Estimados Lectores,
En esta oportunidad, me
quiero dirigir a todos aquellos que actualmente viven en un Edificio, conviven
con otros vecinos, encargados, administradores, mascotas comunes y exóticas,
bebés, niños tranquilos y/o insoportables, ruidos, olores, necesidades de
arreglos y/o reformas indispensables (queda muy “paqueta” la entrada con los
dos paneles de vidrio decorados a cada costado de la puerta, pero para entrar
una mesa de estilo de buen tamaño ¡Hay que llamar a Superman para que la meta
por la ventana del living del cuarto piso!), pero se quedan QUIETOS. Se quejan
en la intimidad de su casa, con sus maridos, novios, amantes, amigos, o en el
súper, con algunos vecinos sean de su edificio o cercanos al mismo, con quienes
pocas veces se ven pero cuando se juntan aprovechan y le sacan el cuero a todo
el mundo, aunque después de eso, la vida sigue... “ANORMALMENTE”.
Estos
momentos se usan como CATARSIS, para aliviar tensiones, y si bien se sienten
mejor, por alguna razón no es SUFICIENTE... SIENTEN que es necesario un cambio,
se rebelan por unos minutos en su mente, como cuando se dice "el lunes
empiezo la dieta" y no pasa nada: el LUNES, TODO SIGUE IGUAL.
A las personas, que se
sintieron identificadas con esto que escribo (que también me ha pasado, en
estos días, debo confesar) les digo: ¡¡¡¡A MOVERSE!!!! En estos años que llevo
escribiendo, me doy cuenta que para ser un buen CONSORCISTA, (tomando las cosas
un poco con humor... ¡ojo!) desde mi punto de vista, por lo menos, es necesario
3 cosas fundamentales:
1 - Identificar: Este paso se da
cuando se identifica el problema, cuando UNO sabe que es ése, que está AHÍ, nos
mira la mancha de humedad, el caño roto, la basura que arrojan los vecinos a
nuestro patio trasero, la deuda de expensas que crece mes a mes y no sabemos
cómo frenar, el administrador que nunca convoca a una Asamblea pero que
INCREÍBLEMENTE, sigue siendo nuestro ADMINISTRADOR, entre otras cosas. Entonces,
primero hay que IDENTIFICAR ese problema. No importan si son 1 o 2 personas
nada más las que ven que esto ES ASÍ, sino darse cuenta que está AHÍ y no pasar
de largo, DETENERSE a "oler las rosas" como quién diría.....
2 - Hacer: Una vez que sabemos cuál
es el problema, DEBEMOS buscar la solución.....no va a desaparecer solo.... ¿no
les parece? Esto implica ya sea enviar una Carta documento, un mail, una nota
manuscrita, ALLLLGOOOOOO que le haga saber al otro que "esto huele
mal" y no quedarse en el mero "está ahí, lo sé, y qué?".
3 - Insistir: Como dije antes, los
problemas no se solucionan por ÓSMOSIS (la fuerza de gravedad es mucho más poderosa),
hay que INSISTIR, ir hasta el final, porque un Administrador se juega su
reputación, su matrícula, su trabajo SI NO SE MUEVE, SE QUEDA QUIETO, O SE HACE
EL DISTRAÍDO, y un propietario si tampoco se mueve, se queda quieto o espera
simplemente a que el otro REACCIONE, también se juega muchas cosas, entre
ellas, la más importante: ¡¡¡¡SU TRANQUILIDAD!!!!
Quiero
que tomemos esto con un poco de humor, a pesar que mi intención es DESPERTAR a
muchos que quizá están dormidos en el "el lunes empiezo la dieta" y
no HACEN NADA hasta que les toca en lo más profundo de su ser: SU PATRIMONIO,
SU CASA, "LO SUYO".
Ser
un buen CONSORCISTA también implica involucrarse en las cuestiones del
Edificio, ir a las Asambleas, o mandar a alguien que le interese en su lugar,
pero no dejar que otros tomen las decisiones por uno, que afectan nuestro
bolsillo, y si vemos que no se hacen las cosas como manda la ley, entonces, NO
HAY QUE QUEDARSE QUIETO.
