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Cuando llegamos a fin de año, suelen pasar varias cosas:
1) Rendiciones de Cuentas
2) Cambio o Renovación del Administrador
3) Vacaciones.
Muchas veces dije que cada Consorcio es un mundo, algunos pueden estar de acuerdo, otros no, pero al llegar fin de año parece ocurrir que en el ambiente consorcial estos tres puntos generan bastante tensión y stress para muchos.
Las rendiciones de cuentas son sumamente importantes para la vida de un Edificio. En primer lugar, porque son el reflejo de la situación económica en la que nos encontramos para encarar el año nuevo y en segundo lugar, también es una forma de evaluar a quien designamos como Administrador. ¿Porqué? La razón primordial es que si fue un buen administrador, entonces debe convocar la Asamblea para rendirnos cuentas y hacer un balance general de su actuación durante todo el año. No es culpable si los número resultan ROJOS pero sí se le puede reprochar que no de cumplimiento a una de sus obligaciones por ley.
En la Asamblea donde se realiza la rendición de cuentas se discute la renovación del mandato el cambio de Administrador. Por consiguiente, aquellos que se hacen los distraídos y nunca convocan a la Asamblea no impide que los Copropietarios lo hagan y además, hagan una denuncia en el Registro Público de Administradores por incumplimiento de sus obligaciones.
Preguntémonos sinceramente: ¿cuánto me importa lo que pase en mi Edificio siempre que no me afecte?
Es tiempo de plantearnos cambiar la actitud que la mayoría de los consorcistas tienen frente a lo que pase o no en su Edificio. Si esperamos que algo pase para que nos importe, entonces, no somos inteligentes sino egoístas. Prevenir, participar, involucrarse es la mejor forma de que muchas cosas si pasan, tengan una solución pronta. La actitud pasiva sólo genera que un tercero se ocupe cuando puede y mientras quienes le pagan no protesten....
A fin de año, también ocurre que el encargado se toma vacaciones y se nos presenta la necesidad de buscar un suplente o tomar alguna otra medida. También ocurre que el propio Administrador se toma vacaciones y alguien debe quedar a cargo. Esto se resuelve en una Asamblea y es imprescindible que todos participen.
¿Mi mejor consejo para el próximo año?
PARTICIPACIÓN, PARTICIPACIÓN, PARTICIPACIÓN.
En un Edificio viven muchas personas y, aunque no nos guste, lo que pase afecta a todos, lo que se decide, afecta a todos. Entonces, cambiemos nuestra actitud y, seguramente, el año que viene será mucho mejor.
¡FELIZ AÑO NUEVO PARA TODOS!
Balance Fin de Año: Consejos y Deseos
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Administrador
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A pedido de mis lectores y las personas que se comunican con nosotros día a día, lanzamos un espacio de encuentro a través de Google Plus (G+): HANGOUTS.
Para muchos, no será una novedad pero sí resulta muy útil a la hora de explicar ciertos temas que a quienes leen este blog les pueden interesar y resultar útiles para el día a día en su Edificio.
¿Qué son estos HANGOUTS?
Una vez por mes, para quienes deseen formar parte de nuestra página de GOOGLE PLUS, podrán disfrutar de una charla sobre algún tema que soliciten en la página o me resulte interesante explicar a todos.
Los invito a sumarse a nuestro círculo en G+ y comentar a sus vecinos, amigos, conocidos, etc. que estén atentos y no se lo pierdan.
Es una forma divertida de plantear consultas, intercambiar opiniones y compartir nuestro conocimiento.
Para más información, dejanos un comentario en este artículo!
¡Nuevo! Charlas Mensuales en Google +
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En el día de ayer, me entristeció la noticia de una niña de 1 año que está internada en el Hospital Garraham por una quemadura, en grave estado, y se estima que permanecerá allí hasta 6 meses.
Todas las mujeres que somos madres, o tías, o madrinas de niños pequeños y curiosos sabemos que nunca se está completamente en alerta, y mucho menos, en esta época del año donde el apuro de hacer todo a tiempo nos hace olvidar que siempre están esos piecitos detrás nuestro mirando todo lo que hacemos y queriendo hacer lo mismo.
Por tal motivo, es imprescindible tomar ciertas precauciones al estar en la cocina manipulando ollas con agua caliente, sartenes con aceite hirviendo pero también, en el resto de nuestro hogar, no debemos dejar al alcance objetos filosos ni facilitar lugares que les resulten atractivos para investigar pero que en realidad, pueden ser peligrosos.
En los Edificios, los patios tienen la particularidad que muchas veces son techados y si bien, a la hora de los fuegos artificiales, nos evitan un problema, muchas veces quedan sin ninguna protección o media sombras que resultan peligrosas para cualquiera.
La terraza suele ser un lugar de reunión cuando el cielo se ilumina de colores, pero los niños sólo ven la diversión y no toman en cuenta el riesgo, por lo tanto, los adultos somos responsables de su seguridad al momentos de pasar un momento al aire libre, como esa ocasión.
Por supuesto, los enchufes deben estar protegidos, instalar protectores en los balcones, si vivimos en pisos superiores.
