El pasado 24 de noviembre, la LIGA DEL CONSORCISTA difundió un proyecto para la creación de un Registro Público de Administradores a nivel nacional, que ellos mismos elaboraron (conocimientos, no les faltan, realmente....).
Los invito a que lo lean y analicen. También podrán encontrar una excelente comparación con la ley actual 941 del GCBA en la página de PEQUEÑAS NOTICIAS.
De la lectura, me sigue faltando, como obligación, por parte del Administrador que en las liquidaciones de expensas se haga una distinción clara entre expensas ordinarias y extraordinarias, como también, otros rubros (fondo de reserva, cocheras, cable, etc) producto esto de muchas consultas y problemas en la convivencia con el Administrador/Consorcistas/Inquilinos.
Al hablar de la duración del mandato, hace referencia a que podrá ser removido con los votos de más de la mitad del total de los copropietarios (no de los presentes) y de no obtener el quorum, se prorrogará su mandato hasta la próxima Asamblea, sin embargo, no hace referencia a la autoconvocatoria y a la posibilidad de que NUNCA se logre el quorum necesario....¿cuál es la solución en este caso? Este punto también es motivo de muchos conflictos, y si una norma que lo podría llegar a regular no resulta clara, entonces, los problemas seguirán estando, lamentablemente.
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"Atendiendo a los objetivos de esta Fundación, y como un aporte más a la comunidad, nos complace presentar a continuación un Proyecto de Ordenanza Municipal para la creación de Registros Públicos de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en las ciudades argentinas.
Lo hemos elaborado originalmente para la ciudad de Lomas de Zamora, Provincia de Buenos Aires, pero puede ser considerado un proyecto tipo. Está basado en el existente en la Ciudad autónoma de Buenos Aires, oportunamente apoyado por nuestra Fundación, con modificaciones tendientes a mejorar el sistema".
Proyecto de Ordenanza Municipal
CREACIÓN DE UN REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
01. PROCEDENCIA LEGAL
Entendemos que, institucionalmente, el presente proyecto de Ordenanza es procedente porque se halla encuadrado en los artículos ............de la Constitución de la Provincia de ...............
02. FUNDAMENTOS
Es innegable que el mundo marcha hacia una progresiva urbanización, tendencia a la que, naturalmente, no se hallan sustraídas las ciudades argentinas. En lo que respecta a nuestra ciudad, hace años que se viene incrementando el número de edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, con lo cual, se han visto asimismo acrecentados los litigios entre administradores y administrados, y entre los copropietarios entre sí.
El poder público municipal no puede permanecer ajeno a dicha conflictividad, debiendo proveer los instrumentos legales adecuados para garantizar la pacífica y normal convivencia entre vecinos, como así también la colaboración entre ellos. Porque, como se ha dicho más de una vez, el consorcio de propietarios constituye un país a escala vecinal, donde se expresan todos los vicios y virtudes de una comunidad, y también, es la cuna de la convivencia democrática.
Es también indudable que por razones de elemental orden público, todo aquél que ejerza el carácter de mandatario gestor de dineros ajenos, debe estar identificado e inscripto en algún registro oficial accesible al público. En este sentido, más de una vez se ha propuesto la creación de un Colegio de Administradores con facultades de gobierno de la matrícula profesional, a semejanza de los Colegios de Abogados, Escribanos, Ingenieros, etc. Sin embargo, es dable señalar que entre la función de administrar consorcios y las demás profesiones, existe una diferencia abismal, y es la siguiente: Los profesionales, en general, se limitan a aconsejar a sus clientes, mientras que el administrador de consorcios gerencia los bienes de los consorcios que administra, lo cual implica contratar permanentemente con terceros. Por dicha razón, la idea de un Colegio que los agrupe y una matrícula gobernada por ellos mismos resulta inaceptable ética y jurídicamente. Un colegio podría, por ejemplo, indirectamente, centralizar la contratación de determinadas compras o servicios en favor de determinadas empresas, con las consecuencias que pueden imaginarse.
Por otra parte, no parece conveniente fomentar la creación de nuevas corporaciones, siendo que la experiencia indica que en algunos casos, el control de sus actividades por parte de sus afiliados y la ciudadanía en general, en la práctica, se hace sumamente difícil. Notorios casos de nepotismo en corporaciones deportivas y gremiales justifican la creación de Registros Públicos, donde el control de sus actividades y renovación de autoridades se encuentran sometidos, en última instancia, a la voluntad de las urnas.
03. DESBUROCRATIZACIÓN
En todos los recaudos administrativos impuestos por la Ordenanza, hemos puesto especial empeño en evitar la burocracia y el común papeleo, promoviendo que la realización de la mayoría de los trámites se haga por correo electrónico y aprovechando los beneficios de los medios informáticos.
04. FUENTE
En general, se ha tomado como modelo el texto de la ley 941 de creación del Registro de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aprovechando la experiencia de la actuación de dicha entidad oficial, vigente desde el año 2003, pero evitando caer en ciertos defectos que, a nuestro juicio, son superables.
