La vida de un Consorcio de Propietarios está atravesada por un montón de gastos, desde reparaciones, mejoras, obras, sueldos, servicios, entre otros. Todos los meses, el Administrador del Consorcio vuelca esas erogaciones en las liquidaciones de expensas y, según el porcentual asignado a cada unidad, imputa un valor a pagar para el cumplimiento de las obligaciones de todos.
Dijimos en infinidad de artículos de éste blog, que los honorarios del representante legal del conjunto de los propietarios se determina en una Asamblea en dónde se acuerda (a veces no es tan así, pero es la idea central) que durante un tiempo determinado (puede ser 6 meses o 1 año) cobrará una cantidad de dinero mensual por sus SERVICIOS (otorgando la factura correspondiente). Hasta éste punto, todo es color de rosa, ¿Verdad?
Sin embargo, ¿Notaste que a veces aparecen gastos extras en las expensas comunes? Mucho se ha dijo del famoso "Diego" que cobran algunos administradores de consorcios, fundamentando que "el honorario es muy bajo". ¿Te suena? ¿Alguna vez lo escuchaste?
A su vez, me ha pasado revisando infinidad de liquidaciones de expensas que aparecen items de gastos extraordinarios por, por ejemplo, asistir a una asamblea de propietarios o negociación de la deuda por expensas.
En él punto anterior, puede no ser criticable (si su cobro fue pactado en el acta de asamblea que lo designó) y generalmente se toma como referencia la tabla que propone la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), en dónde se detallan diferentes circunstancias y sus montos, por ejemplo:
- Certificaciones por deuda de expensas = $1740
- Asistencia a audiencias de mediación = $2210
- Gestión Administrativa en convenios de pagos = $2680
- Rendición de cuentas final y traspaso de la administración = $4680
...entre otros.
Sin embargo, hay ciertos casos en que ese "extra" aparece imperceptible y es cuando se hacen trabajos en las unidades funcionales o en las partes comunes. ¿Cómo se podría evitar o, al menos, controlar?
Al momento de designar a un Administrador, es casi automático escucharlo decir que "nosotros tenemos personal para arreglos" y los propietarios, generalmente, deciden dejar que ellos sean los que manden una persona cada vez que hay un problema, lo que podría significar que ese arreglo aparezca en las expensas algo inflado. Lo más recomendable es que el Consorcio decida en Asamblea que cada propietario hará los arreglos y pasará la factura por ellos o que se comparen dos presupuestos, presentado uno por el Administrador y otro por el Propietario, eligiendo el que más convenga a todos.
Cómo abogada me ha pasado que me han pedido una factura con "un poco más" para que ese "extra" lo cobre quién Administra, negándome (perdiendo clientes por eso) y aconsejando que si quieren cobrar más, que lo planteen en una Asamblea, incluyendo la tabla sugerida por la CAPHAI.
Me da mucha vergüenza cuando tengo que explicarle a una persona, que encima ejerce la labor de administrar, que su consulta no es de él o ella, sino para quién representa y, al parecer, suelen ofenderse cuando mi respuesta, en relación al párrafo anterior, es absolutamente inquebrantable. Algunos no lo entienden y me quieren convencerme diciendo "pero si nos beneficiamos los dos Doctora", no comprendiendo que a mí no me interesaría trabajar con alguien que utiliza mi trabajo para beneficiarse a costa de la plata de otros.
¿En su edificio han pasado situaciones como éstas?
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Gracias por el artículo. En mi edificio ha pasado Diego para propietario.
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