Las Asambleas son la reunión de los copropietarios, cuyas decisiones hacen a la vida del Consorcio. Es el órgano principal y el Administrador tiene como obligación cumplir con las resoluciones que se tomen.
Por lo general, en las convocatorias a Asamblea se suelen detallar los puntos a tratar, como orden del día, y algo que es muy común es encontrar, al final, "temas varios".
Desde el punto de vista formal, no tiene ninguna validez puesto que si la convocatoria supone informar a los copropietarios qué temas se van a tratar, entonces la inclusión en última instancia de "temas varios" no dice nada y permite discutir sobre cualquier punto, aún sin tener validez.
Sin embargo, muchas veces permite la discusión de ciertas inquietudes o preocupaciones que posean los copropietarios, por consiguiente, se debe aclarar qué implica este término para que se facilite la presencia de la mayoría.
Muchas veces se ha escuchado decir que "la asamblea puede decidir sobre cualquier cosa" y esta afirmación está equivocada. Sólo se puede decidir sobre lo incluido en el "orden del día" y "temas varios" no dice nada respecto al punto a deliberar, por lo tanto, sólo puede tomarse a modo de un tema que en ese momento se plantee y sirva para deliberar en una próxima asamblea incluyéndolo en el orden del día.
No se trata sólo de garantizar el derecho de los ausentes, sino también, al derecho que tienen también los presentes de ir a la Asamblea con alguna opinión formada sobre los temas a tratar.
¿Qué experiencias han tenido respecto a este punto en las Asambleas?
"Temas Varios" en las Convocatorias de Asamblea
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Administrador
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En el día de ayer, me percaté que el portero del Edificio donde vivo estaba todo "dibujado". Al principio, no lo relacioné con el tema de la inseguridad, pero al entrar a mi casa, me senté en la computadora y por un minuto, revisé la información en mi cabeza hasta darme cuenta que el Edificio donde vivo (pegado a una comisaría y con prefectura en la puerta todo el día) había sido "marcado".
Hice la denuncia y le sacaron fotos al portero todo dibujado. Mi departamento estaba marcado con una cruz, nada más, pero había otros departamentos marcados con otros símbolos.
En otros artículos me referí a que en una época, era muy común relacionar el "vivir en departamento" con "seguridad" pero actualmente, esto ya no tiene peso.
¿Cómo actuar en estos casos?
Importantísimo hacer la denuncia y lo segundo que hay que hacer es avisar al Administrador para que se llame a alguien que lije el portero y borre los signos marcados. Tengan en cuenta que por lo general, se hacen con algún objeto punzante para que sea difícil de borrar, con lo cual, la única opción es la que acabo de decirles.
Es un error muy común tomarse en "chiste" este tipo de situaciones o dejarlas pasar, porque todo comienza de alguna manera y si realmente nos interesa vivir tranquilos y en paz, en ocasiones como ésta hay que moverse, hacer algo al respecto.
¿Ustedes qué opinan?
"Marcan" Edificios para Robar: Atentos a los signos
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Consorcio
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El fin de semana pasado asistí a una reunión de copropietarios en el barrio de Montecastro, en Capital Federal, y previo a dar una charla informativa legal, dos contadoras explicaron las ventajas de realizar una AUDITORÍA CONTABLE en los Consorcios.
Me resultó muy interesante la charla, y sobre todo, lo que explicaron, razón por la cuál, deseo hacer este artículo al respecto. Si bien ofrezco un servicio contable, en ningún momento me referí a él (gran error de mi parte) ni a las ventajas que tiene.
En esta charla que ofrecí, el motivo de la autoconvocatoria de los copropietarios era la remoción del Administrador, que arrojaba un resultado negativo a su favor y que ninguno de los presentes sabía el porqué.
Cambiar de Administrador no es simplemente hacer una Asamblea, recriminar unas cuantas cosas e irnos a casa. Implica entregar la documentación que está en poder de quien se va, que presente un balance completo, que haga una debida RENDICIÓN DE CUENTAS.
En la práctica, esto ocurre muy pocas veces y este tipo de reuniones terminan siendo caóticas por muchos motivos. Por consiguiente, recomiendo efectuar una AUDITORÍA CONTABLE, que por ley, el Administrador no puede negarse, para que todos podamos dormir tranquilos y que si hay algo que se debe pagar, esté la documental que avale ese pago y no puras acusaciones y recriminaciones.
