Cuando hablamos de "expensas" nos agarramos la cabeza y sólo pensamos en ese bendito número en la liquidación mensual y en si este mes será mayor o menor que el mes pasado.
Si tenemos que definir este concepto podemos decir que se tratan de "importes mensuales que pagan todos aquellos propietarios de unidades en un consorcio en concepto de gastos de mantenimiento", pero nos quedamos conformes con esta definición?
En principio, sí. Por lo general, cuando se arma la "liquidación de expensas", que es mensual, tomamos en cuenta SÓLO los gastos a cubrir pero qué pasa con los infortunios que puedan venir? Por ejemplo, al contratar el seguro de incendio, se hace para prevenir un hecho futuro, sin saber cuándo puede ocurrir, pero siempre es preferible "prevenir antes que curar". No les parece?
Si hablamos de "Fondo de Reserva" también nos referimos a un monto mensual a recaudar que será incluido en las expensas según el porcentaje que le corresponda a cada propietario, pero lo complicado es determinar el monto. Este dinero será pura y exclusivamente para afrontar situaciones fortuitas, por ejemplo, la rotura de un caño principal.
Este dinero sólo podrá ser usado en situaciones extraordinarias y deberá ser repuesto inmediatamente. En cuanto a su obligatoriedad, la ley no dice nada, pero puede establecerse en el Reglamento de Copropiedad.
No me quiero detener mucho en este tema, puesto que lo analizaré con más detalle en otro artículo, pero lo que sí quiero que quede claro es que las "expensas" por lo general, cubren gastos de mantenimiento del consorcio, aunque también pueden existir fondos reservados o dentro de las expensas comunes (esto significa, que son para todos los copropietarios), gastos extraordinarios.
El pago de las expensas es obligatorio para los copropietarios, pero respecto de los inquilinos el artículo 8 de la ley de propiedad horizontal y normas sobre mandato del Código Civil, no impone esta obligación, aunque puede sí si hubiera un acuerdo entre el locador y el locatario.
Haciendo click en la imagen de abajo, podrán descargar un MODELO DE LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS muy sencillo, que podrán comparar con el suyo, a ver si hay algo que cambia o falta:
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¿Qué son las Expensas y para qué sirven?
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Conceptos básicos
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En la práctica, es en la Asamblea cuando se designa al Administrador que se fijan sus honorarios. Éstos consisten en una suma fija por cada unidad funcional, con topes mínimos y máximos.
Otra opción es establecer un porcentaje de las expensas o un monto fijo pero con un coeficiente de actualización (mensual, bimestral, semestral, etc).
Me inclino por la opción de que sea la Asamblea de Copropietarios, a través del acuerdo de voluntades, que sea quien fije el monto.
Si bien la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal fija según la CLASE DE CONSORCIO (Clase A1, Clase A, Clase B, Clase C y Clase D) un monto de retribución, autores como Alberto A. Gabás consideran que estos montos son arbitrarios y vulneran los principios contractuales del mandato.
Sin embargo, como este blog se hizo para fines INFORMATIVOS, les detallaré a continuación los importes que rigen desde Julio de este año:
Consorcios de Propietarios:
Clase D: Tipología: Viviendas sociales construídas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, Institutos provinciales de vivienda. Mínimo hasta 20 unidades funcionales.
Monto: $743
(cuando las unidades funcionales se excenden de las 20, entonces se agrega entre $38 a $46).
Clase C: Tipología: Consorcios con servicios comunes (portería, vigilancia, ascensores, electro-bombas, porteros eléctricos, seguridad). Mínimo hasta 20 unidades funcionales.
Monto: $915
(cuando las unidades funcionales se exceden de las 20, entonces se agregan entre $46 a $55).
Clase B: Tipología: Consorcios con servicios comunes y centrales (agua caliente, calefacción, compactador o incinerador de residuos). Mínimo hasta 20 unidades funcionales.
Monto: $1111.
(cuando las unidades funcionales se exceden de las 20, entonces se agregan entre $55 a $74).
Clase A: Tipología: Consorcios con servicios comunes, centrales y de Confort (salón de usos múltiples, solariúm, lavandería y secarropas). Mínimo 20 unidades funcionales.
Monto: $1480
(cuando las unidades funcionales se exceden de las 20, entonces se agregan entre $74 a $93).
