Muchos propietarios caen en la confusión de que el Administrador del Consorcio es un empleado de ellos, al pensar que le están pagando un sueldo por el cumplimiento de sus funciones.
Debemos aclarar que esto no es así, como bien dije en otras oportunidades. El Administrador del Consorcio es un trabajador independiente, que no se encuentra en relación de dependencia, sino que cobra honorarios por la actividad que realiza.
Está unido al Consorcio a través del mandato regulado por nuestro Código Civil, el cual establece que un mandante (el Consorcio) a través de una decisión en Asamblea de Copropietarios contrata a un mandatario (el Administrador) para que ejerza una actividad a su favor: Administrar sus fondos.
Este mandato puede ser ONEROSO y en algunos casos, GRATUITO, pero eso queda supeditado a la decisión de la Asamblea o a lo establecido en el Reglamento de Copropiedad.
A partir de la ley 941, la actividad que desempeñan los administradores de consorcios se vió regulada, en el sentido de que se impusieron ciertas directivas que deberá cumplir en el ejercicio de sus funciones. Esta ley no regula el derecho a trabajar sino que impone condiciones para su desempeño.
Entonces, dicho esto, quiero despejar las dudas respecto a si cuando se remueve al Administrador éste puede exigir alguna indemnización o sólo aquello que se le debe en concepto de honorarios. Esta afirmación no es cierta.
El Administrador está unido al Consorcio, como dijimos, a través de un contrato de mandato, que cuando culmina y no se le debe honorarios, también se disuelve la relación contractual sin derecho a indemnización.
Hubo un fallo en el año 2007 donde se trató este tema y donde la Cámara de Apelaciones resolvió que un administrador que había desempeñado 14 años esa función y fue removido no tenía derecho a cobrar una indemnización de 50.000 pesos puesto que "la prestación de los administradores de edificios no reviste una relación de dependencia con los propietarios porque, aunque reciban indicaciones de estos, llevan adelante una actividad autónoma bajo la forma de un contrato explícito".
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Hay lugares estratégicos, en la Ciudad de Buenos Aires y en el resto de la República Argentina, porque dan justo a una autopista o a una avenida muy transitada, que son ideales para ofrecerlos como espacios publicitarios.
Ya habíamos tocado el tema de la publicidad en los balcones, que está prohibido, en principio, y regulada por la Ciudad de Buenos Aires, pero nunca se ha tocado el tema de la publicidad en medianeras, que también es muy común encontrar.
¿Qué pasa en estos casos? ¿Es un buen negocio u otro motivo de conflictos?
Muy pocos Reglamentos de Copropiedad contemplan este tema, puesto que cuando fueron redactados, no se contemplaba la posibilidad de este tipo de negocios, sin embargo, la sociedad fue cambiando, y las mentes buscando algún nicho virgen para ser explotado económicamente.
La medianera es una parte común del edificio, puesto que sobre ellas se asienta la estructura del mismo, y por lo tanto, cualquier modificación debe ser aprobada en Asamblea por la mayoría que estipula el Reglamento.
En otras oportunidades hablamos del alquiler de las porterías, o simplemente lo mencionamos, pero lo cierto es que un Consorcio que posee una medianera que estratégicamente es ideal para alquilar como espacio publicitario, puede (y desde mi punto de vista, no sería un mal negocio) alquilar ese espacio y conseguir un dinero extra para alguna inversión de su interés.
Obviamente, se debe solicitar una Asamblea especial para debatir este tema y, seguramente, hacer una inversión previa para generar el espacio publicitario con un buen cartel de "Disponible".
También nos habíamos referido a las antenas de telefonía celular y creo, que en este caso, es un negocio más rentable y seguro que la instalación de aquellas.
Publicidad en medianeras....un negocio redondo?
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Lamentablemente, para nuestro derecho, los animales son cosas muebles, pero aquellos que tienen un perro, gato, pájaro, hamster, etc en su casa sabe que la ley y el corazón, sienten diferente.
Sin embargo, a pesar del amor que muchos animales brindan a sus dueños, a veces generan conflictos con los vecinos que no se benefician de ese cariño sino que padecen los ruidos molestos que generan.
La ley no prohíbe la tenencia de animales pero sí los ruidos molestos, sin embargo, ¿cuál es el parámetro de tolerancia?
En este caso, el Reglamento de Copropiedad o el Reglamento Interno del Consorcio es el que viene a llenar ese vacío legal y establecer las pautas para la convivencia. Desde prohibir la tenencia hasta establecer algún límite, por ejemplo, en un diario de Mendoza, salió una noticia de una mujer que la desalojaron por vivir con 50 perros y 12 gatos.
Si bien "nuestros derechos terminan donde empiezan los derechos de los demás" en lo que respecta a la tenencia de animales, siempre fue un tema muy sensible de tocar. Primero, porque los que tienen las mascotas no sólo son mujeres mayores que recurren a ellos como una compañía sino también niños que tienen la ilusión de una mascota y contra eso....¿cómo se puede actuar?