Nos referimos explícitamente, a que el régimen metropolitano no prevé precisamente lo que resulta ser el centro de la problemática consorcial, que es el control de la gestión de los administradores de consorcios. En efecto, dicha ley cubre las necesidades de un contralor fiscal del administrador, pero carece de jurisdicción para brindarle al consorcista algún tipo de solución ante determinados supuestos de mala gestión. Sobre todo en consorcios integrados por gran cantidad de unidades funcionales que, por dicha razón, no pueden lograr quorum en sus asambleas o reunir las mayorías de votos necesarios para evitar los daños de una mala gestión. No debe olvidarse que todo el sistema de la Propiedad Horizontal reposa sobre el poder de las asambleas, de manera tal que la tendencia a construir edificios cada vez más grandes, conspira contra las posibilidades del propietario individual para controlar a quien lo administra.
Dichas circunstancias resaltan sobremanera la importancia de la injerencia del Estado en las administraciones de consorcios, dada la creciente urbanización de los municipios.
05. JURISDICCIÓN ARBITRAL
El proyecto introduce, al respecto, una solución encaminada a que los problemas de consorcios sean solucionados rápidamente por las propias partes involucradas, con el valioso resultado de ahorro de tiempo y dinero, a la vez de la enorme importancia que reviste la toma de conciencia por parte de la población, de que la justicia más noble surge siempre de la conciliación y el arbitraje. Es decir, del acuerdo entre las partes, o mediante árbitros elegidos por ellos mismos.
Otra de las razones no menos fundamentales para instituir el arbitraje en los consorcios, es la increíble demora de los trámites judiciales, situación que genera escepticismo y descreimiento en las instituciones.
CREACIÓN DE UN REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. REGISTRO
Artículo 1º.- Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Ciudad de ..................., provincia de................ que estará a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad de.........................en materia de Defensa de Consumidores y Usuarios.
Artículo 2°.- Obligación de Inscripción. Toda persona física o jurídica que administre uno o más edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, deberá inscribirse en el Registro Público de Administradores que por esta Ordenanza se crea.
Artículo 3º.- Administradores Voluntarios. Se denominan Administradores Voluntarios a quienes siendo propietarios integrantes del Consorcio que administran y tengan allí su domicilio real, cumplan la función de administrar sin percibir retribución ni contraprestación alguna.
Artículo 4º.- Trámite de inscripción. Para inscribirse, los administradores de consorcios deberán presentar la siguiente documentación:
a. Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades.
b. Constitución de domicilio especial en la ciudad.
c. Número de C.U.I.L. o C.U.I.T. actualizado.
d. Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal.
En el caso de que la administración la ejerza una persona jurídica, el requisito deberá cumplirlo quien estatutariamente, o en virtud de decisión asamblearia, tenga el uso de la firma social.
e. Certificado de Juicios Universales.
f. Certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal dictado por Instituciones especializadas del sector. A dichos efectos la autoridad de aplicación mantendrá un Registro de Instituciones autorizadas, quienes deberán detallar el contenido de dichos cursos, los cuales no podrán ser inferiores a lo indicado por la reglamentación.
g. denuncia y constitución de correo electrónico donde recibirá las notificaciones.
Los administradores voluntarios sólo deberán presentar:
a. Copia del Documento Nacional de Identidad
b. Copia protocolizada del acta de asamblea que los designa.
c. Copia certificada del título de propiedad de la unidad que ocupan o certificado de dominio expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble.
d. Denuncia y constitución de correo electrónico donde recibirá las notificaciones.
Artículo 5°.- Impedimentos. No pueden inscribirse en el Registro:
a. Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b. Los fallidos y concursados.
c. Los que hubieren sido objeto de condena criminal por cualquier delito.
Artículo 6º.- Publicidad del Registro. El Registro es de acceso público, gratuito y todos sus datos deben estar disponibles para su consulta en una página web que el Registro Público creará a dichos efectos.
2. OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR
Artículo 7º.- Obligaciones del Administrador.
En el ejercicio de sus funciones, el administrador deberá:
a. Cumplir con las normas establecidas por el Reglamento de Copropiedad y Administración y ejecutar las decisiones adoptadas por las Asambleas de Propietarios.
b. Atender a la conservación de las partes comunes del edificio, resguardando asimismo la seguridad de su estructura conforme a lo dispuesto por las normas vigentes.
c. Asegurar el inmueble contra siniestros y accidentes que incluya responsabilidad civil al personal dependiente del consorcio y terceros, manteniendo vigente dicha póliza, como asimismo la de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales del personal en relación de dependencia.
d. Llevar en debida forma los libros del Consorcio conforme a las normas vigentes, y además habilitar un Libro de Quejas y Reclamos, el cual deberá ser puesto a disposición de los propietarios.
e. Atender los reclamos de los propietarios.
f. Conservar y custodiar toda la documentación del consorcio y garantizar su libre inspección por los propietarios interesados.
g. En caso de renuncia, remoción o cese de su mandato, debe rendir cuenta de su gestión y poner a disposición de las nuevas autoridades del consorcio, dentro de los treinta (30) días corridos, toda la documentación relativa a su gestión administrativa y los fondos que tuviere en su poder, no pudiendo ejercer en ningún caso retención alguna. Respecto de los libros obligatorios y los contratos donde el Consorcio mantenga obligaciones con terceros, deberá entregarlos a la nueva administración dentro de las 48 horas de serles requeridos.
h. Los recibos de pagos de expensas deben contener los siguientes datos:
1) Denominación y domicilio del consorcio, nombre y domicilio del administrador y número de identificación otorgado por el Registro Público de Administradores.
2) Nombre y apellido del titular de dominio de la unidad funcional cuyo pago se documenta, y – en su caso- de quien efectúa el pago.
3) Número de Unidad Funcional, Piso y departamento.
