Hay muchas opciones a considerar cuando se produce el fallecimiento del encargado del Edificio, entre ellas:
- ¿A quién se debe la indemnización por fallecimiento?
- ¿Cuándo podremos disponer de la vivienda?
Hay un dicho que dice que "no hay nada tan seguro como la muerte y los impuestos" y, lamentablemente, la muerte es un proceso natural de la vida que nos sorprende en algún momento generando papeleo y angustia para muchos.
Este caso no escapa a ciertas obligaciones que debe asumir el Consorcio, contratando un abogado si es posible, para que dicho trámite sea más ágil y seguro.
En cuanto a la indemnización que es debida por el fallecimiento, primero hay que determinar a quién se debe pagar dicha indemnización y, posteriormente, el monto. Al respecto, la ley de Contrato de Trabajo en su artículo 248, entiende que: De la extinción del contrato de trabajo por muerte del trabajador: "En caso de muerte del trabajador, las personas enumeradas en el artículo 38 del Decreto-ley 18.037/69 (t.o. 1974) tendrán derecho, mediante la sola acreditación del vínculo, en el orden y prelación allí establecido, a percibir una indemnización igual a la prevista en el artículo 247 de esta ley. A los efectos indicados, queda equiparada a la viuda, para cuando el trabajador fallecido fuere soltero o viudo, la mujer que hubiese vivido públicamente con el mismo, en aparente matrimonio, durante un mínimo de dos (2) años anteriores al fallecimiento.
Tratándose de un trabajador casado y presentándose la situación antes contemplada, igual derecho tendrá la mujer del trabajador cuando la esposa por su culpa o culpa de ambos estuviere divorciada o separada de hecho al momento de la muerte del causante, siempre que esta situación se hubiere mantenido durante los cinco (5) años anteriores al fallecimiento.
Esta indemnización es independiente de la que se reconozca a los causa-habientes del trabajador por la ley de accidentes de trabajo, según el caso, y de cualquier otro beneficio que por las leyes, convenciones colectivas de trabajo, seguros, actos o contratos de previsión, le fuesen concedidos a los mismos en razón del fallecimiento del trabajador".
Con el artículo antes dicho, se puede establecer quién tendrá derecho a la indemnización por el fallecimiento. Cada caso es particular, pero siguiendo el orden de prelación que establece el texto citado, no resulta difícil.
Por consiguiente, resta establecer el monto de la indemnización. De la lectura del artículo 247 (establece que la indemnización deberá ser la mitad de la establecida en el art. 245) como el artículo 245 al cuál éste último hace referencia, surge que el trabajador tiene derecho a "una indemnización equivalente a UN (1) mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de TRES (3) meses, tomando como base la mejor remuneración mensual, normal y habitual devengada durante el último año o durante el tiempo de prestación de servicios si éste fuera menor."
Por lo tanto, si el mejor sueldo fue de 3000 pesos, y trabajó durante 10 años en el Edificio, el cálculo sería: ($3.000 x 10 años / 2 = $15.000)
Esto constituye una regla general, cuyas variantes también están establecida en la ley y dependerá del tipo de convenio que se trate.
Respecto a cuándo podremos disponer de la vivienda, lo analizaremos en otro artículo, en los próximos días.
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Fallecimiento del Encargado de Edificio
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Encargado Edificio
En varias oportunidades explicamos que las deudas por expensas son como un puñal en el corazón del Consorcio, y esto se entiende porque las expensas son necesarias para el cumplimiento de las obligaciones que tiene el consorcio, entre ellas, el pago del sueldo al encargado, por lo tanto, una deuda que se extiende en el tiempo implica que otros deban solventarla y, además, pone en riesgo que el mismo consorcio contraiga deudas, si no tienen un fondo de donde "sacar" lo que falta.
Más allá de eso, si hay voluntad de pago por parte del moroso, es cuestión de sentarse a dialogar y llegar a un acuerdo en el pago de la deuda.
El anatocismo es cobrar interés sobre interés, o una tasa de interés compuesta. ¿Cómo se entiende esto?
En el interés simple, el monto que se toma es el capital inicial mientras que en el interés compuesto, se toma el capital más los intereses acumulados.
Supongamos, una tasa del 2% mensual, lo normal que se cobra en estos casos. Si tomamos un capital inicial de 10.000 pesos y le aplicamos el 2%, obtenemos 200 pesos de interés. Pero si en el segundo mes tomamos un capital de 10.200 pesos y le aplicamos otra vez el 2% mensual, entonces ahí se nos, con el interés que resulta, a 10.404 pesos. Si esto lo seguimos aplicando de esta manera, entonces, se produce el efecto de ANATOCISMO.
Para quien posee la deuda, esta aplicación sería como darle un puñal en el corazón, pero para el Consorcio, sería lo más conveniente, a diferencia del interés simple.
