Inquilinos....Atentos!

Para muchas personas, me incluyo, resulta toda una odisea encon-trar un lugar para vivir. Después de tantas "idas y vueltas", tampoco es un consuelo saber que por 2 años ese será nuestro "ho-gar, dulce hogar" puesto que, en la vida de un inquilino, nada es definitivo. 

El propósito de este artículo es brindarles a todos los que están alquilando, o tienen pensado hacerlo, una serie de recomendacio-nes respecto de las cláusulas que deben estar presentes en un contrato y de los modos de rescisión, para no llevarse sorpresas desagradables. 

En Argentina, para la locación de viviendas urbanas, rige la ley 23.091 la cual regula diferentes aspectos a la hora de concretar una operación de esta índoles: 

En cuanto a los plazos mínimos, deberán ser 2 años, y si se pac-tare uno inferior, regirá el estipulado por la presente ley. En los casos de incumplimiento en el pago, la mora no es automática, sino que previamente a iniciar una acción de desalojo, el locador deberá intimar, de forma fehaciente, al pago de las sumas adeu-dadas otorgando un plazo que no podrá ser inferior a 10 días co-rridos, contados desde el momento de la recepción de la notifi-cación. 

Otra cuestión importante es el depósito que se debe entregar al ingresar a la locación, que en muchos casos es abusivo pero que la ley estipula que no puede superar un mes de locación, así que en este punto, a estar atentos!

La resolución anticipada es otro tema preocupante y la ley esta-blece que hasta el primer año de alquiler, se podrá cobrar como indemnización un mes y medio, mientras que si estamos pisando ca-si el segundo año, sólo podrá exigirse un mes. Asimismo, si la rescisión del contrato es por voluntad del locador, también se debe aclarar cuál es el tiempo mínimo de notificación previo al abandono de la unidad y la indemnización a pagar al locatario. 

Otro supuesto se da cuando concluido el plazo de locación, el locatario continúa en la vivienda y el locador percibiendo los alquileres. En este caso, se entiende que la locación continúa bajo las mismas condiciones pero el plazo sin un plazo cierto. Por lo tanto, el locador no podrá pedir en cualquier momento la devolución del inmueble, porque no ejerció antes su derecho cuan-do concluyó la locación, sino que deberá notificar al locatario e intimarlo a su devolución pero dentro de un plazo de 3 meses des-de la notificación fehaciente. La Doctrina considera que este plazo de gracia se da a los fines de encontrar otro lugar, dar de baja los servicios y dejar todo en orden. 

Suele pasar, que por fallecimiento del locatario, la familia del mismo queda desprotegida, por el contrario, tendrá derecho ésta a continuar con la locación, por lo menos, hasta la finalización del contrato bajo las mismas condiciones que se encontraban pre-vio al fallecimiento. 

Dejando un poco de lado esta ley, hay ciertas claúsulas que jamás deben faltar en un contrato, por ejemplo, aquella que estipula el pago de las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) pero donde debe aclararse cuál le corresponde a quién. 

Por lo general, no se aclara "corresponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias responsa-bilidad del locador" y en ese punto que bajamos la guardia, des-pués surgen problemas tales como "la Asamblea creó un Fondo Es-pecial o de Reserva y las expensas pasaron de ser 150 pesos por mes a 250 pesos por mes, ¿es mi responsabilidad abonar esa dife-rencia?". Lamentablemente, la respuesta es sí, por no hacer esa distinción, que puede ser más específica, por ejemplo, "corres-ponderá al locatario el pago de las expensas ordinarias, siendo las extraordinarias, entendiéndose por ellas cualquier monto a-probado en Asamblea o por decisión del Administrador y que no sea imputable al mantenimiento o conservación del edificio sino a me-joras que repercutan en un mayor valor del inmueble, responsabi-lidad del locador". 

Otro problema muy cotidiano en este tipo de contratos es la cláu-sula que dice "se entrega la unidad en perfecto estado de conser-vación con todos los aparatos funcionando", o similar, y, por e-jemplo, cuando llega el invierno, no funcionan las estufas o el calefón a los pocos meses se rompe y resulta que el locador no quiere hacerse cargo de los gastos de reparación. Para evitar este tipo de inconvenientes, se puede proponer un período de ga-rantía (es difícil de conseguir, pero no imposible) donde cual-quier desperfecto que surja esté a cargo del propietario u otra alternativa sería que se aclare en el contrato de alquiler en qué casos corresponderá el arreglo al propietarios y cuándo al loca-tario. 

En otras ocasiones, el locador no realiza reparaciones necesarias en el inmueble que sean producto de caso fortuito, fuerza mayor, deterioro de la cosa, responsabilidad de un tercero, entonces, ¿qué vías legales tiene el inquilino para exigir esos arreglos? 1) Puede retener el valor del alquiler hasta el monto de las re-paraciones; 2) si los trabajos son urgentes, entonces podrá asu-mir su costo y pedir la restitución o exigir su realización por la vía judicial; 3) si no son urgentes, pero sí necesarios y ú-tiles, también podrá asumir su costo y pedir la restitución pues ha aumentado el valor de la cosa; 4) demandar daños y perjuicios por la falta de reparaciones; 5) resolver el contrato por exclu-siva culpa del locador, sin abonar indemnización por rescisión anticipada. 

Un último punto a tratar, por ahora, es la entrega del departa-mento. Una cláusula que muchas veces resulta abusiva es la que se refiere a la entrega del departamento y devolución de las llaves donde se fija un porcentaje, por lo general del alquiler, como punitorio por el retraso en la entrega de la vivienda. 

Para que un contrato de alquiler se considere concluido, el loca-dor debe hacer entrega de un "conforme" al momento de la devolu-ción de la propiedad con la entrega de las llaves donde conste que se devuelve en perfectas condiciones y no se adeuda monto al-guno. Hay varios modelos pero el más completo deberá decir: 

- Datos del locador y locatario y de la locación; 

- Condiciones en las que se entrega: si hay alguna reparación pendiente, o si está todo "en orden", pudiendo detallar ciertos aspectos, por ejemplo, "puertas y cerraduras, estado normal";

- Si se adeuda algún alquiler o expensa;

- Plazo para la devolución del depósito, previo a la retención de los servicios pendientes de pago imputables al locatario; 

- Sería muy útil que previo a la entrega se acerque el propieta-rio y compruebe el estado actual, para que posteriormente no sur-jan "gastos inesperados" que se deben deducir del depósito. 

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