En el día de hoy, mirando TELENUEVE, me sorprendió una noticia sobre los derrumbes de Edificios que, por muchos años, han causado, en ocasiones, heridos y hasta muertes.
Estas operaciones deben ser perfectas para evitar daños en otras propiedades, pero lo que es inevitable es el polvo y los escombros que se producen cuando la estructura cae que puede inundar varias manzanas.
En Japón, a raíz de la gran cantidad de sismos que sufre esa isla, los edificios son construidos de una manera especial y su demolición, también debe ser igual. A raíz, además, de la alta densidad de población, las construcciones suelen ser rascacielos o complejos gigantescos.
Sin embargo, parece ser que los días de peligro y polvo al hacer este tipo de operación quedarían atrás. No sólo porque las construcciones están cambiando, sino porque la forma de desmantelar los edificios también.
¿Cómo es este nuevo sistema de demolición?
Una noticia en TELENUEVE dió a conocer a este lado del mundo que los japoneses no sólo están construyendo "por partes" edificios altísimos y sofisticados (lo que todos conocemos por casas prefabricadas) para luego armar todo en el lugar, sino que también los derrumbes ya no se hacen con explosivos, por el contrario, también se realiza por partes.
El método no es nada parecido a las demoliciones con explosivos, sino algo más parecido a la demolición planta a planta desde aba-jo, pero empezando desde arriba, es decir: se coloca una especie de tapa sobre el edificio dentro de la cual los trabajadores van derribando las plantas, una a una.
Trabajando en un espacio cerrado, el ruido producido se reduce entre 17 y 23 decibelios, y la cantidad de polvo en un 90 %. Además es más seguro para los operarios que trabajan a alturas de más de 100 metros, y los trabajos tampoco se ven afectados por la meteorología.
El método ha sido utilizado en la demolición del Hotel Akasaka Prince, en Japón, que además se ha convertido en un verdadero espectáculo para los japoneses.
¿Estará pronto en Argentina esta nueva forma de derrumbe o para que eso paso deberán pasar muchos años? ¿Qué opinan?
NOTICIAS: Demolición de Edificios....¿ecológico?
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Noticias
Para quienes hace poco leen este blog, les va a resultar útil este artículo, y para quienes ya hace mucho son seguidores....también les resultará útil repasar ciertos conceptos.
Cuando hablamos de "Propiedad Horizontal", si bien hay una definición legal que está en la ley 13.512, artículo 1, que, en realidad, no es una definición exacta, pero se la puede desmenuzar y decir que es un "mix" entre un dominio y un condominio.
El condominio es sobre las partes comunes del Consorcio. Esto significa que todos los copropietarios son dueños de un pedacito de cada parte común (escaleras, terrazas, pasillos, ascensores, sótano, hall de entrada, etc) porque al momento de vender el departamento del cual tenemos el dominio, no podemos no incluir esos espacios comunes.
El dominio, como hice recién referencia, sobre la unidad funcional (depto) implica que si bien en "nuestra casa, mando yo" eso no significa que en la convivencia con los otros se pueda hacer lo que a uno le plazca.
Por esta razón, existe el Reglamento de Copropiedad y Administración. Cada edificio tiene uno propio y no siempre son iguales. Algunos, quizá, son más ventajosos que otros, pero la realidad es que al momento de mudarse a un departamento debemos sí o sí leer previamente este documento ya que una vez que firmamos la escritura, no hay vuelta atrás. Este cúmulo de hojas que a muchos no les interesan pueden complicarnos la vida si no nos tomamos el tiempo de leerlas.
La persona más importante del Consorcio no es el Administrador, sino cada propietario reunido en Asamblea. Esa expresión de voluntad puede cambiar también nuestras vidas, influir en nuestra economía y por esa razón, no participar es una decisión errada. Ese es el lugar para "Hacerse oír", en vez de quejarse por deporte.
En cuanto al Administrador del Consorcio, no hace milagros, sólo obedece a la Asamblea. Esa es su función principal. No puede aumentar las expensas unilateralmente, ni sus honorarios, ni tomar decisiones sin llamar a una Asamblea. La culpa, dicen, no es del perro sino del que le da de comer, entonces, ¿porqué señores propietarios le dan tanta libertad y no ponen ningún límite?