¿Cuál se aplica actualmente?
Según la ley 23.928 (Ley de Convertibilidad), en su art. 11, entiende que: ..."Artículo 623: No se deben intereses de los intereses, sino por convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo. Serán válidos los acuerdos de capitalización de intereses que se basen en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza."
¿Qué significa este artículo?
La ley prohíbe el interés sobre el interés, puesto que la deuda se tornaría imposible de pagar, sin embargo, establece 2 excepciones:
1.- Por convención de partes.
2.- Por condena judicial.
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Deuda por Expensas: Anatocismo o int. compuesto.
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Administrador
Muchas consultas que se hacen a través de nuestro formulario de contacto se preguntan cómo remover al Administrador del Consorcio, porque ya no se aguanta, es un incompetente, se cree que el Edificio es suyo y nosotros somos sus lacayos, entre otras quejas.
¿Qué pasa si el Administrador decide renunciar?
Unos cuantos, estarían saltando en una pata, pero la verdad es que tanto la remoción como la renuncia de un Administrador genera cierto trabajo que alguien tiene que hacer.
La mayoría de los copropietarios somos cómodos, y ya muchas veces lo dije, preferimos que otros hagan el trabajo pesado, y créanme, que ser Administrador de Consorcios es un trabajo que no todos tienen el estómago para hacerlo ni la paciencia. Se tiene que lidiar no sólo con propietarios, sino también, el encargado, vecinos, quejas, obligaciones, papeles y más papeles que, dependiendo cuán grande sea el edificio o la cantidad de unidades funcionales, más complicada se torna la labor.
La manera de proceder en el caso de renuncia del administrador, es primero exigirle que la comunique de forma fehaciente, convocando una Asamblea, donde se designará un Administrador provisorio, porque el Consorcio no puede quedar acéfalo.
En ese mismo acto, debe entregar toda la documentación en su poder y hacer una rendición de cuentas. Piensen que no es lo mismo renunciar a principio de mes o a fin de mes o a mitad de mes. Hay cosas que pagar y alguien tiene que hacerse cargo de hacerlo.
Si el Administrador, en un capricho, no quiero irse en buenos términos, ni entregar la documentación ni nada, entonces, se le debe enviar carta documento intimándolo a que renuncie de forma fehaciente, como dije antes, y los vecinos deberán autoconvocarse para designar, como también dije, un administrador provisorio.
Tengan en cuenta, que no todos sabemos cómo pagar los aportes a un empleado, cuándo vencen las cosas, qué obligaciones hay que cumplir en el Consorcio, desde rellenar los matafuegos, inspecciones del ascensor, desinfecciones, etc. Todas estas obligaciones que tiene el Administrador, no todos saben cómo cumplirlas y, por lo general, desprestigian dicha función diciendo que "cualquier puede hacerla", sin embargo, los hechos dicen los contrario.
Por lo tanto....
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Pasos a seguir:
- Intimar al Administrador para que realice una renuncian fehaciente, en caso de que no lo haga.
- Convocar Asamblea para designar un Administrador Provisorio.
- Rendición de cuentas por parte del Administrador Saliente.
- Intimar al Administrador para que realice una renuncian fehaciente, en caso de que no lo haga.
- Convocar Asamblea para designar un Administrador Provisorio.
- Rendición de cuentas por parte del Administrador Saliente.
Renuncia del Administrador del Consorcio
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Administrador
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Derechos y Obligaciones
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Derechos y Obligaciones
La ley 941 que creó el REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS, que fue modificada por la ley 3254 y reglamentada por el Dec. 551/2010, crea este nuevo libro para los Consorcios ubicados en Capital Federal.
Muchas cosas se dijeron en base a este libro, por ejemplo, que es necesario entregarle al Administrador una copia de nuestro Título de Propiedad, porque el libro lo dice. Vamos a aclarar algunas dudas al respecto.
En primer lugar, este libro tiene como FIN que al momento de empezar una Asamblea, se constate la firma del propietario, en caso, por ejemplo, de que se presente una autorización para representarlo en la Asamblea.
A su vez, su objetivo es tener REGISTRADOS a todos los propietarios actuales que están en el edificio, es decir, saber quién es quien dentro del Consorcio.
Imaginen un Edificio con muchas unidades funcionales, donde es prácticamente imposible conocer a todos, pero cuando se convoca a una Asamblea, es necesario juntar las mayorías para decidir sobre cierto punto. Este libro le permite a los copropietarios conocer quién es cada uno y despejar dudas respecto a la autenticidad de ciertas representaciones que se otorgan a otros.
¿Qué información debe contener este libro y cuál es el formato?
