El Administrador es un "personaje" que suele dar muchos dolores de cabeza a todos los propietarios. En la mayoría de los casos, cuando recién nos mudamos, no lo elegimos, y quizá ya está ahí hace mucho tiempo y nadie se preocupa por removerlo, a pesar de que se quejan de su ineptitud. La realidad es que este personaje está unido al consorcio a través de un mandato, (lo mismo pasa cuando vamos a una Asamblea en representación de otra persona). Esta tarea requiere de cierta preparación. No cualquiera puede administrar un edificio, pero tampoco es imposible, según la cantidad de unidades que aquel tenga, por eso muy pocos recomiendan la autoadministración, a través de uno de los propietarios. En algún punto, ahorra gastos, pero también a veces es bueno desligar la responsabilidad en alguien ajeno al edificio...por las dudas de "meter la pata". Además, es mucho más fácil remover a un mal administrador que ponerse a discutir y convivir con un mal vecino administrador.
Una de las funciones más importante es la de recaudar expensas y unido a esto está la emisión de certificados de deuda, que tiene fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama "juicio ejecutivo".
Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel.
Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcitas.
En relación a las funciones, generalmente se encuentra enumeradas en el Reglamento en forma pormenorizada, como su obligación de convocar a asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, iniciar juicios por cobros de expensas morosas, y otros, pero de ellas se destacan las siguientes, previstas en la ley de propiedad horizontal:
- Administrar las cosas de aprovechamiento común
- Atender a las conservación del edificio
- Elegir el personal de servicio
- Contratar el seguro contra incendios
- Rendir cuenta documentada de su gestión
El artículo 9 de la ley 13.512, ley de propiedad horizontal, autoriza el cobro judicial de expensas comunes y el artículo 15 de la misma ley obliga al administrador a accionar en caso de que los miembros del edificio incurrieran en las prohibiciones en la misma ley en cuanto a cambiar la fachada del edificio, destinar los departamentos a usos contrarios a la moral y las buenas costumbres, ejercer actividades qeu comprometan la seguridad del inmueble, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos.
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Ser Administrador en un Edificio es una responsabilidad ENORME. Rendir cuentas todos los meses y al final del año presentar un balance, consultar a los propietarios sin tomar decisiones importantes solo (como a veces pasa que aumentan expensas y nadie sabe porqué) es la mejor manera de no ser removido. Siempre da un mejor resultado y reputación hacer un trabajo prolijo.
Quién es el Administrador?
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Administrador
En esta oportunidad, me voy a referir al Reglamento de Copropiedad. Este, puede variar según el edificio pero un ejemplo básico lo pueden descargar desde acá, haciendo "click" en la imagen:
Es importante, como dije en otra entrada, que antes de comprar un inmueble afectado al Régimen de P.H. pidamos el Reglamento de Copropiedad del edificio, leerlo, asesorarse, porque como dije antes, no todos son iguales y éste fija reglas de convivencia que se deben respetar. El Reglamento viene a completar lo que no dice la ley de Propiedad Horizontal (ley 13.512) y por eso es muy importante.
En él, se detalla cuáles son las partes comunes, las privativas, el destino de las viviendas, cuestiones sobre las Asambleas (el quórum para iniciar, la cantidad de votos para tomar una decisión, como por ejemplo, reformar el reglamento, nombrar y remover al Administrador, etc), entre otros temas. Además de este Reglamento, existe otro que hace al uso y costumbre del lugar, y se denomina Reglamento Interno (por ejemplo, los días y horarios de mudanzas, horarios para no efectuar ruidos por refacciones, cuestiones del personal o de mantenimiento del edificio, recolección de residuos, etc), el cual, es redactado por el Administrador con la ayuda del Consejo de Propietarios y los vecinos.
Es importante recalcar que al comprar un inmueble, si no pedimos el Reglamento de Copropiedad, estamos en algún punto firmando un contrato de adhesión y de no cumplir con las pautas que establece ese contrato, podemos generar disgustos y empezar con el pie izquierdo. También hay que tener presente que ese Reglamento originalmente fue hecho por, en la mayoría de los casos, el dueño del terrero o una empresa constructora, lo cual significa que no tuvo en cuenta la opinión de quienes iban a vivir realmente y es por esa razón que es importantísimo tomarse el tiempo de leerlo antes de escriturar.
Todos somos conscientes de que nadie (o quizá contados con los dedos de la mano) previo a comprar o alquilar nos preocupamos por pedir cierta documentación, como por ejemplo, liquidaciones de expensas previas, para saber si realmente el valor que nos dicen en la inmobiliaria que "más o menos son las expensas" realmente es así, y mucho menos preguntamos si el Administrador es eficiente, si hay morosos en el edificio, si hubo aumento de expensas en los últimos meses, porque todos estos puntos también nos dan una idea de lo que vamos a encontrar cuando nos instalemos en el inmueble. A veces, es preferible tomarse el tiempo en averiguar este tipo de puntos que llevarse un disgusto cuando ya nos mudamos. No les parece?
Autora: Dra. Orueta Cossi.
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Es importante, como dije en otra entrada, que antes de comprar un inmueble afectado al Régimen de P.H. pidamos el Reglamento de Copropiedad del edificio, leerlo, asesorarse, porque como dije antes, no todos son iguales y éste fija reglas de convivencia que se deben respetar. El Reglamento viene a completar lo que no dice la ley de Propiedad Horizontal (ley 13.512) y por eso es muy importante.