Clase A1: Tipología: Consorcios con servicios comunes, centrales, confort y super confort (natatorio, gimnasio, sauna, cancha de paddle, tenis o squash). Mínimo 20 unidades funcionales.
Monto: $1831
(cuando las unidades funcionales se exceden de las 20, entonces se agregan entre $93 a $131).
También en el enlace aquí arriba, podrán encontrar que no sólo se regulan los montos de retribución sino también por realizar determinados TRÁMITES o CERTIFICACIONES.
Haciendo zapping por la web, buscando páginas que se relacionen con este tema encontré una muy interesante que contiene un GENERADOR AUTOMÁTICO DE HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS donde se piden datos sobre el consorcio, el edificio y el Administrador para establecer un monto aproximado de honorarios.
Acá les dejo el link para que prueben y vean si los honorarios que percibe su administrador son parecidos o deben ser actualizados:
Espero que esta información les haya sido útil! Cualquier duda, los invito a dejar un comentario.
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Honorarios del Administrador: Monto.
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
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A fines de noviembre, se publicó una disposición (N.° 5003/DGDYPC/11) que establece un nuevo libro obligatorio para los consorcios.
El objetivo de esta disposición es que se lleve registro de aquellas personas que se encargan del mantenimiento de los bienes comunes del consorcio, es decir, todo aquel que ingrese en calidad de proveedor tendrá que ser registrado, para facilitar su posterior control, como también, evitar el ingreso de personal que no cumpla con la normativa vigente (Art. 11 de la Ley 941 modificada por la Ley 3.254) resguardando así el patrimonio del consorcio.
Sólo quedarán exentos aquellas personas que ingresen pero para realizar trabajos en las unidades de los copropietarios.
Lo que no se establece en forma clara, es quién deberá hacer el registro, en mi opinión, entiendo que será el Administrador. Este libro deberá estar disponible para control de los copropietarios y de la Ciudad de Buenos Aires.
El 13 de enero del 2012 es la fecha tope para que este libro esté disponible en el Consorcio.
Se implementó en este libro un "sistema de codificación mediante una oblea u holograma" para evitar su falsificación, pero áun falta confirmación oficial.
Buenos Aires, 24 de noviembre de 2011
EL DIRECTOR GENERAL DE DEFENSA Y PROTECCION DEL CONSUMIDOR
DISPONE
Artículo 1º.- Establécese que para dar legal cumplimiento al articulo 9º inc. d) el administrador deberá mantener al día y conforme a la normativa vigente el “Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores” donde deberán registrarse los datos del ingreso y egreso de todos los proveedores abocados al mantenimiento de los bienes comunes del consorcio como se detalla en el Anexo I que forma parte de la presente; quedando exentas las contrataciones particulares de los consorcistas.
Artículo 2º.- El “Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores” deberá encontrarse en el consorcio para sus debidos registros, estando siempre a disposición de los consorcistas o del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a partir de los treinta días hábiles de la publicación de la presente en el Boletín Oficial;
Artículo 3º.- El “Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores” deberá llevar una oblea u holograma que entregará el GCABA, previo turno con cupos limitados. Una vez que el administrador haya adquirido el libro con su oblea correspondiente, deberá completar la primer hoja: “carátula de identificación” y llevarlo para su autorización ante el Registro de Administradores para ello el administrador deberá requerir un turno a los fines de acercar los libros de los consorcios que él administra. La tapa deberá versar: “Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores”. La primer hoja: “carátula de identificación” deberá contener los siguientes datos:
• Número de libro al que pertenece
• Domicilio del consorcio
• CUIT del consorcio
• Número de RPA del administrador
• Fecha;
Artículo 4º.- El “Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores” deberá llevar en la primer sobre el margen superior derecho la oblea u holograma entregada por GCABA no pudiendo por razón alguna el administrador despegarlo o adulterarlo dado que su código individualizado será necesario al momento de realizar las Declaraciones Juradas futuras;
Artículo 5º.- Regístrese. Publíquese en el Boletín Oficial. Cumplido, Archívese. Gallo
Recordemos cuáles son los libros obligatorios, agregando éste nuevo:
- Libro de Administración.
- Libro de Actas.