Hay lugares que lo venden, ya rubricados y prolijos, para que la tarea del Administrador sea más sencilla. Mínimamente, debe contender los datos del Consorcio, la cantidad de unidades funcionales con los nombres de los respectivos dueños, documento y espacio para una firma, tanto del propietario como del administrador que avala la legitimidad de ese acto.
¿Qué pasa si me exigen una copia de mi escritura y mi documento?
No hay una obligación legal que indique que en este caso se la debe entregar. Sólo hay que exhibir ambos, para corroborar que la propiedad pertenece a esa persona y firmar. Nada más.
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Derechos y Obligaciones
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Derechos y Obligaciones
Un tema actual es las deducciones por el impuesto a las ganancias.
Lamentablemente, como dije en otro artículo, a todos nos afecta, por una falta de actualización en el mínimo no imponible, que debería hacerse todos los años y que todavía, no se hizo.
Si te interesa saber sobre el tema, te informo que estoy elaborando un excelente POWER POINT actualizado para que te puedas descargar o ver en línea y así entender un poco más sobre QUÉ SE PUEDE DEDUCIR y COMO PAGAR MENOS IMPUESTO SIN EVADIR.
Lo encontrarás en este artículo, esta semana!
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Opinión
¿Qué pasa cuando alquilamos un inmueble y por una cosa o por otra, debemos rescindir el alquiler antes del vencimiento?
El común de los contratos de alquiler tiene un tiempo de duración de 2 años. Sin embargo, el "tiempo" es algo relativo, puesto que la ley contempla la RESOLUCIÓN ANTICIPADA imponiendo un plazo de notificación previa y una indemnización a favor del propietario.
La ley de locaciones urbanas nº 23091 es clara al establecer un plazo mínimo de 60 días de anticipación para solicitar dicha resolución, y una indemnización de 1 mes y medio, hasta el primer año y de un mes pasado el año.
Sin embargo, el conflicto se presenta con el TEMA DEL DEPÓSITO.
¿Con qué propósito se pide un depósito en los contratos de alquiler?
El depósito en garantía se solicita por los posibles daños que puedan derivarse, pasado el período de locación, una vez entregada la vivienda, y verificado su estado. El propietario, de comprobar que no se entregó en el mismo estado en que se alquiló (salvo el uso normal del inmueble) tiene derecho a retener ese dinero y cubrir los gastos para la reparación de la cosa inmueble.
¿Qué pasa cuando los gastos a cubrir son mayores al depósito entregado?
En este caso, hay que diferenciar la responsabilidad. Puede haber un deterioro cuya responsabilidad no es del inquilino, sino del consorcio, con lo cual, ese daño será cubierto de forma proporcional entre todos los copropietarios. Si la responsabilidad es del inquilino, entonces éste deberá cubrirlos, además de perder la totalidad del depósito en garantía. En caso de no asumir dicha responsabilidad, se iniciarán acciones por daños y perjuicios.
¿Me pueden retener el depósito, además de exigir el pago de una indemnización por resolución anticipada?
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Si no hay daños en la propiedad, entonces, lo que se usa en la práctica es compensar con el monto del depósito la indemnización que se debe dar por resolución anticipada. Por el contrario, si se paga una indemnización debe devolverse el depósito.
Resolución anticipada en los Contratos de Alquiler
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Inquilinos
La presidenta anunció modificaciones en la ley de riesgos del trabajo, por cadena nacional, que serán fundamentales para reclamar lo que le es debido a cientos y miles de trabajadores.
Algunos de los puntos fundamentales a tener en cuenta serán:
1.- Se pretenden actualizar los topes indemnizatorios, llevándolos desde los $180.000 actuales a $540.000 por el porcentaje de discapacidad. También se aumentan otros aumentos indemnizatorios, por ejemplo, en el caso que se requiera de un tercero para los cuidados, se pasa de $240 a $1500 mensuales.
2.- Desde siempre, el agregado de nuevas dolencias generó un rechazo evidente desde el sector empresarial, pero la realidad indica que no se puede escapar a una actualización en este sentido, que era más que necesaria, agregándose la hernia inguinal, várices y lumbalgia. La cuestión a debatir es si estas dolencias tienen su origen en el ámbito laboral o afuera.
3.- Otra cuestión importante son las responsabilidades de las ART. En el proyecto oficial, las empresas pasarían a denunciar los riesgos laborales a las aseguradoras y éstas, se limitarían a verificar el cumplimiento de la norma, con lo cual, se genera una gran preocupación por parte de las empresas que entienden se estaría limitando la responsabilidad de las ART.
4.- El Fondo Fiduciario creado por el decreto 590/97 se utilizará también para financiar las nuevas afecciones que se incorporan al listado. El el primer año, absorverá un 100%, en el segundo un 50% y a partir del tercer año, el costo total pasará a cargo de las ART...