No olvidemos que nuestros hijos, sobrinos o nietos siempre están alerta a lo nuevo, para investigar y probar dónde pueden enfocar su atención. Los adultos no podemos ser distraídos porque la seguridad de estos niños está en nuestras manos.
Accidentes domésticos comunes en los Consorcios
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Noticias
Este artículo va a parecer un "dejá vu", puesto que nuevamente la Corte Suprema de Justicia de la Nación rechazó el per saltum presentado por el Gobierno Nacional.
Los miembros de la Corte se reunieron en el día de hoy para examinar dos cuestiones: por un lado, la adminisibilidad o no del per saltum y por el otro, la extinción de la medida cautelar presentada por el Grupo Clarín.
La mayoría decidió rechazar ambos pedidos. Nuevamente, la CSJN no quizo resolver sobre la cuestión de fondo, es decir, la constitucionalidad de los dos artículos de la ley de medios que tantos dolores de cabeza le causarían al Grupo Clarín.
¿Ustedes están de acuerdo o no con la ley de medios y la medida cautelar del Grupo Clarín?
La CSJN rechazó nuevamente el Per Saltum
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Noticias
Son millones las personas que usan el subte todos los días, a pesar de los $2,5 que cuesta viajar, por un servicio que no lo vale: ascensores que no andan, estaciones sucias, escaleras mecánicas que nunca funcionan, etc.
Sin embargo, según declaraciones del Jefe de Gobierno Mauricio Macri, se estaría pensando en suspender el servicio de la Línea A durante la segunda quincena de Enero por un período de hasta 2 meses.
En teoría, se opta por esa época del año por la menor cantidad de usuarios que utilizan el servicio. Se estaría necesitando realizar refacciones en las vías, los vagones, etc.
Todo este tema viene a colación del proyecto de traspaso de subtes que durante la semana pasada se estuvo debatiendo en las noticias, con los paros y huelgas que hubo y las exigencias por parte de los trabajadores de reformar ciertas cláusulas para otorgales mejores condiciones de trabajo.
Entiendo que no es necesario cerrar completamente una línea para realizar tareas de mantenimiento pero me pregunto: ¿será cierto ese mantenimiento u otra excusa para poner vagones que no sirven?
Muchas veces se han escuchado a los delegados de los subtes denunciando las pésimas condiciones en que se encuentran los subtes y el peligro inminente que representa para todos los usuarios subirse a los vagones y utilizar el servicio.
¿Qué pasará con la gente que tiene comercios en el subte? ¿Ofrecerán un servicio alternativo, como se hizo con los trenes?
¿Ustedes creen que el servicio va a mejorar o se viene otro aumento de tarifas a raíz de esta decisión?
Cierre por 2 meses de la Línea A de subtes
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Noticias
Este tema es interesante para muchos ya que hay ocasiones en que por Reglamento de Copropiedad o Administrador o por decisión de la Asamblea se exime del pago de expensas a ciertos propietarios. ¿Cómo es posible esto?
Es frecuente que algunos negocios no utilicen ciertos servicios del Edificio, por ejemplo, contar con una conexión de agua aparte o gas o contar con ascensor propio, lo cual otorga una relativa independencia funcional.
Sin embargo, para que esta eximición sea procedente es necesario que se cumplan ciertas pautas legales y que se utilice un criterio objetivo.
Los Reglamentos que establecen una eximición total y expresa de cualquier clase de aporte a una o varias unidades contienen una enumeración de los porcentajes para cada unidad sin la exención de gastos y una posterior, con dicha exención, sin ninguna explicación del porqué.
Un local puede tener dicha exención pero no implica que deje de formar parte del Edificio, sino que se evita pagar a una persona un gasto por un servicio que no utiliza. Por consiguiente, no hay razón para que no contribuyan con otros gastos que hacen al mantenimiento y conservación del Edificio, por ejemplo, seguros de incendio, carga y reposición de matafuegos, mantenimiento de muros y azoteas, etc.
Supongamos el caso de un propietario de local exento de pagar expensas pero que lo hizo voluntariamente. Al fallecer, el heredero advierte la exención y reclama la devolución de lo indebidamente abonado. ¿Qué pasa en este caso? ¿Corresponde o no devolver?
Si bien la ley admite la repetición de lo no debido o de lo pagado por error, por vía judicial, debe probarse que hubo algún error al abonarlo, es decir, creer que se debe pagar cuando en realidad no es así, cuestión que en este caso no se produce, por lo tanto, no está habilitada la vía del reintegro.
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Unidad Funcional
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Unidad Funcional
En una consulta telefónica, una señora me comentó lo siguiente:
En nuestro edificio, hay un local y está alquilado. El dueño del local vive en el edificio, es decir, es posee el local y una unidad funcional. Nosotros estamos haciendo el mantenimiento de la fachada, un trabajo bastante caro. El inquilino del local pintó parte del frente de un color distinto al de la fachada y además, dibujó un cartel (puesto que el local no tiene marquesina) con letras y un dibujo que, obviamente, arruina todo el frente del edificio. Hablé con el Administrador, que a su vez, habló con el propietario y el inquilino y ninguno quiere hacer cambios. ¿Qué se puede hacer?