Muy pocas veces se puede confiar en la palabra del Administrador, por consiguiente, este tipo de decisiones hace que se revise cada factura, cada pago, cada detalle para llevar tranquilidad a todos los copropietarios y que el traspaso de mandato sea el debido. Implica un gasto extra pero terminamos ahorrando unos cuantos dolores de cabeza y sorpresas no deseadas.
Es un punto para considerar y meditar. ¿Ustedes qué opinan?
Auditoría Contable previo Remoción del Administrador
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Administrador
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Continuamos con el artículo referido a las obligaciones o funciones del Encargado de Edificio. Espero sus comentarios al respecto.
11) Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.
El tema de los horarios para la entrada de personal que trabaja en el Edificio (ya sea desinfección, reparaciones, inspecciones, etc) no es algo menor, puesto que muchas veces pasa que no sabemos quiénes son, de dónde vienen, en qué horario y simplemente, entran y salen del edificio. Muy pocos Administradores notifican de la visita de estas personas. Si en algún departamento están haciendo un arreglo, ¿cuesta mucho avisar que en tal y cual horario habrá personas extrañas entrando y saliendo? La inseguridad que este tipo de situaciones puede causar, ¿quién será responsable?
12) Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas.
Se supone que un encargado de edificio tiene que poseer ciertos conocimientos como cumplir con esta obligación. ¿Cuántos encargados saben "un poco de todo"? Creo que al momento de contratar al personal, es importante tomar en cuenta este punto para llegado el momento, no tener sorpresas.
13) Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.
Este punto es CRUCIAL. El Encargado posee un libro de órdenes que es el registro de sus tareas y sus "infracciones". En otras oportunidades me referí a él con mayor profundidad.
14) Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.
El encargado NO PUEDE realizar TRABAJITOS PARTICULARES en su horario de trabajo, puesto que en ese momento, debe cumplir con sus tareas. Nada le impide hacerlo más tarde. ¿Alguno de Ustedes notó que el Edificio no está tan limpio como debería porque el Encargado no limpia y se dedica a ingresos extras?
15) Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.
El tema de la "actualización" es muy interesante y ya escribiré al respecto. En cuanto a sus reemplazantes, deberán efectuar las mismas tareas que tiene a su cargo, con lo cual, este inciso indica la responsabilidad por parte del encargado de informar todas las tareas a su cargo.
16) La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.
También es muy común ver que la mujer del encargado u otra persona hace las tareas que debería estar haciendo aquel y, para estos casos, en que se puede producir algún accidente, la responsabilidad no recae en el Consorcio. Es un inciso fundamental.
17) Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
El sótano y el cuarto de controles no es un lugar al que los propietarios deban acceder por cualquier motivo. Por consiguiente, su acceso debe estar restringido, por ejemplo, no teniendo una copia de las llaves en poder de cada consorcista.
18) El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
Un inciso que de su lectura, surge una clara interpretación.
19) El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo.
Hay Edificios que producen más residuos que otros. Esperar hasta la noche para retirarlos podría causar un olor nauseabundo en todo el lugar, durante todo el día.
20) El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias.
Este inciso me trae recuerdos. ¿Cuántas veces a un copropietario se le empezó a inundar el departamento y el encargado no respondía? ¿O si hay un corte de luz, tampoco tiene la amabilidad de prestar ayuda? Es su OBLIGACIÓN brindar ayuda en estos casos y por esa razón, es remunerado con el pago de horas extraordinarias. ¿Acaso hay que pedirle por favor que lo haga?
21) Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.
22) Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.
Creo que esta tarea la hacen sin ningún problema, aunque algunos son más remolones que otros, por lo general, es lo primero que se hace. Sin embargo, hay excepciones...
Funciones del Encargado de Edificio (cont...)
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Derechos y Obligaciones
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Ayer, los que viven en provincia tuvieron grandes dificultades para llegar a Capital Federal debido a los cortes en los accesos y las manifestaciones.
Afortunadamente, vivo en Capital Federal y el paro no me afectó en lo absoluto, sin embargo, me pregunto, ¿para exigir el cumplimiento de ciertos derechos es necesario coartar los derechos de los demás? ¿Sólo así es efectivo el pedido?
Como abogada, no me opongo a las huelgas, ni paros, porque considero que todos tenemos algo para reclamar y es un derecho hacerlo, pero lo que me "hace ruido" es que sólo se logre un impacto perjudicando la vida de los demás.
Desde el Gobierno, este paro recibió muchas críticas, por ejemplo, que este paro es un "chantaje a la población", y que la única intención fue "generar caos total".