Quizá, espero, estas palabras hagan ruido en sus cabezas y si realmente quieren un cambio en el lugar donde viven pongan en práctica estos consejos. No es fácil, ni rápido, pero tampoco imposible.
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Repasando sobre Propiedad Horizontal
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Administrador
La vida de un Consorcio es un mundo pequeño. Hay Edificios que tienen pocas unidades funcionales mientras que en otros casos, pueden haber más de cien. Hay tantas personas y personalidades que, realmente, vivir en un lugar así puede tener experiencias buenas como malas. Quizá, ni conocemos a la mitad de las personas que viven salvo que pase algo que nos obligue a tocarle la puerta al vecino.
El Administrador del Consorcio es un individuo muy importante para la vida de todos, pero no tiene el poder de todo si quienes le otorgan el mandato, no se lo dan. Entonces, ¿porqué tenemos miedo a preguntar?
Muchos se han comunicado con nosotros y ante dos o tres preguntas qué hacemos, no hay una respuesta concreta porque jamás la hicieron ellos mismos. El Administrador tiene obligaciones que por ley debe cumplir y preguntar, insistir, no es molestar, sino exigir que aquellas se cumplan.
Dentro de unos días, por ejemplo, en el Consorcio donde vivo como inquilina, se realizará una Asamblea donde se deberá renovar el mandato, dar una rendición de cuentas, entre otros puntos. Tengo la suerte de que la propietaria me facilita la participación en las Asambleas y, gracias a eso, es el momento ideal para presentar mis inquietudes y quejas respecto de algunos asuntos que se están manejando incorrectamente.
Me acuerdo la primera vez que participé en una Asamblea en este edificio. Había un total desconocimiento de la ley y los procedimientos. Las decisiones se tomaban sin tener en cuenta lo que disponía el reglamento, que me tomé el tiempo de leer antes de asistir. No tuve miedo a dar mi opinión y expresar que se estaban haciendo las cosas mal. ¿Qué me iba a pasar?
Sinceramente, muchos creen que preguntar está mal o no pueden, y no es así. Cuando nos demos cuenta que el Administrador es sólo una persona que nos ofrece un servicio y debe rendir cuentas por eso, perdiendo el miedo a preguntar, más fácil será vivir en un Consorcio de Propietarios.
OPINIÓN: Perdiendo el miedo a preguntar...
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Administrador
A raíz de una consulta telefónica, surgió este artículo. En la página de la AFIP se puede encontrar esta información y, si no resulta muy clara, nos podemos comunicar (o intentar varias veces) con el 0810 y que alguien idóneo lo explique paso a paso.
Esta inscripción permitirá al Consorcio poder contratar personal en blanco y pagar los respectivos impuestos. El trámite podrá hacerlo el representante legal del Consorcio, por internet y luego en la dependencia de la Afip, o un tercero debidamente autorizado.
Esta es la información que aparece en la página:
Las solicitudes de inscripción se efectuarán utilizando el aplicativo "MÓDULO INSCRIPCIÓN DE PERSONAS JURÍDICAS - F. 420/J - Versión 1.0".
Dicho programa podrá transferirse desde la página Web www.afip.gob.ar.
El representante a través del servicio "Presentación de DDJJ y Pagos" remitirá vía Internet la declaración jurada que genere el aplicativo.
Como constancia de la presentación efectuada, el sistema emitirá un acuse de recibo con su correspondiente número de transacción.
A fin de consultar el resultado obtenido respecto de la validación, el solicitante deberá ingresar al servicio "e-ventanilla" mediante "Clave Fiscal".
Una vez aceptada la solicitud, el representante deberá imprimir la constancia de "aceptación del trámite" desde "e-ventanilla".
El solicitante deberá presentar en la dependencia de esta Administración Federal que corresponda a la jurisdicción del domicilio del consorcio:
a) El formulario de declaración jurada Nº 420/J generado por el aplicativo.
b) El acuse de recibo de la presentación efectuada, y
c) La impresión de la "aceptación del trámite".
