El dólar blue se instaló entre nosotros y creo que se quedará por un tiempo largo. El Gobierno Nacional hizo lo posible para evitar esto pero, aún con las trabas para la compra de la divisa en los Bancos, muchos eligen los infaltables "arbolitos" del centro porteño para no tener que lidiar con tanto papeleo, entre otras causas.
En lo personal, no me sorprendió la medida que se tomó desde la AFIP de controlar las compras por internet ya que muchos argentinos elegimos ese medio para conseguir productos que acá no existen, o son demasiado caros, y traerlos en algunos casos en grandes cantidades para su reventa en el país.
Esta medida existía desde hace ya un tiempo pero parece que el GOBIERNO de turno decidió controlar más ya que la salida de divisas afecta su balanza comercial e impide el cumplimiento de obligaciones contraídas. No es un dato menor que aproximadamente 12.000.000 de argentinos eligieran el año pasado comprar por internet y que sólo 3.000.0000 hayan declarado dichas operaciones.
La última noticia fue que, de repente, se permitirá la compra de dólares para atesoramiento pero siempre tomando en cuenta el salario de esa persona y que terminará pagando ganancias por adelantado.
Todos pensaron que la gente iba a salir corriendo a comprar dólares pero no fue así:
La AFIP había autorizado a 121.000 personas a comprar dólares pero sólo se concretaron 22.097 operaciones por una suma de 12,7 millones de dólares.
Quien esté interesado en comprar dólares deberá tener un ingreso igual o superior a 7200 pesos y sólo podrá invertir un 20% con un tope de 2000 dólares por operación.
Los Bancos tardaron uno o dos días en adecuar su sistema a la nueva normativa de la Afip y el BCRA pero las casas de cambio todavía tienen algunos inconvenientes y sólo están vendiendo para uso turístico.
El mercado inmobiliario también tendrá un impacto al renegociar los precios de los alquileres al valor actual y esto generará un aumento del 30% que, considerando cómo está la economía actual respecto de la compra y venta de propiedades, seguramente será un dolor de cabeza para muchas inmobiliarias.
NOTICIAS: El dólar oficial Vs Dólar blue
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Hay asuntos que para muchos de mis lectores son sabidos y "caen de maduros" pero para otros....no tanto, y por esa razón, debido a que me han consultado por este tema, me pareció útil escribir sobre este punto:
¿De quien son los libros del Consorcio? ¿El Administrador puede negarse a mostrármelos?
La realidad nos dice que muchos Administradores se creen dueños del Consorcio desde el primer momento que toman el mandato y, como los libros de actas quedan en su poder durante el lapso que dure su función, los consorcistas terminan perjudicados.
El Administrador del Consorcio tiene la tenencia de los libros mientras dura su mandato pero no puede negarse ante el requerimiento de algún propietario, por ejemplo, porque quiere hacerle una fotocopia a un acta de asamblea.
Si esto ocurre, entonces se lo puede intimar vía carta documento a que CUMPLA CON SU OBLIGACIÓN. Esto no es un invento, sino que claramente la ley 3254, en su artículo 8 inc. f, establece como obligación del Administrador del Consorcio:
Conservar la documentación del Consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
¿Qué se entiende por "DOCUMENTACIÓN DEL CONSORCIO"?
No sólo estamos hablando de los papeles comerciales o legales que pueda tener sino también los libros obligatorios que tiene en su poder, entre ellos, el libro de actas que es vital para la vida del Consorcio puesto que refleja las decisiones tomadas por los copropietarios reunidos en Asamblea y que también tiene obligación legal de cumplir.
No nos olvidemos que al momento de ser removido, debe entregar TODA ESA DOCUMENTACIÓN al Consorcio o a quien asuma como nuevo Administrador y NO PUEDE RETENERLA alegando una deuda por parte del Consorcio a su favor (práctica muy común en algunos pero ilegal).
Libros del Consorcio....¿o del Admnistrador?
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Administrador
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Que esté cayendo la actividad inmobiliaria en un 41 por ciento en el primer trimestre en Buenos Aires es un dato positivo, no preocupante: significa que hoy mucha gente no convalida que le quieran fijar los precios en dólar billete.