En primer lugar, si hay un contrato de alquiler firmado entre el dueño del local y un tercero eso no significa que se pueda pactar cualquier cosa, sin tomar en cuenta lo que dice el Reglamento de Copropiedad y Administrador del Edificio.
Si el dueño del local aduce que "ya firmó contrato" y el inquilino dice que "el dueño le permitió hacer ese cambio", entonces, se deberá llamar a una Asamblea y aclarar bien qué se puede y que no se puede hacer.
La fachada del Edificio es una parte común y no puede estar pintada de dos colores distintos. Al ser una parte común, disponer de ella no depende de la decisión unilateral de un propietario por firmar un contrato de alquiler. Por lo tanto, deberá rescindir ese contrato y asumir los daños por no consultar con la Asamblea de Copropietarios si podía o no realizar cambios y en qué condiciones.
Lamentablemente, muchas veces ocurre que se toman decisiones sin consultar o verificar si el Reglamento lo permite o no y generan daños a terceros que pueden resolverse dialogando y llegando a un acuerdo, aunque en otras ocasiones no se corre con la misma suerte.
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CONSULTA: Local cambia fachada de Edificio
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Consorcio
Partes Comunes
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Muchas veces hablamos sobre los empleados del Consorcio (encargado) y quienes ofrecen un servicio (Administrador), marcando la diferencia entre uno y otro. No me voy a detener en este punto.
El artículo 1113 del Código Civil dispone que: "La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado..."
No es común que un encargado cause daños en cumplimiento de sus tareas cotidianas, pero de hacerlo, generan una responsabilidad indemnizatoria para el empleador, es decir, el Consorcio.
La situación se asimila a los perjuicios que pudieren provocar las cosas riesgosas puestas al cuidado del Consorcio, que trataremos en otra oportunidad.
Por ejemplo, supongamos el caso de que el Encargado tenga dentro de sus funciones guardar coches o retirarlos de la cochera, y en esa tarea, produzca un daño a un tercero que está estacionado en la vereda. Será responsabilidad del Consorcio pagar los daños ocasionados.
En el caso del Administrador, todos los actos que realice dentro de los límites de su mandato obligan al Consorcio. Al hablar de responsabilidad por hechos de aquel, hacemos referencia a hechos ilícitos. Aclaremos que el Administrador no es un dependiente sino el representante legal del Consorcio, por consiguiente, no se aplica el artículo en cuestión.
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Derechos y Obligaciones
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Consorcio,
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En otras oportunidades analizamos qué es el Reglamento de Copropiedad y Administración, con lo cual, no nos detendremos en este tema. Podemos decir que es "la ley del Consorcio" y sus normas rigen la vida y convivencia de quienes son propietarios o inquilinos en dicho Edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal.
También analizamos algunas de las cláusulas que contiene este instrumento pero ¿qué pasa con las violaciones? Seamos sinceros: ¿quién leyó lo que dice el Reglamento al mudarse a su nuevo "hogar, dulce hogar"? Como la respuesta seguramente es "yo no", entonces, quizá estés haciendo algo que no se debe o no se puede o ya lo hiciste.
Por ejemplo, muchos propietarios alquilar sus unidades y no saben si sólo pueden destinarse a vivienda o, quizá, también permite el destino profesional. Si bien cuando se compra una unidad, esto se informa, muchos se enteran al darlo en alquiler y resulta que en ese edificio no se permitía instalar consultorios, por ejemplo.
Otra de las violaciones muy comunes es la tenencia de animales, que también está especificada en el Reglamento, su prohibición o no, y la situación en este punto se torna más compleja, puesto que pedirle a un propietario que "desaloje" al animal puede ocasionar conflictos indeseables y, de haber menores encariñados con el animalito, caras tristes que nadie quiere provocar.
En algunos edificios, viejos por lo general, se puede ver que los propietarios "decoran" los pasillos a su gusto con pinturas y hasta una mesita y sillas. Esto también es considerado una transgresión al Reglamento puesto que se hace uso de una parte común (los pasillos) sin pedir autorización al resto de los copropietarios, como también, interrumpe el paso.
Por último, podemos mencionar, entre otras situaciones, la modificación de la fachada al colocar un aire acondicionado, los cerramientos, letreros en los balcones, entre otras situaciones.
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Desde que inicié este blog, mi intención fue brindar a todos mis lectores material de calidad, artículos que puedan comprender y disfrutar, pero sobre todo, asesorar jurídicamente a través de la lectura.
Vivir en Propiedad Horizontal no es, como dije muchas veces, tan fácil como parece ni seguro. Hay normas que se deben cumplir, personas con las que hay que lidiar, conflictos que seguro nos sacarán unas cuantas canas verdes pero que, de una forma u otra, se pueden resolver.
Muchos de mis colegas cuando les comento que brindo un servicio de asesoramiento jurídico gratuito sobre temas referidos a los conflictos en Consorcios, entre vecinos, con el Administrador, por expensas, etc, me miran como si fuera un "bicho raro" o sinceramente, me dicen que estoy perdiendo el tiempo. Sinceramente creo que no hay muchos abogados que se dediquen a esta rama del derecho y, por lo tanto, hay miles y miles de Consorcios, Propietarios e Inquilinos desprotegidos jurídicamente.
