Qué son los derechos reales? Relación con el Rég. de Prop. Horizontal.

QUÉ ENTENDEMOS POR DERECHOS REALES? 

Hay que dejar bien en claro que sólo a las PERSONAS (de existencia física o jurídica) la Ley les reconoce DERECHOS. Estos derechos pueden ser PERSONALES (que son los que se ejercen sobre otras personas, por ejemplo, un contrato de locación) o REALES (que son aquellos que se ejercen sobre las cosas, sin interposición de nadie, es decir, existe una relación directa). 

COMO SE RELACIONA EL CONCEPTO DE DERECHO REAL CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

El derecho real por excelencia es el DOMINIO, también llamado DERECHO DE PROPIEDAD y es el más amplio de los derechos que se puedan tener sobre una cosa. Se lo denomina DOMINIO porque es el señorío que uno puede ejercer, ya sea usar la cosa, venderla, prestarla, destruirla, regalarla. El derecho de disponer de la cosa como a uno se le plazca es, en principio, ABSOLUTO. "USAR SÍ, PERO ABUSAR, NO", esa es la clave para que surja la necesidad de ponerle LIMITES, reglamentando su ejercicio. 

Hay teorías que dicen que la PROPIEDAD HORIZONTAL es una especie diferente de PROPIEDAD, pero la mayoría de los autores entienden que no es así, que en realidad es una PROPIEDAD PLENA pero con limitaciones por cuestiones de convivencia. En la PH se da el caso de un dominio (cuando la propiedad es ejercido por uno solo) y un condominio (hay varios propietarios, entonces el dominio es menguado, sufre restricciones para cada uno, es decir, no se puede disponer sin el consentimiento del otro). 

ENTONCES: En la PH cada uno es "dueño y señor" absoluto de su departamento pero a la vez es co-propietario con los otros de cosas tales como "pasillos", "terreno", "escaleras", "terrazas", etc. La PH es propiedad plena y como tal, es un DERECHO REAL. 

DE DÓNDE VIENE ESTO DE LA "PROPIEDAD HORIZONTAL"?

Hasta la ley 13.512, el que era propietario de un terreno, lo era, teóricamente, "hasta el cielo". Sin limitaciones espaciales. Con la ley en 1948, se limita el espacio con el que se ejerce la propiedad, es decir, se permite que lo construido sobre el terreno en diversos planos horizontales sea también de otras personas y no sólo del dueño, como también, se permite sectorizar y dividir en diversas unidades lo construído para ser vendido individualmente. Este fenómeno surgió, en gran parte, por las grandes concentraciones urbanas y por la invención del cemento PORTLAND y las estructuras grandes de hormigón necesarias para la construcción de dichos inmuebles. Esto fortaleció la clase media, dándole acceso a la "vivienda propia". 

Sin embargo, a esta "gran idea" se le pasó por alto crear leyes de convivencia. Más adelante, esto se "enmendó" al redactarse un REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, pero sin la participación de los que en verdad iban a vivir ahí sino sólo por el dueño del terreno. Ese reglamento es la VERDADERA LEY DEL CONSORCIO. 

(EN OTRA OPORTUNIDAD, HABLAREMOS MÁS SOBRE DICHO REGLAMENTO). 

Autora: Dra. Orueta Cossi.

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