El pasado 11 de junio, fue aprobada la ley y quedaba su promulgación que se concretó el 30 de junio pasado, publicándose en el Boletín Oficial. La misma contiene modificaciones a varios artículos del Código Civil y Comercial actual, presentando algunas incógnitas y lagunas que, seguramente, serán zanjadas con el paso del tiempo y la jurisprudencia.
En cuanto a los contratos que están en curso, no deberán ser modificados y se regirán por la vieja normativa. Sin embargo, los nuevos contratos deberán estar redactados de acuerdo a éstas modificaciones que, para muchos propietarios e inquilinos, no son menores y ha provocado la crítica de ambas partes.
Asimismo, en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las comisiones que perciban las inmobiliarias por éstas operaciones momentáneamente (está pendiente su declaración de inconstitucionalidad) están regidas por la ley 5859/17 que establece que será el propietario quien pague una comisión del 4,15% calculada sobre el valor total del contrato, según lo informó Cecilia Baccello (Matrícula 7513 - instagram @inmobiliariacool).
Desde la agencia TELAM, informaron que las principales modificaciones a tener en cuenta serían:
>> El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
>> El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
>> El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
>> Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
>> Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
>> La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
>> En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).
>> Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
>> Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.
>> En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
>> Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
>> Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
>> Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
¿Qué te parecen éstos cambios? Dejame tu comentario.
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