Es tan fácil tirar tierra sobre los problemas, o echarse la culpa unos a otros. Sin dudas, este paro significó que muchos no lleguen a tiempo al trabajo, que tengan que cambiar el recorrido a último momento, que los colectivos no paren porque están repletos, es cierto que se generó un caos para viajar, innecesariamente.
Siempre quedan en el medio aquellos que "no les queda otra" que ir a trabajar, que no pueden tomarse el día y ponerse a cortar una ruta o interrumpir una vía del tren, o el comerciante que si no abre su negocio, no paga las cuentas...¿todos ellos no merecen que se respeten sus derechos?
La conclusión a la que llego es que si la oposición lo que busca es mostrar las miserias de la clase dirigente y los medios que utiliza son perjudicar a otros trabajadores, entonces, desde mi punto de vista, el efecto es el contrario.
Dejanos tu opinión y tu experiencia en el día de ayer.
Paro 20 de Noviembre
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Opinión
En el día de ayer, les relaté un evento personal que tuvo lugar en el lugar donde vive y uno de los protagonista era el encargado del edificio.
A raíz de esto, para que quede claro, me propuse hacer un artículo donde se detallen qué funciones debe cumplir el encargado de edificio para que TODOS MIS LECTORES les quede bien en claro este tema y exijan que se cumplan.
El art. 24 del Convenio Colectivo de Trabajo 306/98 detalla claramente que tareas DEBE HACER:
1.Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin , la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por su esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo.
¿Cuántas veces esto no se cumple? ¿Cuántas veces encontramos que junto con el encargado viven hermanas, o hermanos, sobrinos, primos, novias....etc? Por otro lado, ¿cuántos administradores verifican que la vivienda se mantenga limpia y en buen estado de conservación? Sinceramente, creo que esto no lo hace nadie. Lamentablemente, al efectuarse la entrega de la vivienda los copropietarios nos damos cuenta que ahí no vivían personas sino animales, por la suciedad y la destrucción en que a veces se entrega.
2.Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el art. 15 del presente convenio.
3.En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.
¿Alguno exige al encargado vestir ropa de trabajo? En lo que llevo dedicándome a este derecho, he visto encargados vestidos de bermudas, remera y ojotas, otros vistiendo ropa de trabajo, otros a medias....¿cuesta mucho que la norma se haga cumplir?
4.Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.
Esta es una situación complicada, puesto que muchos encargados sólo "mueven el trasero" en su horario de trabajo, nada más. Una minoría que, sinceramente, hay que hacerles un monumento, en horas de la madrugada se levantan y hacen lo imposible por solucionar el problema. Lo imposible es avisar al Administrador, quien, seguramente, puede estar durmiendo o no atender porque no es el horario de atención...¿y encima después se quejan si se los remueve?
5.Poner en conocimiento del administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.
Esto se relaciona con el inciso anterior, quizá, desde otra perspectiva pero el encargado DEBE COMUNICARLE al Administrador cualquier novedad o problema o queja que tenga un propietario. Muchas veces esto no se cumple, porque según ellos, "no corresponde hacer de paloma mensajera".
6.Darle a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual,el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.
Si a "trato" nos referimos, hay casos que mejor, ni mencionarlos, porque los "mal tratos" por parte de los encargados son la regla, siendo el caso de aquel que tiene un trato amable y considerado la excepción. Muchos se sienten empleadores en vez de empleados y manejan en Edificio a su antojo, junto con el Administrador, pasando por encima de los copropietarios que son pagan por sus "servicios". ¿Podemos hacer algo al respecto? Lamentablemente, en muy pocos casos, con una Administración eficiente, se puede llegar a un despido con causa y sin indemnización.
7.Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.
En muchas de las consultas que recibo hay algo en común: el encargado no limpia. Para estos casos, existe el libro de órdenes. Los copropietarios deben notificar al Administrador para que se deje asentado y se notifique al trabajador que no cumple con sus tareas. Es la única manera de evitar, ante un despido, un aumento de expensas.
8.Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
Si bien hay un mantenimiento de los ascensores y demás instalaciones, puede ocurrir alguna eventualidad o en el uso de, por ejemplo, el ascensor notar que algo no anda muy bien, y antes de que ocurra un accidente, notificar esto a la Administradora para que actúe en consecuencia.
9.Entregar sin dilación alguna a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios".
