Fideicomiso Inmobiliario: Conceptos y aplicación en la Propiedad Horizontal.

Hace varios años está en auge el Fideicomiso Inmobiliario. Esto puede ser muy claro para quienes manejamos un lenguaje jurídico diariamente, sin embargo, quienes les resulta atractiva la idea y la consideran una posibilidad de inversión, es conveniente entender primero de qué se trata y qué beneficios tiene. A su favor debo decir que los fideicomisos inmobiliarios son una atractiva opción para cubrirse de la inflación e invertir en ladrillos.

Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que una PERSONA (Fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria (BIENES) a otra PERSONA (Fiduciario, pero dichos bienes no ingresan al patrimonio personal de esta persona sino que posee una titularidad formal.Su función es administrar esos fondos para que se lleve adelante el emprendimiento según se estableció en el anteproyecto) quien se obliga a ejercerla (Administrarla) en beneficio de otro (Beneficiario o Fideicomisario, serían aquellos que reciben los beneficios de la propiedad fiduciaria o los destinatarios finales de los bienes fideicometidos).

Para este tipo de emprendimientos se requieren de fondos de terceros que hagan frente a los costos que demanda la obra en construcción.

¿Qué contenidos mínimos debe tener este contrato firmado?

El artículo 4 de la ley 24.441 dispone: a) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos; b) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al Fideicomiso; c) Plazo o condición a la que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución; d) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso; e) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.

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¿Cómo sé si los fondos se están empleando correctamente?

El fiduciario debe rendir cuentas a los beneficiarios y esta periodicidad no puede ser mayor de un año, y mucho menos, establecerse en el contrato su omisión. Además, los bienes que administra el fiduciario al no ser parte de su patrimonio, están exentos de cualquier acción por sus acreedores. Esta persona debe actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios por la confianza depositada en él, de lo contrario, el beneficiario o fiduciante podrán exigir una retribución por los daños y perjuicios ocasionados.

Cuándo es conveniente escriturar?

Esto depende mucho de cuestiones tributarias. El art. 3 de la ley de Ganancias dispone que se considera configurada la enajenación de un inmueble cuando: a) mediare boleto de compraventa o similar, siempre que se diera la posesión, o; b) en el momento en que la posesión tenga lugar, aún cuando no se hubiera celebrado la escritura traslativa de dominio.

Esto produce la realización del hecho imponible (es aquel que configura el gravamen, es decir, una vez producido alguno de estos dos hechos, se considera que se puede aplicar el gravamen) y la conveniencia o no de entregar la posesión y escriturar influirá en el caso del fideicomiso vendedor por el año fiscal en que se le imputará el gravamen. Eso ya es una decisión personal.

Para el Adquirente, será cuestión del momento en que se tengan los fondos para efectuar la adquisición.

Este tipo de contratos tiene la ventaja de la SEGURIDAD JURÍDICA, puesto que el bien está siempre resguardado. No se puede ejecutar judicialmente esos bienes porque están separados del patrimonio de quien lo administra, como dije antes, y tampoco se puede cambiar el destino de los bienes y mucho menos los plazos o condiciones de su realización.

Finalizada la obra y afectada al Régimen de Propiedad Horizontal, se transmite el dominio de las unidades que correspondan a cada uno de los beneficiarios.