Por consiguiente, si alguna vez se cruzan con algún abogado especializado o que tenga alguna idea sobre el derecho de propiedad horizontal, les recomiendo que se fijen en lo siguiente:
- Todo abogado, para poder asesorarlo, debe tener presente el Reglamento de Copropiedad y Administración de su Edificio, puesto que es la norma vital que rige la vida suya y la de sus vecinos.
- Para poder saber qué le pasa, debe escucharlo, es básico y si bien lleva un tiempo, nada se puede hacer si USTED no le cuenta cuál es su problema y un poco la historia que originó ese problema.
- Además, debe investigar quién es el Administrador, si está inscripto en el RPA, si las liquidaciones de expensas son claras, si hace las Asambleas como corresponde, para poder saber con quién va a tener que dialogar y en qué situación se va a encontrar en ese momento. Es mejor prevenir que curar, se comprende?
- No siempre es recomendable iniciar un juicio. El abogado que no le presente otras opciones, realmente, no hace honor a su profesión. Un juicio contra un Consorcio lleva su tiempo, siempre se dan muchas vueltas y quizá, todo se puede arreglar con una mediación y buen diálogo. Obviamente, situaciones extremas también requieren medidas extremas, pero si se pueden evitar, mejor para ambas partes.
- Como propietario, debe saber sus derechos y si es inquilino, no sentir que no le corresponde ninguno, pero lamentablemente, está más desprotegido. Sin embargo, ya sea si es uno u otro, TODOS tienen derecho a hacerse oír y que alguien atienda su problema.
Me recibí en el 2009 pero desde hace 12 años, me interesa mucho el mundo de los Consorcios y la solución de conflictos en este tema. Ofrezco a quien se comunica conmigo una atención personalizada y me tomo el tiempo de explicar punto por punto lo que pienso hacer y lo que le corresponde saber a la persona que está del otro lado.
¿Conoce alguna abogada que tenga la misma actitud con su cliente o consultante?
La Villa Rodrigo Bueno se encuentra ubicada en Costanera Sur, junto a la Reserva ecológica, y es la que más creció en población en los últimos 10 años, según el último censo.
Desde el año pasado, se está discutiendo la construcción de un barrio de lujo en un predio de 70 hectáreas frente al Río de la Plata que antiguamente era la Ciudad Deportiva de Boca Juniors y actualmente pertenece a IRSA. Este barrio, de aprobarse su construcción, se llamaría "Solares de Santa María".
Es importante decir que ya se había mandado a la Legislatura para su discusión y aprobación el año pasado pero el actual Código de Planeamiento Urbano no lo autoriza, con lo cual, este año el Gobierno Porteño lo remitió otra vez, ya que hay un convenio urbanístico firmado con la empresa, para que sea modificado y adaptado a esta nueva "necesidad de inversión".
Según el PRO, este emprendimiento generará trabajo y prosperidad para los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, sin embargo, las necesidades del Barrio Rodrigo Bueno no están contempladas, por lo menos, hasta ahora. Muchas veces nos olvidamos que los habitantes de ese asentamiento son personas, que tienen derecho a una vivienda digna, y que no eligieron vivir así, en condiciones tan precarias.
Quiero recordar que en un fallo del 2011 donde se ordenó al Gobierno Porteño la urbanización de la Villa en cuestión, se probó que la misma se había establecido previamente a la reserva ecológica, en el año 1980. Esta decisión fue calificada de "un disparate" y apelada por las autoridades del PRO, ya que consideran que al ser una zona ganada al río con rellenos, inundable, no fue incluida dentro de los planes de urbanización de las villas.
Me pregunto lo siguiente: ¿se pueden dejar de lado a más de mil familias y encima decir que esa decisión es la correcta?
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Urbanización Villa Rodrigo Bueno
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El tema de la Ley de Medios viene sonando hace ya bastante. La medida cautelar presentada por el Grupo Clarín, el per saltum del Gobierno Nacional pero todavía no había una resolución de la cuestión de fondo, es decir, si la ley de medios es constitucional o no, ya que en base a eso, todo lo demás tiene un sentido...o no.
El juez de primera instancia Horacio Alfonso declaró, finalmente, la constitucionalidad de los artículos 45 y 161 de la Ley de Medios cuestionados por el Grupo Clarín desde que se promulgó la ley en el 2009. A su vez, se rechazó la demanda presentada por el Grupo Clarín y se ordenó levantar la medida cautelar que suspendía la aplicación de la ley.
Minutos después de conocerse la medida, el titular de la Autoridad Federal de Servicios de Comunicación Audiovisual, Martín Sabbatella, celebró la decisión y señaló que el Grupo Clarín debe adecuarse de inmediato a la norma. A su vez, el conglomerado de medios notificó que apelará el fallo y aseguró que la medida cautelar "sigue vigente".
En el día de hoy, como fue anunciado, se presentó la apelación ante el juzgado a cargo del Juez Alfono, quien deberá girarlo a la Cámara Civil y Comercial, la cual tendrá 3 días para pronunciarse, mientras tanto, el traspaso de oficio no se producirá.