Quejarse,
señores, ¡¡¡¡NO SIRVE DE NADA!!!! Contarle a un vecino que nos tiene podrida la
mancha de humedad de la medianera, que el olor en verano es insoportable, que
se nos tapa el lavadero cada dos por tres y que en el Edificio nadie se molesta
en hacer los arreglos que corresponden ¡¡¡¡NO SIRVE DE NADA!!!!!
LA
CLAVE EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL, donde estamos OBLIGADOS a vivir con
otros, donde el dicho "cada uno cuida su huertita" no es tan así, ya
que si el EDIFICIO se cae....NOS CAEMOS TODOOOSSSS, si el Administrador es un
LADRÓN y administra la plata como quiere, sin que nadie le diga nada, entonces,
¡¡¡¡¡NOS ESTÁ ROBANDO A TOOOODDDOOOSSSS!!!!!, es INVOLUCRARSE, hacer de todos ese problema: si la del 3ero tiene humedad no mirarla con PENA, sino insistir con ella, porque HOY le está pasando a ella pero quizá mañana sea nuestra HUERTITA la que se esté pudriendo.
Vivimos
con personas que muchas veces NI CONOCEMOS, más que un "hola" o una
conversación en el ascensor, pero lamentablemente, estamos todos dentro del
mismo barco, remando para el mismo lado... ¿y dónde nos lleva esa dirección? ¡¡¡¡A
VIVIR TRANQUILOS, LO MEJOR POSIBLE, Y SIN QUE NADIE NOS TOQUE LOS BOLSILLOS INNECESARIAMENTE!!!!
Para que ésto se cumpla, ES IMPRESCINDIBLE INVOLUCRARSE en los problemas que
pasan a nuestro alrededor.
Algunos
tenemos LA SUERTE de contar con un ADMINISTRADOR que está ahí cuando se lo
necesita, que responde, que se ocupa, que cumple LA LEY, que hace su trabajo
sin PERJUDICAR a nadie, que media en los conflictos entre vecinos, en definitiva,
que AMA SU PROFESIÓN, mientras que otros no tienen tanta suerte y para esas
personas, que sufren porque nunca se hace una Asamblea, porque cada vez que hay
un arreglo grande la plata no parece alcanzar pese a que las expensas
aumentan, y que cuando se logra ahorrar un monto importante, el presupuesto se
decide unilateralmente, sin consultar a nadie......ENTONCES, ¿de qué sirve sólo
quejarse si después NO HACEMOS NADA?
Me
acuerdo cuando recién comencé la carrera de ABOGACÍA, en el año 2000, ni siquiera había cursado
una materia cuando en el Edificio donde vivía una vecina me vino a consultar
por un problema que tenía en su departamento. Como buena vecina, fui, vi el
problema, ella me contó que hacía mucho que venía con esto, que la
Administradora venía, veía y no hacía absolutamente nada, (al revés de la
famosa frase de Julio César, “Vine, vidi e non facho niente”) y sin tener
muchos conocimientos sobre el tema, le aconsejé que redacte una CARTA DOCUMENTO
para hacerle saber al Administrador (que no era el que tenemos ahora) lo que
pasaba, porque "hablar"...buenoooo.... las palabras se las lleva el viento, al
igual que las promesas que se hacen... si bien al principio es correcto
acercarse y tener un primer diálogo, cuando ésto no resulta, entonces, lo mejor
es INTIMAR.
La
cuestión fue que con esa CARTA DOCUMENTO, todo empezó a andar sobre rieles... fue
necesario ALZAR ALGO MÁS QUE LA VOZ para que la escuchen y fue eso que pasó que
me animó a aprender mucho más mientras cursaba la carrera. También me di cuenta
que varios abogados no tenían idea de lo que se les hablaba cuando tocaba
ciertos temas sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, y que había muchas personas que no
estaban bien asesoradas porque los abogados no se capacitaban en estos temas,
que si bien es una parte del DERECHO no se tocaba en la FACULTAD, y por lo
tanto, a medida que avancé en mi carrera, otros colegas me consultaban por
estos temas...