Este es un tema que podríamos detenernos y escribir hojas y hojas al respecto. ¿Cuántas veces recibimos correspondencia abierta? ¿o la encontramos así en la entrada del edificio? Es responsabilidad del encargado de recibir y entregar la correspondencia. Muchas veces, a la hora que viene el cartero, el encargado está en la puerta y, sin embargo, la correspondencia no llega inmediatamente. ¿Qué se puede hacer al respecto? Concluyo que un cartel dirigido a quienes entregan la correspondencia que POR FAVOR no la depositen por debajo de la puerta sino en el buzón, debería funcionar bien para que el encargado la recoja y pueda distribuirla CORRECTAMENTE.
10.Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.
Hace unos años, viví en un edificio cuya entrada tenía una escalera muy linda y un lugar para sentarse, previo a la puerta, y muchas veces, cuando salía gente del Edificio, se podía encontrar gente sentada y el encargado, adentro, fresquito, sin hacer nada al respecto. En estos casos, se puede dejar en el libro de órdenes un llamado de atención que puede terminar en una sanción o despido se continúa produciéndose.
.......(continuará)
En este artículo podemos encontrar 22 incisos, que los seguiré analizando en una próxima entrada. Si te GUSTÓ, recomendalo! Valorá este artículo! Dejanos tu opinión y experiencia.
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MI CONSEJO PERSONAL:
En otra oportunidad, hablé del LIBRO DE ÓRDENES y, a pesar de que muchos le restan importancia, ES UN ELEMENTO CRUCIAL PARA EVITAR UNA INDEMNIZACIÓN POR DESPIDO, puesto que nos da la causa para justificarlo. Este libro está en manos del Administrador pero cualquier propietario puede informar algún incumplimiento o pedir sanciones, siempre que se justifiquen en la ley. Es tarea de TODOS hacer que la ley se cumpla y que quienes son empleados no se crean que tienen más autoridad que quienes lo contratan.
Funciones del Encargado de Edificio
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Derechos y Obligaciones
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EXPERIENCIA PERSONAL
Como inquilina, tengo los mismos problemas que la mayoría tiene, con la ventaja de que se resuelven quizá, un poco más rápido por mi intervención y conocimiento sobre el tema. Sin embargo, hace unos días, mi placard empezó a tener un olor a humedad tremendo debido a que se rompió un caño del baño, cuya pared da al placard, con lo cual, mi ropa empezó a tener un olor peculiar.
Inmediatamente, avisé a la propietaria para que actúe, puesto que es su responsabilidad solucionar este problema, que concretamente, me ocasiona un perjuicio. La misma habló con el encargado, que le comunicó a la Administradora la situación y mandó unos plomeros a examinar el baño. Se constató que había humedad y dijeron "volver en estos días" para empezar el trabajo de reparación.
La ausencia de estas personas la semana pasada se hizo notar debido a que la humedad en la pared era cada vez peor y tuve que sacar parte de la ropa y ponerla en otro lado. Volví a hablar con la propietaria, quien habló nuevamente con el encargado reclamando que los arreglos no comenzaron y todo quedó ahí, en la nada.
Una mañana que salía hacia mi trabajo, estaba el encargado limpiando la vereda y le pregunté, luego de saludarlo con un "buen día": ¿Qué pasa que los plomeros no vienen a hacer el trabajo, ya pasaron casi dos semanas? y este señor me respondió "No sé...le dije a la Administradora que para mí, no había humedad". Luego de cerrar mi boca por el asombro de su contestación, le expliqué que hay humedad, que los plomeros constataron esto y que la Administradora debe empezar los trabajos. Esta persona, simplemente siguió limpiando la vereda y me respondió diciendo "no es mi problema, hable Usted".
Me pregunto, ¿para qué está el encargado? ¿cuál es su función? No me quedé esperando que pase algo, sino que actué directamente llamando a la Administradora. Hablé con ella y le expliqué el diálogo que tuve con el Encargado. Me contestó que está esperando que los plomeros le den un presupuesto de arreglo. ¿Puede un plomero tardar 2 semanas en entregar un presupuesto?
En muchos edificios, los Encargados son como los ojos y oídos del Administrador, haciendo algunas "changas" se hacen un dinero extra pero responden a los intereses de quien les liquida el sueldo (a pesar de que él no se lo paga).
Muchas veces dijimos que el Encargado es un empleado del Consorcio, a diferencia del Administrador, que ofrece un servicio. Entonces, ¿dónde está la lealtad? Evidentemente, mi problema se solucionó actuando como abogada y no a través del diálogo y la buena predisposición de ambas partes.