Me pregunto: ¿Cuál será el final de este cuento?
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Se declaró la constitucionalidad de la Ley de Medios
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Un Consorcio de Copropietarios posee para su funcionamiento una serie de libros que son obligatorios llevar, entre ellos, el LIBRO DE ACTAS.
En cada Asamblea de Copropietarios debe estar presente este libro que llevará el registro de todo lo que se lleva a cabo, textualmente, sin resúmenes ni "una cosa por otra", como suele pasar para no perder tanto tiempo en redactar.
No hay una forma de redactarla uniforme o que deba seguirse, sino que es libre siempre que se entienda lo que se escribe, sobre todo, cuando hay ausentes y se les deba notificar lo que se decidió.
¿Qué cosas no pueden faltar?
- Fecha y hora (Lunes 3 de noviembre 2012 a las 20hs)
- Lugar de celebración (Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo)
- Orden del día (según fue notificado a los propietarios)
- Autoridades de la Asamblea
- Deliberación y decisión (no es lo mismo, ojo)
- Recuento de votos
- Cierre del Acto.
Se llama "Acta" porque se redacta en el momento y porque la intención es hacerlo con todos los presentes, leerla y que se firme al final del acto. No debe tener ni enmiendas ni tachaduras.
¿Qué pasa si no existe el libro de Actas?
Muchos copropietarios piensan que da lo mismo hacer el acta en el libro o en un papel suelto, pero NO ES LO MISMO, NI TIENE LA MISMA VALIDEZ.
Lo que se recomienda cuando no se posee el LIBRO DE ACTAS, ya sea porque se perdió, lo robaron, se lo llevó el antiguo administrador, desapareció, se quemó o lo que haya pasado, es convocar a un escribano que redacte el acta y de fe de lo acontecido en ese momento. Obviamente, esto es el IDEAL, pero todos sabemos que en la práctica, sólo una minoría muy reducida hace las cosas como se debe.
Lo que normalmente se usan son "actas volantes", es decir, una hoja blanca tamaño oficio donde se redacta para posteriormente pasarla al libro de actas. Se debe tener en cuenta que sólo será válido entre los copropietarios que firmen pero no se podrá oponer a los ausentes o a terceros.
Una vez adquirido un nuevo libro, se deberá rubricarlo e insertar o transcribir esas hojas volantes refrendada por la firma de los presentes en ese acto para darle validez legal ya que, de lo contrario, sólo serán un mero papel borrador.
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Acta de Asamblea sin Libro de Actas
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Acta de Asamblea
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Hace unos meses, anunciamos que para el 2013 habrá un aumento del ABL pero recién esta semana pasada, al aprobarse el presupuesto para el año próximo, se aprobó dicho aumento que rondará hasta un 90% en comparación con el año anterior, igual período.
En promedio, el aumento será de un 24% a partir de enero. Según la ley 4040 aprobada por la Legislatura Porteña en el 2011, se preveen aumentos año a año hasta el 1% del valor de la propiedad, sin embargo, en el artículo 4 de la ley se fijan los topes a las subas que parecería no coincidir con lo que se dice en un principio.
Según la oposición, "Un contribuyente con un PH en Palermo que en 2011 pagaba $2.500 anuales de ABL, este año pagó $5.000 (100%) y en 2013 deberá desembolsar $9.000, un 81% más que en 2012. Y no se entienden los parámetros que aplican, ya que la valuación fiscal de su propiedad se incrementó un 15%, pese a que la inflación real es de 25%."
Desde que asumió el nuevo Gobierno Porteño, el ABL fue modificado en varios aspectos y el aumento ha sido significativo para el bolsillo de todos los porteños. Este impuesto, y las constantes subas, tiene un fin meramente recaudatario y no, como se cansan en afirmar, de "acomodamiento".
Año tras año, para quienes alquilar o son dueños de propiedades, se ven incrementados sus gastos pero los sueldos, siguen igual de estancados.
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Subirá el ABL hasta un 90%
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Hace unos días, se publicó una nota donde se vislumbraba la intención del Gobierno Nacional de presentar un per saltum ante la Corte Suprema de Justicia para "obviar" ciertas etapas judiciales y que se trate el tema de la medida cautelar presentada por el Grupo Clarín.
Fue rechazado de manera unánime y entendieron que el recurso que debió adoptar el Gobierno Nacional es el extraordinario ante la propia Cámara Civil y Comercial que otorgó la prórroga de la medida cautelar.
Seguramente, se presentará dicho recurso y ante su rechazo, la opción a tomar es el recurso de queja ante la CSJN.
La resolución de la Corte Suprema se conoció luego de que la presidenta Cristina Kirchner, en el acto por los 29 años de la democracia, atacó a la Justicia diciendo -entre otras cosas- que los sectores “concentrados de la economía” antes usaban “los fierros de los militares” para dar los golpes de estado y ahora “los fierros mediáticos”.
Lo increíble de todo el asunto es que se rechazó "por errores procesales en la presentación" además de ser calificado como "contradictorio". Se consideró que ni siguiera debería tratarse este tema en la Corte Suprema de Justicia siguiendo este procedimiento.
