El jueves 3 de Diciembre por la tarde, la legislatura porteña aprobó el proyecto de ley presentado por el Frente para la Victoria para transferirle el control del RPA al nuevo Consejo de la Propiedad Horizontal. Esto se hizo sin debate parlamentario, como en su momento también fue la aprobación del curso del SERACARH.
¿Qué decía este proyecto de ley? Texto completo aquí.
El legislador Fernando Muñoz (FpV) presentó 13 días antes de aprobarse (rápido....cuando quieren....no?) un proyecto de creación de una entidad colegiada denominada "Consejo de la Propiedad Horizontal" que estaría integrado por:
- 3 representantes del SUTERH.
- 3 representantes de las entidades que firman los CCT.
- 1 del nuevo Sindicato de Empleados de Administradores de la RA.
- 1 representante de las asociaciones de consorcistas.
- 1 representante de consumidores.
- 1 representante de Defensoría del Pueblo CABA.
- 1 representante del Gobierno Porteño.
Resulta, a simple vista, que aquella que tiene más peso política y posibilidad de imponer decisiones es el SUTERH, aunque también creo que la minoría se hará escuchar, si realmente desea imponerse.
El problema de esta iniciativa es la imposición de más obligaciones hacia los Administradores, como ser, la imposición del pago de una matrícula....quizá la creación de un Colegio (como el de abogados...quién dice!) y el manejo de las multas que se cobren. A su vez, controlará los cursos de actualización e inscripción al Registro....son muchas cosas, no??
El proyecto dispone la creación de un Tribunal Arbitral y de Disciplina para los Administradores y hay mayores obligaciones para los administradores voluntarios, a saber, no sólo la inscripción sino también la aprobación de un curso obligatorio en esa entidad, la presentación del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal y el del Registro de Juicios Universales, entre otros. Quizá todo esto deba significar la derogación de la ley 941....
De acuerdo al proyecto, el CPHCABA estará integrado por cinco órganos: Comité Ejecutivo, Consejo Asesor, Comisión Fiscalizadora, Centro de Resolución de Conflictos y Tribunal de Disciplina.
Según el proyecto de ley, los fondos del CPHCABA se constituirán a partir de las multas aplicadas (que ya no serán los salarios mínimo de los encargados sino que serán fijados anualmente por el Comité Ejecutivo) a los administradores, el canon de inscripción y la cuota anual de los mandatarios, los aranceles que perciba el consejo por los servicios que preste (cursos), donaciones, herencias, legados y subsidios que reciba, e intereses y frutos civiles que perciba producto de sus bienes. Como broche final, el Gobierno Porteño deberá proveerle un espacio físico para funcionar.
Fuente: Pequeñas Noticias
¿El RPA en manos del SUTERH?
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Noticias
La política del Gobierno de la Ciudad es cuidar los espacios que son de todos, separar los desechos para generar menos basura que se deba desechar y que contamina el ambiente. Tenemos las escuelas con los tachos verdes y negros, algunos edificios obligados a separar desde el origen y la ciudad repleta de contenedores para cada tipo de residuos. Obviamente, todo esto sin la cooperación de los habitantes resulta un gasto....digamos....."al pedo", básicamente. En eso, debemos mejorar.
Sin embargo, hay libros que aún se imprimen en papel, se usan una vez al año.....y consultando con algunos administradores, es una pérdida de dinero, porque casi no se usa (si bien vino a reemplazar otros) : el LIBRO DE DATOS.
Se estima que hay alrededor de 90000 Consorcios en CABA, y haciendo algunas cuentas, se necesitaron unas 12 toneladas de papel para poder TENER ese libro OBLIGATORIO, que en promedio pesa 134 gramos, necesitando procesar casi el triple de árboles (33 toneladas) para obtener esa cantidad de papel.
Me pregunto: ¿Dónde está ahí la política ecológica del GCBA?
Tenemos una posibilidad de digitalizar todo, al igual que se hizo con MIS EXPENSAS (pero que aún muchos las entregan en formato papel por decisión, supongo, de una Asamblea), y no se hace en casos como éste que ameritan hacerlo.
HAGAMOS MEMORIA: el 26 de noviembre del 2014, el RPA porteño le informó a la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias(CAPHyAI) que el Libro Periódico de Datos para el 2015 iba a seguir siendo en formato papel y no digital "como en algún momento se adelantó". Se desmintió así lo expresado el 7 de julio de 2014 por la Dra. Paula Scauzillo, quien había adelantado que el RPA estaba trabajando en un nuevo "Libro de Datos Digital" que iba a remplazar al actual en papel. Un año después, seguimos igual:
El 9 de noviembre de este año, el RPA comunicó que YA se encuentra disponible el LIBRO DE DATOS 2016, para dar cumplimiento a la DISPOSICIÓN 470/2013.
Si nos ponemos a pensar en las consecuencias que para el clima ocasiona la tala de árboles para fines totalmente innecesarios como éste, en una era donde la tecnología puede suplir tantas cosas, sinceramente, debemos empezar a pensar en cuidar de verdad más el ambiente y no generar un derroche de recursos sin motivo aparente.
Los invito a leer una nota de LIGA DEL CONSORCISTA donde explica de qué se trata este libro, para quienes no sabían que existía: "Sobre el nuevo LIBRO DE DATOS..."
