/70, ED 35-441, CN Civ. Sala D, 22712/07, JA 1968-I-310, LL 131-1096 y ED, 22-758.
“Aún en aquellos casos en que la ley establece como requisito la unanimidad de votos de los consorcistas para decidir ciertos asuntos de interés general (art. 7 ley 13.512), la norma no reviste carácter de orden público ni esta dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de los motivos que fundamentan lo resuelto y que se contemplen situaciones particulares, de lo contrario se podrían convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho en desmedro de normas superiores que garanticen el dominio y los fines comunitarios del reglamento de copropiedad.”
CN Civ. Sala D, 22/9/67, LL 131-1096.
CN Civ. Sala B, 13/2/70, ED 35-441, CN Civ. Sala D, 22712/07, JA 1968-I-310, LL 131-1096 y ED, 22-758.
“Aún en aquellos casos en que la ley establece como requisito la unanimidad de votos de los consorcistas para decidir ciertos asuntos de interés general (art. 7 ley 13.512), la norma no reviste carácter de orden público ni esta dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de los motivos que fundamentan lo resuelto y que se contemplen situaciones particulares, de lo contrario se podrían convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho en desmedro de normas superiores que garanticen el dominio y los fines comunitarios del reglamento de copropiedad.”
CN Civ. Sala D, 22/9/67, LL 131-1096.
Venta o Alquiler de la Vivienda del Encargado
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Consorcio
Parece que la frase "quiero iniciar un juicio" es muy común cuando recibo llamados por consultas legales. Es lo primero que me dicen y, en muchos casos, no ven más allá de eso.
Pero realmente, ¿conviene iniciar un juicio contra el Consorcio?
En mi opinión, si se puede evitar, mucho mejor. En primer lugar, porque iniciar un juicio significa correr con varios gastos que de tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial, no se afrontarían.
Las demandas que se inician contra un Consorcio, ya sea por cobro de pesos o daños y perjuicios, por lo general, están fundamentadas en la prueba documental y testimonial, muy importante, y difícil también de conseguir.
El Reglamento de Copropiedad es una prueba que puede o no ayudar a conseguir aquello que se pretende y, la mayoría de las veces, los propietarios ni saben dónde lo tienen, o no lo pueden conseguir, con lo cual, implica otro gasto a cargo del demandante.
Lamentablemente, todo va sumando, poco a poco, y los honorarios del abogado que se contrata también son un "peso pesado". Muchos alegan que "no hay forma de perder" y se quedan tranquilos creyendo que es así, porque según su sentido común, la ley está de su lado...
Parecen olvidarse que las demandas contra Consorcios, la mayoría de las veces, son por montos muy bajos y cuesta más poner en movimiento el aparato judicial que lo que se obtiene de ello, por lo tanto, la justicia se "toma su tiempo" para dar una solución, y la cuestión termina dilatándose, en los peores casos, por años.
Mientras tanto, el que reclama el arreglo de su unidad sigue con todo destruido, cruzando los dedos, confiando en su abogado, confiando en su sentido común de justicia, pero se da cuenta que ésta no llega.
Antes de iniciar un juicio, por más que todo parezca indicar que quien reclama, tiene la razón, conviene detenerse y evaluar el costo-beneficio. Si solucionar este problema, me va a llevar meses, o años, y quizá, termine perdiendo, PAGANDO TODAS LAS COSTAS, porque la decisión no depende de mi astuto abogado, ¿ES CONVENIENTE INVOLUCRARSE EN UN JUICIO?
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¿Conviene iniciar un juicio contra el Consorcio?
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