El per saltum se incorporó con la modificación al Código Procesal Civil y Comercial y dice que "procederá el recurso extraordinario ante la Corte Suprema prescindiendo del recaudo del tribunal superior, en aquellas causas de competencia federal en las que se acredite que entrañen cuestiones de notoria gravedad institucional, cuya solución definitiva y expedita sea necesaria".
Al definir "gravedad institucional", el artículo 257 bis establece que "la Corte habilitará la instancia con alcances restringidos y de marcada excepcionalidad" y que "sólo serán susceptibles del recurso extraordinario por salto de instancia las sentencias definitivas de primera instancia, las resoluciones equiparables a ellas en sus efectos y aquellas dictadas a título de medidas cautelares".
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Se rechazó el Per Saltum que presentó el Gobierno
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Quienes vivimos en Propiedad Horizontal sabemos que existe algo llamado "el diego" que muchos Administradores suelen percibir como un sueldo extra por concretar ciertos trabajos en el Consorcio.
Siempre que se debe hacer un trabajo importante en el Consorcio, el Administrador, sin consultar con nadie, es el que aprueba los presupuestos, bastante inflados, y toma las decisiones que debería hacer la Asamblea.
El motivo de este proceder no es extraño, ni mucho menos, sino que ya es una costumbre afianzada en el actuar de aquellos que $600 por mes de honorarios no les reditúa para nada.
¿Cómo evitar este tipo de situaciones?
No es tan complicado, simplemente, no dejen que el Administrador se tome atribuciones que no le corresponden. Aprobar un presupuesto no es competencia del Administrador sino de la Asamblea de Copropietarios, puesto que son ellos los que van a tener que padecer de un aumento de expensas para pagar el adelanto que normalmente se requiere antes de iniciar un trabajo de envergadura.
Si el Edificio cuenta con un Fondo de Reserva, la situación económica de todos puede llegar a tener un respiro y el aumento no ser tan grande, pero ojo, no es conveniente disponer de toda esa suma porque ante cualquier eventualidad, es acertado contar con un "salvavidas".
Entonces, la clave en estos casos está en que tanto los copropietarios como el Administrador presenten los respectivos presupuestos y comparen los costos por el mismo trabajo. Muchas veces suele pasar que un presupuesto es superior a otro porque cumple con los seguros para el personal y se instala correctamente la estructura, por ejemplo, en los casos de limpieza de fachada. Esto último, tiene un costo mayor que en otros casos.
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El "diego" como sueldo extra del Administrador
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Administrador
El 3 de Abril del 2002 una joven tucumana de 23 años, María de los Angeles Verón, conocida como "Marita", salió de su casa rumbo a una consulta médica y no se la vió más.
Según testigos, fue secuestrada ese mismo día por gente que bajó de un auto rojo. Tres días después, se la descubrió en la provincia de La Rioja, usando tacos, en vez de las zapatillas que tenía puestas al salir de su casa, y fue puesta por unos policía de la localidad de La Ramada, a 30km de su casa, en un autobús rumbo a la misma, pero nunca llegó.
Una mujer de identidad reservada declaró que había estado en una fiesta sexual, pero que logró escapar. Le habían teñido el pelo y le cambiaron el color de los ojos con unos lentes de contacto. Todo esto habría ocurrido en un cabaret "Candy", una whiskería, a la cual se la vendió por $2500, y esta testigo escuchó decir a la regente del lugar, Lidia Medina: "Estos boludos la están buscando y está en España".
Su madre, Susana Trimarco, no se quedó con los brazos cruzados e inició un camino lleno de piedras y dudas pero en busca de justicia y la verdad sobre el paradero de su hija.
En el proceso, sufrió la pérdida de su marido, Daniel Verón, que murió tras sufrir un paro cardíaco. Sus restos, descansan en Bella Vista.
Todos los operativos iniciados en busca de rastros no arrojaron ningún resultado, pero en febrero de este año, con 13 imputados, se inició el proceso judicial (Caso N° 23554/2002, y el nombre del caso es David Gustavo Iñigo y otros s/ Privación Ilegítima de la Libertad y Promoción de la Prostitución en Concurso Víctima, María de los Ángeles Verón).
Sin embargo, la lucha incansable de esta madre logró desmantelar una red de prostitución en España y liberar a 21 mujeres.
Durante el proceso, los jueces no les creyeron a Simón Nieva y a sus hijos, que habían dicho que Víctor Ángel Rivero les había confesado que secuestró a Marita por orden de su hermana, María Jesús Rivero, en la esquina de Santiago del Estero y Thames. Dijeron que esos testimonios fueron ineficaces para considerarlos los autores materiales e intelectuales del secuestro.
Tampoco consideraron el testimonio de Fátima. La joven dijo que estuvo secuestrada en la casa de Daniela Milhein y Alejandro González, y que allí vio a Marita en mayo de 2002. La declaración también fue ineficiente para el tribunal.
Luego de 10 años de investigación, el expediente tiene 55 cuerpos y aún así, los jueces no creen en los testimonios que presentó la querella y consideran que no se pudo probar el hecho principal, es decir, que Marita fue secuestrada y obligada a prostituirse. Paradójicamente, los jueces sí les dieron crédito a las declaraciones de las chicas que dijeron haber sido explotadas sexualmente en La Rioja. Para ellos, habría pruebas de que en "Candy", "Candilejas" y "Desafío" se ejercía la prostitución, en algunos casos de manera forzada.