4) Mes que se abona, período y concepto.
5) Fecha de vencimiento, con su interés respectivo.
6) Lugar y forma de pago.
i. Depositar los fondos de cada consorcio en una cuenta bancaria a nombre del mismo, salvo resolución de asamblea adoptada por más de la mitad de los votos totales de los propietarios del edificio que ordene lo contrario. En su caso deberá depositar en la misma toda suma de dinero cobrada por cualquier causa en un plazo que no excederá de las 72 horas hábiles desde su percepción.
Artículo 8.- De las liquidaciones de expensas.
Las liquidaciones de expensas contendrán:
a. Datos de la administración: Nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., dirección de correo electrónico y Nº de inscripción en el Registro de administradores.
b. Datos del Consorcio: Nº de C.U.I.T. y -si hubiere personal en relación de dependencia- la información necesaria para acceder al detalle de los pagos de todas las cargas sociales de cada trabajador en las páginas web de las respectivas instituciones.
c. Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
d. Copia íntegra de la información contenida en los recibos de haberes de cada empleado del edificio. Además el detalle de descuentos por aportes del trabajador y de las contribuciones por cargas sociales a cargo del consorcio, declarando si se encuentran pagas en tiempo y forma.
e. Detalle de cada gasto, sin excepción, realizado en el período que se liquida, indicando respecto de cada uno:
1) Nombre, domicilio, teléfono, y -de corresponder- matrícula del contratista o proveedor.
2) Descripción completa del trabajo realizado o del servicio pagado.
3) En caso de pagos parciales, indicación de las cuotas totales y el número de cuotas pendientes.
4) fecha y número de la factura del gasto.
f. En el caso de los seguros, se deberá consignar, además de lo indicado en el inciso anterior, todos los datos de la póliza.
g. De existir actuaciones judiciales, prejudiciales o administrativas donde el Consorcio sea parte interesada, se deberá consignar carátula de los autos, número de expediente y radicación de los mismos.
h. Resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
Artículo 9.- Del formato de las liquidaciones. Las liquidaciones de expensas deberán confeccionarse en el formato elegido por cada propietario, el cual será en papel, o electrónico. En el primer caso, serán remitidas al domicilio constituido por el propietario en el Libro de Registro de Firmas del consorcio.
Artículo 10.- Del libro de Registro de Firmas.
a. El administrador deberá llevar actualizado un Libro donde consten los datos de los titulares de dominio de las unidades funcionales que componen el edificio, el cual deberá ser firmado por éstos y tendrán el carácter de declaraciones juradas. Dicho libro deberá estar a disposición de los propietarios durante las asambleas.
b. En caso de que algún propietario se niegue a acreditar la titularidad dominial de su unidad funcional, el administrador estará obligado a verificarla, solicitando el respectivo informe al Registro de la Propiedad Inmueble, con cargo al propietario renuente.
c. La información que contendrá el libro será la siguiente:
1) Nombre completo y número de documento nacional de identidad de cada titular dominial.
2) Domicilio constituido.
3) Teléfonos de contacto del propietario.
4) Dirección de correo electrónico.
Artículo 11.- Requisitos para contratar. Los administradores de consorcios deben contratar la provisión de bienes, servicios o realización de obras que reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c. Mención de los precios de los materiales y mano de obra contratados, en forma separada.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de ésta.
f. En su caso, el plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de cinco (5) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En los casos de urgente necesidad y con la finalidad de evitar daños mayores, el administrador podrá limitar a lo indispensable los requisitos previstos en el presente artículo, debiendo, en ese caso, someter la aprobación de su gestión a la siguiente asamblea de propietarios.
Artículo 12.- Declaración jurada. Los administradores deben presentar anualmente al Registro un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a. Listado actualizado de los consorcios que administran, consignando si lo hacen a título gratuito u oneroso.
b. Fotocopia de las actas de asamblea en las que se haya tratado la aprobación de cuentas de su gestión anual.
c. Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, y cualquier otra obligación exigida por las autoridades nacionales, provinciales o municipales, correspondiente a cada uno de los consorcios que administran.
Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los administradores voluntarios gratuitos.
La autoridad de aplicación deberá disponer, en lo posible, que los trámites administrativos dispuestos por la presente ordenanza sean realizados por Internet.
3. DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN
Artículo 13.- Duración. El administrador tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por cualquier asamblea cuyo orden del día incluya el tema, por el voto de más de la mitad del número de propietarios del edificio. En caso de ausencia de quorum, el plazo se entenderá prorrogado hasta la próxima asamblea ordinaria o extraordinaria, en la cual deberá tratarse obligatoriamente el tema, aún no encontrándose éste en el orden del día.
Podrá ser removido por asamblea antes del vencimiento con el voto de los dos tercios de los propietarios presentes, habiéndose reunido un quorum de más de la mitad de los integrantes del Consorcio.
Artículo 14.- De los honorarios. Los honorarios del Administrador son acordados libremente entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados por resolución de Asamblea convocada al efecto.
4. RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y SANCIONES ADMINISTRATIVAS
Artículo 15.- Infracciones. Son infracciones a la presente Ordenanza el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones impuestas por la misma.
Artículo 16.- Sanciones. Las infracciones se sancionan con:
a. Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y diez (10) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b. Suspensión de hasta dos años del Registro;
c. Exclusión del Registro.