El Encargado es quien está más cerca de los copropietarios día tras día, el primero en actuar y, muchas veces, solucionar problemas. En teoría, debe comunicar al Administrador lo que ocurre en el Edificio y ser fiel a lo que pasa, mucho más, si hay un profesional que constata el daño y da su opinión.
Por eso me pregunto, ¿es amigo o enemigo? ¿Ustedes qué opinan?
Encargado de Edficio: ¿Amigo o enemigo?
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Consorcio
En una consulta que me llegó, se deslizó el tema de pagar por consignación las expensas adeudadas como si fuera algo de todos los días. Hay que aclarar algunas cosas...
El Código Civil en el artículo 757 establece respecto al PAGO POR CONSIGNACIÓN QUE puede proceder:
1° Cuando el acreedor no quisiera recibir el pago ofrecido por deudor;
2° Cuando el acreedor fuese incapaz de recibir el pago al tiempo que el deudor quisiere hacerlo;
3° Cuando el acreedor estuviese ausente;
4° Cuando fuese dudoso el derecho del acreedor a recibir el pago, y concurrieren otras personas a exigirlo del deudor, o cuando el acreedor fuese desconocido;
5° Cuando la deuda fuese embargada o retenida en poder del deudor, y éste quisiere exonerarse del depósito;
6° Cuando se hubiese perdido el título de la deuda;
7° Cuando el deudor del precio de inmuebles adquiridos por él, quisiera redimir las hipotecas con que se hallasen gravados.
En el caso de las expensas, suele pasar que al cambiar de Administración, no se sabe a quién se deben pagar las expensas, o situaciones en que son grises este traspaso y vienen ambos administradores a exigir el pago. Nunca debemos olvidar que "el que paga mal, paga dos veces".
Otra situación se puede presentar cuando se deben varios meses de expensas y el Administrador no quiere aceptar el pago y, a pesar de que no está obligado a aceptar pagos parciales, si hay voluntad de pago por parte del deudor, no es una mala opción iniciar un "juicio de consignación".
La consignación solo procede en deudas vencidas, o mediando la mora del deudor.
La suma consignada puede ser retirada por el deudor mientras el acreedor no la haya aceptado o no hubiera ya recaído sentencia judicial que la declare válida (art. 761). Puede retirarse igualmente a pesar de no darse lo mencionado anteriormente si acreedor y deudor están de acuerdo, salvo que perjudiquen a terceros (art. 762).
La sentencia sobre la validez o el rechazo de la consignación tiene efecto retroactivo.
Con respecto a las costas, serán a cargo del acreedor, si éste no la impugna, o si el juez declara válida la consignación a pesar de haber sido impugnada. Serán las costas para el deudor cuando el juez la declara improcedente, o cuando el deudor la retirara.
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Expensas: Pago por consignación
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Administrador
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Este es un tema que ya fue tocado en otras ocasiones y que, lamentablemente, no tienen solución. Vivir en un Edificio implica que convivamos con otras personas, que tienen sus hábitos, sus horarios, su forma de ser y actuar, quizá distinta a la nuestra.
En este punto, empiezan los conflictos entre vecinos: música alta, ruidos molestos, basura que se arroja por las ventanas, entre otras, son algunos ejemplos que podemos encontrar cuando la vida de uno está tan cerca de otros.
"Educación" es la palabra clave que soluciona todos estos problemas y, desafortunadamente, no todos la poseen. ¿Porqué no recurrir al diálogo en vez de un insulto? ¿Es necesario levantarse a mitad de la noche e ir a tocarle la puerta a un vecino para que baje el volumen?
Se supone que el Administrador debe mediar ante estos conflictos y buscar una solución que sea justa para todos, sin embargo, en muchas ocasiones, se hace el distraído y minimiza la situación.
Entonces, ¿cómo actuar? No hay muchas soluciones. Si el Administrador no actúa, y el vecino sigue con la misma actitud, sólo resta intentar con una carta documento al Consorcio, al propietario y si la situación persiste, intentar con una denuncia en la policía y quizá, con una acción judicial.
No soy de las que aconsejan esa última opción, porque sería una pérdida de tiempo y dinero, sin embargo, hay casos en los que el daño es tan grande que sólo con la intervención de la justicia se logra ponerle un fin y remedio.
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Problemas de Convivencia en el Consorcio
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Consorcio
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Derechos y Obligaciones
Las redes sociales fueron un protagonista crucial para la convocatoria. La oposición llevó a cabo esta estrategia para dejar en claro que "no todo es color de rosa" y que el Pueblo que en su momento apoyó este gobierno, ahora pide respuestas.