Fuente: Pequeñas Noticias
Ciudad Verde Vs Libro de Datos
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Libros Obligatorios
Las tres entidades de administradores que firman los CONVENIOS COLECTIVOS DE TRABAJO junto con el FATERyH acordaron un 20% de bono anual (de ahora en más), que se pagará con el aguinaldo de diciembre todos los años y se calcula sobre la remuneración básica.
Para esto, fue necesario modificar el artículo 15 del CCT y rondará entre los 1.657 pesos (Encargado Permanente con vivienda de 4ª categoría) y los 2.979 pesos (Intendente). En promedio –entre las cuatro categorías y todas las funciones- rondará los 2.052 pesos. Todos estos cálculos se realizaron sobre la escala salarial vigente de septiembre de 2015.
Además, la contribución solidaria de $50 para la obra social se extenderá hasta agosto del 2016 en vistas "de la gran ayuda que significó".
En otro orden de cosas, las partes "asumieron el compromiso de fomentar la conformación de una ART Mutual" que se llevará a cabo en el plazo de 180 días (seis meses) y se agregaron 4 puntos más al artículo 12 de "Licencias Especiales": el refrigerio será de 30 minutos (en vez de 20 minutos); el 24 y 31 de diciembre será asueto laboral (se pagará como feriado si trabaja); se pactó una licencia para votar de 2 días para trabajadores de países limítrofes; respecto a las vacaciones, los trabajadores suplentes "gozarán de las vacaciones durante los días que componen su jornada habitual".
Encargado: 20% más con el aguinaldo de diciembre.
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Encargado Edificio
El pasado 28 de Septiembre, se creó el Sindicato de Empleados de Administradores de la República Argentina (SEARA), en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que agrupará a todos a aquellos que presten servicios bajo relación de dependencia a personas físicas o jurídicas que administren consorcios, conjuntos inmobiliarios, tiempos compartidos y cementerios privados.
MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL
Resolución 974/2015. Registro de Asociaciones Sindicales. Inscripción.
Bs. As., 28/09/2015 (BO: 29/10/2015)
VISTO el expediente N° 1.667.997/15 del Registro del MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL, la Ley N° 23.551, modificada por Ley N° 25.674 y Ley N° 26.390, Decretos Reglamentarios N° 467/88 y N° 514/03; y
CONSIDERANDO:
Que el SINDICATO DE EMPLEADOS DE ADMINISTRADORAS DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (SEARA), con domicilio en Marcos Sastre 2657, Planta Baja, de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, solicita su Inscripción Gremial.
Que conforme lo prescribe el artículo 14 Bis de la CONSTITUCION NACIONAL, es competencia de este Ministerio proceder a la inscripción de las entidades sindicales en el registro pertinente.
Que de las constancias de las actuaciones surge que la entidad de que se trata ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 21 de la Ley N° 23.551, encontrándose acreditados los requisitos de nombre, domicilio, patrimonio, antecedentes fundacionales, lista de adherentes, nómina y nacionalidad de los miembros del órgano directivo y agregado el estatuto.
Que esta Autoridad de Aplicación ha efectuado el control de legalidad, que sobre la carta orgánica, ordena el artículo 7 del Decreto N° 467 de fecha 14 de abril de 1988, no mereciendo objeciones, no obstante lo cual prevalecerán de pleno derecho las disposiciones de la legislación, decretos y demás normas vigentes aplicables en la materia, sobre las normas estatutarias, en cuanto pudieran oponerse.
Que se deja constancia que la peticionante ha cumplido con las pautas ordenadas por la Ley N° 25.674 y su Decreto Reglamentario N° 514 de fecha 7 de marzo de 2003.
Que sin perjuicio de lo expuesto, rige de pleno derecho el límite de edad de afiliación, conforme surge de la modificación del artículo 13 de la Ley 23.551 por el artículo 21 de la Ley 26.390, con el alcance determinado por esta norma.
Que el reconocimiento de la vocación de representar de la entidad cuya inscripción se solicita, no implica adelantar juicio sobre la capacidad de representación la cual, de solicitarse la personería gremial, será evaluada de acuerdo a los artículos 25 y 28 de la Ley N° 23.551, sin que pueda alegarse contradicción de la administración en el ejercicio de las facultades que le confieren las normas jurídicas mencionadas.
Que consecuentemente, corresponde disponer la Inscripción Gremial de la entidad peticionante y la publicación respectiva en el Boletín Oficial.
Que al acceder a la personería jurídica a través de la Inscripción, dado que las actuales autoridades de su cuerpo directivo son fundacionales, corresponde regularizar la situación institucional, a cuyo efecto deberá llamar a elecciones, con carácter previo a toda petición ante esta Autoridad, conforme el procedimiento establecido en el Estatuto que se aprueba.
Que la presente Resolución se dicta en virtud de las atribuciones conferidas por el artículo 23, inciso 7°, de la Ley de Ministerios N° 22.520 (texto ordenado por Decreto N° 438/92) y sus modificatorias, y en atención a lo dispuesto por Decreto N° 355/02.
Por ello,
EL MINISTRO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL
RESUELVE:
ARTICULO 1° — Inscríbase en el Registro de Asociaciones Sindicales de Trabajadores al SINDICATO DE EMPLEADOS DE ADMINISTRADORAS DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (SEARA), con domicilio en Marcos Sastre 2657, Planta Baja, de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, con carácter de Asociación Gremial de primer grado, para agrupar a los trabajadores que prestan servicios bajo relación de dependencia con personas físicas o jurídicas que administren consorcios de edificios de renta y propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempos compartidos y cementerios privados. Podrán mantener la afiliación los trabajadores que alcancen la jubilación siempre que se hubieren encontrado afiliados a la entidad al momento de acogerse a dicha prestación; con zona de actuación en la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.