Todo
terminó en este blog, hace ya casi 4 años, con la intención de SACUDIR UN POCO
las mentes de quienes viven en EDIFICIOS AFECTADOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL y llevar un poco de luz a todas esas problemáticas que día a día les
tocan. Espero, sinceramente, que este blog sea de utilidad muchos años más y
que pueda seguir brindando el servicio que llevo adelante día a día...
¡¡¡¡USTEDES ME DIRÁN QUE PIENSAN!!!!
¡SALUDOS CORDIALES PARA TODOS!
Dra. María de las Mercedes Orueta Cossi
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Opinión
ESTIMADOS LECTORES,
En esta oportunidad, les paso los honorarios que según la CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS sugiere para los honorarios de los Administradores de Consorcios. Estos valores son INFORMATIVOS, no impuestos, es decir, sabemos que se deciden en una Asamblea, ya sea porque los propone el Administrador y lo proponen los consorcistas, con lo cual, NO ES OBLIGATORIO que cobren estos montos, aún si el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD lo estipula, ya que depende de la capacidad de gasto de cada CONSORCIO si puede o no pagarlos.
"Acuerdo de voluntades", en este punto, significa que se debe llevar a un punto medio y si pensamos la forma en que un Administrador llega a un Consorcio, entonces, cada Edificio puede decidir o no aceptar los honorarios que propone. No se aflijan....¿de acuerdo?
Honorarios y Aranceles del Administrador Sugeridos por CAPHyAI
Valores indicativos para el 2° semestre de 2014, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir de SEGUNDO SEMESTRE 2014
Valores indicativos para el 2° semestre de 2014, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir de SEGUNDO SEMESTRE 2014
Consorcios de Propietarios: Clase D
Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, Institutos provinciales de vivienda.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 1.700
UF posteriores a 20 adicional de $ 90 a $ 110
Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, Institutos provinciales de vivienda.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 1.700
UF posteriores a 20 adicional de $ 90 a $ 110
Consorcios de Propietarios: Clase C
Tipología: consorcios con servicios comunes.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 2.100
UF posteriores a 20 adicional de $ 110 a $ 140
Tipología: consorcios con servicios comunes.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 2.100
UF posteriores a 20 adicional de $ 110 a $ 140
Consorcios de Propietarios: Clase B
Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 2.600
UF posteriores a 20 adicional de $ 140 a $ 180
Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 2.600
UF posteriores a 20 adicional de $ 140 a $ 180
Consorcios de Propietarios: Clase A
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 3.400
UF posteriores a 20 adicional de $ 180 a $ 220
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 3.400
UF posteriores a 20 adicional de $ 180 a $ 220
Consorcios de Propietarios: Clase A1
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de súper confort.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 4.300
UF posteriores a 20 adicional de $ 220 a $ 320
Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de súper confort.
Mínimo hasta 20 Unidades Funcionales $ 4.300
UF posteriores a 20 adicional de $ 220 a $ 320
Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
En forma independiente a los honroarios, el administrador puede percibir retibución por las tareas de:
CERTIFICACIONES
| |
Deuda por expensas comunes
|
$ 330.-
|
Poderes para asistir a asambleas
|
$ 140.-
|
Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales
|
$ 450.-
|
RPA Ley 941 / Gob Bs.As. DDJJ Anual
|
$ 600.-
|
Otros trámites
Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental. Altas/bajas de consorcios, presentación de edificio seguro y cualquier otra cuestión no contemplada en la presente |
$ 170.-
|
Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales.
|
$ 350.-
|
Reuniones o Asambleas
A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 hs. |
$ 350.-
|
Mediación
Asistencia del Administrador por cada Audiencia en trámites de mediación (privada u oficial) |
$ 460.-
|
FIANZAS Y GARANTIAS
- En juicio por expensas comunes |
$ 550.-
|
- En convenios de pagos
|
$ 550.-
|
Gestión de Negocios
Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes. (v.gr: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc |
5 %
|
PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30)
|
10%
|
AFIP – Administración Federal de Ingresos Públicos
| |
AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana
|
$ 160.-
|
AFIP - Clave Fiscal RG 2239
|
$ 220.-
|
AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados
|
$ 480.-
|
AFIP - Mi Simplificación Empleadores
|
$ 480.-
|
AFIP - Mensual RG 3369 (Por Consorcio)
|
$ 500.-
|
ANSES - Administración Nacional de la Seguridad Social
| |
ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar
|
$ 480.-
|
ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos
|
$ 170.-
|
ART - Aseguradora Riesgos del Trabajo
| |
ART - Liquidación de siniestros (Por vez)
|
$ 190.-
|
DNPD – Dirección Nacional de Protección de Datos Personales
| |
DNPD - Base de datos
|
$ 240.-
|
CGBA – Registro de Empleadores
|
$ 320.-
|
Otros
| |
Rendición de cuentas final y traspaso admin.
