Administrador del Consorcio: #Tips para no perder el control como propietarios.

He notado, a lo largo de los años que llevo dedicándome al asesoramiento legal en ésta parte del derecho, que cuando llega una persona a consultarme sobre un problema en su Edificio se refleja la pérdida de poder, como propietarios, a raíz de la falta de conocimiento, en relación a la figura del Administrador y sus facultades. 

Es muy frustrante para estas personas darse cuenta (tarde) que "algo hicieron mal" en el vínculo que se pactó cuando se designó al representante legal del Consorcio en la primera Asamblea y, en éste punto, sienten que fueron avasallados sus derechos como propietarios, por diferentes motivos: 

• Falta de comunicación.
• Respuestas vagas.
• Perjuicios económicos por inacciones. 
• Aumentos injustificados en los gastos comunes. 
• Desinterés en la morosidad.
• Desinterés en el desempeño del Encargado de Edificio.
• No escuchar los reclamos. 
• No convocar las Asambleas que son solicitadas. 
• Aumento de honorarios sin consultar. 

...entre otras. 

Reconocen que, en su momento, quizá por que ésta persona venía recomendada, confiaron en que se marcaría una diferencia en la dinámica para llevar adelante su labor, creyendo que no se repetirían malas experiencias del pasado y, por consiguiente, no fueron claros (expresamente) con lo que esperaban recibir de su parte, dejando que actúe libremente. La pregunta, por consiguiente, que mis consultantes se hacen (por lo general) es:

¿Cómo evitar que, quien se designa como Administrador del Consorcio, se posicione en un lugar que hace que perjudique a todos? 

La designación de un mandatario puede ser, claramente, un dolor de cabeza y, en la mayoría de los casos, a quien se pretende remover pone trabas que hacen que ese proceso se dilate "hasta el infinito, y más allá". Sin embargo, de una forma u otra, los propietarios logran cambiar al administrador y, con los ánimos ya destrozados, no prestan atención a ciertos detalles importantes. 

En primer lugar, se debe verificar que el número de RPA (matrícula en el Registro Público de Administradores en Capital Federal) no se encuentre vencido ingresando a la página de BUSCADOR DE ADMINISTRADORES que brinda el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. De ésta manera, podemos saber si puede ser designado como tal. 

En segundo lugar, el Acta de Asamblea que lo designe debe contener no sólo sus datos correctamente, sino aquello que se espera de él durante el período que va a cumplir esa función. ¿Por qué nos apuramos en redactarla? Un documento como éste MAL REDACTADO significa que después no se tienen argumentos para reclamar muchas cosas que NO ESTÁN ESPECIFICADAS EN LA LEY. Por ejemplo: 

1) Aumento de sus honorarios; 

2) Inicios de juicios por morosidad; 

3) Contratación de servicios y firma de contratos; 

4) Respuestas a cartas documento; 

5) Frecuencia de reuniones con el Consejo de Propietarios; 

6) Decisiones unilaterales (más allá de las autorizadas por ley); 

7) Negociación de deudas; 

8) Gastos extras que puede cobrar, aparte de sus honorarios. 

....entre otras, dependiendo las necesidades de cada Consorcio. 

En tercer lugar, mantener una comunicación fluida entre los miembros de la comunidad consorcial hace que el control hacia el Administrador sea más eficaz y, para lograr ésto, los grupos de whatsapp son una herramienta muy útil (siempre y cuando se usen con seriedad, aún si son varias unidades funcionales). 

Los miembros del Consejo de Propietarios son los intermediarios entre el mandatario y el resto de los vecinos, teniendo por ley la función de controlar las finanzas y, en definitiva, por experiencia sabemos que si no se manejan bien (si no se cumplen con los pagos en tiempo y forma) el perjuicio es para todos, entonces, organizarse puede ser complicado pero necesario para el bienestar de todos.

Por último, una clienta una vez me dijo que recurría a mis servicios como abogada por que entendía que "el conocimiento es la mejor defensa", frase que me pareció sumamente acertada, y coincido en que para no perder poder como propietarios frente a quien administra el dinero de todos y toma decisiones que pueden afectar a todos, la mejor herramienta es aprender, informarse, ocuparse, involucrarse, puesto que si cada uno sólo se interesa por lo que pasa de su puerta para adentro, el control se pierde y deriva en consecuencias indeseables para todos. 

¿Qué te parecieron éstos consejos? ¡Dejame tu comentario!