No puedo dejar de pensar que en un momento así, donde todo un país se moviliza, quizás en algunos lugares en menor escala que otros, donde ha salido a hablar, por ejemplo, Anibal Fernández, diciendo que "no quedó claro el mensaje que se dio en la protesta", minimizando todo, es realmente vergonzoso que el mensaje del Gobierno sea no tomar en cuenta esta expresión del pueblo argentino.
Creo que lo correcto hubiera sido admitir que hay muchas cosas que se deben cambiar y mejorar. No fueron "tres gatos locos" los que se juntaron en una plaza con cacerolas, sino más de 1 millón de personas que expresaron que están cansadas.
Hugo Moyano declaró que "la gente está cansada. El gobierno debe prestar atención a los reclamos". En las provincias, el reclamo también fue muy fuerte, y lo que se espera es que este reclamo entre con pie firme en la mente de los dirigentes y sirva para cambiar algo....
Desde el 2003, podemos decir que muchas cosas cambiaron para bien, que muchos reclamos fueron atendidos, pero últimamente, muchas de las medidas que se tomaron perjudicaron a millones de argentinos.
No provoquemos al fantasma del 2001 por hacer "a oidos sordos, palabras necias"...
Opinión: El día después del 8N
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El Administrador dijimos que es el representante legal del Consorcio, pero ¿puede promover y contestar demandas?
Dejemos bien en claro que el Administrador no es abogado, por lo tanto, debe solicitar PATROCINIO LETRADO para actuar defendiendo los intereses del Consorcio.
En todo proceso judicial los plazos para contestar la demanda y oponer defensas al progreso de la acción son breves y perentorios.
O sea que, cuando el consorcio de propietarios recibe la notificación de una demanda, el administrador debe requerir asesoramiento letrado de inmediato, para así comparecer y contestarla en tiempo y forma.
El Administrador está obligado a actuar diligentemente, puesto que su omisión podría ocasionar un perjuicio al Consorcio y la responsabilidad recaería íntegramente en él.
No puede demorar la contestación de una demanda por convocar una Asamblea y pedir instrucciones a los copropietarios. Es tarea del asesor legal indicarle en qué casos es necesario dicho procedimiento.
En definitiva, el Administrador del Consorcio no debe dilatar ciertos asuntos que pueden generar un perjuicio, como tampoco, perder el tiempo en convocatorias cuando los intereses de sus mandante está en juego.
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Derechos y Obligaciones
Vivir entre la basura no es para nada agradable. Esta mañana, las calles aparecieron infestadas de bolsas de basura y todos nos preguntamos: ¿qué pasó con la recolección?
Lamentablemente, por un "paro", que según el Secretario de Prensa del Ceamse no es tal, sino que fueron "asambleas informativas" donde se planteó el problema que enfrentaría la empresa el año que viene puesto que peligran 1500 puestos de trabajo.
Paro o no paro, la realidad se palpa y se huele...las calles siguen repletas de basura y si bien dijeron que la medida ya estaba levantada (¿pero...no era un paro, o sí?), los camiones todavía no pueden depositar los desechos en los rellenos sanitarios de José C. Paz, González Catán y Ensenada, además de que los centros de transferencia de los barrios porteños de Pompeya, Colegiales y Flores también estaban en una asamblea y finalizada la misma, retomaron sus funciones, con lo cual, la situación se dilata aún más.
El problema es el siguiente: el centro ubicado en la localidad de José León Suarez se "rumorea" que el año próximo será cerrado. Por consiguiente, muchas familias perderán su fuente de ingresos y ante esta situación, se esperan medidas de fuerza en un futuro no muy lejano que, seguramente, nos harán sentir que vivimos en un basural...
¿Qué va a pasar en las próximas horas?
La Ciudad de Buenos Aires produce unas 6000 toneladas diarias de basura que son recolectadas y redistribuidas en los distintos centros de reciclaje y depósitos sanitarios.
Normalizar la recolección no va a llevar "horas" sino días, a pesar de lo que digan las fuentes oficiales, es necesario trabajar incansablemente para poner al día tanto trabajo atrasado.
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Paro en el Ceamse: problemas en la recolección
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Noticias
A esta altura, quienes leen regularmente este humilde espacio de derecho, deberán saber que muchos Administradores por más que se crean DIOSES no lo son y que sus "poderes" en realidad, no son caprichos sino facultades legales.