- Libro de Sueldos y Jornales.
- Libro de Ordenes.
- Libro de Ascensores.
- Libro de Tanques de Agua potable.
- Libro de Firmas.
- Libro de Edificio Seguro.
- Libro de Asiento de Controles de Instalaciones Fijas.
- Libro de Ingreso y Egreso de Proveedores.
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La nueva medida del Gobierno Nacional de quitar subsidios a los servicios de luz, gas y agua a los barrios más pudientes de Capital Federal, (en principio, para luego ir hacia el Gran Buenos Aires y el resto del país) pero manteniéndoles el beneficio a aquellos que realmente lo necesitan, se me viene a la cabeza este interrogatorio:
¿Qué va a pasar con las expensas, una vez que los subsidios a los servicios afecten también el consumo de los edificios?
Tenemos que diferenciar el consumo personal de cada propietario, ya sea departamento o casa, del consumo que realiza, en particular, cada edificio, por ejemplo, la luz en los pasillos, luz de ascensores y para su funcionamiento, y respecto del consumo de agua, pasará lo mismo. En éste último caso, algunos edificios pagan un total por todos mientras que otros pagan una factura individual.
Entonces, nos estamos olvidando que en un edificio, pueden convivir diversidad de familias y niveles económicos. Las expensas comunes hacen al mantenimiento del consorcio y es de vital importancia su pago por todos cada mes para que los faltantes no conlleven a un aumento indiscriminado.
Si se produce una quita de subsidios a estos servicios, entonces las expensas y los bolsillos de todos se verán afectados.
¿Cómo solucionar esto?
La medida será efectiva a partir del 1 de Enero del 2012, y junto con las facturas vendrá un cuestionario que se deberá completar para mantener el subsidio.
Cada propietario hará esa opción en forma individual, pero como parte de un Consorcio, podrán alertar al Administrador que complete la planilla y solicite el mantenimiento del subsidio.
Es de suma importancia no "colgarse" con este tema, ya que si "nada se dice, se entiende que se renuncia al subsidio".
Quita de Subsidios: Subirán las expensas?
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En el año 2002, se dictó la ley 941 donde se obliga a todas aquellas personas físicas o jurídicas que estén desempeñando funciones de Administradores de Consorcios a inscribirse en este Registro, el cual es gratuito, a fin de dar seguridad jurídica y transparencia a esta actividad, que antes no estaba regulada y mucho menos controlada por nadie.
Al ser PÚBLICO esto permite que cualquiera entrando a la página en este link pueda averiguar si la persona que cumple la función de representante legal del consorcio, está inscripto o no. De no hacerlo, podrá denunciarlo. La ley, además de esta infracción, enumera otras referidas a contratación de servicios, obras, falseamiento de datos, presentación de una declaración jurada anual, falta de acreditación de su inscripción ante el consorcio, entre otras.
Cuales son los requisitos para la denuncia?
- Ser propietario de una unidad del edificio donde la persona denunciada se desempeña como Administrador y cobra honorarios. Sino, contar con un poder especial del propietario para actuar en sede administrativa.
- Acta de designación o similares que demuestre que la persona se desempeña como Administrador y cobra por ello.
- Las últimas 3 liquidaciones de expensas.
- Dni/CI/LC (de quien denuncia)
- Datos del Denunciado: Nombre, Apellido, razón social, cuit, dni y domicilio.
- Deberá redactar a mano, en letra imprenta mayúscula una NOTA TESTIMONIAL, es decir, indicar cuáles son los motivos de la denuncia y de qué pruebas se vale para hacerlo. Ahí también deberá consignar sus datos personales y los del administrador.
El Registro tiene por fin establecer pautas de contratación para asegurar la seguridad del consorcio y la calidad del servicio. Por esta razón, se le impone al Administrador presentar anualmente una declaración jurada detallando los pagos por aportes previsionales, seguros, tasas, impuestos, servicios contratados, personal a cargo, etc. Esto da más transparencia a la actividad, que antes estaba "a la buena de Dios" y muchos se abusaban de eso.
En caso de tener problemas con su Administrador, puede recurrir al CGP más cercano a fin de una mediación para llegar a un acuerdo o solución al conflicto pero lo interesante es que también se podrá recurrir a esto cuando el conflicto sea entre vecinos, por cuestiones de convivencia.
