Una consulta me pareció que para cobrar expensas, se estaba llegando a un extremo totalmente innecesario:
Carina Besita: HOLA, QUERIA SABER SI EL CONSORCIO TIENE DERECHO A PUBLICAR EN LA ENTRADA DEL EDIFICIO EL LISTADO DE MOROSOS A FIN QUE SEA VISTO POR TODOS LOS QUE PASAN POR ALLI? O ES ALGO QUE SE ENCUENTRA PROHIBIDO?. GRACIAS POR SU AYUDA!!
Quienes leen regularmente este blog, ya deberán saber que las expensas de un edificio hacen a la vida de éste y quien no las paga afecta la economía del resto, ya que los gastos siguen estando ahí todos los meses y se deben cubrir de alguna manera.
Me he topado con Consorcios que para sancionar a quienes no pagan puntualmente, o pagan cuando quieren, establecen multas altas. Esta decisión, debidamente tomada en Asamblea, me parece más razonable que recurrir a la vergüenza de pegar un cartel en la puerta de entrada "escrachando" a todos los morosos.
Si esta decisión fue tomada en Asamblea, entonces se deberá impugnar por violar un derecho fundamental constitucional que es la privacidad. Se podría alegar que todos los meses, en las liquidaciones de expensas, se puede corroborar quién es deudora y quién no, pero con eso me parece que basta.
La función del Administrador es procurar la conservación del Edificio, su sostenimiento, y la existencia de deudas impide que esto se cumpla, por consiguiente, debemos procurar llegar a un acuerdo con aquellos vecinos en apuros económicos o facilitarles el pago de alguna manera, sin llegar a este punto.
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Convocar una Asamblea, ya sea ordinaria o extraordinaria, siempre tuvo sus problemas. En cuanto a la notificación fehaciente, muchos interpretaron que era sólo tirar un papel por debajo de la puerta, mientras que otros, correctamente, se toman el trabajo de visitar a cada propietarios para entregarles en mano la convocatoria y que firmen su recepción.
La asistencia, también es un problema radical. No comprendo, sinceramente, porque algunos copropietarios no asisten a las Asambleas pero son los primeros en quejarse de lo que se decide. La participación es fundamental. Decir qué se piensa, es fundamental. Hasta que este punto no se comprenda, entonces, resultará imposible evitar que ciertos Administradores abusivos dejen de "hacer de las suyas" a expensas de quienes pagan por sus servicios.
Si podemos conseguir que una gran cantidad de copropietarios asistan a la Asamblea, se presenta el tema de quién debería redactar el acta. Por lo general, es un copropietario quien redacta DESDE CERO el acta de la Asamblea, pero he recibido consultas preguntándome si el Administrador puede hacerlo.
Pensemos lo siguiente: el Administrador tiene una obligación legal de hacer lo que la Asamblea decide, y estas decisiones quedan plasmadas en el Acta que se confecciona. Muchos Administradores quieren "adelantar" algo de trabajo y vienen a la Asamblea con una parte del acta ya redactada en el libro y a medida que se van tomando las decisiones, completa los espacios vacíos.
Sin embargo, si bien esto es muy práctico, no me parece correcto este proceder puesto que la interpretación que pueda hacer el Administrador de todo lo que se habla en la Asamblea no siempre ocupa el "lugarcito" que dejó en blanco para plasmar la decisión.
Lo ideal sería que el acta se redacte desde cero, de a poco, leyendo a medida que se va redactando a todos para que no queden dudas de lo que se vuelca y además, para que se tomen en cuenta todas las opiniones. Esto lleva más tiempo, pero también se evitan las impugnaciones posteriores.
No estoy de acuerdo en que sea el Administrador quien la redacte, pero si se mantiene este proceso de forma transparente como lo acabo de detallar, entonces se pueden evitar situaciones incómodas al notificarle a quienes estuvieron ausentes lo que se decidió finalmente.
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¿Quién redacta el Acta de la Asamblea?
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Acta de Asamblea
El temor de todo propietario y peor aún, inquilino, es el aumento de las expensas de un mes para el otro sin ninguna explicación. Muchas veces he tocado este tema pero hoy le daré otra perspectiva, debido, obviamente, a una experiencia en el lugar donde vivo.
La mayoría estamos acostumbrados a que las expensas aumenten, al igual que los honorarios del administrador, sin previo aviso, ni consulta ni explicaciones de ningún tipo. Algunos administradores parece que en vez de ser mandatarios del consorcio y cumplir las órdenes que les impone la Asamblea, tienen voluntad propia al decidir, en vez de acordar, el monto que se les paga por el servicio que brindan.