ARTICULO 2° — Apruébase el texto del estatuto de la citada entidad obrante a fojas 12/83 del Expediente N° 1.667.997/15, procediéndose a su publicación en el Boletín Oficial. Ello sin perjuicio de los recaudos que puedan exigirse a la entidad al momento de solicitar la personería gremial, cuestión ésta que deberá sustanciarse de conformidad con lo regulado por los artículos 25 y 28 de la Ley N° 23.551, sin que pueda alegarse contradicción de la administración en el ejercicio de las facultades que le confieren las normas jurídicas mencionadas.
ARTICULO 3° — Establécese que a los fines de la publicación referida en el artículo anterior, dentro del plazo de diez (10) días a partir de la notificación de esta Resolución, la entidad deberá presentar ante la Autoridad de Aplicación el estatuto en la forma sintetizada conforme a lo previsto en la Resolución N° 12 de fecha 10 de octubre de 2001 de la Dirección Nacional de Asociaciones Sindicales del MINISTERIO DE TRABAJO, EMPLEO Y SEGURIDAD SOCIAL, encabezado por la presente Resolución, bajo apercibimiento de no dar curso a petición alguna que efectúe la entidad, sin perjuicio de aplicar las sanciones legales pertinentes.
ARTICULO 4° — Intímase a que, con carácter previo a toda petición, regularice la situación institucional y convoque a elecciones de la Comisión Directiva bajo apercibimiento de lo establecido por el artículo 56, inciso 4), de la Ley N° 23.551.
ARTICULO 5° — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Dr. CARLOS A. TOMADA, Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
Fuente: PequeñasNoticias.
Se creó un Sindicato de Empleados de Administradores
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Administrador
Desde Octubre, se deberá hacer mensualmente y su incumplimiento generará multas tanto para Consorcios como para los Administradores. Anteriormente, su carácter no era obligatorio pero debía realizarla una empresa registrada en el GCBA.
La Disposición, para su lectura, en este artículo, fue publicada en el Boletín Oficial el 16 de Octubre del corriente año:
AGENCIA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL
DISPOSICIÓN N° 705/DGCONT/15
Buenos Aires,14 de septiembre de 2015
VISTO:
La Ley 2.628 (B.O.C.B.A. Nº 2852), la Ordenanza 36.352, el Decreto 8.151/MCBA/80, la Ley Nacional Nº11.843,la Resolución 360/APRA/11 y el Expediente Electrónico N°2015-24677810-MGEYA-DGCONT;
CONSIDERANDO:
Que, por la Ley CABA N°2628 se creó la Agencia de Protección Ambiental de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Ambiente y Espacio Público, la cual tiene por objeto la protección de la calidad ambiental a través de la planificación, programación y la ejecución de acciones necesarias para cumplir con la política y ejecución de acciones necesarias para cumplir con la Política Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires; Que, dicha norma faculta a la Agencia de Protección Ambiental a dictar normas de regulación y conservación, con el finde favorecer una adecuada calidad ambiental para los habitantes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Que, el Decreto N°138/08 estableció que la Agencia de Protección Ambiental, en su carácter de organismo con mayor competencia ambiental del Poder Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, actuará como autoridad de aplicación de las leyes vigentes relacionadas con la materia de su competencia y las que en el futuro se sancionen en el ámbito de la Ciudad, todas vinculadas a cuestiones ambientales; Que, la Agencia de Protección Ambiental cuenta con la facultad de velar por el cumplimiento de las normas en materia de regulación y control del ambiente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conferida por el artículo 3°de la ley mencionada; Que, mediante la Resolución N°228/APRA/2014 se aprobó la estructura orgánica funcional de la Agencia de Protección Ambiental, contemplándose en la órbita de la misma a la Dirección General de Control Ambiental; Que, la Dirección General de Control Ambiental, dependiente de la Agencia de Protección Ambiental, resulta continuadora de la Dirección General de Política y Control Ambiental, en virtud de lo dispuesto en la Ley N°2.628; Que, la Dirección General, tiene la misión de ejercer el control y funciones de policía conforme a las normas jurídicas vinculadas con la calidad ambiental; Que, la Ordenanza 36.352 y su Decreto reglamentario Nº8.151, regulan la actividad de las empresas privadas de Desinfección y Desinfestación, que deben operar en el ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo Registro de Empresas Privadas funciona en la órbita de la Dirección General de Control Ambiental; Que, a mayor abundamiento, la Ley Nacional N°11.843 en su art. 1°, establece que "Todos los propietarios u ocupantes de propiedades urbanas o rurales y las autoridades de los edificios públicos de todo el territorio de la República están obligados a la matanza de ratas y otros reservorios de peste, como asimismo a la adopción de medidas que aconseje la autoridad sanitaria nacional para evitar el desarrollo y propagación de los mismos"; Que, la Resolución 360/APRA/2011 estableció la obligatoriedad de que las Empresas Privadas de Desinfestación y Desinfección inscriptas en el Registro de Actividades de la Ciudad de Buenos Aires, expidan un Certificado de Desinfección y Desinfestación;