Cómo se puede acceder a este Servicio de Mediación Gratuita?
El servicio consiste en un tercero neutral que acerca a las partes y las invita a un diálogo. Los problemas que se puede llevar a este ámbito son estrictamente de convivencia, es decir, conflictos barriales, problemas en el consorcio, edilicios, conflictos por el uso de espacios comunes. Quedan excluídos los temas laborales, causas penales o contravencionales, denuncias policiales, acciones judiciales iniciadas, conflictos vinculados al derecho de familia.
Podrá saber cuál es el CGP más cercano al lugar donde vive haciendo click acá. Lo único que tiene que hacer es ingresar la calle de su domicilio (nombre, sin indicar si es avenida ni nada) y le pedirá una altura aproximada, para luego proporcionarle el CGP más próximo.
Cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro?
Se hace una diferencia entre aquellos cuya actividad es onerosa y los que realizan la actividad en forma gratuita:
En el primer caso:
- Formulario de inscripción.
- Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
- Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
- Número de C.U.I.T.
- Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.
- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.
- Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, en el modo y forma que establezca la reglamentación de la presente.
En el segundo caso:
- Formulario de inscripción.
- Original y copia del Documento Nacional de Identidad
- Copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, descripción de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.
Es importante saber que aquellos que quizá ahora no estén ejerciendo pero que lo hicieron en algún momento o por el contrario, personas que les gustaría dedicarse a esta actividad y no tienen experiencia, se pueden inscribir igual.
En este artículos les voy a dejar las disposiciones legales que dan el marco jurídico a esta actividad, para que les den una "ojeada" y quizá, les termina gustando...(pueden descargar los archivos desde este artículo...)
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Ley 941/02 - Crea el Registro Público de Administradores
Disposiciones Varias: 2081/03, 6013/09, 230/10, 1423/10 y 5330/10
Ley 3254/09 - Modifica la ley 941/02
Decreto 551/10 - Aprueba la Reglamentación de la ley 941/02
Registro Público de Administradores de Consorcios
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
Algunos propietarios tienen la posibilidad de dar en alquiler una propiedad en su poder, con lo cual, genera el ingreso al edificio de gente nueva, desconocida, transitoria, la mayoría de las veces, pero cuya situación es distinta a los demás.
Qué hay que saber a la hora de alquilar?
1) Lo primordial es leer el Reglamento de Copropiedad, puesto que éste es de cumplimiento para todos, sean o no propietarios. En el contrato de alquiler debe constar su cumplimiento en forma expresa.
2) A la hora de fijar el precio de alquiler, muchos propietarios no incluyen en él el monto de las expensas, y recién cuando nos mudamos, en el peor de los casos, o quizá cuando ya estamos ilusionados con alguna propiedad, nos cae "un balde de agua fría" al enterarnos del monto. El inquilino está obligado a pagar las expensas ordinarias, puesto que éstas son para el mantenimiento del edificio y el cumplimiento de las obligaciones, por ejemplo, sueldo del encargado. Respecto de las expensas extraordinarias, no están obligados y tampoco el monto porcentual del Fondo de Reserva, puesto que en éste último caso, se constituyen para beneficio de los propietarios, ya sea arreglos u otras cuestiones, como ser, inversión del consorcio. Esta eximición de pago debe estar estipulada en el contrato desde un comienzo, para que no haya futuros reclamos.
3) El consorcio no tiene ninguna vinculación legal respecto del inquilino, por lo tanto, todos los daños que éste produzca están a cargo del propietario, más allá de las acciones que éste último pueda iniciar contra aquel por los daños ocasionados.
4) Un tema que a veces suele ser conflictivo son los niños pequeños y las mascotas. En el primer caso, algunos propietarios no desean alquilar sus viviendas a familias con hijos pequeños por los ruidos y destrozos que pudieran ocasionar, pero esto realmente es relativo y a consideración de cada uno. El otro tema, sin embargo, sí es de importancia, y se debe estipular en el Reglamento de Copropiedad su prohibición o no para que no haya dudas. Sin embargo, algunos propietarios, pese a la prohibición expresa, toleran que haya mascotas en el edificio siempre que los ruidos no excedan la normal tolerancia. Qué pasa si se genera alguna situación en la que sean violentos y los dueños no toman los cuidados correspondientes? El Administrador, a pesar de que esté permitido la tenencia, puede accionar contra el propietario, en principio, para que tome las medidas correspondientes y de no obtener una respuesta, entonces se llega a la vía judicial, donde las aguas están muy divididas respecto de este tema.