Sin perjuicio de las sanciones precedentes, ante graves acusaciones formuladas por tres o más propietarios de distintas unidades, el Registro podrá actuar como denunciante ante el Fuero Criminal respecto a cualquier Administrador de consorcios, inscripto, o no.
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Artículo 17.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de alguna infracción a la presente Ordenanza.
Artículo 18.- Instrucción del sumario. Recibida la denuncia, si la autoridad de aplicación encontrare mérito suficiente en la misma, ordenará la instrucción de un sumario de carácter oral y actuado, el cual deberá contener:
a. Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa.
b. Los presuntos daños causados.
c. El plazo para formular descargos y proponer prueba.
Artículo 19.- El procedimiento se sustanciará mediante notificaciones por e-mail, en una sola audiencia, a la cual deberán concurrir las partes interesadas munidas de todas las pruebas que tuvieren. La autoridad administrativa resolverá absolviendo o imponiendo alguna de las sanciones previstas en la presente ley. Dicha resolución podrá ser apelada tanto por el supuesto infractor, cuanto por los denunciantes, ante la autoridad jurisdiccional correspondiente.
5. DENUNCIAS DE FONDO / PROCEDIMIENTO ARBITRAL
Artículo 20.- Cuando el Registro reciba una denuncia contra un administrador por mala gestión a la que se le atribuya consecuencias dañosas al patrimonio del consorcio o de algún propietario, la autoridad administrativa requerirá a cada una de las partes designar un árbitro dentro de los cinco días hábiles de recibida la notificación, a fin de someter la cuestión a juicio arbitral. Cualquier abogado matriculado dentro de la jurisdicción de la ciudad de ............................podrá ser elegido a dichos efectos. La notificación de la elección deberá realizarse a los domicilios electrónicos que hubieren constituido las partes. El Tribunal Arbitral deberá constituirse de inmediato, sin mayores formalidades.
Artículo 21.- Constituido el Tribunal, los árbitros elegirán de común acuerdo las normas procesales que regulen su funcionamiento, adoptando cualquier sistema arbitral público o privado que se aplique en cualquier jurisdicción de la República, priorizando la celeridad en los trámites, la inmediación y la oralidad.
Salvo convención en contrario, el Tribunal deberá producir su laudo dentro de los noventa días corridos a partir de la composición definitiva del mismo. El mismo deberá tomar una decisión sobre el objeto de la denuncia indicando asimismo la forma de solventar las costas del procedimiento y en su caso los daños que hubieren existido. El laudo podrá apelarse por ante la Jurisdicción judicial correspondiente.
En caso de desacuerdo en las decisiones a adoptar, ambos árbitros deberán elegir a un tercero para integrar el tribunal, el cual podrá ser profesional, o no. En caso de desacuerdo en la elección del tercero, éste se sorteará entre los árbitros inscriptos en el Registro Municipal de árbitros de la Propiedad Horizontal.
Artículo 22.- Créase el Registro Municipal de Árbitros de la Propiedad Horizontal, integrado por Abogados, Contadores y Arquitectos especialistas en la materia, dependiente del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la ciudad de...............................
CLÁUSULAS TRANSITORIAS
Primera: Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ordenanza.-
Segunda: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente Ordenanza dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial del Municipio.-
Artículo 23.- Comuníquese, etc.
LIGA DEL CONSORCISTA: Proyecto RPA a nivel nacional
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Administrador
Hace ya un tiempo se dió la noticia de que HABEMUS NUEVO CÓDIGO CIVIL con la novedad de que la "Propiedad Horizontal" tomó su lugar en el LIBRO IV, con 36 artículos, que derogarán a la actual ley 13512 sancionada en 1948, y dará paso a un sin número de nuevas reglas e interpretaciones que volverán locos a unos cuantos....incluyéndome a mí!!
El pasado 3 de diciembre, el Senado aprobó y giró a la Cámara de Diputados un proyecto que podría adelantar su entrada en vigencia en agosto del próximo año en vez de enero del 2016. Será cuestión de esperar y estar atentos!!!
Mientras tanto, les recuerdo los nuevos artículos, para que se vayan familiarizando con ellos, pero no olvidemos que el Código es un cuerpo normativo donde todo se relaciona con todo, hablando en criollo, y el mundo de la Propiedad Horizontal no se remite a esos pocos artículos, sino que abarca tanto otros que los iremos analizando a lo largo del próximo año para saber cómo va a impactar este cambio normativo y si realmente es para mejor......o un retroceso más.
En el link inferior podrán descargar el Código completo y si van a la página 350, verán que a partir de allí son 10 páginas donde se hace referencia específicamente a muchas cuestiones que estaban en la ley actual pero en detalle.
Descargar Nuevo Código Civil y Comercial
Fuente: Pequeñas Noticias
Nuevo Código Civil y Comercial....¿quizá para Agosto 2015?
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Noticias
Hace unos días tuve una consulta telefónica muy interesante: me comentaba un seguidor del blog que al encargado de su edificio le robaron la plata de las expensas. Esto puede sonar muy común, pero hay ciertos detalles que no cuadran, por ejemplo, que esa plata siempre se deposita en una cuenta que está a nombre del Consorcio, no se la dan al Encargado, y que sólo tiene firma el Administrador y otros copropietarios, entonces, ¿cómo llegó toda la plata de las expensas a las manos del encargado, en su casa?
Otro detalle, no menor, es que el Administrador jamás hizo la denuncia y le propuso al Consorcio hacerse cargo sólo del 25% de lo hurtado y lo peor de todo es que la mayoría de los copropietarios aceptó, seguramente, sin conocer muchos detalles del caso.
