La ley de Propiedad Horizontal (13.512) hace una distinción entre partes comunes y partes propias, pero muchas veces en los reglamentos de copropiedad se asoma una nueva noción: partes comunes de uso exclusivo.
Es el art. 2 de la ley que enumera qué entiende por partes comunes, pero esta enumeración no es taxativa, con lo cual, podemos incluir otros item, por ejemplo, extinguidores, bombas de agua, tableros de electricidad, etc. Pero nada dice respecto de este nuevo concepto.
El Decreto 18734/49 en su art. 3 dispone: "El Reglamento de Copropiedad y Administración, deberá proveer sobre las siguientes materias: 1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;..."
A su vez, en la ley 13.512, encontramos el art. 5 que establece: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto".
Entonces, analizando estas dos normas, es inevitable llegar a la conclusión que los balcones (sean internos o a la calle) son partes comunes, puesto que al adquirir la propiedad, por ley, el nuevo adquirente no puede modificar a su gusto el aspecto del mismo. También está prohibido hacer cerramientos, como bien lo dije en otro artículo, puesto que de esa forma también se modifica la fachada, sin embargo, esta práctica es muy común.
Porqué entonces son de uso exclusivo? La respuesta, es más que obvia. Sería muy problemático que no fuera así. Se imagina que su vecino quiera acceder a su balcón porque se le apetece tomar sol o disfrutar de la vista? Es ridículo.
Lo mismo pasa con los patios solares, cuya acceso tiene un único propietario y también se aplica esto, en algunas ocasiones, y estando expresamente establecido en el Reglamento de Copropiedad, que el acceso a la terraza puede tener carácter exclusivo, por ejemplo, si la empresa constructora lo destinó a fines publicitarios. Por norma general, las azoteas son partes comunes, pero toda regla también tiene sus excepciones.
Entonces, ya aclarada esta duda, qué pasa con los gastos de reparación y mantenimiento de estas partes comunes y de las de uso exclusivo?
En relación a las partes comunes, su mantenimiento debe estar programado en la liquidación mensual de expensas y ser distribuída en forma proporcional a cada propietario.
Dijimos que los balcones son partes comunes de uso exclusivo, entonces, según el caso, la reparación estará a cargo del propietario del inmueble o del consorcio.
Supongamos, que hay una filtración en el balcón, o por la antigüedad que tiene el edificio, aquel está tan deteriorado que es necesario efectuar reparaciones urgentes, para que la construcción no cese y produzca un daño a las personas. En este caso, es claro que la reparación estará a cargo del Consorcio.
Sin embargo, otro caso podría ser que el propietario ha depositado demasiado peso en el balcón, y esto produjo que haya un desprendimiento de material, causando un daño a quien circulaba por la vereda. En este caso, la responsabilidad es exclusiva del propietario, puesto que por su negligencia, produjo un daño, y además, tendrá que afrontar una acción judicial por parte de quien sufrió el daño.
Es importante aclarar que si bien parece muy claro este tema, también tiene ciertos tamices que se deberán analizar en el caso específico.
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En caso de tener que reparar una azotea de uso exclusivo, el recubrimiento, o sea el piso cerámico, también debe pagarlo el Consorcio o ese gasto corresponde al propietario de la unidad funcional que tiene dicha azotea.
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