5) Los inquilinos no pueden votar en las Asambleas, salvo que el propietario les de un poder de representación, pero sí pueden opinar. Esto me parece lógico, puesto que al pagar las expensas, mínimamente tienen derecho a dar su opinión respecto temas de administración. Acá dejo un modelo de carta poder para representación, a fin de que se pueda descargar:
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Inquilinos en el Consorcio
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Inquilinos
El Código Civil Argentino define al Contrato en su artículo 1137 diciendo que "hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre la declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos".
¿Qué sacamos en limpio de esta definición?
Existen en los contratos, por lo menos, dos partes: por un lado, las personas, ya sea físicas o jurídicas, individualizadas perfectamente, que deciden contratar entre sí, y por el otro el objeto del contrato, el cual, debe ser claro y lícito.
La "declaración de voluntad" tiene fuerza legal, es decir, que las partes se obligan a cumplirla como a la ley misma. En el contrato, también se deben establecer sanciones para el caso de que no se cumpla, o sólo en parte o mal, sin que esto signifique contrariar a la moral y las buenas costumbres.
Hay una gran variedad de contratos, pero en Propiedad Horizontal me interesan dos: El contrato de Adhesión y el de Mandato.
Habíamos comentado en otra oportunidad que el Reglamento de Copropiedad es COMO UNA "LEY DEL CONSORCIO" que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de quienes viven en un edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal. También dijimos que es redactado por el dueño original del lugar a los efectos de la posterior venta de las unidades.
Al momento de adquirir una unidad, estamos firmando un contrato de adhesión respecto de ese Reglamento de Copropiedad. Nosotros no participamos en su redacción, pero debemos cumplir con las obligaciones que se establecen allí, aunque no estemos de acuerdo, siempre que no sean contrarias a la ley. Simplemente, aceptamos las cláusulas sin posibilidad de discutirlas. El Reglamente es parte integrante del título de adquisición. Por esta razón, se dice que hay un contrato de adhesión.
El artículo 1869 del Código Civil regula el contrato de mandato diciendo que tiene lugar "cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza". Esta es la definición del mandato en general, pero es válida para el caso del Administrador de Consorcios.
La designación del Administrador es por Asamblea y es ahí donde se le otorga al Administrador la calidad de mandatario y es el Consorcio, en calidad de persona jurídica y no los propietarios quienes dan ese poder. Para que ese poder sea ejercido en relación a terceros, el Acta que lo confiere debe ser pasado por escritura pública.
Una vez designado como Administrador, éste debe guardar una completa reserva de los asuntos del Consorcio. Cabe aclarar que cualquier información que suministre sobre los consorcistas en particular, lo haría incurrir en acciones reprochables.
CONSEJO IMPORTANTE:
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Al momento de adquirir una propiedad, no viene mal antes charlar con algún vecino, consultar sobre el trabajo del Administrador de ese Consorcio, porque COMPRAR implica mucho papelea que se puede tornar innecesario si antes de concretar la operación no tomamos las medidas de seguridad necesarias, a saber, como dije, consultar a los vecinos sobre la Administración, también el tema de las expensas, el monto, si los daños en las unidades los paga el consorcio o el particular (muy importante), si es posible, acceder al Reglamento de Copropiedad del lugar y consultar con un abogado.
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Hace varios años está en auge el Fideicomiso Inmobiliario. Esto puede ser muy claro para quienes manejamos un lenguaje jurídico diariamente, sin embargo, quienes les resulta atractiva la idea y la consideran una posibilidad de inversión, es conveniente entender primero de qué se trata y qué beneficios tiene. A su favor debo decir que los fideicomisos inmobiliarios son una atractiva opción para cubrirse de la inflación e invertir en ladrillos.
Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que una PERSONA (Fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria (BIENES) a otra PERSONA (Fiduciario, pero dichos bienes no ingresan al patrimonio personal de esta persona sino que posee una titularidad formal.Su función es administrar esos fondos para que se lleve adelante el emprendimiento según se estableció en el anteproyecto) quien se obliga a ejercerla (Administrarla) en beneficio de otro (Beneficiario o Fideicomisario, serían aquellos que reciben los beneficios de la propiedad fiduciaria o los destinatarios finales de los bienes fideicometidos).
Para este tipo de emprendimientos se requieren de fondos de terceros que hagan frente a los costos que demanda la obra en construcción.
¿Qué contenidos mínimos debe tener este contrato firmado?
El artículo 4 de la ley 24.441 dispone: a) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos; b) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al Fideicomiso; c) Plazo o condición a la que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución; d) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso; e) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
Haciendo click en la imagen que está acá abajo, pueden descargar todos los artículos que se refieren a este tema:
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¿Cómo sé si los fondos se están empleando correctamente?
El fiduciario debe rendir cuentas a los beneficiarios y esta periodicidad no puede ser mayor de un año, y mucho menos, establecerse en el contrato su omisión. Además, los bienes que administra el fiduciario al no ser parte de su patrimonio, están exentos de cualquier acción por sus acreedores. Esta persona debe actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios por la confianza depositada en él, de lo contrario, el beneficiario o fiduciante podrán exigir una retribución por los daños y perjuicios ocasionados.
Cuándo es conveniente escriturar?
Esto depende mucho de cuestiones tributarias. El art. 3 de la ley de Ganancias dispone que se considera configurada la enajenación de un inmueble cuando: a) mediare boleto de compraventa o similar, siempre que se diera la posesión, o; b) en el momento en que la posesión tenga lugar, aún cuando no se hubiera celebrado la escritura traslativa de dominio.
Esto produce la realización del hecho imponible (es aquel que configura el gravamen, es decir, una vez producido alguno de estos dos hechos, se considera que se puede aplicar el gravamen) y la conveniencia o no de entregar la posesión y escriturar influirá en el caso del fideicomiso vendedor por el año fiscal en que se le imputará el gravamen. Eso ya es una decisión personal.
Para el Adquirente, será cuestión del momento en que se tengan los fondos para efectuar la adquisición.
Este tipo de contratos tiene la ventaja de la SEGURIDAD JURÍDICA, puesto que el bien está siempre resguardado. No se puede ejecutar judicialmente esos bienes porque están separados del patrimonio de quien lo administra, como dije antes, y tampoco se puede cambiar el destino de los bienes y mucho menos los plazos o condiciones de su realización.
Finalizada la obra y afectada al Régimen de Propiedad Horizontal, se transmite el dominio de las unidades que correspondan a cada uno de los beneficiarios.
La propiedad (o dominio) es el derecho más amplio que una persona puede tener sobre una cosa. Es el derecho que tiene una persona de gozar, disponer, poseer, servirse, usarla conforme a un ejercicio regular. Es, en definitiva, ser "señor" de la cosa, hacerla suya en todo sentido.
A diferencia de los bienes muebles, donde su posesión vale título, en los inmuebles es necesario la existencia de un título de dominio confeccionado por un escribano que lo inscriba en el Registro Público de la Propiedad Inmueble. Por esto, el boleto de compra venta es sólo una "promesa" de venta que no se hace efectiva hasta la escrituración, por más que haya posesión del inmueble, aún no somos "señores" del mismo.
El Condominio es una especie de dominio y se define como "el derecho real de propiedad de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble".
¿Cómo se relaciona esto con la Propiedad Horizontal?
Cuando adquirimos un inmueble, escrituramos y somos dueños de él también estamos comprando una parte indivisa de un conjunto bienes en condominio con los demás propietarios, es decir, los pasillos, ascensor, escaleras, terraza, paredes, terreno, etc, las compartimos con otras personas que viven en el edificio. No somos "dueños del todo".
Respecto de nuestra parte indivisa, es decir, nuestro departamento, podemos ejercer todos los derechos de propiedad. Por lo tanto, se podría enajenarla, alquilarla, hipotecarla, etc. Respecto de aquellos bienes en condominio, ninguno de los "comuneros" puede ejercer derechos sin el consentimiento de los demás. Es decir, suponiendo que el edificio tiene un Quicho en la terraza, ningún propietario de las unidades podría poner en su precio de venta que incluye el quincho como "único propietario" puesto que es una parte común del edificio, en el caso que lo fuera.