Si quiere saber los otros puntos del debate, acceda a nuestro CONTENIDO EXCLUSIVO suscribiéndose GRATIS por mail acá
En cuanto a las Comisiones Médicas, se determina con mayor precisión su rol en la determinación de la responsabilidad y el grado de incapacidad. También se prevée la creación de un registro de salud, donde se deberán inscribir las prestadoras ART. Por otra parte, se estipula un tope del 5% de lo recaudado para los gastos de ventas. Por último, el pago a través de una cuenta bancaria a nombre del damnificado, ya sea para prestaciones de orden mensual o de pago único, sin deducciones impositivas.
Modificaciones a la ley de Riesgos del Trabajo
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Noticias
Pagar las expensas es un dolor de cabeza, pero inevitable. Son gastos que todos los que viven en un edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal deben padecer mes a mes, si no se quiere tener un problema legal.
Según el tipo de Administración que se contrate, en Asamblea de copropietarios, se puede acordar pagarlas en efectivo, con cheque, pago fácil, u otro medio de pago. Sin embargo, ¿qué pasa cuando el pago se hace con un cheque diferido?
¿Qué es un cheque de pago diferido?
Es un cheque emitido por el titular de una cuenta corriente en algún banco, donde se estipula una fecha de emisión y una de pago que se posterga en el tiempo. Para que el pago se concrete, es necesario que en la fecha que indica el cheque haya fondos en la cuenta del emisor.
¿Qué consecuencia tiene esto al momento de pagar las expensas?
El Código Civil Argentino entiende en su artículo 725 que se denomina "pago" al "cumplimiento de la prestación que hace el objeto de la obligación, ya sea de una obligación de hacer, ya de una obligación de dar".
El pago de expensas es una obligación de dar sumas de dinero, por lo tanto, el pago se concreta cuando, el día del vencimiento de la obligación, se entrega ese monto. Si la obligación se cumple entregando un cheque suyo efectivo cobro se producirá en 30, 60 o 90 días, entonces, no estoy pagando las expensas sino todo lo contrario.
Pensemos que los Consorcios necesitan ese dinero para cumplir con los gastos de mantenimiento y conservación. No darlo o diferir su percepción en el tiempo, es no cumplir con la obligación, y por lo tanto, ese dinero que no se recibe de un lado, se tiene que sacar de otro, ya sea, del fondo de reserva o un aumento de expensas.
- POR LO TANTO -
PAGAR LAS EXPENSAS CON UN CHEQUE DIFERIDO CONFIGURA MORA AUTOMÁTICA Y SE DEBERÁN APLICAR LOS INTERESES PUNITIVOS CORRESPONDIENTES.
Las horas extras siempre son de gran ayuda cuando los salarios no son muy estimulantes. Sin embargo, la ley puse ciertos topes a la cantidad de horas mensuales que se pueden hacer puesto que también es necesario una jornada de descanso.
En el Régimen de Propiedad Horizontal, la cuestión de las horas extras para los encargados siempre tuvo un margen de conflicto. ¿Si damos horas extras, y luego las liquitamos, qué pasa? ¿Son derechos adquiridos?
Vamos a ver primero el tema de cuál es el tope de hs extras que pueden hacer los encargados de edificios, y para eso, es necesario que analicemos la normativa vigente:
DECRETO Nº 484/2000
BUENOS AIRES, 14 JUN 2000
VISTO lo establecido en los Decretos Nros. 16.115 de fecha 16 de enero de 1933, 23.696 de fecha 4 de septiembre de 1944 y 2882 de fecha 15 de noviembre de 1979, y la Resolución M.T. Nº 436 de fecha 21 de octubre de 1974, y
CONSIDERANDO
Que el Decreto Nº 16.115/33, reglamentario de la Ley de Jornada de Trabajo Nº 11.544, en el artículo 13 de su redacción original, establecía un tope de horas extras de TREINTA (30) mensuales y DOSCIENTAS (200) anuales.
Que el Decreto Nº 2882/79 incrementó la cantidad de horas suplementarias permitidas de labor, modificando el tope establecido en el referido artículo 13 del Decreto Nº 16.115/33.
Que con dicha modificación se determinaron los límites máximos de prolongación de la jornada, siendo en la actualidad de TRES (3) horas por día, CUARENTA Y OCHO (48) mensuales y TRESCIENTAS VEINTE (320) anuales.
Que los actuales indicadores sociales, denotan la existencia de una importante cantidad de trabajadores que desarrollan tareas en exceso de la jornada legal de trabajo, mientras que se advierte el predominio de formas precarizadas de empleo y un elevado indice de desocupación.
Que recientes estudios y estadísticas dan cuenta que un alto porcentaje de la población ocupada trabaja, en promedio, más de CINCUENTA (50) horas cada SIETE (7) días.