Que en atención a lo señalado en los considerandos precedentes, en el marco de la informatización de procesos que lleva adelante la Agencia de Protección Ambiental, la experiencia recogida con la implementación del formato digital Expediente Electrónico, y con el fin de mejorar y modernizar el funcionamiento del régimen de control, es que la Dirección General de Control Ambiental desarrolló un sistema de generación de certificados en línea, denominado Encomienda Digital APrA (EDA); Que el sistema EDA permite a las Empresas Privadas de Desinfestación y Desinsectación la generación de certificados, de iguales y uniformes características para todas, siendo requisito esencial para la generación de dichos certificados, la validación de sus Directores Técnicos; Que la implementación del sistema EDA otorga a la Administración la posibilidad de un control estricto, detallado e inmediato de lo actuado por Empresas y Directores Técnicos; Que los Certificados de Desinfestación y Desinfección (CeDyT), generados a partir del sistema EDA fueron aprobados por la Dirección General de Control Ambiental mediante Disposición N° 2015-139-DGCONT; Que, volviendo a la Resolución 360/APRA/2011, la misma, en su artículo 5°, estableció como periodo máximo de efectividad del servicio de desinfección y/o Desinfestación, y consecuentemente de la vigencia del Certificado, actual CEDyT, el de treinta (30) días corridos, contados a partir del día siguiente de la prestación; Que, dicha norma estableció que la infracción a lo dispuesto, será considerada falta grave, por tanto los consorcios y/o administradores y establecimientos, incurrirán en idéntica falta, en caso de no contar con el certificado vigente, siendo pasibles de sanción administrativa; Que, en función de lo expuesto precedentemente, y en razón de que las Empresas Privadas de Desinfección, deben emitir certificados en forma mensual, conforme establece la Resolución 360/APRA/2011, resulte necesario exigir a los consorcios de propietarios y/o administradores y a los establecimientos públicos o privados, contar con el correspondiente certificado en forma mensual; Que, ello así, atento a la importancia que las actividades de Desinfección y Desinfestación importan a la salud pública; Que, la Dirección General de Control, dependiente de la Agencia de Protección Ambiental, se encuentra falcultada a dictar normas complementarias e interpretativas de la ResoluciónN°360/GCABA/APRA/11; Que, la Dirección General de Control Ambiental, ejercerá el control de los establecimientos, consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente; Por ello, visto lo manifestado en el Informe Técnico Legal IF-2015-24679733-DGCONT, y en uso de las atribuciones conferidas por la Ley N°2.628 y la Resolución 228/APRA/2014;
EL DIRECTOR GENERAL DE CONTROL AMBIENTAL DISPONE
Artículo N°1.- Establécese la obligatoriedad para consorcistas, representantes y/o administradores del Consorcio de Propiedad Horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual, conforme los motivos expuestos en el exordio.
Artículo N°2.- Establécese que la Dirección General de Control Ambiental, ejercerá el control de los establecimientos, consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente.
Artículo N°3.- La inobservancia de la presente, por parte de los consorcistas, administrados, titulares y/o explotadores comerciales de los establecimientos, será considerada falta grave y pasible de sanciones administrativas. La Dirección General de Control Ambiental merituará la irregularidad a fin de evaluar la sanción que corresponda.
Artículo N°4.- Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Cumplido, archívese. Naveiro.
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Unidad Funcional
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En el portal de Pequeñas Noticias, me encontré con algo que me resultó muy interesante y que ya es aplicado en España: una app que permite realizar Asambleas online!! ¿Raro, no?
Si bien es algo que se está probando en el viejo continente, me resultó una propuesta muy útil, aunque quizá habría que adaptarla a la realidad Argentina, para evitar la molestia de ir a la Asamblea cuando la vida nos impone otras necesidades primordiales.
Según sus creadores, Mario y Rubén Calvo, estaría desembarcando en Latinoamérica recién el próximo año sin garantías de aplicación inmediata en nuestro país, debido a la necesidad de adaptar la legislación local y nacional a este tipo de forma de interacción.
¿Les parece una buena idea si se llegara a implementar?
App RedConvive: ¿llegará a nuestra querida Argentina?
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Noticias
Controlá los pagos realizados a tu encargado a través de los montos que figuran en la actual escala salarial.