Esta afirmación me resultó, como dice el diputado, PREOCUPANTE, puesto que, para quienes están en el rubro y viven gracias a las ventas, no creo que una caída del 41% la hayan tomado tan "alegremente" en ese entonces.
Sinceramente, me parece que fue una de esas frases DESAFORTUNADAS que tienen algunos dirigentes, dichas sin pensar o que no se tomaron 2 minutos antes de decirlas para formularlas correctamente.
Según el COLEGIO PÚBLICO DE ESCRIBANOS de la CIUDAD DE BUENOS AIRES se habían firmado en el primer trimestre del 2013 un total de 6490 escrituras que, comparativamente, implicarían ese retroceso respecto del mismo período en el 2012.
A esta frase, el diputado agregó lo siguiente, para, supongo, explicar un poco más su afirmación:
¿Qué locura es esta de querer cobrar las viviendas usadas en dólares, cuando el mercado de nuevos o en construcción se sigue manejando en pesos? Los obreros de la construcción cobran en pesos, los ladrillos y demás insumos también. Si hay alguno importado, se paga al dólar oficial. Pretender vender las unidades en dólares, y al valor del negro e ilegal, obviamente es para que el mercado te deje afuera. ¿Cuál es la mala noticia?
No creo que esta aclaración haya ayudado en algo, ya que reafirma lo que antes sentenció y acusa a quienes se desempeñan en el mercado inmobiliario de operar con un dólar ilegal.
No soy economista, pero la política cambiaria que implementó el GOBIERNO NACIONAL, con el fin de evitar la salida de divisas (entre otras causas), generó un dólar paralelo que la clase media, ante el impedimento de poder comprar dólares al valor oficial por la gran cantidad de trabas que impuso el oficialismo, tuvo que recurrir para el atesoramiento u otros fines.
Este año, hace unas horas, el Ministro de Economía Axel Kicillof, anunciaron que decidieron autorizar la compra de dólares para tenencia y ahorro, aunque manteniendo las condiciones anteriores, es decir, de acuerdo al flujo de ingresos declarados.
Entonces, debido a que el Gobierno, en palabras del Ministro, considera que el dólar alcanzó "un nivel de convergencia aceptable para los objetivos de la política económica" se abre esta posibilidad y, quizá, esta medida repercute en el mercado inmobiliario.
Para concluir, actualmente, aquellas personas que entren al sitio de la AFIP para pedir que le autoricen la compra de divisas tendrá, entre los motivos a ofrecer, el de "atesoramiento". Si logra la autorización, deberá pagar el tipo de cambio oficial (ayer a $ 8) más el 20% en concepto de retención por el impuesto a las ganancias.
¿USTEDES QUE OPINAN?
Quienes viven en Consorcios, año tras año tienen que lidiar con la negociación de honorarios por parte del Administrador. Para los casos en que nos topamos con un profesional que cumple con sus funciones, la negociación suele no generar problemas, pero para el caso contrario, nos enfrentamos a la remoción o una imposición de honorarios por parte de quien nos administra.
Muchos administradores ni siquiera hacen la Asamblea que corresponde por ley para rendir cuentas y se autorenuevan, aprovechándose también de la ignorancia de los copropietarios que, al desconocer la ley que rige en CABA respecto de ésta función, muchas veces están en su mundo y sólo levantan la cabeza cuando ven que "la cosa se pone negra".
La ASOCIACIÓN CIVIL DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL dió a conocer HONORARIOS SUGERIDOS para dicha función que regirán desde enero hasta junio de este año. Aclaremos bien éste punto:
HONORARIOS SUGERIDOS
Esto significa que los copropietarios PUEDEN O NO aceptarlos como un marco de referencia y, lo más importante, NO ACEPTAR IMPOSICIONES DE NADIE porque no son obligatorios. No existe actualmente una ley que diga que el Administrador debe ganar "x" cantidad de dinero por su función puesto que al ser una contratación de un servicio, se ACUERDAN los honorarios entre las partes.