Asimismo, se deberá acompañar fotocopia del reglamento de copropiedad y su inscripción en el registro correspondiente y documentación que acredite el domicilio fiscal denunciado dentro de los 30 días corridos contados desde la fecha de aceptación.
Fuente: Art. 1 a 5 RG 2337/07 y Art. 3 RG 10/97
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¿Cómo inscribir un Consorcio en la AFIP?
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
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En varias consultas telefónicas escucho a propietarios que viven en Consorcios donde se autoadministran pero hay una gran irregularidad en el modo, como también, me consultan quienes tienen un Administrador pero éste, por cobrar menos, deja de hacer muchas cosas que son obligatorias.
Hay un dicho que dice "lo barato, sale caro" y en este caso, se aplica perfectamente. El Administrador de un Consorcio no puede ser cualquier persona puesto que tiene una responsabilidad legal que debe cumplir y de no hacerlo, los responsables terminan siendo el Consorcio, por lo tanto, pagar menos por un servicio que después va a ocasionar un mayor gasto, no tiene sentido.
He escuchado propietarios que no tienen al personal en blanco, ni cumplen con las disposiciones de la ley en cuanto a llevar los libros obligatorios, entre otras cuestiones. Este tipo de situaciones puede derivar en un problema mayor que afectará directamente al Consorcio.
Les pido a todos los que leen este artículo que controlen quiénes se ocupan de la Administración en su Consorcio, que dejen sus comentarios, dudas al respecto, porque serán respondidas. Muchas veces nos preocupamos por cuestiones insignificantes y no vemos lo que pasa en el lugar donde vivimos.
Les propongo que controlen las siguientes cosas en su Consorcio y me comenten qué se cumple y qué no:
- Administrador registrado en el Registro Público de Adm. de Consorcios (ya sea si es un tercero o un propietario, es obligatorio estar inscripto)
- Llevar al día los libros del Consorcio.
- El personal debe estar en blanco para evitar juicios contra el Consorcio. El libro de órdenes es una herramienta fundamental para controlarlo y justificar despidos.
- Rendiciones de Cuentas anualmente.
- La plata del Consorcio en una cuenta a nombre de éste y no del Administrador.
Esta lista son algunos puntos que se deben tomar en cuenta y son importantes para la vida de un Consorcio, pero no son los únicos.
Si debo dar alguna recomendación, al momento de contratar un Administrador, no cometan el error de que éste no sepa nada del aspecto legal. La experiencia es importante, pero no es lo único que se debe tomar en cuenta. La vida de un Consorcio está afectada por la ley, en consecuencia, éste conocimiento también es necesario para ser idóneo.
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¿Buena o mala noticia? ¿Qué opinan? En el día de hoy, salió en las noticias matutinas que se bajará el ABL a aquellos Consorcios que construyan espacios verdes (ley de techos o terrazas verdes). ¿Cómo es esto?
En primer lugar, no será a cada propietario en particular sino lo que paga el Consorcio en concepto de espacios comunes, y no será cualquier espacio verde, sino en las terrazas. El descuento podrá ser de hasta un 20% que seguramente, impactará en las expensas, aliviando un poco el bolsillo.
Sin embargo, para pedir este beneficio será necesario que el Ejecutivo reglamente esta ley que se promulgó el año pasado. Se piensa que, para un futuro, esto podrá ser obligatorio para todos los Consorcios que se construyan considerando la gran densidad de edificios que existen en la Ciudad de Buenos Aires y que cada vez quedan menos espacios verdes.
¿Qué ventajas tiene esto para los copropietarios? Las terrazas verdes mejoran el rendimiento térmico de los edificios y prolongan la vida útil de los techos, reducen los niveles de dióxido de carbono de la atmósfera y aumentan los niveles de oxígeno, filtran el polvo que flota en el aire y también mejoran el escurrimiento del agua de lluvia, lo que además contribuye a evitar inundaciones.
¿Cuál será el costo de esta construcciones? Rondarán los $2000 el metro cuadrado, aproximadamente. Reitero mi pregunta inicial, ¿buena o mala noticia?
Bajarán el ABL a los Consorcios con terrazas verdes
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