Que conforme la Declaración Universal de los Derechos del Hombre, de 1948, toda persona tiene derecho no solamente al descanso, a la limitación razonable de la duración del trabajo sino también al disfrute del tiempo libre.
Que el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales ha receptado, en su artículo 7º inciso d), el derecho de todo trabajador al descanso, al tiempo libre y a la limitación razonable de las horas de trabajo.
Que los señalados instrumentos internacionales se han incorporado a nuestro plexo constitucional a tenor de lo establecido en el artículo 75 inciso 22) de nuestra Carta Magna.
Que, de tal modo, se torna necesario restablecer el criterio original del Decreto Nº 16.115/33 de manera de acotar el número de horas extraordinarias.
Que dicho tope en la utilización de las horas extras incidirá, positivamente, en el mercado de trabajo, generando condiciones para la creación de nuevos empleos.
Que mediante el presente se establecen límites razonables a la utilización mensual y anual de horas extraordinarias, por lo que resulta innecesaria la autorización administrativa prevista en el Decreto Nº 23.696/44.
Que la distribución de estas horas tendrá como único límite los topes que se consagran y las disposiciones vigentes relativas a la jornada y descanso.
Que la presente medida se dicta en virtud de las facultades emergentes del artículo 99 inciso 2) de la Constitución Nacional.
Por ello,
EL VICEPRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA
EN EJERCICIO DEL PODER EJECUTIVO
DECRETA:
ARTICULO 1º. - A partir de la vigencia del presente Decreto, el número máximo de horas suplementarias previsto en el artículo 13 del Decreto Nº 16.115/33, modificado por el Decreto Nº 2882/79, queda establecido en TREINTA (30) horas mensuales y DOSCIENTAS (200) horas anuales, sin necesidad de autorización administrativa previa y sin perjuicio de la aplicación de las previsiones legales relativas a jornada y descanso.
ARTICULO 2º. - Derógase el Decreto Nº 23.696/44 y la Resolución M.T. Nº 436/74.
ARTICULO 3º. - Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.
DECRETO Nº 484/00
La norma antes mencionada se complementa con la siguiente:
Buenos Aires, 26/09/00
Resolución S.T. Nº 137/00
CONSIDERANDO:
Que todos los signatarios del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 solicitan que se exceptúe a los trabajadores de la actividad de las disposiciones contenidas en el artículo 13 del Decreto 16.115/33 y sus modificaciones.
Que el artículo 4° de la Ley 11.544 enumera las excepciones permanentes admisibles para aquellos trabajados ejecutados excediendo el límite de la jornada de labor para hacer frente a demandas extraordinarias de trabajo.
Que las particulares características de la actividad desarrollada en los Edificios de Renta y Horizontal merecen especial atención, especialmente debido a la unanimidad de la petición formulada, que incluye a los representantes de los trabajadores.
EL SECRETARIO DE TRABAJO, RESUELVE:
Artículo 1º - Autorizar por vía de excepción a los trabajadores comprendidos en el Convenio Colectivo de Trabajo 306/98, a realizar horas suplementarias en exceso del límite fijado por el Decreto 484/2000.
Artículo 2º - Regístrese, comuníquese, notifíquese a las partes dése a la Dirección Nacional del Registro Biblioteca Oficial para su publicación, remítase copia autenticada al Departamento Biblioteca y archívese.
EN SÍNTESIS
Si bien el encargado de edificio puede realizar horas extras excediendo el tope de 30hs mensuales, sin necesidad de autorización administrativa, la norma entiende que se deben respetar los tiempo de descanso, que son obligatorios, por lo cual, el tope de 48hs mensuales se aplica en este caso, por el juego armónico de las dos normas citadas.
En cuanto a si es un derecho adquirido o no, es un debate que la jurisprudencia resolvió, en una gran variedad de fallos, pero a modo de síntesis, vamos a citar el de la Sala III de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo en los autos “Ibáñez, Carlos Hugo c/ Consorcio de Propietarios de la calle Mendoza 1846/58 s/despido” (fuente Diario Judicial, edición 1537) en el cual se decidió que “la prestación de servicios durante horario extraordinario, no puede ser considerada como uno de los elementos esenciales de la relación laboral, ni siquiera cuando la realización de las mismas hubiere adquirido el carácter de habitual, razón por la cual, el cumplimiento de tareas en exceso del horario establecido por vía contractual, no puede nunca considerarse como un derecho adquirido a favor del trabajador dependiente”.-
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Un fallo reciente, proveniente de Mar del Plata, nos sorprendió hace unos días: no se aplicará ganancias hasta no actualizar el mínimo no imponible.