He recibido consultas de propietarios que el Administrador, al momento de NEGOCIAR SUS HONORARIOS ha impuesto un determinado monto de alguna organización que los integra diciendo que son obligatorios cuando no es así.
Por consiguiente, los invito a visitar la página y conocer estos montos que propone la AIPH para tenerlos en cuenta en el caso que quien administra su Consorcio se los merezca.
Honorarios Administradores según AIPH 2014
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Administrador
ESTIMADOS LECTORES,
Necesitaría:
- Asesor Inmobiliario
- Escribano
- Arquitecto
- Administrador
- Contador
- Encargado de Edificio
- Inquilino
- Propietario
Espero les interese!!! Mi intención es beneficiar a todos!!!
Saludos!!! Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
Seguramente, entre quienes leen este blog, habrá personas que, ojalá, les interese esta propuesta, la cual consiste en HACERLES UNA ENTREVISTA y publicar nombres, datos personales y fotos (en el caso de los profesionales en el rubro) para que respondan ciertas preguntas que he recibido a lo largo de estos dos años y que son de interés para muchos.
- Asesor Inmobiliario
- Escribano
- Arquitecto
- Administrador
- Contador
- Encargado de Edificio
- Inquilino
- Propietario
Todos tenemos derechos a decir lo que pensamos y también, dar nuestra opinión sobre ciertos temas, por tal motivo, sería MUY BUENO que, a quienes les interese, me envíen un mail con el ASUNTO de la categoría que corresponda y coordinamos para la entrevista.
asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar
La misma será publicada en el blog, con los datos del entrevistado, fotos (si quieren) y, en el caso de los profesionales que posean algún negocio o sean independientes, sus datos para contacto.
Espero les interese!!! Mi intención es beneficiar a todos!!!
Saludos!!! Dra. Orueta Cossi, María de las Mercedes.
AVISO IMPORTANTE: Te queremos entrevistar.....¿te sumás?
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Este artículo me resulta importante para los fines prácticos que tiene este blog. Hay dudas al respecto y es crucial despejarlas para que los vecinos se protejan de los incumplimientos del administrador/a.
En primer lugar, quiero aclarar que la sanción que le imponga el RPA al Administrador/a es PERSONAL y no debe pasarla a través de las expensas, ya que es SUS INCUMPLIMIENTOS, no del Consorcio.
La denuncia se deberá realizar en el CGP n°6 en Caballito, frente al Parque Centenario: Av. Patricias Argentinas 277, de lunes a viernes de 10hs a 14hs, sector "Consorcios".
Los requisitos son:
- Ser propietario o acompañar poder especial para actuar en sede administrativa.
- Acta de designación u otra prueba que demuestre que la persona denunciada administra en el edificio y cobra honorarios.
- Tres últimas liquidaciones de expensas.
- Documento Nacional de Identidad (DNI).
- Datos del denunciado: Nombre, Apellido, CUIT o DNI,Razón Social, domicilio.
- Nota testimonial escrita a máquina o en letra mayúscula imprenta, expresando los motivos puntuales de la denuncia, aclarando los documentos de prueba de los que se vale. En la misma deberá consignar sus datos personales y los del administrador.
En cuanto a las conductas denunciables, los invito a visitar la página del GOBIERNO DE LA CIUDAD ya que explica detalladamente cada artículo de la ley y normas complementarias.
Respecto a las SANCIONES, en el Capítulo IV de Régimen de Infracciones y Sanciones se detalla en el artículo 16 las Sanciones:
"Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
- Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso "a" con las sanciones fijadas en los incisos "b" y "c".
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme."
¿Cómo denunciar al Administrador del Consorcio?
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
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Derechos y Obligaciones
En muchas consultas que me tocaron atender a domicilio, me encontré con propietarios o inquilinos que vivían en edificios a estrenar y en el Reglamento de Copropiedad y Administración la Constructora se reservaba la facultad de designar al Administrador del Consorcio con un mandato por el término de 1 año pero también, he visto casos en que se extiende a 5 años o más.