PLANILLA SALARIAL SEPTIEMBRE 2015
| FUNCION | 1° Cat. | 2° Cat. | 3° Cat. | 4° Cat. |
| Encargado Permanente con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Encargado Permanente sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Ayudante Permanente con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Ayudante Permanente sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Ayudante Media Jornada | 5.843 | 5.600 | 5.357 | 4.870 |
| Personal Asimilado con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Personal Asimilado sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Mayordomo con vivienda | 10.311 | 9.881 | 9.452 | 8.593 |
| Mayordomo sin vivienda | 12.165 | 11.658 | 11.151 | 10.137 |
| Intendente | 14.889 | 14.889 | 14.889 | 14.889 |
| Personal con mas 1 Función con vivienda | 9.943 | 9.528 | 9.114 | 8.286 |
| Personal con mas 1 Función sin vivienda | 11.687 | 11.200 | 10.713 | 9.739 |
| Encargado Guardacoches con vivienda | 8.767 | 8.767 | 8.767 | 8.767 |
| Encargado Guardacoches sin vivienda | 9.520 | 9.520 | 9.520 | 9.520 |
| Personal Vigilancia Nocturna | 10.529 | 10.529 | 10.529 | 10.529 |
| Personal Vigilancia Diurna | 9.803 | 9.803 | 9.803 | 9.803 |
| Personal Vigilancia Media Jornada | 4.902 | 4.902 | 4.902 | 4.902 |
| Encargado No Permanente con vivienda | 4.717 | 4.717 | 4.717 | 4.717 |
| Encargado No Permanente sin vivienda | 5.127 | 5.127 | 5.127 | 5.127 |
| Ayudante Temporario | 9.603 | 9.603 | 9.603 | 9.603 |
| Ayudante Temporario Media Jornada | 4.802 | 4.802 | 4.802 | 4.802 |
Para Cualquiera de las Categorias
| Personal Jornalizado no más 18 horas ( según ART. 7 INC. P HORA) | 99,30 |
| Suplente con horario por dia | 433,60 |
| Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda u oficina | 17,80 |
| Clasificación de residuos Resol. 2013 243 SSRT-GCABA | 306,00 |
| Valor vivienda | 65,30 |
| Plus por antigüedad conf. Resoluc. 106/09 – inc. D, e, h, n y p del art. 7 y 8 por año ( 1%) | 97,40 |
| Plus por antigüedad – por año ART. 11 ( 2%) | 194,80 |
| Plus limpieza de cocheras | 242,50 |
| Plus moviemiento de coches – hasta 20 unidades | 359,00 |
| Plus Jardin | 242,50 |
| Plus Zona Desfavorable | 50% |
| Titulo de Encargado Integral de Edificio | 10% |
| Plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua | 407,90 |
¿Cuánto tiempo se esperó la promulgación de esta ley? ¿Cuántas veces se dijo que era necesaria al igual que la existente en CABA? Mucho tiempo....muchas veces.....y ahora, que ya es oficial su entrada en vigencia....me pregunto: ¿ahora qué?
Para quienes viven en Provincia de Buenos Aires, ya sea propietarios o profesionales del derecho, y esperaban que esta ley pueda dar un alivio a la problemática existente cruzando la General Paz, su reglamentación....lamentablemente....no llega. ¿Por qué?
Muy simple.....el Gobernador de la Provincia de Buenos Aires y actual candidato para Presidente de la Nación está OCUPADÍSIMO haciendo campaña, inaugurando obras, hablando de todas las mejoras que seguirá haciendo si es electo, pero parece olvidarse que, a pesar de que ÉL está "vendiéndose", hay millones de personas que viven en Edificios que siguen esperando que EXISTA FÍSICAMENTE un Registro de Administradores donde ir para hacer las denucias. ¿Y....qué importancia tiene esto?
La realidad dice que el mundo sigue girando a pesar de que estamos en un año de elecciones. Las personas siguen yendo a sus trabajos, siguen intentando llegar a fin de mes y hasta continúan soportando que un Administrador incompetente haga lo que se le ocurra porque herramientas legales para ponerlo un freno existen, pero requieren una GRAN BUROCRACIA y tiempo....que no le sobra a nadie.
Mucho se ha dicho sobre si esta ley, al no estar reglamentada, tiene validez o no, eficacia o no, se puede exigir o no....y en este punto quiero dar mi fundamentación:
Las leyes, lamentablemente, no son MÁGICAS...no nos dan la receta para que las cosas salgan BIEN, sino que son un mero instrumento, como cualquier utencillo de cocina....básicamente....sirve, en la medida que su función pueda ser cumplida, que no esté roto o que tenga todas sus partes intactas.
A las normas, les pasa algo parecido: el proceso mediante el cual se logra la sanción y promulgación de una ley va unido a su reglamentación, ya que de lo contrario, hay partes que no se van a poder hacer valer, exigir, y en este caso...les pregunto...¿dónde está el Registro? No está...claro....y con eso, tenemos un problema!
Colegas han dicho que si bien el Registro no existe, la ley se aplica igual porque establece obligaciones que se deben cumplir y por eso las podemos exigir. Estoy de acuerdo. Esta ley establece obligaciones a los administradores que se deben cumplir, al igual que la ley 941/02 y sus modificaciones en CABA, pero si no se cumplen....¿qué hacemos?
Algunos dirán que hay OTRAS VÍAS JUDICIALES para poder reclamar los daños y perjuicios ocasionados, que no es cierto que NO EXISTE una forma de....digamos....llenar el vacío actual por la falta de reglamentación, pero....¿a qué costo? Abogados....que no son baratos realmente.....y que entiendan en este tema, además, hay pocos....todo para exigir algo que debería estar al alcance de todos con una DENUNCIA en el lugar que corresponda según lo estableció la ley creada para regular dicha actividad. Pero no es así...¿verdad?
Leyendo los FUNDAMENTOS de esta ley, me encontré con un análisis donde dice que la situación actual de miles de vecinos consorcistas es nefasta: son REHENES de una empresa constructora que redacta los Reglamentos de Copropiedad y Administración con el fin de mantener a perpetuidad el control sobre el inmueble que construyen, impidiendo a los adquirentes tomar las riendas e invirtiendo la relación mandatario-mandante que es la base de este régimen. ¿Suena conocido?