El juez federal, Alfredo López, titular del Juzgado Federal nº 4, hizo lugar a una acción de amparo presentada por un empleado contra la AFIP y el Poder Ejecutivo que reclamaba la no aplicación del impuesto sobre el aguinaldo. Declaró que percibía una suma inferior a $5300 mensuales y que al momento de cobrar la primera cuota de aguinaldo, sería pasible del impuesto puesto que sus haberes superarían el mínimo no imponible.
Este fallo, que considero excepcional, el juez entendió que el impuesto no ha sufrido ningún cambio en lo que va del año y, se preguntó, si ante la situación económica actual de Argentina, es razonable que continúe así.
Remarcó, además, que la propia ley establece en su artículo 25 la "actualización anual de los importes de las ganancias no imponibles y de las compensaciones".
Muchos vemos reflejados en nuestros sueldos, una disminución marcada, no sólo por los descuentos frecuentes, sino también, por la aplicación del impuesto a las ganancias, y en muchos casos, es extremadamente excesivo. ¿Pero qué pasa con las indemnizaciones?
Una sentencia del alto tribunal de este año, puso un freno al avance del impuesto a las ganancias, en este caso, sobre las indemnizaciones por despido.
La condición para que este impuesto se aplique es la periodicidad y permanencia de la fuente que genera la ganancia, razón por la cual, una indemnización no se cumplían, en este caso, los requisitos de la ley.
Imagínense una persona, que luego de concluir su relación laboral, quizá no de la mejor manera o normalmente, va a cobrar la indemnización que por derecho le corresponde y se encuentra que una gran parte de ella ($3400) fue a parar a las arcas del fisco. Este fallo marca un importante precedente en la jurisprudencia ya que se analiza no el modo de conclusión de la relación laboral sino el impuesto en sí mismo.
La Cámara Federal de San Martín, lejos del criterio de la CSJN sentenció que "cualquier clase de compensación, directa o indirecta, que reciba en virtud de su relación laboral conformará un hecho imponible."
Por el contrario, la CSJN avaló la restitución del 100% del importe retenido, implicando esto que CUALQUIER indemnización a percibir en el futuro esté avalada por este fallo y excluida del impuesto (A DIFERENCIA DE LO QUE DICE LA LEY, QUE SÓLO EXCLUYE A LAS INDEMNIZACIONES POR ANTIGÛEDAD EN CASO DE DESPIDO).
Personalmente, entiendo que el salario no debería ser considerado como una ganancia si a penas alcanza para vivir. Muchos trabajadores, después de años y años de lucha, logran un ingreso que se podría calificar de "suficiente" como para ahorrar algo y vivir sin estar al día y que esto no sea considerado por la ley, me hace pensar que no estamos frente a un impuesto donde "el que más tiene, más paga" (progresivo) sino ante un impuesto que ni siquiera un docente, cuyos salarios iniciales no son altos y que tardan a veces meses en cobrar cuando recién empiezan, escapa de su aplicación.
Pensemos lo siguiente: un docente en un cargo directivo, trabajando en jornada completa, puede ganar entre 8 mil pesos y 9 mil pesos. ¿Cuántos años se tardan en llegar a un cargo así? ¿Es justo que esta persona deba pagar casi 2000 pesos de impuesto a las ganancias? Un aumento al docente no se tiene ningún significado si el impuesto a las ganancias considera que su sueldo "es alto". Los docentes con dos cargos de jornada simple o uno de jornada completa cobrarán en julio 6.050 pesos de bolsillo, lo que supera el mínimo no imponible para los solteros. Actualmente pagan Ganancias los solteros que ganan más de 5.782 pesos y los casados con dos hijos que superen los 7.998 pesos.
En la Ciudad de Buenos Aires, faltan unos 3000 docentes pero en el último tiempo, los aspirantes han disminuido drásticamente. ¿Porqué? "Hoy para recibirte como docente tenés que estudiar 4 años y además hacer una residencia. Es una carrera relativamente larga y con mucho esfuerzo. Eso, sumado al sueldo bajo, no sería la mejor propuesta para un chico joven que quiera elegir una carrera", dice Gustavo Maldorelli, vicedirector de la Escuela Provincia Río Negro de Palermo.
Nuestros legisladores tienen un trabajo pendiente: la actualización del mínimo no imponible. ¿Qué esperan?
Freno al Impuesto a las Ganancias
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Tanto los propietarios como los inquilinos tenemos un gran problema todos los meses: las expensas. Pero pagarlas no es todo, sino también, entender el resumen que nos llega y que es confeccionada, casi siempre, por alguien que o no sabe cómo hacerlo o si lo sabe, prefiere no tomarse el tiempo de hacerlo bien.
Muy pocos administradores presentan liquidaciones de expensas que son entendibles para "el común de las personas" que no poseen conocimientos contables. Por tal motivo, se me ocurrió brindar estos consejos que quizá, ojalá, puedan resultar útiles para todos.