Entiendo, porque también tengo un hijo pequeño, que se puede convivir con animales en edificios pero la convivencia depende de ciertas normas de educación y prevención que debemos hacer cada uno desde su casa, por ejemplo, educar en cuanto al cuidado del animal y su limpieza, fuera y dentro del departamento, puesto que muchas veces esto no se cumple, generando malos olores los pasillos y, en consecuencia, mala predisposición del resto.
Sería muy significativo que nuestros legisladores regulen más sobre el tema para evitar estos vacíos legales o, por el contrario, cada consorcio podría reunirse y modificar su Reglamento subsanando, de esta forma, la falencia de la ley de fondo.
Mascotas en los Consorcios...amor y conflictos!
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Hace un par de días se hizo conocer una resolución de la Cámara del Crimen que avala la prostitución ejercida en un ámbito privado entendiendo que es una actividad lícita siempre y cuando no haya trata ni explotación de personas. Muchas veces al recorrer las calles de la Ciudad de Buenos Aires, sobre todo el barrio de Once, aunque no es el único, me encuentro pegado en las paredes, los teléfonos públicos y otros lugares públicos pequeñas fotos de mujeres ofreciendo sus servicios. Es algo de todos los días encontrarme con esto, y me lleva a pensar en el lugar donde desarrollan su actividad y que, seguramente, será un edificio donde se convive con un ingreso y egreso de personas extrañas que llamarán la atención de muchos que viven ahí y generará cierto nivel de preocupación.
Este tipo de actividades, para muchos que viven en Edificios donde se desarrolla, generan varios inconvenientes: el más importante, a mi entender, es el ingreso y egreso de personas extrañas que pueden llegar a afectar la seguridad del resto de los vecinos. Algunos podrían decir que "los ruidos molestos" son uno de los factores que alteran la convivencia, pero no es necesario tener un "privado" para que este tipo de ruidos se generen.
Para los jueces, en este caso, determinaron que en el ámbito de los privados no se estaría violando la ley de profilaxis, con lo cual, luego de realizar ciertas investigaciones, se llegó a la conclusión que los número que figuran en los avisos son de personas mayores, 3 mujeres argentinas, y que no se las obliga a la prostitución sino que ofrecen sus servicios voluntariamente a cambio de dinero.
Tengo la sensación de que muchos edificios, luego de este fallo, tomarán ciertas medidas de seguridad, que recomiendo, como contratar personal de seguridad que registre la entrada y salida de las personas, con sus datos completos, y quizá, con el tiempo, muchos desistirán de realizar esta actividad.
Prostitución en Edificios, legal?
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Es algo cotidiano convivir con personas con capacidades diferentes, puede ser un vecino, un colega, un amigo, pero ¿porqué hay tantas barreras a la integración de estas personas en el quehacer diario?
Muchos consorcios, ante el planteo en asamblea de la construcción de rampas para el acceso de personas cuya movilidad es reducida (no necesariamente nos referimos a una persona en silla de ruedas, también a personas mayores que ya no pueden subir escalones) se inicia una batalla naval entre quienes son indiferentes y todavía
gozan de salud como para poder "arreglárselas solos", quienes entienden esta necesidad pero no están de acuerdo con aumentar las expensas para afrontar el gasto y quienes plantean que es un gasto innecesario.
gozan de salud como para poder "arreglárselas solos", quienes entienden esta necesidad pero no están de acuerdo con aumentar las expensas para afrontar el gasto y quienes plantean que es un gasto innecesario.
En el año 1994 se sanciona la ley 24.314 que modifica los Arts. 20, 21 y 22 de la ley 22.431 de protección integral a favor de personas con discapacidad. Es así, que el Art. 20 establece la prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos, arquitectónicos y del transporte. El Art. 21 comprende tanto a los edificios de uso público como los de vivienda, y la facilidad de acceso y desplazamiento de personas con movilidad reducida, y el Art. 22 esta dedicado a las personas con discapacidad en los transportes públicos.
Existiendo tanta normativa que ampara la integración de personas discapacitadas a la vida cotidiana, ¿porqué es tan difícil incorporar al lugar donde vivimos ese derecho a la igualdad consagrado por nuestra Constitución Nacional?
En febrero de este año, la justicia cordobesa ordenó indemnizar a una persona con discapacidad motriz que inició una demanda porque el edificio donde compró su departamento no contaba con rampa de ingreso. Se ordenó pagarle 10.000 pesos por daño moral, puesto que la damnificada había presentado un amparo previamente y se le había ordenado al consorcio la construcción de la rampa, que no realizó.
Actualmente, por una disposición de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro ya no es necesario la unanimidad de los miembros de un consorcio para aprobar la construcción de las rampas sino solamente la mayoría simple de los presentes.
Más allá de estos avances en la reglamentaciones municipales, la decisión siempre radica en una cuestión económica, lamentablemente.
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Hace unos días, en las noticias salió que en Capital Federal, por día, se generan más de 6300 toneladas de residuos que son redistribuídos a centros de reciclaje, en parte, y a los rellenos sanitarios en la Provincia de Buenos Aires.
Hubo cruces entre el Gobierno Porteño y la Presidencia de la Nación pero lo que realmente interesa es, ¿Cómo afectará esto a los Consorcios?
Problemas en la recolección de residuos
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