En otra oportunidad hablamos de las sucesiones y qué pasa cuando el propietario de un departamento dentro de nuestro Consorcio muere y los herederos toman la posesión pero no tienen la titularidad del inmueble.
En este caso, nos referimos a una persona que no tiene herederos forzosos, por ejemplo, hijos, y escriben un testamento para designar a una persona como heredera de todos sus bienes. No me voy a detener en cuestiones legales puesto que no es de interés para este tema, pero sí quiero dar algunos datos respecto de la sucesión testamentaria:
1) Hay 3 tipos de herederos testamentarios: aquel que recibe el todo (UNIVERSAL), o el que recibe una cuota, porcentaje de la herencia (DE CUOTA) y aquel que recibe un bien o bienes determinados (SINGULAR o LEGATARIO).
2) Existes 3 tipos de testamentos: OLOGRAFO (es una obra íntegra del autor, con fecha, firma y disposiciones respecto de los bienes), POR ACTO PÚBLICO (se hace ante escribano público y tres testigos) y POR ACTO CERRADO (el testamento se hace en un pliego, que se guarda en un sobre cerrado, con un acta, ante escribano público y cinco testigos).
Hechas estas aclaraciones, es interesante saber que tener un testamento no significa que NO DEBA HACERSE UNA SUCESIÓN, sino que la misma se llama SUCESIÓN TESTAMENTARIA donde el juez ordena la publicación de edictos para verificar que no haya otros herederos y darle validez al testamento.
Es interesante saber que sólo se puede hacer testamento por el TOTAL de mis bienes si no tengo herederos forzosos, ya que de haberlo, sólo se puede testar una parte, es decir, aquella que no afecte "LA LEGITIMA".
Entonces, en el caso que un propietario haya hecho un testamento a favor de una persona y ésta toma la posesión del inmueble al fallecer la misma, el testamento no es título suficiente para presentarse en la Asamblea y tener voz y voto. Debe iniciar la sucesión y recién cuando SE INSCRIBA EL TESTAMENTO EN EL REGISTRO, PODRÁ DISPONER DE LOS BIENES. Sin embargo, puede pedir que se lo nombre ADMINISTRADOR DE LOS BIENES mientras la sucesión avanza.
Por último, es importante tener en cuenta que EL HEREDERO SÓLO RESPONDE CON LOS BIENES QUE RECIBE por las deudas del causante, con lo cual, si quien era el anterior titular de la propiedad tenía deudas por expensas, de iniciar un juicio por cobro de expensas, sólo se podrá llegar a rematar el inmueble para conseguir el pago.
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Hace unos días, me llamaron por un tema que suele pasar en los Consorcios y si bien es facultad del Administrador obrar de esa manera, hay ciertas cuestiones que se deben tratar en Asamblea primero.
Este caso hacía referencia a un encargado que fue despedido por el Administrador y que, hablando con los copropietarios, pudo juntar firmas para que el despido no se haga efectivo (ya que significaba abandonar la portería, sin tener otro lugar donde ir).
La carta presentada ante el Administrador le solicitaba que de marcha atrás en su decisión ya que había más del 50% de copropietarios que no querían que esta persona abandone sus tareas. Sin embargo, el Administrador no aceptó esta carta y se mantuvo firme en su decisión sin dar a conocer los motivos de la misma.
La persona que se comunicó conmigo vía email, me planteó la inquietud de que si esto era aceptable o no y qué se podía hacer. En principio, la ley establece dentro de las facultades del Administrador contratar y despedir al personal que trabaja en el Consorcio, pero en ningún caso dice que esto lo puede hacer sin previamente alegar algún motivo, por ejemplo, convocando a una Asamblea.
Debo recordarles a todos que el Administrador es un mandatario del Consorcio y DEBE POR LEY CUMPLIR CON LAS DECISIONES TOMADAS EN LA ASAMBLEA, lo cual quiere decir que si hay motivos para que el encargado sea despedido, lo correcto sería convocar a una Asamblea y debatir la cuestión en ella. No hay que olvidarse que un despido SIN JUSTA CAUSA implica para el Consorcio el pago de una indemnización que la mayoría de las veces suele ser un dolor de cabeza para muchos ya que implica un aumento de expensas, entre otras cosas.
Resulta muy interesante el hecho de que el encargado haya recolectado firmas a su favor y presentara esta nota ante el Administrador, pero lo que más sorprende es el hecho de que aún con las firmas de los copropietarios, el Administrador no haya ni siquiera convocado una Asamblea.
En este caso, lo que se debería hacer es intimar, a través de una nota escrita entregada en la oficina del Administrador con una copia en poder de alguno y sellada como recibida, al Administrador para que convoque a una Asamblea y plantee el tema en debida forma para ser discutido y resulto por todos.