Esta realidad ya es costumbre y muy pocas veces tenemos un caso que marca la diferencia. También he explicado infinidad de veces que recibir una liquidación de expensas con un aumento, quejarse en voz alta pero después no hacer nada, es poco inteligente. Si dejamos que decidan por nosotros cuánto dinero tenemos que sacar de nuestro bolsillo y no nos quejamos, entonces, como dice el dicho "a llorar a la iglesia".
Hace unos días en el Consorcio donde alquilo se hizo la Asamblea anual para renovar el Administrador, o reafirmar su mandato, y la rendición de cuentas correspondiente. En los temas que se plantearon estaban los honorarios y las expensas, que necesitaban un aumento urgente debido a la gran cantidad de trabajos pendientes.
La Administradora presentó el balance de gastos y un panorama general de qué rubros son más onerosos que otros, porqué, y todo lo que faltaba hacer y no se hizo por falta de plata. Debemos entender que la plata sale de las expensas, no del administrador, y que éste no hace milagros si la plata apenas alcanza para cubrir los gastos ordinarios mensuales.
Se planteó la necesidad de que las expensas ordinarias absorban las extraordinarias y sobre ese monto, se aumenten un 30%, además de mantener un monto como expensas extraordinarias, que en mi caso no abono porque expresamente lo establecí en mi contrato de alquiler.
Pasé de pagar $230 a $500...y sí....es un gran aumento. Sin embargo, quiero analizar la siguiente situación:
Si un Administrador se encuentra que todos los meses diferentes copropietarios le reclaman que hay trabajos pendientes en su unidad funcional, o trabajos de mantenimiento en el Edificio, y no se hace nada, a veces es POR FALTA DE PLATA.
En esos casos, sí es necesario un aumento de expensas y en la Asamblea se debe decidir cuánto será ese aumento y por cuánto tiempo. El Administrador no puede aumentarlas unilateralmente porque él sólo administra, no decide.
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¿Qué pasa con los aumentos de expensas?
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Administrador
Un llamado en el día de hoy me sorprendió con una discusión que, en realidad, no tenía una solución complicada, sino todo lo contrario, lo que sí era complicado era explicarle a esta persona cómo proceder, puesto que estaba 100% seguro de que él tenía la razón.
Un problema en su departamento lo llevó a hablar con el Administrador y exigirle una solución. Ante la inactividad de éste, le mandó una carta documento intimándolo a solucionar su problema.
Creo, sinceramente, que cualquiera hubiera hecho lo mismo, y no lo culpo, pero, como dice el título de este artículo, PRIMERO HAY QUE IDENTIFICAR EL PROBLEMA Y DESPUÉS BUSCAR LA SOLUCIÓN.
¿Qué significa esto?
Quejarnos es fácil. Decir que el Administrador tiene la responsabilidad, también es fácil, por algo lo contratamos, para delegar en él cuestiones que, muchas veces, deberían ser debatidas y solucionadas en la Asamblea, pero sentarse a pensar tampoco cuesta mucho.
Cuando nos pasa algo, cotidianamente, qué es lo primero que hacemos? Identificar el problema. Esto significa que antes de decir que "x" tiene la responsabilidad de solucionarlo (Consorcio o Propietario) primero debemos saber qué causó el daño: ¿fue un caño roto? ¿una negligencia del vecino?
Hasta no saber esto, para qué ir a intimar al Administrador (o insultarlo, muchas veces) si no sabemos qué causó el daño. Es mucho más sano e inteligente ir a lo del vecino y preguntarle qué está haciendo, si no hay respuestas, entonces sí, recurrimos, amablemente, al Administrador para que éste intervenga.
Una vez identificado el problema, se debe buscar la solución. ¿Dónde la encontramos? Todo depende del problema. Si es un caño roto del consorcio, entonces seguramente la reparación será a cargo de éste, y en el Reglamento de Copropiedad y Administración, debe estar redactada su responsabilidad. Sin embargo, si el vecino dejó la llave abierta y por eso causó humedad en nuestro techo, la responsabilidad ya no es del Consorcio sino del particular y el Administrador no tiene que hacer nada, no le corresponde, más que interceder entre las partes para que lleguen a un acuerdo (si tiene algo de voluntad).
Entonces, antes de pensar que la responsabilidad es del Consorcio, primero consideremos todo lo dicho para luego, buscar la solución correcta y no perder tiempo ni energía en insistir en algo que no llevará a nada.
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