En el día de ayer, se leyó el fallo y fue la secretaria de la Sala II, Norma Díaz Volachec, la encargada de comunicar la absolución de todos los procesados en la causa y padecer la indignación de los presentes y la bronca de la familia de la víctima. Declaró al respecto: "Estaba conmovida por lo que leía...(y) por la reacción del público", además agregó "no es que haya considerado que son todos inocentes, si no que las pruebas no llegaron a demostrar lo contrario".
La "madre coraje", Susana Trimarco, no derramó ni una lágrima, pero fue dura en sus palabras y juró "ir por todo". Su nieta, de 14 años, derramó un mar de lágrimas que, en palabras de Susana, "la Justicia las pagará gota por gota".
Anoche, en la conferencia de prensa desde la fundación "María de los Ángeles", los abogados José D'Antona y Carlos Varela Álvarez anunciaron que no sólo apelarán la decisión del Tribunal e impulsarán un pedido de juicio político contra los magistrados Alberto Piedrabuena, Emilio Herrera Molina y Eduardo Romero Lascano, sino que también pedirán ante la Nación la intervención del Poder Judicial local. Los jueces fueron calificados como "ladrones" y "corruptos" por los letrados, que se mostraron furiosos por la sentencia. Además, denunciaron que la secretaria del Tribunal, Norma Díaz Volachec, habría hecho una seña llamativa -como de victoria, caracterizaron- antes de la lectura del veredicto al abogado Roberto Flores, defensor de los acusados Paola Gaitán, Carlos Luna y Gonzalo Gómez.
La mamá de Marita dijo que el clima se enrareció cuando la lectura de la resolución se pospuso durante varias horas. De hecho, tuvo que esperar casi dos horas que le abrieran las puertas de Tribunales. Los abogados increparon a policías que no brindaban explicaciones sobre la demora. Trimarco afirmó, sin embargo, que tuvo un llamado de atención más concreto días atrás cuando -aseguró- recibió un anónimo de un supuesto funcionario judicial que le advirtió que Rubén "La Chancha" Ale habría efectuado un supuesto arreglo con los jueces. "Se los mostré a ellos y se pusieron nerviosos, pero me dijeron que no era cierto", renegó.
Minutos antes de sus palabras ante la prensa, el secretario de Derechos Humanos de la Nación, Martín Fresneda, le había pasado un celular a Trimarco. Del otro lado estaba el jefe de Gabinete, Juan Manuel Abal Medina. "Esto es una mafia doctor. No voy a parar hasta sacar a estos tres delincuentes de ahí. 'La Chancha' sacó los dólares de debajo del colchón. No, no voy a llorar". Esa fue parte de la charla con el funcionario que se escuchó en los pasillos de la institución. Luego, ella confirmó que la llamó la presidenta, Cristina Fernández: "me dijo 'no puedo creerlo Susana, nadie puede creerlo'".
OPINION: Caso Marita Verón - absolución y bronca.
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Opinión
En el día de ayer, recibí el llamado de una señora que me hacía la siguiente consulta:
"En mi Edificio, se le paga las expensas a una de las propietarias que fue designada en una Asamblea para juntar el dinero y pagar los gastos. Se le paga $200 por mes. Tenemos una persona que limpia en negro y se le abona $400. Somos en total 16 propietarios y aprox se abonan $150 de expensas. Debido a las lluvias, empezó a filtrar humedad en una de mis paredes y ahora sale agua. Fui a buscar a esta mujer y le mostré el problema. Me contesta que no se puede hacer nada, que no hay plata. ¿Qué puedo hacer?"
Ante este relato, le pregunté si el resto de los vecinos en algún momento tuvo el mismo u otro problema similar y se hizo algo. Me dijo que no, que además, cuando ella se queja de la situación, todos le dan la razón pero en las Asambleas nadie propone nada ni se cambia nada.
Confirmé que esta propietaria designada por Asamblea no está inscripta en el Registro de Administradores, circunstancia que debería cumplir puesto que su función es la de Administrar los fondos del Edificio, entre otras cosas. Haciendo número, me dí cuenta que si por mes se recaudan 2400 pesos, se paga por la limpieza y se le restan los 200 pesos de honorarios por la tarea de administrar, queda un resto que, descartando los productos de limpieza, el agua y la luz del Consorcio, y otros gastos mínimos, puesto que al estar en negro el personal no hay otro gasto significativo, debería sobrar una cierta cantidad de dinero que, pasando los meses, podría ser parte de un fondo de reserva del Consorcio.
Pregunté, nuevamente, si hay un fondo de reserva, si se entregan liquidaciones de expensas o se dan recibos por los pagos y la respuesta terminó de confirmar mis dudas: las liquidaciones son dibujadas y los recibos inentendibles. Noté durante la charla, la bronca que tenía esta señora por ser la única que reclamaba un cambio y que las cosas se hagan de acuerdo a la ley, mientras que el resto de los vecinos, parecería no importarle mucho qué se hace con la plata que se paga.