En principio, debo decir que si bien los robos de dinero son comunes en los Consorcios donde es el encargado o el Administrador quien recauda las expensas, esto no debe tomarse como sólo un problema de inseguridad, siendo los únicos responsables los consorcistas, considerando que el Administrador es el jefe directo, por ley, del Encargado y si él tenía la plata, por algún motivo era....ya que, no tenía acceso a la cuenta para retirar ese dinero por sus propios medios.
Lo realmente me causa vergüenza es que el Administrador sólo plantee hacerse cargo del 25% de la plata, cuando el Encargado la tenía, seguramente, porque él se la entregó, siendo su ENTERA responsabilidad ya que es su DEPENDIENTE, hablando en términos legales, y debería responder en un 100%.
Esta consulta me pareció importante comentarla ya que me imagino que a muchos alguna vez les habrá pasado, y si no se toman medidas previas, entonces quedan a merced de la voluntad de una persona que se hace el desentendido cuando es su responsabilidad cuidar los fondos del Consorcio.
Quizá me faltan detalles, pero si en un Edificio existe una cuenta donde se deposita el dinero todos los meses, que es una cuenta corriente, dando la posibilidad de pagar con cheques en algunos casos, sin necesidad de sacar los fondos, por ejemplo, no hay motivos para que la plata la tenga el Encargado, cuando su responsabilidad no es recaudar fondos ni pagar obligaciones del Consorcio.
Al momento de contratar a un Administrador, se pueden pactar este tipo de situaciones en el acta de Asamblea, que por más que sea tonto para algunos, les aseguro que si llegan a pasar, van a tener de dónde agarrarse, sin necesidad de aceptar propuestas irrisorias, haciendo la denuncia correspondiente.
¿Alguna vez les pasó una situación como ésta? ¿cómo se manejaron?
Estimados Lectores,
En esta nueva entrega de "HISTORIAS DE CONSORCIOS" de la mano de KARAMEL STUDIO, una situación que nos contó una lectora de este blog, TANIA R. MOSTACERO, y que lo anunciamos hace unos días, en la entrega anterior.
Espero sea del agrado de muchos!!! y esperamos sus historias, como siempre, a nuestro email: asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "historias de consorcios" para que las puedan encontrar en la sección de HUMOR.
NO SEAN TÍMIDOS!!! Queremos reírnos un poco también!!!!
HUMOR: Mi vecino....el confundido!..."HISTORIAS DE CONSORCIOS"
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A raíz de un comentario que me dejaron en nuestro LIBRO DE VISITAS, respecto de si corresponde o no ampliar la vivienda del encargado, encontré que por ley 2428 del año 2007, se modificó el artículo 4.8.8 del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, quedando de la siguiente manera:
"Todo edificio que conste de quince (15) o más unidades, o supere los ochocientos (800) metros cuadrados (de superficie computable según parámetro FOT) o tenga cuatro (4) o más pisos, deberá poseer una vivienda destinada al encargado del edificio que cuente como mínimo de una sala común (o comedor), dos dormitorios, baño y cocina con dimensiones de acuerdo al art. 4.6.3.0.
La vivienda del encargado deberá contar con los mismos servicios centrales, de confort y necesidad que las restantes unidades sin perjuicio de la obligatoriedad que se establece en el art. 4.8.2.1., y en ningún caso podrá tener más ambientes que la unidad funcional de mayor tamaño".
En un primer momento, parecería ser que todos los edificios que no cuenten con una vivienda de estas características deberán adecuarse a la ley haciendo las modificaciones correspondientes, lo que significaría para muchos un aumento significativo en sus expensas.....!!!
Sin embargo, continuamos leyendo y la misma ley aclara que:
"Lo dispuesto en esta ley rige para las construcciones que se realicen a partir de la entrada en vigencia de la presente, que será a los sesenta (60) días corridos, contados a partir de su publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires."
Por consiguiente, aquellos edificios que fueron construidos a partir de su publicación oficial en el Boletín (03/10/2007) deberán contar con esas modificaciones.
La ley se introdujo por una necesidad habitacional que posee el encargado, ya que la mayoría tiene familia, hijos, y un departamento de 2 ambientes no es adecuado, en opinión a los legisladores porteños que impulsaron el proyecto y su sanción desde el 2006.
La Ley de Contrato de Trabajo, en su art.77, establece que:
"El empleador debe prestar protección a la vida y bienes del trabajador cuando este habite en el establecimiento. Si se le proveyese de alimentación y vivienda, aquélla deberá ser sana y suficiente, y la última, adecuada a las necesidades del trabajador y su familia. Debe efectuar a su costa las reparaciones y refecciones indispensables, conforme a las exigencias del medio y confort."
Entonces, por aplicación de esta ley, ¿debemos interpretar que el Consorcio tiene una obligación legal de efectuar las adecuaciones a las exigencias de las nuevas leyes para confort del empleado en el caso de las construcciones anteriores previas a la sanción de esta ley? ¿O la realidad económica de cada Consorcio prima sobre esta esta necesidad habitacional?
Me parece que este es un tema para debatir y que, seguramente, habrá opiniones encontradas. Los mantendré al tanto si surge alguna novedad!!