|
$ 960.-
|
Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor
|
$ 960.-
|
Trámites
| |
Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista)
|
$ 140.-
|
Trámites Normales: 72 hs.
Importes y porcentajes determinados en esta lista | |
Trámites Urgentes: 24 hs.
|
Recargo 100%
|
Trámites Semi Urgentes: 48 hs.
|
Recargo 50%
|
ADMINISTRADORES: Honorarios 2do semestre s/CAPHyAI
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Administrador
En esta oportunidad, quiero aprovechar para contestar una consulta que me dejaron en el LIBRO DE VISITAS y que me pareció muy interesante aclarar ya que no es la primera vez que me lo preguntan:
PAOLA escribió: Hola,antes que nada agradecer por la brindar la oportunidad de consultar de manera gratuita estas situaciones que muchas veces son difíciles de entender.Tengo una consulta que me viene quemando, soy propietaria de una planta baja con entrada independiente al edificio, por lo que no contamos con la llave de ingreso al mismo y no hacemos uso de las instalaciones del mismo. Ademas que revisando es estado de cuentas estamos entre las expensas mas altas. Mi consulta es si tengo debo pagar la misma cantidad de expensas a pesar de no hacer uso de las instalaciones del edificio? Gracias
En estos casos, hay que tener en cuenta varias cosas: por un lado, lo que dice el REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DEL EDIFICIO, además de la estructura en sí del EDIFICIO, ya que sin una foto, no me puedo imaginar cómo es el lugar, y pudiendo ver esto, si realmente existe la posibilidad de que no se goce de algún servicio, por ejemplo, el uso del ascensor, con el mantenimiento que éste lleva.
Una vez hecho esto y, REPITO, es NECESARIO leer bien el REGLAMENTO del Edificio, se puede llegar a obtener alguna exención en el pago de expensas, si realmente se justifica eso.
Me ha pasado en otro caso que esa unidad funcional ubicada en planta baja, una vez que me acerqué y lo constaté, prácticamente parecía una casa aparte, por consiguiente, se logró (pero costó) que no pague ciertos servicios ya que no los iba a usar, ni los necesitaba, pero esto llevó un largo tiempo de discusión con el Administrador, en Asambleas, ya que lo que esta propietaria no pagara, lo tenían que hacer el resto de los que vivían ahí y, obviamente, a nadie le gusta que le aumenten las expensas, ni siquiera $20 (ese fue el caso) porque algún propietario quiere ahorrarse casi 300 pesos de expensas.
HABLANDO EN TÉRMINOS LEGALES....cada propietario paga las expensas en relación con los metros cuadrados que tiene de dominio. A veces, suele pasar, que los REGLAMENTOS preveen una exención en el pago de las expensas, pero otras veces no, entonces, la decisión queda en manos de una ASAMBLEA, luego de hacer un PEDIDO FORMAL ante el consorcio de no pagar "x" conceptos. Este tipo de cuestiones son muy comunes cuando se habla de locales, que si bien son parte del Edificio, tienen una entrada independiente y muchas veces sus propios servicios, con lo cual, la EXENCIÓN es más factible que si hablamos de UNIDADES FUNCIONALES.
Entonces, querida PAOLA y estimados lectores, pedir no pagar algunos gastos de expensas no es algo que sea fácil aunque resulte totalmente LÓGICO el pedido, sino que lleva su tiempo de negociación y un correcto análisis del REGLAMENTO de COPROPIEDAD del EDIFICIO en cuestión.
¿ALGUNA VEZ PIDIERON UNA EXENCIÓN?
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Ya muchos me han preguntado por este tema: si es o no OBLIGATORIO tener un encargado de edificio, así que vamos a analizar algunas cuestiones:
En primer lugar, ¿qué dice el Convenio Colectivo de Trabajo?
