Dominio y Condominio en la Propiedad Horizontal

La propiedad (o dominio) es el derecho más amplio que una persona puede tener sobre una cosa. Es el derecho que tiene una persona de gozar, disponer, poseer, servirse, usarla conforme a un ejercicio regular. Es, en definitiva, ser "señor" de la cosa, hacerla suya en todo sentido.

A diferencia de los bienes muebles, donde su posesión vale título, en los inmuebles es necesario la existencia de un título de dominio confeccionado por un escribano que lo inscriba en el Registro Público de la Propiedad Inmueble. Por esto, el boleto de compra venta es sólo una "promesa" de venta que no se hace efectiva hasta la escrituración, por más que haya posesión del inmueble, aún no somos "señores" del mismo.

El Condominio es una especie de dominio y se define como "el derecho real de propiedad de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble".

¿Cómo se relaciona esto con la Propiedad Horizontal?

Cuando adquirimos un inmueble, escrituramos y somos dueños de él también estamos comprando una parte indivisa de un conjunto bienes en condominio con los demás propietarios, es decir, los pasillos, ascensor, escaleras, terraza, paredes, terreno, etc, las compartimos con otras personas que viven en el edificio. No somos "dueños del todo".

Respecto de nuestra parte indivisa, es decir, nuestro departamento, podemos ejercer todos los derechos de propiedad. Por lo tanto, se podría enajenarla, alquilarla, hipotecarla, etc. Respecto de aquellos bienes en condominio, ninguno de los "comuneros" puede ejercer derechos sin el consentimiento de los demás. Es decir, suponiendo que el edificio tiene un Quicho en la terraza, ningún propietario de las unidades podría poner en su precio de venta que incluye el quincho como "único propietario" puesto que es una parte común del edificio, en el caso que lo fuera.

No debemos confundir estos dos conceptos y nos debe quedar muy en claro que el Condominio es un desmembramiento del Dominio o el derecho de Propiedad y que para que haya efectivamente condominio es necesario no poder diferenciar la parte que le corresponde a cada uno de los condóminos puesto que sino cesaría la indivisión. La Propiedad Horizontal es una especie de condominio con indivisión forzosa.