En primer lugar, debe haber un membrete, con los datos del consorcio y de la Administración, en especial, el nº de inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA). De no figurar, pregunten cuál es, puesto que es obligatorio estar inscripto.
En cuanto a la liquidación en sí, debe haber dos diferenciadas: una, que indique cada categoría de gasto (Administrativos, Personal Consorcio, Gastos Generales....) y en la otra donde figuren cada propietario con el monto a abonar, desglozando las categorías (Cat. A, por ejemplo, expensas ordinarias, Cat. b, por ejemplo, expensas extraordinarias, Cat. C, por ejemplo, Cable, etc) y de esta forma, sabremos efectivamente qué debemos o no pagar.
Muchos inquilinos me preguntan si les corresponde o no pagar las expensas extraordinarias, pero no saben qué monto es porque el Administrador presenta una liquidación toda junta, sin hacer distinciones, y la propietaria, obviamente, no se preocupa por eso. Debo decir, señores, que a pesar de ser inquilinos, pagan las expensas como el resto de los propietarios, y por tal motivo, tienen todo el derecho de exigir, primero, a la propietaria que accione contra el administrador, y segundo, a éste, sin estar seguros de si va a darle cabida al pedido o no.
En algunos consorcios, podemos encontrar juicios pendientes de pago o efectivamente cobrados, y esto debe figurar en las expensas. Lo que recomiendo, cuando no es muy claro, es solicitarle al Administrador una reunión con la abogada que lleva la causa para que les de un resumen de lo que va sucediendo, o sino, que lo presente una vez al mes ante el Administrador y que este lo adjunte en las expensas.
Recordemos lo siguiente: El Administrador es un mandatario del Consorcio, por lo tanto, le debe a éste total respeto y obediencia. No es el presidente, no es un empleado, a pesar de que se le paga una retribución, se lo considera que brinda un servicio, y no tiene más autoridad que nosotros, por consiguiente, recomiendo que si la liquidación de expensas no nos satisface, se autoconvoquen entre todos los copropietarios y planteen la situación para que inmediatamente, sea cambiada.
¿Cómo controlar las Expensas?
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Hola, mi consulta es respecto a la división del pago de un juicio por daños y perjuicios que un tercero le hizo al consorcio. ¿El importe se debe dividir en partes iguales entre los propietarios o de acuerdo al porcentual que representa el departamento de cada uno sobre el total del edificio? Muchas gracias, Javier.
Si bien la respuesta es muy sencilla, quizá hay casos en que no se sabe bien si es uno u otro o si se puede tomar una decisión adversa.
En muchos consorcios, hay alquiler de espacios publicitarios o se alquila la portería o tienen instaladas antenas de telefonía celular. Esos ingresos pueden ser usados ya sea para bajar el monto de las expensas o para cualquier otra inversión.
Sin embargo, ¿qué pasa cuando un propietario quiero usarlo para un fin distinto de la mayoría? ¿Puede hacerlo?
Lamentablemente, la mayoría decide, puesto que se dispone de un espacio común, y según lo que fije el Reglamento, (hay casos que exige la unanimidad para disponer de espacios comunes, como la portería o una medianera) tomar una decisión puede ser una tarea difícil si hay alguien que no está de acuerdo.
También puede ocurrir el caso de que por un juicio por expensas, al ejecutarse el inmueble, entra dinero al Consorcio, que si se piensa, ese dinero es de todos. Durante un proceso como éste, hay gastos que se deben afrontar que sale de un fondo de reserva o de un aumento extraordinario de expensas, por consiguiente, cuando vuelve a las arcas del Consorcio, a cada uno le corresponde una parte. Además, en los casos de deudores por expensas, quienes deben abonar lo que otro no abona (porque los gastos llegan todos los meses y hay que pagarlos de alguna forma) cuando el bien es rematado, en el monto que se deposita en la cuenta del Consorcio está ese monto "de más" que tuvo que aportar cada propietario mientras el deudor no pagaba.
Creo sinceramente, que en los tiempos que corren, y siendo el monto de las expensas cada vez más altas, que haya un ingreso que pueda atenuarlas es suficiente incentivo para dejar deseos personales a un lado y pensar en llegar a fin de mes más relajados.
¿Qué pasa cuando ese propietario decide irse de ese departamento?
Esa plata, a favor suyo, según el porcentaje que le corresponde por Reglamento, es un crédito que puede ser devuelto en dinero o quien compra, deberá entregar más dinero para tener a su favor el mismo monto en el Consorcio. Es sencillo...no importa de dónde haya venido ese monto, a cada copropietario le corresponde un porcentaje y los caminos a seguir, son sólo 2.
En el caso de gastos, como bien dije antes, pasa lo mismo: siempre se distribuyen según el porcentaje que establece el reglamento, a menos que por Asamblea se decida lo contrario, y en este caso, se requerirá la unanimidad de todos, puesto que acá están en juego cuestiones económicas: el bolsillo.