A esto se le suma que en muchos lugares de la Provincia de Buenos Aires, en especial aquellos que son turísticos, la posibilidad de generar abusos por quienes tienen el control de la Administración es MAYOR, convocando Asambleas cuando no hay mayorías elevadas y ni siquiera notificando a los propietarios de las mismas.
Por consiguiente, ¿cuál es la situación actual en base a esta ley? Si bien, dijimos, está promulgada y publicada en el B.O (Boletín Oficial), en vigencia, al día de la fecha, su EXIGIBILIDAD es relativa por los motivos que expuse. Tomemos un ejemplo:
Tenemos en nuestro Consorcio un Administrador que incumple la obligación del artículo 8 inciso B de la ley que dice:
Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de copropietarios
Supongamos, que en ese caso, la Asamblea le ordenó buscar 3 presupuestos, para efectuar un arreglo importante, y posteriormente, someterlos a aprobación del Consejo de Administración, por ejemplo. El Administrador los buscó y los aprobó unilaterlamente. La gente se encuentra, un día, con personas que ingresan al Consorcio para hacer un "trabajo" que fue aprobado por el Sr XX....
Tenemos, entonces, una CLARA VIOLACIÓN a la normativa VIGENTE (porque lo está....) pero el problema que se nos presenta es: ¿dónde hacemos la denuncia? Pero....y seguimos suponiendo acá.....que el Administrador firmó un contrato con esta empresa como representante legal para realizar la obra, y el Consorcio no quiere que la hagan, pero el contrato ya está firmado y es LEY para las partes.....¿otro problema más? Y además....como justificación de su actuar.....puede decir que el trabajo era IMPORTANTE y que reunirse implicaría retrasar su ejecusión y que su obrar no fue MALICIOSO, es decir, con la intención de generar un perjuicio a su mandante....pero lo hizo....en definitiva....ya que la solución acá es CONTINUARLO o afrontar todos los gastos que significarían parar la obra y rescindir el contrato.
Más allá de la acción por daños y perjuicios que se le pueda hacer a este Administrador, su remoción y etc etc etc....¿no es más ágil la creación del registro que ordenó la norma para tomar las denuncias y establecer las sanciones correspondientes?
En CABA, el Registro está (físicamente hablando) pero recibo muchas quejas de propietarios diciendo que NO FUNCIONA COMO CORRESPONDE, como ANTES, y que las denuncias quedan "encajonadas" debido a la falta de personal IDÓNEO que las impulse adelante.
¿Será ese el destino de PROVINCIA DE BUENOS AIRES? Esperar a su creación y que con el tiempo quede todo mal administrado para volver a una realidad que rigió tantos años y que ni siquiera la ley 13512 pudo subsanar....¿una provincia sin ley?
Aplicación de la Ley 14701: Provincia sin ley?
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Administrador
En el programa JUSTICIA EN PRIMERA PERSONA, el Dr Carlos Ezequiel Garobbio hace algunas reflexiones sobre el tema, y a las que sumo otras....a saber:
Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que rige a partir del 1 de Agosto, y la introducción de la PROPIEDAD HORIZONTAL como un derecho REAL más, al igual que el DOMINIO (propiedad sobre un bien), surgieron algunos interrogantes en relación a la figura del CONSORCIO DE PROPIETARIOS como una PERSONA JURÍDICA PRIVADA y qué responsabilidad puede derivarse de esto.
Recordemos que, antes de la Reforma, la jurisprudencia había sido la encargada de imputarle a esta figura ciertos derechos y obligaciones casi al igual que una persona jurídica, pero SIN SERLO. El tener empleados significa que TODOS SON SOLIDARIAMENTE RESPONSABLES por los incumplimientos que se ocasionen a raíz del mal desempeño de la función del Administrador, es decir, si se liquida en las expensas que se pagan los aportes y contribuciones pero resulta que el empleado va a la AFIP, hace una consulta, y no hay nada pago, es responsabilidad de todos los copropietarios su pago y será pasible el Administrador de las denuncias penales correspondientes por....básicamente....¿qué hiciste con la plata?
Volviendo al tema....el artículo 148 del nuevo Código Civil y Comercial nos proporciona un listado de QUIENES serían para la actual normativa PERSONAS JURÍDICAS PRIVADAS y entre ellas nombra al CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (o Consorcio de Propietarios), con lo cual, parecería ser que la realidad actual para todos los que viven en Edificios cambió y los derechos y obligaciones también.
Si pensamos que el Consorcio es una persona jurídica al igual que una SOCIEDAD, las obligaciones que tiene y su posibilidad de cumplimiento (o no....) pueden otorgarle el derecho de solicitar la quiebra en caso de cesasión de pagos. ¿Una locura, no? No tanto....piensen que la LEY DE CONCURSOS Y QUIEBRAS menciona a las PERSONAS IDEALES PRIVADAS (es como decir personas jurídicas privadas) como una de las que PUEDE solicitar el concurso y la posterior quiebra en caso de que se produzca una situación económica insostenible y las deudas sean de tal tenor que no se pueda pagar más A NADIE!!!
El Consorcio, entonces, PODRÍA tener esta posibilidad, que también está normada en el Código Civil, en el ARTÍCULO 163, cuando se hace referencia a las causales de extinción de una persona jurídica privada, el inciso e) habla de la "declaración de quiebra". ¿Entonces...?
