El Código Civil Argentino define al Contrato en su artículo 1137 diciendo que "hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre la declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos".
¿Qué sacamos en limpio de esta definición?
Existen en los contratos, por lo menos, dos partes: por un lado, las personas, ya sea físicas o jurídicas, individualizadas perfectamente, que deciden contratar entre sí, y por el otro el objeto del contrato, el cual, debe ser claro y lícito.
La "declaración de voluntad" tiene fuerza legal, es decir, que las partes se obligan a cumplirla como a la ley misma. En el contrato, también se deben establecer sanciones para el caso de que no se cumpla, o sólo en parte o mal, sin que esto signifique contrariar a la moral y las buenas costumbres.
Hay una gran variedad de contratos, pero en Propiedad Horizontal me interesan dos: El contrato de Adhesión y el de Mandato.
Habíamos comentado en otra oportunidad que el Reglamento de Copropiedad es COMO UNA "LEY DEL CONSORCIO" que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de quienes viven en un edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal. También dijimos que es redactado por el dueño original del lugar a los efectos de la posterior venta de las unidades.
Al momento de adquirir una unidad, estamos firmando un contrato de adhesión respecto de ese Reglamento de Copropiedad. Nosotros no participamos en su redacción, pero debemos cumplir con las obligaciones que se establecen allí, aunque no estemos de acuerdo, siempre que no sean contrarias a la ley. Simplemente, aceptamos las cláusulas sin posibilidad de discutirlas. El Reglamente es parte integrante del título de adquisición. Por esta razón, se dice que hay un contrato de adhesión.
El artículo 1869 del Código Civil regula el contrato de mandato diciendo que tiene lugar "cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza". Esta es la definición del mandato en general, pero es válida para el caso del Administrador de Consorcios.
La designación del Administrador es por Asamblea y es ahí donde se le otorga al Administrador la calidad de mandatario y es el Consorcio, en calidad de persona jurídica y no los propietarios quienes dan ese poder. Para que ese poder sea ejercido en relación a terceros, el Acta que lo confiere debe ser pasado por escritura pública.
Una vez designado como Administrador, éste debe guardar una completa reserva de los asuntos del Consorcio. Cabe aclarar que cualquier información que suministre sobre los consorcistas en particular, lo haría incurrir en acciones reprochables.
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Al momento de adquirir una propiedad, no viene mal antes charlar con algún vecino, consultar sobre el trabajo del Administrador de ese Consorcio, porque COMPRAR implica mucho papelea que se puede tornar innecesario si antes de concretar la operación no tomamos las medidas de seguridad necesarias, a saber, como dije, consultar a los vecinos sobre la Administración, también el tema de las expensas, el monto, si los daños en las unidades los paga el consorcio o el particular (muy importante), si es posible, acceder al Reglamento de Copropiedad del lugar y consultar con un abogado.
interesante , estoy realizando una tesis sobre ph y la extención de responsabilidad hacia los titulares dominiales, saludos.
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