A quien me consulta siempre le digo lo siguiente: si dejamos que otros tomen las decisiones por nosotros, entonces, ¿de qué nos quejamos?.
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En estos días recibí una consulta de una señora que hace poco compró un departamento a estrenar y tuvo la suerte de que al momento de la posesión, no faltaba nada en el Consorcio por comprar.
Son esas empresas constructoras que se cuentan con los dedos de las manos que entregan el SUM con todo amueblado, por ejemplo, y que a partir de que el propietario toma la posesión, el Administrador se presenta en una Asamblea pocos días más tarde y plantea los gastos que se harán frente y, aproximadamente, el monto de las expensas.
A medida que me comentaba su problema, empezó a enumerar una serie de cuestiones que no son de extrañar aún en los Edificios más viejos y es la falta de mantenimiento. ¿Para qué tener una pileta si siempre está sucia? ¿Para qué tener un SUM con parrilla si los vecinos no limpian su propio desorden? ¿Se paga la categoría pero no se termina aprovechando?
En una Asamblea se trató este tema y la postura del Administrador fue la siguiente: es responsabilidad de cada uno limpiar antes de abandonar el lugar, por ejemplo, en los casos que se hace una asado o se festeja un cumpleaños. Si bien es correcta, ¿qué pasa con el mantenimiento de la pileta? ¿o la limpieza del gym?
Muchos encargados dirán que se hacen cargo de estos puntos pero no siempre dan a basto con todo, y es lógico, ya que no se puede limpiar diariamente el edificio y además otros sectores comunes en el tiempo que se trabaja, y mucho más, cuando es un Consorcio grande, con una gran variedad de servicios, o de categoría.
Como siempre explico, hay que revisar qué dice el Reglamento de Copropiedad y Administración ya que debe tener en cuenta estos servicios y quién será el responsable de su mantenimiento. Si está a cargo del encargado o de un ayudante, el Administrador debe chequear que la limpieza se haga, sin necesidad de estar presente en el Consorcio todos los días sino a través de los copropietarios y sus reclamos.
Es cierto que la convivencia también implica que el que ensucie, mínimamente, tenga el gesto de limpiar y dejar en condiciones el lugar, que es de TODOS, para que no se ocasionen daños mayores, cuya reparación, será a cargo del Consorcio.
En definitiva, en varias ocasiones nombré el LIBRO DE ORDENES que está en poder del Administrador y es una herramienta legal para que quien tiene la responsabilidad del mantenimiento de las partes comunes y no lo hace, sea debidamente notificado de una sanción, y de ser necesario, un despido por incumplimientos reiterados.
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Actualmente estoy manejando un caso de una señora cuyo cónyuge compró un inmueble en el 2012 y tiempo después, descubrió que tenía una deuda de ABL. Muchos interrogantes surgen a partir de este problema y, el más importante, sería ¿qué responsabilidad tiene el escribano?
Como toda abogada, no soy el LIBRO GORDO DE PETETE ni mucho menos. Puedo conocer ciertas cuestiones básicas pero siempre se requiere investigar un poco más para llegar a la raíz del problema.
Leyendo la escritura, descubro que se declara que al momento de la posesión, no se registraban deudas que pesen sobre esta propiedad y mi pregunta es la siguiente: ¿si no existían deudas, quiere decir que se cancelaron o alguien averiguó previamente que no las había?
El escribano es un agente de retención, esto quiere decir que tiene una obligación de pedir un libre deuda y adjuntarlo a la escritura para luego enviar esta documentación al Registro de Protocolos, para su archivo, y de existir alguna deuda que se cancela en el momento, notificar a quien corresponda, por lo general, a los mandatarios a los cuales se les derivó el manejo extrajudicial de la deuda.
Haciendo averiguaciones, pude constatar que esta información no se está enviando al Registro de Protocolos y está quedando en el archivo personal de cada escribanía, entonces, ¿cómo se comprende que exista esta deuda? Obviamente, hay algo que no se hizo, o se hizo mal o algo se traspapeló pero la responsabilidad por parte del escribano es real, como también, la responsabilidad solidaria del titular anterior.
Para solucionar este problema existe una vía "amable", recurriendo al diálogo, y esperando que aquel que es responsable asuma esa responsabilidad por su error u omisión, y una vía judicial sumándose una denuncia en el Registro de Escribanos.
Este artículo lo escribo con el fin de informarles que existe un servicio GRATUITO para quienes tienen dudas sobre este tipo de cuestiones que funciona de LUNES A VIERNES DE 10 A 13hs en ADOLFO ALSINA 2280, CAPITAL FEDERAL, y que cuenta con una muy amable atención. Recomiendo estar temprano porque se entregan números y son limitados.