¿Se imaginan un Consorcio pidiendo su quiebra? ¿Se les ocurre algún ejemplo? Supongamos, que por incumplimiento de obligaciones adquiridas por los copropietarios en Asamblea, el Consorcio toma deuda (hipoteca su terreno, por ejemplo) con la unanimidad de todos para solvertar "X" gasto (que debería ser muuuuy exhorbitante, realmente, y al no poder pagar la cuota mensual, porque hay morosos, porque se retrasan, por lo que sea....como cualquier otra persona jurídica solicita la quiebra. El debate acá será dado por ¿qué bienes se subastarán para pagar esa deuda? El ascensor? El tanque de agua? La portería? Sólo aquellos que son comunes o también las unidades funcionales?
Obviamente, que muchos de los interrogantes que estoy planteando en este artículo se verán, llegado el caso, en los tribunales, pero si pensamos un segundo...quizá...la posibilidad de rematar una unidad funcional no sea del todo loca. ¿Quiénes debe pagar las expensas? Cada Propietario según el porcentaje que le corresponde. ¿Qué pasa si no lo hacen? No se pueden pagar los gastos....entonces....si se ejecutan unidades funcionales por deudas INDIVIDUALES, porqué no hacerlo por deudas SOLIDARIAS??
Pero TRANQUILOS....todavía no hay certezas en esta materia sino que es mera interpretación de la normativa vigente. Hablar de esto como una verdad absoluta sería no tomar en cuenta los posibles matices de la realidad que se pueda presentar.
Nuevo Código Civil: Consorcio en ¿quiebra?
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El Juzgado n° 3 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires ordenó al GCBA pagar la suma de $15000 por los daños materiales causados en la propiedad de un vecino producto del avance de dos árboles ubicados en el frente de su propiedad.
Quienes iniciaron la demanda, argumentaron que la falta de mantenimiento del arbolado urbano, provocó humedad en su inmueble, afectando la nivelación de los pisos, poder abrir las puerta, hundimiento de los cimientos hasta el punto de ocasionar un cráter, que tuvo que ser rellenado, el deterioro de los años de gas y pluviales y rotura de la cerámica en los sectores afectados.
A pesar de los reclamos efectuados, en varias oportunidades, por los demandantes ante la Dirección General de Espacios Verdes de la Subsecretaría de Atención Ciudadana, el comportamiento pasivo por parte del GCBA sólo incrementó, desde el 2002, los daños y estando en conocimiento de la situación, y existiendo un deber concreto de accionar, este fallo determinó una compensación no sólo por los daños materiales sino también morales, producto de su alteración en la vida cotidiana por convivir en esas condiciones.
Fuente: Revista Reunión de Administradores
Noticias: Un problema de raíz...
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Como les comenté hace unos días, estoy armando un nuevo EBOOK que contendrá información actual de la Reforma del Código Civil en materia de Propiedad Horizontal y que será totalmente GRATIS para quienes deseen tenerlo.
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El Consejo de Propietarios es un órgano netamente de CONTROL, siempre lo fue, aunque muchas veces parecía ser un grupo de personas que estorbaban, con aires de grandeza, la realidad actual nos dice que, dentro de sus facultades, está la de controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio. En este punto me pregunto, sinceramente, ¿cuántos consejos hacen eso? Levanten la mano!! Muy poco, no??
El Reglamento puede fijar la OBLIGATORIEDAD del Consejo pero el nuevo Código dice claramente que la Asamblea (órgano de decisión del Consorcio) PUEDE crearlo, es decir, si ningún propietario quiere ser parte, porque no les interesa, porque es un consorcio pequeño y no es necesario, porque es mucha responsabilidad, o por la razón que sea, NADIE LOS PUEDE OBLIGAR.
Leí por ahí que si bien la Asamblea puede decidir no crearlo, esta decisión podría ser PERJUDICIAL para el Consorcio debido a las facultades actuales que posee, que podrían llegar a beneficiar a todos los propietarios....mmm....convengamos que facultades de control, por Reglamento mayormente, tuvo siempre pero, repito, pocos Consorcios se tomaban el tiempo de ejecutarlas, estorbando casi siempre, o tomando decisiones que no les correspondía, entonces, ¿qué cambió ahora? En mi opinión, no mucho...
Este nuevo cuerpo legal, más reducido si lo comparamos con el Código de Vélez Sarsfield, le da un lugar al Consejo de Propietarios que se podría o no aprovechar, porque si bien tenemos un Código nuevo, el lugar donde vivimos SIGUE SIENDO EL MISMO, quienes viven ahí no cambiaron, ni por la ley ni por nada, y ser un VERDADERO ÓRGANO DE CONTROL no es TAREA FÁCIL.
Hace poco, en una consulta, conocí a un grupo de 5 propietarios que formaban un Consejo y que estaban REALMENTE involucrados en su rol de contralor, debido a maniobras poco...claras....por parte de la Administración en el manejo de los fondos del Consorcio. Este grupo de personas se había tomado ENSERIO su papel de ser un intermediario comunicador entre copropietarios y la Administración, al punto de redactar notas para informar a todos la situación actual, contratar mis servicios para su asesoramiento legal y estar presentes en la Asamblea para comunicarles al resto el VERDADERO panorama que ellos habían descubierto. No todos se toman esas molestias, pero si lo hacen, es preferible hacerlo como corresponde.