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Estimados Lectores,
Este MIÉRCOLES 17 DE DICIEMBRE, de 11:50hs a 13hs, participaré en un programa de RADIO que se emite por internet, en la conocida RADIO ARINFO, y que trata la temática CONSORCIAL, que se llama "CONSORCIOS DE RADIO" y que está a cargo del Sr. Daniel Sanchez Rivera.
Es mi 3era participación en un programa de radio y propuse como temática "Felices Fiestas en mi Consorcio", donde hablaremos de los episodios comunes que se producen durante las fiestas en los Consorcios y que involucran el uso indebido de partes comunes como el SUM, por ejemplo.
Los invito a que participen llamando a la Radio (tel 5219-1042) o a través de nuestro Facebook, dejando sus comentarios y contando sus historias. El programa completo lo podrán encontrar en este artículo unos días después de su emisión!!!
Descargá el Programa - AQUÍ!
Descargá el Programa - AQUÍ!
También pueden escribirnos a asesoroamientoconsorcios@yahoo.com.ar y contarnos qué situaciones pasan en su Edificio cuando llega fin de año y las felices fiestas.
Saludos a Todos!!!
PARTICIPACIÓN: "Consorcio de Radio" - ARINFO - 17/12/14
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Hubo algunos llamados y consultas por este tema y, sinceramente, algo había escuchado por ahí (me lo comentó el encargado de mi edificio jaja) que parecen ser no laborables los días 24 y 31 de este año.
Por un lado, me parece lógico....todos vamos a estar festejando, tomando algo con la familia, en casa de amigos o parientes...¿porqué no lo podrían hacer ellos? ¿o cualquier otro?
Investigando un poco, para aquellos consorcistas que no están empapados de estos temas y que sólo escuchan las cosas de oído, todo esto viene a raíz del CCT 5589/10, ya que el personal comprendido en dicho convenido, se ACORDÓ que no trabajarían en esos días. Este acuerdo lo celebraron entre la FATERYH, AIERH y UADI, no contando con la ratificación por parte de la CAPHyAI. Sin embargo, por aplicación del art. 5 de la ley 23,546 ese acuerdo es obligatorio para los trabajadores representados por ésta última.
¿No es complicado, no?
Sin embargo, lo que quizás a muchos les parece algo "raro" es que se les tenga que pagar ese día al 100%, como si fuera feriado, en el caso de que trabaje, cuando no lo es, por aplicación del Art. 13 del convenio citado que establece:
ARTICULO 13º: Se establece el día 2 de octubre de cada año como el Día del/la Trabajador/a de Propiedad Horizontal. Dicho día el personal estará franco total de servicio; de trabajarlo deberá ser abonado independientemente como feriado.-
Como consorcistas, podemos o no estar de acuerdo, pero la realidad nos dice que en diciembre de este año, los encargados de edificio tendrán 5 días feriados:
Lunes 8 de Diciembre = Día de la Inmaculada Concepción de María
Miércoles 24 de Diciembre = Víspera de Nochebuena
Jueves 25 de Diciembre = Navidad
Viernes 26 de Diciembre = Feriado Puente
Miércoles 31 de Diciembre = Víspera de Año Nuevo.
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Noticias
En otras oportunidades hemos hablado de los vecinos morosos y de lo mal que le hacen al Consorcio y al resto de los Copropietarios, pero ¿qué pasa cuando habiendo morosos el Administrador no hace nada?
La única manera de enterarnos de que hay morosos en nuestro Edificio es a través de las liquidaciones de expensas, donde "salta a la vista" que algún vecino se está retrasando en los pagos de las expensas, pero no sabemos los motivos, obviamente, salvo que tengamos una buena relación y podamos hablar al respecto.
Pero bueno....más allá de la empatía que podamos tener hacia el deudor por las causas de la deuda, la realidad económica muchas veces supera la buena voluntad y, como dije en otras oportunidades, las cuentas a pagar llegan todos los meses, sin falta, y la plata hay que tenerla.
Nos damos cuenta que en las liquidaciones de expensas la deuda aumenta mes a mes pero NUNCA se inicia la instancia judicial a fin de lograr el cobro o, mínimamente, un primer acercamiento con el deudor para tratar de llegar a un convenio de pagos. No pasa nada....es un "cri-cri" constante. Mientras tanto....la deuda sigue creciendo.
Se pensaba que la estrategia por parte del Administrador era convocar próximamente a una Asamblea donde se encuentren las partes involucradas, quizá los letrados para plazmar la situación en un acta y que sean los propios vecinos quienes resuelvan qué hacer....pero no.....tampoco eso. ¿Entonces?
No hay Asamblea, no hay abogados, no hay movimiento de nada.....y la tensión en el Consorcio aumenta ya que no se comprende porqué el Administrador no hace nada!!!
Este es un poco el escenario de una consulta que recibí hace unos días, y que me pareció muy interesante responder. Espero les sirva a todos!!!
Empecemos por lo básico: el Administrador es un mandatario del Consorcio, ¿estamos de acuerdo? y tiene la obligación de hacer aquello que le dicte la Asamblea, el Reglamento y la ley.....por consiguiente, es su obligación actuar inmediatamente cuando se detecta una situación como ésta y no dilatar la toma de decisiones ya que se genera un efecto perjudicial en los bolsillos del resto de los copropietarios. El "mientras tanto" implica que la deuda de un vecino sea absorbida por todos los demás, ya lo dijimos, pero lo reiteramos por las dudas que no haya quedado CLARO.