No debemos confundir estos dos conceptos y nos debe quedar muy en claro que el Condominio es un desmembramiento del Dominio o el derecho de Propiedad y que para que haya efectivamente condominio es necesario no poder diferenciar la parte que le corresponde a cada uno de los condóminos puesto que sino cesaría la indivisión. La Propiedad Horizontal es una especie de condominio con indivisión forzosa.
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Dominio y Condominio en la Propiedad Horizontal
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Conceptos básicos
En esta oportunidad vamos a diferenciar los conceptos de Hecho y Acto jurídico para que podamos trasladarlos al mundo de la Propiedad Horizontal y sea más fácil entender algunos aspectos claves del Régimen Jurídico que regula las relaciones entre los consortes.
En el tiempo que vivimos en un edificio, pueden ocurrir diversos hechos que nos afectan o no, pero al derecho los únicos que les interesan son aquellos que pueden producir "consecuencias legales".
Estos HECHOS JURÍDICOS pueden ser:
1) Hechos de la Naturaleza (por ejemplo, un granizo)
2) Hechos Humanos. que también se denominan "actos" y a su vez pueden ser VOLUNTARIO O INVOLUNTARIOS, ILÍCITOS O LÍCITOS. Estos últimos, pueden ser PENALES O CIVILES.
En la convivencia diario se producen infinidad de hechos jurídicos (rotura de un caño, humedad en los techos, inundaciones en las unidades, etc) pero también se llevan a cabo actos jurídicos (liquidación de expensas, pago de sueldo, contrataciones, llamados de asamblea, etc).
Entonces, como dije al principio, al derecho los únicos hechos jurídicos que les interesan son los que pueden producir consecuencias jurídicas, por lo tanto, en un Consorcio de Propietarios mientras los hechos que se producen no generen una consecuencia jurídica, ya sea, un daño patrimonial, una responsabilidad penal o no sean parte del día a día de los consortes, como por ejemplo, un llamado a Asamblea, quedan dentro del ámbito de la intimidad de las personas.
Aquí un cuadro quizá más claro:
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Hechos y Actos Jurídicos en la Propiedad Horizontal
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Conceptos básicos
En nuestra vida cotidiana, hay muchos temas de los cuales no tenemos porqué saber y preferimos dejarlo en manos de especialistas. Si se nos rompe el auto, o se nos tapa un caño o hay humedad en la pared, siempre recurrimos a otros para que resuelvan el problema.
Cuando vivimos en una casa y donde solo compartimos medianera con el vecino lindante, la humedad que hay en nuestro techo es un problema nuestro y de nadie más. Sin embargo, la realidad cambia drásticamente en un edificio donde arriba vive quizás una familia, al lado nuestro otra y abajo igual.
En ese caso, la responsabilidad no siempre es nuestra y quién responde puede llegar a ser un particular o el propio consorcio.
En otras oportunidades he dicho que muy pocos se ocupan de leer el Reglamento de Copropiedad al momento de mudarse y piensan que jamás necesitarán hacerlo o que es un "librito" sin importancia. Pero este pensamiento cambia cuando se producen daños por nuestra culpa a otros vecinos y ese "librito" que antes no significaba nada para nosotros termina ocasionando grandes dolores de cabeza.
Muchas veces escuché decir la frase "yo no sabía eso" para desligarse de responsabilidades a la hora de responder por un daño producido. Lamentablemente, nuestro ordenamiento jurídico establece que no constituye una excusa válida el desconocimiento del contenido de alguna ley y perfectamente ésto se puede aplicar al Reglamento de Copropiedad.
Éste es la ley que regula la convivencia entre los vecinos de un edificio de propietarios, por lo tanto, ignorarla no es excusa para no asumir las responsabilidades producto de algún perjuicio ocasionado a otro consorte.
Podemos ignorar muchos temas que escapan de nuestro entendimiento, pero desconocer normas que regulan nuestra convivencia con otros, es también desconocer los límites de nuestra acción.