¿Cuántas veces nos llegó en una expensas un monto a pagar que no sabemos de dónde viene ni porqué es?
Si te pasó, entonces, este artículo te va a interesar por la sencilla razón de que esos montos inexplicables deberían tener una razón de ser. ¿Cómo es eso?
Dijimos que el órgano soberano en un Consorcio es la Asamblea de Copropietarios y que "la ley" es el Reglamento de Copropiedad. Si bien hay una ley especial que da ciertos parámetros a la vida en Propiedad Horizontal, lo que importa acá es lo que diga ese Reglamento porque cada Edificio tiene uno que puede ir variando según la fecha de redacción (...¡me he encontrado con cada uno!).
Entonces, el Administrador, dijimos, debe cumplir la ley, lo que establece el Reglamento y lo que decide la Asamblea, nada más. No tiene la potestad de tomar decisiones por su cuenta porque es un MANDATARIO y, por lo tanto, debe cumplir lo que diga su MANDANTE, es decir, el Consorcio de Propietarios, no
Así que queridos lectores, si esa multa o sanción que les aparece en sus expensas no tiene una razón de ser en el Reglamento de Copropiedad o en una Asamblea de Copropietarios, entonces, no procede su pago.
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Hace unos días, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires anunció que a partir de Enero del 2013 las expensas no se pagarán más en efectivo, y muchos se empezaron a preguntar cómo se manejará la cuestión del comprobante del pago de expensas.
No todos manejamos la tecnología de la misma forma y no hay que tener vergüenza de esta situación sino todo lo contrario. Acostumbrados a ir a la Administración o darle la plata al Encargado, nos vienen a complicar con esto de efectuar un depósito en una cuenta bancaria. ¡No hay que desesperarse!
En los Bancos siempre existe una persona amable que nos puede explicar cómo hacer el depósito por cajero automático, si no queremos hacer la cola y realizarlo por ventanilla.
Solucionado este punto, el siguiente es ¿qué hago con el comprobante de depósito? En algunas Administraciones de Consorcios, se debe entregar el original y a cambio, nos entregan el recibo de pago del mes, pero mi recomendación personal es que, previo a esto, hagamos una fotocopia del recibo de depósito y NUNCA tiremos los comprobantes de expensas.
No importa si ocupan lugar, no importa si son grandes o enormes o incómodos. Muchos propietarios terminan pagando nuevamente expensas ya abonadas por no haber guardado los comprobantes en su momento. Si bien hay formas de demostrar que las expensas fueron abonadas, alguna parte de la jurisprudencia entiende que el recibo de pago es el único comprobante válido y fehaciente del pago, no hay presunción que tenga más validez que la acreditación del mismo.
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Parece que Provincia de Buenos Aires necesita plata, porque se viene un aumento del impuesto inmobiliario que afectará a 343.000 personas. Un total de 91.000 familias deberán esperar a que se termine la devolución del crédito fiscal por el impuesto a la riqueza eliminado por la provincia, y que serían unos 30 millones de pesos.
El titular de ARBA, Santiago Montoya, declaró que el ajuste sería entre el 12,5% y, como máximo, un 20%. Sin embargo, un millón y medio de personas quedarán exentas por ser jubilados, familias humildes o veteranos de Malvinas.
El Gobernador Daniel Scioli aclaró que sólo se juntarían 8 millones más de los 1100 millones que ya se están recaudando por el impuesto, tratando de minimizar el aumento.
Sin embargo, éste no es el único aumento que se aprobó en el Presupuesto Bonaerense para el 2013, sino que también serán afectados el impuesto al automotor, ingresos brutos y sellos.
El aumento será consecuencia de elevar la valuación fiscal del inmueble, es decir, “el 75% de las partidas, que se concentran en valuaciones fiscales de hasta 110.282 pesos, tendrá un incremento no mayor a 24 pesos por cuota. Pero para las propiedades de alta valuación, los aumentos serán de hasta el 28%”.
Además, se cobrará un adicional a todos aquellos propietarios que posean más de un inmueble, cualquiera sea su valuación, pero no se cobrará si no supera los 400 pesos.
Como se adelantó, se cobrará una cuota adicional este año del Inmobiliario Urbano para los inmuebles con valuación fiscal mayor a los 350 mil pesos, y de Patente para los vehículos cuya valuación supere los 130 mil pesos.