Le propuse lo siguiente: ante la falta de interés del resto de los copropietarios, una de las armas que ella tiene es hacer una denuncia en el Registro Público de Administradores de Consorcios, pero para eso, requiere los datos de estas personas. Otra alternativa es ir departamento por departamento y hablar con sus vecinos planteando que la situación legal del personal de limpieza es irregular y que ello podría derivar en un juicio contra el Consorcio, que algo se debe hacer urgentemente. Si bien cuenta con armas legales para defender sus derechos, todo implica un costo para ella que no estaba dispuesta a afrontar y mucho menos, si el resto de los copropietarios no hacía nada por cambiar la situación.
Este consulta no es "una en un millón" sino muy común para quienes viven en Propiedad Horizontal y conviven con personas que de las puertas para afuera no les interesa lo que pasa. Es lamentable vivir así, pero ¿qué hacer cuando nadie hace nada? La respuesta: no quedarse con los brazos cruzados e insistir.
OPINIÓN: ¿Qué hacer cuando nadie hace nada?
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Consorcio
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Opinión
Un día como hoy de tanto calor es sumamente agradable contar en nuestro edificio con una piscina para refrescar el espíritu, ¿no les parece? Sin embargo, en algunos edificios, no cuentan con la edificación correcta o, a la hora de iniciar un proyecto de esa envergadura, no todos los Administradores conocen el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires en lo referente a qué debe tener una piscina en un Consorcio.
Nuestro Código de Edificación establece ciertas obligaciones que se deberán cumplir en la construcción y diseño de una piscina, por ejemplo, contar con un guardarropas, vestuarios, sanitarios, entre otras cosas, pero por lo general, en los planos de obra de un edificio a construir, el espacio con el que se cuenta es reducido para cumplir con todas estas especificaciones.
Otra cuestión a tener en cuenta son las tareas del encargado referidas a este tema. En el Convenio Colectivo de Trabajo nº 298/75, en su artículo 7 inc e.7 se establece: "...No estará obligado, empero, a realizar la limpieza de piletas de natación..."
Por consiguiente, si esta tarea no está dentro de la obligaciones del encargado, ¿quién deberá hacerse cargo? Normalmente, se debe contratar a una persona que realice el mantenimiento y la limpieza, pero excepcionalmente, se le puede pagar al encargado una remuneración extra. Esta decisión queda en manos de cada Asamblea, si el Reglamento no dice nada al respecto.
Por lo general, los Reglamentos de Copropiedad que desde un comienzo cuentan como parte común del edificio el sector de pileta, suelen indicar qué hacer al respecto. Si el Edificio, en el origen, no contaba con una pileta y se resuelve su construcción, se deberá modificar el Reglamento y agregar como parte común ese sector, estableciendo qué porcentaje le corresponde a cada uno de los copropietarios dentro de las expensas el mantenimiento de la misma.
Es muy agradable contar con espacios comunes modernos (solarium, piscina, parque, salón de usos múltiples, quincho, etc) pero todo esto implica un mayor costo y no siempre los edificios que poseen estos sectores tienen una gran cantidad de propietarios, con lo cual, el gasto para cada uno es mayor.
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El artículo 253 de la Ley de Contrato de Trabajo, con la reforma por la ley 24347, dispone: "En caso que el trabajador titular de un beneficio previsional de cualquier régimen volviera a prestar servicios en relación de dependencia, sin que ello implique violación a la legislación vigente, el empleador podrá disponer la extinción del contrato invocando esa situación, con obligación de preavisarlo y abonar la indemnización en razón de la antigüedad prevista en el artículo 245 de esta ley o, en su caso, lo dispuesto en el artículo 247. En este supuesto sólo se computará como antigüedad el tiempo de servicios posterior al cese".
Por consiguiente, si un edificio ya está acostumbrado a un encargado y conforme con él, no hay razón para que luego de jubilarse, no siga trabajando allí, pero deberá comenzar la nueva relación laboral haciendo una declaración jurada que exprese que es beneficiario de una jubilación, con indicación precisa del organismo otorgante y los datos de individualización del beneficio, comunicando su reingreso a la actividad al Anses mediante el formulario correspondiente.
Sin embargo, también hay que tomar en cuenta que con los años y el deterioro físico, las funciones que antes se cumplían con total normalidad se tornan imposibles y, por lo tanto, es conveniente darle el cese e indemnizarlo, tomando a otra persona en su lugar.
Tomar una decisión u otra dependerá de las tareas que se deban desempeñar y si es físicamente posible para la persona cumplirlas.
En cuanto a las condiciones de reincorporación:
1)Se mantienen las mismas condiciones laborales de acuerdo al CCT, incluso la antigüedad (ver arts. 16 y 18 de la ley 20.744 de Contrato de trabajo), salvo en caso de despido (art. 253)
2)Lo único que varía son los aportes y las contribuciones, es decir, están exentos del INSSJP-Ley 19.032, OS/ANSSAL-Ley 23.660 y Asig. Alimentaria-Dec. 1273/02.
Retomar al empleado jubilado, ¿conviene?
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