Nos encontramos frente a una locación urbana cuando dos partes se obligan recíprocamente a ceder, por un lado, el uso y goce de una vivienda (locador) y a pagar por ello un precio determinado en dinero. Es el Código Civil el que nos da esta definición (palabras más, palabras menos) en el artículo 1493, pero también aclara en el artículo 1503 que la causa debe ser lícita, con un plazo máximo de 10 años y un plazo mínimo de 2 años según la ley 23091.
Entre las causas de conclusión del contrato de alquiler podemos encontrar:
a) Vencimiento del tiempo pactado.
b) Imposibilidad de uso de la cosa conforme a destino.
c) Pérdida de la cosa arrendada.
d) Casos de culpa del locador o locatario.
e) Acuerdo de partes
entre otras....
Pero ¿qué pasa en el caso de fallecimiento del locador o del locatario?
Artículo 1496 Cod.Civ: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.
La norma es clara y nos dice que por fallecimiento no se extingue el contrato de alquiler, salvo que las partes lo dispongan, ya que si, por ejemplo, en una locación quedaban 5 meses de alquiler y la mujer e hijos del locatario quieren seguir viviendo allí, por más que el contrato de alquiler no esté a su nombre, pueden hacerlo, a menos que el propietario o los herederos del locatarios acuerden rescindir el contrato, en los términos que establece la ley.
Otra situación se da cuando quien es locatario no está ni casado ni tiene hijos pero convive con su pareja, entonces, se establece que quienes "hayan convivido y recibido de su parte (locatario) ostensible trato familiar" podrán continuar con la locación. Esto protege a quienes viven en concubinato, por ejemplo, y aún existiendo herederos forzosos, pueden continuar con la locación.
El problema (EN PRINCIPIO) se presenta con la muerte del locador, ya que los herederos de la propiedad pueden optar por rescindir el contrato o continuarlo, pero ya esto no depende del locatario sino de los intereses que haya en juego. Muchas veces, cuando este tipo de situaciones se presentan en medio de un contrato de alquiler, los herederos prefieren cumplir el contrato y asegurarse ese ingreso de dinero para después empezar la sucesión a tener que abonar una indemnización por resolución anticipada.
Lo que siempre se recomienda para prevenir problemas es tener todo en orden y asesorarse respecto del contenido del contrato de alquiler. Un contrato de alquiler mal redactado o que sólo beneficie a una de las partes puede causar un perjuicio que se podría haber evitado si nos tomáramos un tiempo al momento de alquilar para acercar las partes y llegar a un efectivo acuerdo.
hOLA, TENGO UNA CONSULTA. LE ALQUILE EL INMUEBLE HACE YA NUEVE AÑOS A LA LOCADORA QUE AHORA MURIO Y ME NOTIFICAN QUE ERA USUFRUCTUARIA DEL INMUEBLÑE SIN YO SABERLO. QUIERO CONSIGNAR EL PAGO DEL ALQUILER YA QUE DESCONOZCO SI ES CIERTO Y DESCONOZCO A LOS HEREDEROS DE LA LOCADORA. ME PUEDEN COMENTAR QUE SE PUEDE HACER GRACIAS
ResponderEliminarHola, nececito consultar ya que firme un ncontrato de locacion con una sra. como locadora que acaba de fallecer. Quiero pagar el alquiler pero desconozco sus herederos. Me llego una carta documento diciendo que la loradora era usufructuaria vitalicia y quew pretendenm que devuelva el inmueble. Yo no lo sabia y tampoco se si es cierto. Puedo consignar los pagos? Sigue el contrato vigente? gracias
ResponderEliminarBuenas noches, mi hijo ha alquilado un departamento con contrato y el mismo venció en marzo. En Abril muere el dueño, y mi hijo siguió pagando la renta sin contrato esperando su renovación. Ahora su esposa quiere renovar el contrato de alquiler, mi pregunta es: si el dueño tenía hijos, quienes o quién debe figurar como locador?, debo exigir la sucesión?
ResponderEliminarHola, una consulta, en agosto del 2017 sali de garante del alquiler de una vivienda a nombre de madre e hijo, la madre muriò en agosto del 2018, pero el hijo sigue ocupando la propiedad y desde diciembre de 2018 no paga el alquiler y continua ocupando la vivienda, hasta que punto la respondabilidad del garante sigue vigente, se pagaron 16 de los 24 meses de vigencia del contrario con depòsito.
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