CONSEJO IMPORTANTE:
Ese "librito" que muchos copropietarios ignoran y...
que después, ante algún daño, se acuerdan que existe y salen corriendo buscando una solución, deberían prestar atención desde el primer día, participar en las Asambleas, tomar conocimiento de lo que pasa fuera de las cuatro paredes de nuestra casa, porque las decisiones que tomen otros, y que a nosotros "nos da lo mismo" pueden terminan afectando nuestro bolsillo y nuestras vidas. ¿Lo vamos a permitir? La respuesta queda en cada uno de nosotros.
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Ignorar la ley no es excusa.
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Derechos y Obligaciones
Cuando se aprobó la ley 13.512, se pensó en beneficiar a la clase media otorgándole la posibilidad de una vivienda propia, pero inevitablemente surgieron nuevos negocios y el crecimiento económico acompañó a la actividad.
Sin embargo, la ley no sólo fue una nueva fuente económica sino también imponía una nueva forma de vida donde el dueño originario sería el que redactara el Reglamento de Copropiedad del edificio que regiría la convivencia de todos, pero además, se dejó en manos de la Asamblea de Copropietarios el control de la administración, siendo éstos dos puntos débiles de la nueva ley, pero desde una perspectiva actual.
En ese entonces, el número de propietarios no era significativo, en consecuencia, reunirse para tomar decisiones en la Asamblea no requería de mucho esfuerzo. Por el contrario, actualmente ese número aumentó considerablemente, y si sumamos el poco interés de la gente en relacionarse y resolver los conflictos entre todos, entonces el control se pierde, como también la posibilidad de modificar el reglamento originario, puesto que ahí también se establecen las mayorías necesarias para hacerlo.
Aquellos que vivimos en edificios y nos interesa lo que pase en él, también somos conscientes de que no es fácil convivir con otros. No todos somos tolerantes. La mayoría de los administradores no poseen ni diplomacia o paciencia y mucho menos, resuelven cuando se lo necesita. Ven a esta labor como un número más al final del mes que incrementará sus ingresos y tratan de que los días pasen lo más rápido posible, postergando las cosas y haciéndose los distraídos con otras.
Cuando se elabora una ley, se piensa en el momento actual, en la sociedad que será aplicada, en los individuos que viven en ella y ésta ley en su momento sirvió pero actualmente, la sociedad es otra, las personas y sus formas de relacionarse también, entonces, se requiere con urgencia una reforma que adapte la realidad actual al marco legal para que efectivamente pueda haber un control de la administración.
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Ley de Propiedad Horizontal: falencia en lo social.
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Opinión
Vélez Sarsfield, autor del Código Civil Argentino, se resistía a incluir en su articulado a la Propiedad Horizontal porque la consideraba un “semillero de pleitos”. Tuvimos que esperar hasta 1948 para que se sancione la ley 13.512.
¿Porqué esta decisión?
En esa época, no había sobrepoblación ni problemas habitacionales, entonces,
incluir en este tipo de regímenes era “echar leña al fuego”, fomentar algo innecesario, todavía.
Muchos años más tarde, y luego de crisis económica que llevaron a la migración de poblaciones a los centros urbanos, el panorama cambió. Con la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de estructuras de hormigón e hizo que los edificios sean una realidad innegable, sumado esto a la posibilidad de dividir las propiedad para su venta, como también, una revalorización de la clase media al poder acceder, entonces, a una vivienda propia, la sanción de la ley 13.512 cerró el círculo que posibilitó todo esto y dio un marco legal a esta nueva forma de convivencia.
Sin embargo, debo admitir que Vélez Sarsfield tenía razón al decir que este régimen conllevaría a un sinfín de conflictos, los cuales, se irán incrementando a medida que se multiplican la cantidad de edificios construidos y otras formas agruparse (por ejemplo, los Countries y Barrios cerrados la ley 13.512 los encuadra dentro de una especie de edificios de departamentos o un complejo de dúplex en la ciudad, donde las calles funcionarían como “pasillos al aire libre”, es decir, espacios comunes).
La ley 13.512 dio el marco legal para que se estimulara la construcción y las transacciones inmobiliarias y lograra un progreso económico. Esta ley formaba parte del “Plan Quinquenal” de la primera presidencia del General Perón como una medida de congelar los alquileres de las “casas de renta” y que sus dueños opten por someterlas al nuevo régimen para su posterior venta a sus ocupantes.
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