En Argentina, desde Marzo, se dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia n° 297/2020 que dispuso el Aislamiento Preventivo, Social y Obligatorio para todos los habitantes en el territorio argentino. Ésta medida excepcional, afecta la vida de todos los que vivimos en un Edificio afectado al derecho real de propiedad horizontal (me incluyo), no sólo por que (de repente) convivimos aún más con nuestros vecinos (no siempre resulta grato) sino además por la necesidad de tomar ciertas decisiones que son urgentes y no poder hacerlo, al menos como antes.
>> ¿Cómo son las Asambleas de Propietarios?
Normalmente, para realizar una Asamblea se elabora un convocatoria, con un orden del día, y se distribuye entre todos los propietarios, con el fin de que el día y horario estipulado, se presenten para tomar decisiones que (se supone) son vitales para todos.
Esa convocatoria la elabora el Administrador del Consorcio con temas que, a veces, propone el Consejo de Propietarios, o los que deben tratarse según el momento del año en que nos encontramos y el tipo de Asamblea a realizarse (Ordinaria o Extraordinaria).
La Asamblea es por esencia presencial y debe llevarse el Libro de Actas y de Registro de Firmas para dejar plasmado lo que se debatió y se decidió, con la salvedad de que sólo pueden asistir quienes son propietarios o sus representantes (ya sea un inquilino, un tercero ajeno o un propietario con poder suficiente).
>> ¿Cómo afecta la pandemia a las Asambleas?
La realización de una Asamblea en los parámetros que normalmente nos veníamos manejando presenta un inconveniente ante la imposibilidad física de juntarse, significando ésto una violación a lo dispuesto por la normativa nacional y un delito en términos del artículo 205, 239 y concordantes del Código Penal.
Por ende, una asamblea presencial no estaría permitida en éste contexto causando (quizá) un daño en el caso de que se deban resolver situaciones urgentes, sin contar tampoco con el Libro de Actas para tomar nota, puesto que la tarea del Administrador (ir al Edificio) no está exceptuada, sin que pueda circular libremente.
>> ¿Qué se propone actualmente como posible solución?
He escuchado a varios colegas hablar de la realización de "Asambleas Virtuales" utilizando plataformas como Zoom, Google Hangouts o Skipe, grabando las mismas para luego pasarlas al libro de actas, designando dos propietarios para firmarla y cumpliendo con la convocatoria de la misma a través de medios electrónicos que puedan tener un acuse de recepción.
En mi opinión, ésta propuesta podría llegar a funcionar para Edificios con pocas unidades funcionales y dónde TODOS los propietarios tengan la posibilidad de conectarse (aún las personas mayores) pero en aquellos con una gran cantidad de departamentos, estimo que se tornará casi imposible. Es claro que éste tema tiene varios puntos a discutir y perfeccionar para darle la mayor transparencia posible, evitando impugnaciones futuras.
Es noticia que tanto la Cámara de Senadores y Diputados, junto con otros organismos como la Cámara Nacional de Valores, admitieron la realización de sesiones virtuales para la toma de decisiones, no siendo impensable que ésto pueda también llegar a la vida de los Consorcios.
>> CONCLUSIONES FINALES:
Las Asambleas en los Consorcios son la expresión de la voluntad de aquellos que están presentes (a veces son 5 gatos locos) y tienen un tiempo para que, quienes estuvieron ausentes, puedan impugnarlas u oponerse a la decisión tomada.
La impugnación judicial actualmente no sería posible, debido a que los Tribunales no estarían cumpliendo sus funciones normalmente, pero sí se podría expresar la oposición a esa decisión (o propuesta) mientras haya sido debidamente notificada, en el plazo de 15 días, como los dispone el artículo 2060 del reformado Código Civil y Comercial de la Nación.
Coincido en la necesidad de adaptarse que presenta como desafío la llegada del covid 19 a la vida de todos, pero al mismo tiempo me da miedo que las nuevas tecnologías irrumpan en ciertos aspectos, cuya legalidad y transparencia es muy importante, sin ser pensadas o evaluadas por las autoridades nacionales y locales con la diligencia que se merecen, resultando todos los que vivimos en Consorcios una suerte de "conejitos de laboratorio", causando más daño e inconvenientes de los que ya presenta ésta parte del derecho.
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