A muchos se les presenta la pregunta de si esto es legal o no, y la respuesta, lamentablemente, es complicada. Paso a explicarles:
Por un lado, la ley 13512 que regula hasta el momento el Régimen de Propiedad Horizontal establece en su art. 9 inc. a) la designación de un Administrador como el representante legal del Consorcio pero nada dice la ley, por estar realmente desactualizada, respecto de este tipo de casos.
La ley de Prehorizontalidad, establece que quien quiera construir y vender deberá redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, por consiguiente, quien redacta el reglamento debe cumplir con lo que dice la ley anterior respecto de designar un Administrador PROVISORIO.
La palabra es CLAVE ya que una vez que termine la construcción, se deberán convocar a los adquirentes y hacer una Asamblea para confirmar o no este administrador designado. Esa primera Asamblea cuando se constituye el Consorcio se denomina PRELIMINAR y es allí donde se debe discutir el Reglamento original inscripto, modificarlo para luego inscribir las modificaciones correspondientes en el Registro.
Entonces, mi punto de vista es que el cumplimiento de esta formalidad que establece la ley y que la Constructora debe designar un Administrador puede revertirse si los propietarios se reúnen en la Asamblea pasados los 30 días desde que culminó la construcción (con el final de obra).
Sabemos que las razones para que la constructora designe un Administrador y no otro pueden ser de interés económico, por ejemplo, por los vicios ocultos que puede presentar la construcción al tiempo de entregar las unidades funcionales y que seguramente serán motivo de reclamo de los propietarios e inquilinos que viven en el Edificio.
Como siempre digo....
Si hay voluntad, todo se puede. Si sólo nos quejamos, no solucionamos nada.
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Reglamento PH
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En este comienzo de año, tuvimos aumentos en tarifas y también, para los Consorcios, se les suma otra responsabilidad: separación de residuos. ¿Cuántas personas en sus hogares lo hacen? Seguramente, muy pocas, pero los beneficios de hacerlo son muchos.
El GCBA se propuso hace unos años bajar la cantidad de residuos que se enviaban al SEAMSE y...lamentablemente, no tuvo tanto éxito como esperaba. ¿Porqué? La razón es simple: siempre se empieza desde casa. Parece que ahora, con la Res. MAYEPGC 251/13, en relación con la Ley 1854 de gestión integral de residuos sólidos urbanos y del Decreto 639/07, y la campaña conocida por todos como "CIUDAD VERDE", los encargados deberán sumar un trabajo extra a su lista de pendientes y, comenzando desde el consorcista, ya que por el CCT 589/10 texto ordenado 2013, que establece en su art. 24 inc. 6 que “... el personal no estará obligado a manipular los residuos para su separación que no sean realizados en su origen en las unidades funcionales…”, quien deberá separa los residuos húmedos (bolsas negras) de los reciclables (en bolsas verdes)los cuales quedarán acopiados en algún lugar del Consorcio para luego ser retirados por alguna cooperativa o depositados en los contenedores verdes.
Según la escala salarial de Diciembre de 2013 los valores a abonar son los siguientes:
- Hasta 25 unidades funcionales: $ 183,00.
- Por cada 25 unidades funcionales adicionales le corresponden $61,00 más, o en su caso la proporción que sobre este importe corresponda.
Estos montos están en un “Acta Acuerdo” entre el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y las tres entidades de administradores que firman los convenios colectivos de trabajo donde se estableció que los encargados de edificios de la CABA deben cobrar un adicional por separar y depositar los residuos en contenedores especiales.
Cabe aclarar que en los casos en los que el Encargado o personal del Consorcio que antes solo cumplía con el antiguo mecanismo de retiro de residuos y ahora también pasará a separarlos, deja de percibir el “Plus retiro de Residuos” y pasa a percibir el plus “Clasificación de residuos” ($ 13,01 por cada U.F. – según escala salarial 12–2013). En realidad el término mas correcto para este ultimo plus debería ser “separación de residuos” reflejando así el “retiro” de éstos en las bolsas negras o verdes según corresponda.