En el año 2006, la AFIP dictó una resolución nº 2159 la cual impone a los administradores de consorcios la obligación de informar las sumas de expensas que se abonan en cada semestre calendario.
La información será suministrada vía transferencia electrónica, completando el FORMULARIO 438 (F438), que si su tamaño resulta mayor a 2mb, entonces se deberá ir a la dependencia con el soporte magnético y el formulario para efectuar la presentación.
Se utilizará el aplicativo denominado "AFIP DGI - REGIMEN INFORMATIVO DE PAGO DE EXPENSAS - Versión 3.0". Podrán encontrar también una página con preguntas frecuentes.
En caso de que no haya cambios de un semestre a otro, se deberá registrar como "sin novedad" y luego de tres registros de esa manera, no estarán obligados a seguir presentando la declaración hasta tanto no haya algún cambio.
Las presentaciones se harán hasta el último día hábil del mes de julio y hasta el último día hábil del mes de febrero, para el segundo semestre.
La omisión de la presentación dará lugar a la aplicación de multas que pueden ascender hasta $5000, con lo cual, esto representa una carga adicional para la labor del administrador del consorcio, que ningún copropietario debe estar ajeno, puesto que repercutirá en su bolsillo.
En cuanto a los requisitos:
- Según el art. 3 de la resolución citada, se establece que:
Edificios de propiedad horizontal u otros inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de prehorizontalidad: cuando la superficie de los departamentos o unidades funcionales sea mayor o igual a 100 m2 y el monto de las expensas o, en su caso, gastos determinados por todo concepto resulte mayor o igual a DOS MIL CUATROCIENTOS PESOS ($ 2.400.-) en el semestre calendario informado. A tal efecto, deberán sumarse los metros cuadrados y el monto que corresponda a cocheras y/o bauleras.
Lo que da un promedio de $400 de expensas mensuales. Este artículo fue modificado por la RG Nº 2207 que dice lo siguiente:
Artículo 1º — Modifícase la Resolución General Nº 2159 en la forma que ha continuación se indica:
a) Sustitúyese en el Artículo 3º, incisos a) y b), la expresión "DOS MIL CUATROCIENTOS PESOS ($ 2.400.-)", por la expresión "TRES MIL SEISCIENTOS PESOS ($ 3.600.-)".
La información brindada se refiere a:
- CUIT, CUIL, CDI o número de documento de identidad o pasaporte de cada uno de los ocupantes y su carácter (propietario, locatario u otro).
- Domicilio del departamento/unidad funcional/inmueble, y domicilio postal.
- Superficie total que ocupa en metros cuadrados.
- Importe total en pesos determinado en concepto de expensas para el período correspondiente.
- Importe abonado efectivamente en dicho período, aún cuando se encuentran adeudados total o parcialmente.
- Modalidad de pago más frecuentemente utilizada.
- Honorario del Administrador de dicho semestre.
- Desde y hasta cuándo administra.
Control Consorcios: F438 Afip - RG 2159/06
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La Asamblea de Copropietarios dijimos que era algo más que una reunión que nos lleva tiempo y pocas ganas, sino, el órgano de deliberación y decisión que posee el Consorcio, y por lo tanto, el más importante, el órgano soberano.
También nos referimos a quién puede convocar una Asamblea (Administrador o Copropietarios) y los motivos por lo cuales se produce esto (ya sea una asamblea ordinaria, para rendir cuentas, o una extraordinaria, para tratar algún arreglo de urgencia, por ejemplo).
Sin embargo, nunca nos hemos referido a la nulidad de una asamblea. Se aplican, en este caso, las disposiciones de carácter general sobre nulidad de los actos jurídicos que se legislan en el Código Civil.
Las Asambleas son anulables y pueden confirmarse. En todos los casos, se debe peticionar judicialmente y los efectos son retroactivos, es decir, al momento anterior a la asamblea.
Debemos aclarar que en ciertos casos, la asamblea será nula, por ejemplo, si los votos fueron emitidos por quienes no eran propietarios. Todo surgirá del análisis particular que se haga de cada caso.
Tanto el propietario como el Administrador pueden pedir la nulidad de una asamblea, ya sea verbalmente, dejando constancia en el Acta del pedido o a posteriori. En todos los casos, se iniciará una acción judicial que producirá, o no, efectos retroactivos.
Para pedir la nulidad es necesario, en primer lugar, no haber votado a favor, haberse abstenido o haber estado ausente. Sin embargo, el votante "torpe" puede solicitar la nulidad (sólo por vicios de la voluntad), quedando, en todos los casos, las costas a cargo del demandante.
Nulidad de las Asambleas de Copropietarios
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