Con esta medida la administración Scioli busca hacerse de fondos adicionales para el pago de sueldos y aguinaldos en lo que resta del año
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Aumenta el Impuesto Inmobiliario en Buenos Aires
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La Educación en nuestra querida Argentina pasó por varios períodos: durante la dictadura, se hizo la transferencia de la educación primaria a las provincias, prácticamente, como una imposición, sin financiamiento ni ayuda para su sostenimiento.
Durante la década de los 90, se transfirió la escuela media, los institutos de formación docente y la escuela técnica, también a las provincias y se sancionó la Ley Federal de Educación que para muchos autores no fijó lineamientos concretos para su ejecución y, simplemente, fue bajar a una norma legal lo que ya estaba ocurriendo en la realidad.
El Estado pasó por facetas de asumir un rol principal y otras subsidiario, y la escuela, lamentablemente, pagó las consecuencias, ya sea en la cuestión edilicia, la calidad en la educación, el ánimo de los docentes y la cuestión económica que impactaron no sólo en la cantidad de días efectivos de clases sino también, en los índices de deserción.
Desde el 2003, si bien hubo varias leyes previas a la sanción en el 2006 de la actual Ley Nacional de Educación, el rol del Estado fue obtener el consenso de los grupos fuertes para dictar la ley y asumir un nuevo cambio.
En definitiva, la Educación sigue siendo una asignatura pendiente pero tengo la esperanza de que, en algún momento, el discurso político va a dejar de ser "sólo palabras vacías" y convertirse en una realidad palpable donde tanto docentes, alumnos y familias sientan orgullo de ir a la escuela.
Esta iniciativa de Red Solidaria intenta apalear esa realidad actual y aportar su granito de arena. El objetivo es construir 24 escuela y por cada 10 pesos, se suman 2 ladrillos, por cada 60 botellas recicladas, se suma 1 ladrillo....¿y si queremos aportar ladrillos? Me hice esa pregunta y la respuesta es que muchas escuelas necesitan arreglos, por consiguiente, la recaudación de fondos es importante para poder ayudarlas.
En un mundo donde la Educación muchas veces asumió un papel secundario, es extraordinaria esta iniciativa. Me sumo y la aplaudo!!!
Un ladrillo para mi escuela - Red Solidaria
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Me resulta muy interesante este tema y estoy segura que no es de conocimiento popular todo lo que al respecto se debe saber. Ustedes me dirán...
En primer lugar, analizamos el caso común: Departamento con deuda de expensas, fallece propietario, hay herederos. La solución, es más que obvia (con un pequeño giro): se inicia una sucesión por parte de los herederos y la deuda pasa a formar parte de la sucesión, si la misma se devengó previo a la muerte del propietario. Sin embargo, muchas veces ocurre que los herederos no pagan las expensas después del fallecimiento, por lo tanto, las deudas ya no son de aquel sino de los herederos y el reclamo debe dirigirse contra ellos.
Otro caso, poco común, pero que resulta muy útil saber, es ¿qué pasa cuando el deudor de expensas no tiene herederos, ni testamento?
En este caso, la herencia corresponde al Estado, como bien de dominio privado de éste, en razón de lo normado por los artículos 3588 y 2342, inciso 3) del Código Civil.
Es lo que se denomina una sucesión "vacante" y normalmente, se toma conocimiento de esto durante el transcurro del juicio de cobro de expensas que el Consorcio inicia.
Cuando ello ocurre, se hace necesario corroborar la existencia de la mentada vacancia solicitando el libramiento de oficios para averiguar si hay algún juicio sucesorio iniciado.
Si subastado el inmueble, el producido no alcanza para cubrir el crédito de expensas, no puede reclamarse al Estado el pago de la diferencia pero sí al adquirente en subasta, conforme al art. 17 de la ley 13.512.
¿Querés averiguar qué beneficios tiene el Consorcio por iniciar la sucesión?
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La ley nº52/98 establece el Régimen de las Herencias Vacantes en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y establece en su art. 7º: "La Ciudad de Buenos Aires reconoce al denunciante el diez por ciento (10%) del valor líquido de los bienes denunciados. Para determinar el valor deben descontarse las deudas y cargas de la sucesión y los gastos causídicos. Si la incorporación de los bienes a la Ciudad se produjera en especie, a los efectos de esta participación la misma debe determinarse sobre el valor que resulte de la tasación realizada en sede judicial." Esto significa que por denunciar la existencia de esta herencia, el Consorcio, además de cobrar su deuda, se lleva un porcentaje adicional, según el procedimiento establecido en dicha ley.
Deuda por Expensas: Muerte del Propietario
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Consorcio
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