Podemos resumir que en función a la tarea asignada a cada uno de los empleados del consorcio le corresponde:
- El plus por “Clasificación de residuos Resolución 2013–243 SSRT – GCBA”, lo percibirá aquel que saca los residuos a los contenedores negros o verdes dispuestos en la vía publica o los entrega a los recuperadores urbanos.
- El plus por “Clasificación – Separación de residuos” ($ 13,01 por UF) lo cobrará aquel empleado que hace la recolección de los residuos y procede a su separación en las 2 bolsas diferenciadas como “negra” y “verde”.
- Para el caso que ambas tareas sean realizadas por un mismo empleado del consorcio se le deberán abonar los dos plus antes mencionados.
A su vez, para los Administradores, se les impondrá hacer un curso de separación de residuos, totalmente gratuito, y el certificado de asistencia a este curso de capacitación deberá ser presentado por única vez junto con la Declaración Jurada anual establecida por el artículo 12 de la Ley 941. La falta de presentación del certificado implicará una infracción a las obligaciones de atender a la conservación de las partes comunes y el resguardo de la seguridad.
La Disp. 216/13 de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana del GCBA, publicada en el Boletín Oficial de la CABA el 18/12, que contiene esta obligación para los Administradores entró en vigencia el 2 de Enero de este año.
En la página del GOBIERNO DE LA CIUDAD encontrarán material para descargar sobre este tema:
Separando Residuos: Encargados y Administradores
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| Cortes de luz en Capital Federal y Gran Buenos Aires |
El verano comenzó con todo, para algunos, y sin luz, para muchos en Capital Federal y Gran Buenos Aires....
Si bien todos los años nos vemos afectados por los cortes de luz, este fin de año pasado y comienzo de 2014 nos enontramos con vecinos que hace casi un mes que están sin luz, con CAPITANICH hablando y diciendo que la responsabilidad no es del Gobierno Nacional sino de la empresa EDESUR y deslizando la idea de "cortes programados" y "uso responsable de la electricidad", con el Gobierno Porteño llamando a las casas para ofrecer agua y ayuda a ancianos, embarazadas y personas con movilidad reducida.
Actualmente, me mudé al barrio San Cristobal, y estuve sin luz en varias oportunidades pero también ví desde mi balcón los cortes que hicieron vecinos porque estaban hace 10 días sin luz. A muchos esta decisión le puede parecer un delito, y lo es, pero ¿quién propone otra forma de hacerse escuchar?
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| Caso Alejandra - Victoria desde Change.org |
Entre todas las historias que escuché por televisión, me sorprendió la historia de María Alejandra Nigri quien padece de MIOPATÍA NEMALÍNICA CONGÉNITA y su vida depende de asistencia mecánica para respirar, razón por la cual, los cortes de luz la afectaron al punto de correr en riesgo su vida. ¿Cuál fue la respuesta de EDESUR? A pesar de que fue aprobada legalmente como ELECTRODEPENDIENTE, la empresa dice "no tener responsabilidad ante los cortes de luz".
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| Caso Sebastián - Victoria desde Change.org |
Durante 12hs hizo los reclamos a la empresa para que le provean de un GRUPOELECTRÓGENO y por no obtener una respuesta, solicitó a través de la página CHANGE.ORG que juntando firmas entre todos puedan ayudarla, lo cual se logró con el apoyo de más de 37.000 firmas.
Sinceramente, creo que casos como éste y como el de Sebastián, que también encontrarán en la página, demuestran que juntos se puede lograr un cambio, en este caso, de forma pacífica.
Julio De Vido, ministro de planificación, aseguró que tras los cortes de luz hay una intención por parte de la empresa de aumentar las tarifas y no descartó una rescisión del contrato de concesión a las empresas EDESUR y EDENOR pero también aseguró:
Las empresas deberán resarcir con 490 pesos a los usuarios que tuvieron cortes menores de 24 horas; con $760 a usuarios con cortes entre 24 y 48 horas y con $870 quienes no tuvieron cortes superiores a 48 horas.
Ustedes, ¿qué opinan? Dejen sus comentarios y experiencia. Su opinión es importante para nosotros y para todos los que leen este blog.
NOTICIAS: Cortes de luz, avenidas e historias de vecinos
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