Art. 6º.- Clasificación del personal: El personal a que se refiere la presente convención se clasificará de la siguiente manera:
- Encargado permanente: Es el trabajador que tiene la responsabilidad directa ante el empleador en lo que respecta al cuidado, atención y vigilancia del edificio con más de veinticinco unidades, durante el horario de prestación de servicio.
- Ayudante: Es quien secunda al encargado permanente en sus tareas, cumpliendo el mismo horario.
- Encargado no permanente: Es quien realiza sus tareas en edificios carentes de servicios centrales, o con un servicio de incinerador de residuos, de hasta veinticinco unidades. Este trabajador no tendrá obligación de cumplir horario de permanencia en el edificio, aun cuando habitare en el mismo, pudiendo cumplir parte de su actividad fuera de él, pero sin dejar de realizar las tareas específicas.
- Suplente: Es quien reemplaza a cualquiera de los trabajadores comprendidos en esta convención durante el descanso semanal, enfermedad, vacaciones y/o cualquier otra licencia que contemple el presente convenio y leyes vigentes, cuando exista encargado y ayudante, será optativo por parte del empleador tomar un suplente.
- Personal asimilado: Es quien desempeña tareas distintas a las definidas como a cargo del encargado y ayudante, tales como ascensoristas, peón limpieza.
- Personal con más de una función: Es el encargado o ayudante que además de las tareas específicas desempeña otras distintas en el edificio, en forma permanente, habitual y exclusiva, como ser apertura y cierre, cuidado y limpieza garaje, conmutador telefónico, jardín, etc.
- Mayordomo: Es el trabajador que tiene a su cargo la distribución y control de las tareas en los edificios en donde existen tres trabajadores como mínimo.
- Personal jornalizado: Es quien, habitando o no en el edificio, realiza las tareas de limpieza en el mismo, sin obligación de cumplir horario y siempre que no trabajare más de tres días por semana en el inmueble. Este trabajador, solamente podrá existir y desempeñarse en edificios provistos de hasta ocho unidades como máximo y sin servicios centrales.
- Ayudante de media jornada: Es quien realiza tareas en inmuebles de hasta treinta y cinco unidades, sin servicios centrales, cumpliendo un horario de cuatro horas continuas. Percibirá un sueldo equivalente al cincuenta por ciento del que correspondiere al ayudante. En caso de contar el edificio con mayor número de unidades al señalado, se considerará a este personal como ayudante de jornada entera.
- Sereno: Es quien tiene a su cargo la vigilancia del edificio, no pudiéndosele encomendar ninguna otra tarea. Su jornada de trabajo será de siete horas.
Todo trabajador que deba cumplir horario superior a las cuatro horas se considerará como permanente.
De este artículo podemos concluir lo siguiente: NO HAY UNA OBLIGATORIEDAD DE CONTRATAR UN ENCARGADO, es decir, la norma en ningún momento dice "Sres Consorcistas, si su edificio tiene una portería, debe haber un encargado".
Entonces, NINGÚN EDIFICIO TIENE OBLIGACIÓN DE CONTRATAR A UN ENCARGADO SI NO QUIERE, puede contratar personal de limpieza y tenerlo en blanco, por ejemplo, pero OJO, PORQUE EL SUTERH entiende que quien trabaja en un Edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal es "de ellos" y por tal motivo, se les deben las cargas correspondientes. Al momento de tomar esta decisión, es IMPORTANTE averiguar bien todo, tomar los recaudos necesarios, no ser impulsivos por gastar menos plata, ya que las consecuencias pueden ser peores.
Una Asamblea puede decidir, por ejemplo, que entre los vecinos limpiemos cada uno su pasillo, saquemos la basura, nos vayamos turnando, por ejemplo, para evitar el gasto de un Encargado y alquilar la portería, haciendo los cambios necesarios en el Reglamento de Copropiedad, y hasta venderla como una unidad más, si se lo desea.
La realidad es que ni la AFIP obliga a tener personal contratado, entonces, ¿porqué tenerlo si no lo necesitamos? Es para reflexionar y.....ya me dirán qué opinan!
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