Partiendo de esa base, si el Administrador no cumple con sus obligaciones, entre ellas, iniciar las acciones legales contra quienes no cumplen con el pago de expensas, entonces los copropietarios tienen la opción de autoconvocarse, solicitarle el libro de actas y ponerse de acuerdo en cómo resolver la situación, en principio, pidiéndole al vecino que venga a la Asamblea para tratar de hacer un primer acercamiento y llegar a un acuerdo formal.
Luego se verá cómo repercute esta falta de profesionalismo en la continuidad o no del Administrador en su mandato. Si bien "un clavo no saca a otro clavo" en este tipo de situaciones los vecinos no deberían "colgarse" al igual que el Administrador y resolver la situación lo antes posible.
Si existe un Consejo de Administración, se podrían reunir con el vecino en cuestión, luego de hablar con el resto de los copropietarios, para concretar ese acuerdo, por ejemplo, pero lamentablemente, el Administrador es un personaje central en todo este asunto y los copropietarios son quienes deben impulsar este tipo de cuestiones cuando del otro lado, no pasa NARANJA. ¿Se comprende?
Muchas veces decimos que el Administrador debe "velar por los intereses del Consorcio" pero....¿eso significa que cada propietario simplemente delegue en una persona toda la responsabilidad y ante la inacción de aquel no nos corresponda hacer NADA?
Quejarse por quejarse no sirve mucho, y si el barco en el que vivimos se encuentra en peligro, debemos movernos para sacarlo a flote y no quedarnos con los brazos cruzados porque para eso le pagaba a alguien.....(este argumento lo escuché muchas veces en varias de mis consultas).
En definitiva, y para no hacer de este artículo una catársis personal, si el Administrador no hace NADA, entonces HAGAMOS ALGO!!!!
Saludos a todos!!!
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Estimados Lectores,
Mañana MIÉRCOLES 3 DE DICIEMBRE, de 11:50hs a 13hs, participaré en un programa de RADIO que se emite por internet, en la conocida RADIO ARINFO, y que trata la temática CONSORCIAL, que se llama "CONSORCIOS DE RADIO" y que está a cargo del Sr. Daniel Sanchez Rivera.
Es mi 1era participación en un programa de radio y propuse como temática la "Convivencia en el Consorcio", desde el inicio, y en lo que vamos a pensar es ¿acaso es posible iniciar una relación sana y duradera con nuestro Administrador?
Los invito a que participen llamando a la Radio (tel 5219-1042) o a través de nuestro Facebook, dejando sus comentarios y contando sus historias. El programa completo lo podrán encontrar en este artículo unos días después de su emisión!!!
PARTICIPACIÓN: ARINFO - "Consorcios en Radio" - AGENDALO!!
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Estimados Lectores,
Una nueva entrega de "HISTORIAS DE CONSORCIO" de la mano de KARAMEL STUDIO. En esta oportunidad, una situación muy común en los Edificios: vecinos que arrojan basura por sus ventanas en vez de tirarlas al tacho y sacarlas a la calle. ¿Acaso necesitan un GPS para eso? Es un hábito totalmente desagradable, sobre todo para el que está en PB que no puede disfrutar una tarde tranquila sin que le caiga algo en la cabeza.
En nuestra próxima entrega: la historia que nos envió TANIA R. MOSTACERO!!! NO SE LA PIERDAN!!
Una nueva entrega de "HISTORIAS DE CONSORCIO" de la mano de KARAMEL STUDIO. En esta oportunidad, una situación muy común en los Edificios: vecinos que arrojan basura por sus ventanas en vez de tirarlas al tacho y sacarlas a la calle. ¿Acaso necesitan un GPS para eso? Es un hábito totalmente desagradable, sobre todo para el que está en PB que no puede disfrutar una tarde tranquila sin que le caiga algo en la cabeza.
En nuestra próxima entrega: la historia que nos envió TANIA R. MOSTACERO!!! NO SE LA PIERDAN!!
¿Tienen alguna historia para contarnos? Envianos un mail con tus datos a: asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "Historias de Consorcios" y contanos algún episodio gracioso que haya pasado en tu Edificio para que lo hagamos parte de esta sección.
HUMOR: Basura en mi jardín....."Historias de Consorcios"
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¿Se acuerdan que dijimos que a partir del 2016 la PROPIEDAD HORIZONTAL iba a tener un nuevo lugar en nuestro CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN? Bueno, parece que al Senador Roberto Gustavo Basualdo, por la PROVINCIA DE SAN JUAN del bloque ALIANZA COMPROMISO FEDERAL no le importa y cree que en un próximo año electoral, tanto la Cámara de Diputados como la de Senadores querrán ocupar parte de su VALIOOOOSOOOO tiempo en discutir su proyecto que tratará la incorporación de un artículo 10bis a la actual y vigente ley para que se limite en un máximo de 90 días el tiempo para impugnar las DECISIONES ASAMBLEARIAS, alegando que la ley actual no lo prevée y que ésto fue motivo de grandes conflictos.
El plazo de 90 días se estaría aplicando por analogía, ya que la Ley 19550, de Sociedades Comerciales, establece que:
Art. 251: ".....La acción se promoverá contra la sociedad, por ante el Juez de su domicilio, dentro de los tres (3) meses de clausurada la asamblea."
El proyecto fue presentado el pasado 3 de OCTUBRE del corriente año, en el Congreso de la Nación, y para quienes tienen curiosidad de leerlo, les dejo un enlace donde podrán hacerlo, sin tener que buscarlo en la página del Honorable Senado de la Nación.