El ejemplo que les acabo de dar es muy claro, ya que refleja el otro lado de la moneda cuando nos referimos a este órgano del Consorcio. Pasamos de un extremo....a otro....y es imprescindible tener en claro que si bien el Consejo de Propietarios puede (y debería) tener este tipo de iniciativas, también hay que aclarar que NO DECIDE NADA, SÓLO ACONSEJA.
Ahí está el límite a las facultades que les obsequió la nueva normativa....siguen sin poder tomar decisiones importantes, salvo que la ASAMBLEA lo diga expresamente, todavía son un órgano de control, consultivo, no de decisión.
Entonces, no nos pongamos ansiosos con todo este asunto, hay cuestiones que no cambiaron del todo, y que tampoco van a cambiar, aún con mayores facultades que antes, controlar significa perder tiempo valioso para muchos, ir hasta la Administración, chequear pagos y llevar un registro provisorio de esta tarea...¿quién de ustedes lo hace? para reflexionar, no les parece?
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Uno de los puntos que cambiaron desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación fue la registración de los Reglamentos de Copropiedad y Administración.
Para quienes lo deseen, les dejo la Disposición completa y les aclaro que, esta disposición fue necesaria debido a la derogación de la ley de prehorizontalidad, que regulaba estos aspectos.
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
Secretaría de Asuntos Registrales
Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
Disposición Técnico Registral 2/2015
Bs. As., 29/07/2015
VISTO la Ley N° 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación; y,
CONSIDERANDO:
Que la citada norma deroga, entre otras, la Ley N° 13.512, regulatoria del régimen de propiedad horizontal, el que ha sido reemplazado, como derecho real, por los artículos 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante "CCyC").
Que la abrogación de la Ley N° 13.512 implica, a su vez, la invalidación de su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, el que contiene normas complementarias de aquélla.
Que, si bien la normativa de los artículos 2037 a 2069 del CCyC tiene continuidad sustancial con la de la Ley N° 13.512, trae cambios y modificaciones significativas que se proyectan en el plano registral, tanto en la calificación como en la inscripción de los documentos relativos al derecho real de propiedad horizontal.
Que, asimismo, la Ley N° 26.994 ha derogado la Ley N° 19.724 de prehorizontalidad, reemplazando el régimen de afectación allí previsto por un sistema de seguro de garantías (arts. 2070 a 2072 del CCyC).
Que las circunstancias apuntadas, en tanto situaciones nuevas y, por lo tanto, no previstas en el Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), reglamentario de la Ley N° 17.801, requieren el dictado de la presente Disposición Técnico Registral, en los términos de los artículos 173 inc. a) y 174 del referido Decreto.
Por ello, en uso de las facultades que le acuerda la ley;
El Director General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
DISPONE:
Artículo 1°: Para su registración, los reglamentos de propiedad horizontal a los que se refiere el artículo 2.038[1] del CCyC, cuyo contenido establece el artículo 2056[2] del CCyC, se presentarán acompañados por una solicitud de inscripción, en los términos del artículo 7[3] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), y por una copia del plano de mensura y división horizontal, registrado en el organismo catastral del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 2°: En la solicitud de inscripción a que hace referencia el artículo anterior deberán consignarse los datos requeridos en los artículos 8[4] y 11[5] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), debiéndose transcribir en la misma, además, los siguientes datos exigidos por el artículo 2056 del CCyC, a saber: a) determinación del terreno; b) enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes; c) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; d) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; e) forma de computar las mayorías y f) designación del administrador. Asimismo, se deberá consignar en la solicitud de inscripción el nombre de la persona jurídica consorcio (conf. art. 151[6] del CCyC).
Artículo 3°: De las escrituras de modificación de reglamento de propiedad horizontal deberá surgir que se han cumplido con las mayorías y requisitos exigidos para ello por los artículos 2052[7], 2057[8] y/o 2061[9] del CCyC, y por el reglamento de propiedad horizontal, en su caso, según la naturaleza de lo modificado
Artículo 4°: La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre una unidad funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la o las unidades complementarias que abarca, no pudiendo realizarse separadamente de éstas (conf. art. 2045[10] del CCyC).
Artículo 5°: Continuarán siendo de aplicación los artículos 109[11], 110[12] primera parte, 111[13], 112[14], 115[15], 116[16] y 117[17] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en los supuestos en ellos considerados.
Artículos 6°: A partir de la vigencia de esta Disposición Técnico Registral, con el alcance dispuesto en el artículo siguiente, no se tomará razón de escrituras de afectación al régimen de prehorizontalidad —Ley 19.724 y sus modificatorias—, ni de contratos de venta de unidades celebrados bajo el mencionado régimen derogado.
Artículo 7°: Las normas de esta Disposición se aplicarán en la calificación e inscripción de los documentos autorizados a partir del 1° de agosto de 2015, fecha en la que entrará en vigencia la presente Disposición Técnico Registral.
Artículo 8°: Póngase en conocimiento de la Secretaría de Asuntos Registrales y de la Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral. Hágase saber al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, al Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y demás Colegios Profesionales. Notifíquese a las Direcciones de Registraciones Especiales y Publicidad Indiciaria, de Registraciones Reales y Publicidad, de Apoyo Técnico y Fiscalización Interna y de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo y, por su intermedio, a sus respectivos Departamentos y Divisiones.
Artículo 9°: Publíquese en el Boletín Oficial. Regístrese. Cumplido, archívese. — Dr.
HUGO R. PARODI, Director General, Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
e. 31/07/2015 N° 131828/15 v. 31/07/2015
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