En él, se detalla cuáles son las partes comunes, las privativas, el destino de las viviendas, cuestiones sobre las Asambleas (el quórum para iniciar, la cantidad de votos para tomar una decisión, como por ejemplo, reformar el reglamento, nombrar y remover al Administrador, etc), entre otros temas. Además de este Reglamento, existe otro que hace al uso y costumbre del lugar, y se denomina Reglamento Interno (por ejemplo, los días y horarios de mudanzas, horarios para no efectuar ruidos por refacciones, cuestiones del personal o de mantenimiento del edificio, recolección de residuos, etc), el cual, es redactado por el Administrador con la ayuda del Consejo de Propietarios y los vecinos.Es importante recalcar que al comprar un inmueble, si no pedimos el Reglamento de Copropiedad, estamos en algún punto firmando un contrato de adhesión y de no cumplir con las pautas que establece ese contrato, podemos generar disgustos y empezar con el pie izquierdo. También hay que tener presente que ese Reglamento originalmente fue hecho por, en la mayoría de los casos, el dueño del terrero o una empresa constructora, lo cual significa que no tuvo en cuenta la opinión de quienes iban a vivir realmente y es por esa razón que es importantísimo tomarse el tiempo de leerlo antes de escriturar.Todos somos conscientes de que nadie (o quizá contados con los dedos de la mano) previo a comprar o alquilar nos preocupamos por pedir cierta documentación, como por ejemplo, liquidaciones de expensas previas, para saber si realmente el valor que nos dicen en la inmobiliaria que "más o menos son las expensas" realmente es así, y mucho menos preguntamos si el Administrador es eficiente, si hay morosos en el edificio, si hubo aumento de expensas en los últimos meses, porque todos estos puntos también nos dan una idea de lo que vamos a encontrar cuando nos instalemos en el inmueble. A veces, es preferible tomarse el tiempo en averiguar este tipo de puntos que llevarse un disgusto cuando ya nos mudamos. No les parece?
Autora: Dra. Orueta Cossi.
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El Martirio del Reglamento de Copropiedad
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Derechos y Obligaciones
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Reglamento PH
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Derechos y Obligaciones,
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QUÉ ENTENDEMOS POR DERECHOS REALES?
Hay que dejar bien en claro que sólo a las PERSONAS (de existencia física o jurídica) la Ley les reconoce DERECHOS. Estos derechos pueden ser PERSONALES (que son los que se ejercen sobre otras personas, por ejemplo, un contrato de locación) o REALES (que son aquellos que se ejercen sobre las cosas, sin interposición de nadie, es decir, existe una relación directa).
COMO SE RELACIONA EL CONCEPTO DE DERECHO REAL CON LA PROPIEDAD HORIZONTAL?
El derecho real por excelencia es el DOMINIO, también llamado DERECHO DE PROPIEDAD y es el más amplio de los derechos que se puedan tener sobre una cosa. Se lo denomina DOMINIO porque es el señorío que uno puede ejercer, ya sea usar la cosa, venderla, prestarla, destruirla, regalarla. El derecho de disponer de la cosa como a uno se le plazca es, en principio, ABSOLUTO. "USAR SÍ, PERO ABUSAR, NO", esa es la clave para que surja la necesidad de ponerle LIMITES, reglamentando su ejercicio.
Hay teorías que dicen que la PROPIEDAD HORIZONTAL es una especie diferente de PROPIEDAD, pero la mayoría de los autores entienden que no es así, que en realidad es una PROPIEDAD PLENA pero con limitaciones por cuestiones de convivencia. En la PH se da el caso de un dominio (cuando la propiedad es ejercido por uno solo) y un condominio (hay varios propietarios, entonces el dominio es menguado, sufre restricciones para cada uno, es decir, no se puede disponer sin el consentimiento del otro).
ENTONCES: En la PH cada uno es "dueño y señor" absoluto de su departamento pero a la vez es co-propietario con los otros de cosas tales como "pasillos", "terreno", "escaleras", "terrazas", etc. La PH es propiedad plena y como tal, es un DERECHO REAL.
DE DÓNDE VIENE ESTO DE LA "PROPIEDAD HORIZONTAL"?
Hasta la ley 13.512, el que era propietario de un terreno, lo era, teóricamente, "hasta el cielo". Sin limitaciones espaciales. Con la ley en 1948, se limita el espacio con el que se ejerce la propiedad, es decir, se permite que lo construido sobre el terreno en diversos planos horizontales sea también de otras personas y no sólo del dueño, como también, se permite sectorizar y dividir en diversas unidades lo construído para ser vendido individualmente. Este fenómeno surgió, en gran parte, por las grandes concentraciones urbanas y por la invención del cemento PORTLAND y las estructuras grandes de hormigón necesarias para la construcción de dichos inmuebles. Esto fortaleció la clase media, dándole acceso a la "vivienda propia".
Sin embargo, a esta "gran idea" se le pasó por alto crear leyes de convivencia. Más adelante, esto se "enmendó" al redactarse un REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, pero sin la participación de los que en verdad iban a vivir ahí sino sólo por el dueño del terreno. Ese reglamento es la VERDADERA LEY DEL CONSORCIO.
(EN OTRA OPORTUNIDAD, HABLAREMOS MÁS SOBRE DICHO REGLAMENTO).
Autora: Dra. Orueta Cossi.
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Opinión: Aspectos económicos y jurídicos al elegir un Hogar
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