¿Mi opinión personal? Considero que es un proyecto que vale la pena tratar, pero que se le podría haber ocurrido antes......ahora, a un año o un poco más que la ley pierda validez, ¿cuántos podrán favorecerse con la incorporación en el caso de que se sancione? Una pena, no?
Fuente: PequeñasNoticias.com.ar
NOTICIAS: Proponen reformar la ley 13512....¿para qué?
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Noticias
Estimados Lectores,
Hace mucho que se viene hablando del tema "MIS EXPENSAS" pero finalmente llegó el día en que se pusieron de acuerdo y entró en vigencia. Ahora, se supone que este nuevo sistema va a solucionar muchas deficiencias en la transparencia de las rendiciones de cuentas de algunos administradores y que le permitirá al propietario conocer fielmente los gastos, consultar las facturas y toda la documentación del Consorcio con sólo un click.
Parecía todo listo para salir a la cancha pero por una nueva disposición se prorrogó por 60 días el plazo para que empiece a regir la disposición antes citada y, nuevamente, llegando a la fecha límite, se volvió a prorrogar por otros 60 días hasta que, llegando el mes de Octubre, nos encontramos con toooodoooo un arsenal de nuevas disposiciones que, si bien la intención es transparentar la gestión del Administrador, también parece que vienen a complicarles un poco más la vida, sumándoles más trabajos de los que ya tienen (esa es la opinión que he escuchado en el "radio pasillo" de algunos Consorcios)
Entonces, supongamos que un Consorcio quiero seguir con el viejo y tranquilo sistema del soporte papel, lo que debe hacer es solicitarle al Administrador que convoque a una Asamblea donde se dejará asentado en el Libro de Actas que no quieren acogerse a lo establecido por la DISPOSICIÓN N°856 y sus modificaciones, eximiendo al Administrador de culpa y cargo, es decir, la decisión es del CONSORCIO por la unanimidad de los presentes, para luego enviar una copia de esta Acta al actual Director General de Defensa y Protección del Consumidor, Crio Mayor (R) Edgardo Aoun. (fuente: www.pequeñasnoticias.com.ar)
La ASOCIACIÓN CIVIL DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (AIPH) en una nota publicada en la página de PEQUEÑAS NOTICIAS, compartió un texto modelo para que se deje plasmado en el Acta de Asamblea el rechazo a estas nuevas imposiciones, que me alegra compartirlas con USTEDES:
"Por unanimidad de los presentes, en representación del consorcio, se decide rechazar la Disposición 856/DGDYPC/14 denominada "Mis Expensas" o cualquier otra que la reemplace o modifique, eximiendo al administrador [nombre y Apellido más DNI y Nº de RPA] de toda culpa y cargo en tanto se lo mandata a recusarla por cualquier vía, por sí y por medio de terceros, por considerarla inconstitucional, toda vez que viola el Art. 9º inciso c) de la Ley 13.512 de propiedad horizontal, los Art. 3º y 1.197º del Código Civil, el derecho a la propiedad privada y la privacidad en todos sus aspectos, institutos amparados por la Constitución Nacional, por lo cual cada quien lleva sus asuntos financieros y administrativos como mejor le resulte o la ley se lo permita. A su vez, el consorcio toma como válidas en su forma y contenido, las liquidaciones de expensas, recibos y rendiciones de cuenta presentadas por el administrador ya que las mismas responden a las exclusivas necesidades del consorcio, siendo la asamblea la única autoridad competente para determinar toda modificación al respecto".
DISPOSICIÓN Nº 2450/GCABA/DGDYPC/13 - (Fue derogada por la siguiente)
DISPOSICIÓN N° 856/DGDYPC/14 - (Art.12 establece 60 días para adecuarse a la normativa)
DISPOSICIÓN N° 1187/DGDYPC/14 (Prórroga 60 días a partir del 06/06/14 - pág. 179)
DISPOSICIÓN N°1494/DGDYPC/14 (Prórroga 60 días a partir del 05/08/14)
¿Qué opinan de esta nueva disposición? ¿Creen que favorecerá la transparencia o entorpecerá aún más las obligaciones del Administrador? ¡Contanos tu experiencia! ¡Dejanos un comentario!
MIS EXPENSAS: Ya vigente....¿y ahora qué?
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Estimados Lectores,
Les traigo de la mano de KARAMEL STUDIO otra entrega de "Historias de Consorcios", y en esta oportunidad, una situación muy común en los edificios que causa stress y molestias a muchos: las mudanzas. Por lo general, suele ocurrir que se eligen los peores días, los peores horarios y además, se producen daños, tanto en el ascensor como en las escaleras.
Pensemos lo siguiente: el que se muda, no conoce el Reglamento interno ni el Reglamento de Copropiedad y Administración al momento de alquilar o comprar la propiedad, a no ser que se le informe, pero eso no pasa en la mayoría de los casos, así que tengamos paciencia con estos futuros vecinos y concedámosles una "duda razonable" antes de catalogarlos como molestos o inadaptados, les parece?
¿Alguna vez tuvieron un episodio desagradable en un día de mudanza? Comenten si se animan!
¿Tienen alguna historia para contarnos? Envianos un mail con tus datos a: asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar con el asunto "historias de consorcios" y contanos algún episodio gracioso que haya pasado en tu Edificio para que lo hagamos parte de esta sección.
HUMOR: Día de mudanza.....qué pesada tu vieja!
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