En mi época de estudiante universitaria, me era muy útil estudiar haciendo cuadros, gráficos o cualquier recurso que agilice la memoria al momento de dar un examen.
Actualmente, hay muchos programas que permiten hacer videos, tutoriales, explicativos sobre temas que interesan, y como a mí me gusta estar "en onda", entonces utilicé el powerpoint para hacer esta presentación que contiene algunas nociones prácticas y también consejos prácticos sobre temas de Propiedad Horizontal.
En primer lugar, defino qué es la propiedad horizontal y explicamos los dos conceptos contenidos en ella: DOMINIO Y CONDOMINIO.
Después, se ven temas como EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, EL ADMINISTRADOR, LAS EXPENSAS, LOS LIBROS OBLIGATORIOS y LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
No dejes de pasar esta posibilidad de ver nociones básicas que quizá te van a quedar gravados en la cabeza y, seguramente, en algún momento te van a servir...
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Nociones sobre Propiedad Horizontal - En Video!
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Conceptos básicos
En una de las CHARLAS INFORMATIVAS que tuve en un Consorcio de Av. Entre Rios casi Av. Independencia, surgió la preocupación de ¿CÓMO HACEMOS PARA REMOVER AL ADMINISTRADOR?
Muchas de las consultas que recibo son por el mismo tema y me hace pensar que esta cuestión es realmente, un dolor de cabeza para varios. Entonces, me propuse escribir al respecto, para aclarar algunas dudas que quizá pueda haber entre quienes tienen este mismo inconveniente.
En primer lugar, ¿Qué hay que tener en cuenta para poder "sacarnos de encima" a este representante legal?
El Reglamento de Copropiedad es la LEY DEL CONSORCIO. Si nos tomamos un ratito para leerlo vamos a encontrar en alguna de sus cláusulas las mayorías necesaria para poder librarnos de una vez por todas de este problema. Sin embargo....no siempre esta tan fácil, no?
Una vez qué tenemos esta información, ¿Qué procedimiento hay que seguir?
Primero, hay que saber que el Consorcio NO PUEDE QUEDAR ACÉFALO, es decir, sin un Administrador que tome la responsabilidad de cumplir con las obligaciones que todos los meses tiene el Consorcio. Entonces, lo primero a pensar es ¿A quién designamos como reemplazo? En este punto, hay dos opciones: algún propietario valiente o una persona ajena al Edificio que tenga buenas referencias (es difícil encontrar, pero existen) y si estamos en la C.A.B.A debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios.
Supongamos, que ya tenemos a esta persona, ¿Qué pasos siguen?
Volviendo entonces al procedimiento, si la designación es en Asamblea, su remoción también, asimismo, la renuncia. Se debe convocar a una Asamblea para tratar la renovación o remoción del Administrador vigente. Éste, debe presentar la correspondiente rendición de cuentas para entregar el Consorcio al NUEVO ADMINISTRADOR en orden. Además, debe entregar los libros del Consorcio, muy importantes.
Sin embargo, no siempre las transiciones son "amistosas", sino todo lo contrario. Muchos Administradores retienen la documentación del Consorcio, no hacen jamás una rendición de cuentas, el dinero está en una cuenta a nombre suyo en vez del Consorcio...y la lista sigue.
Todo lo mencionado anteriormente, tiene una solución, pero hay algo que muchas veces es el enemigo número uno de este tipo de "trámites": LOS PROPIOS CONSORCISTAS.
¿Acaso nunca les ha pasado que en principio, estamos todos de acuerdo, pero quién sabe porqué, todo resulta al revés de lo previsto?
Lamentablemente, el libre albedrío es un factor determinante en estas cuestiones. Reunir las mayorías, ya es tarea complicada, pero ponerse de acuerdo entre todos y además, mantener la palabra, eso sí es MISIÓN IMPOSIBLE.
Por lo tanto, ¿Qué hay que saber para poder remover un Administrador?
- La mayoría necesaria, que la fija el Reglamento de Copropiedad.
- A quién vamos a designar y que esta vez, sea idóneo (chequear siempre las referencias)
- Se aconseja, en caso de dudas sobre la honestidad del Administrador actual, hacer una auditoría previa a la remoción ya que de esa forma, sabemos fehacientemente si las cuentas están en orden.
- El factor humano, también es importante. Si previo a la Asamblea nos ponemos de acuerdo en remover al Administrador, mantener la palabra para que en el futuro, no haya enemistades por malas decisiones.
Debe aclarar que cada Consorcio es un mundo aparte, no hay una FÓRMULA MÁGICA, pero sí algunas indicaciones básicas a seguir. Espero este artículo sea de ayuda para muchos. No dejen de comentar. Hasta la próxima!
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Remover al Administrador...¿Misión Imposible?
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Administrador
1.- Propiedad Horizontal = La ley 13512, en su art. 1, la define diciendo: "Los distintos pisos del edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona." Cuando se redactó el Código Civil en 1872, no fue incluída por considerarla un "semillero de problemas", pero además, porque en ese entonces, no era necesario.
2.- Propiedad (o Dominio) = es el derecho real que se tiene sobre un bien para gozar o disponer de él. Es el derecho más amplio, máximo. Algunos autores lo definen como el derecho que tiene una persona de "enseñorearse" de la cosa.
3.- Condominio = Nuestro Código Civil, en su art. 2673 lo define como "es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble." Cada copropietario es dueño de una parte privativa pero también de un porcentaje de partes comunes, por ejemplo, muros, pasillos, terrazas. Por eso en la P.H se habla de un Condominio sobre partes comunes.
4.- Mandato = Nuevamente, el Código Civil lo define en su art. 1869 diciendo: "El mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico, o una serie de actos de esta naturaleza." El Administrador está unido al Consorcio a través de un mandato, y es el representante legal, por lo tanto, todo lo que firme en nombre del Consorcio obliga a éste.
5.- Administrador = Es una persona física (copropietario o externo) designado por el Consorcio en Asamblea para que sea el representante legal. Entre sus funciones y obligaciones se encuentran: 1) Cobro de expensas; 2) Contratar, sancionar y despedir al personal; 3) Atender a la conservación del edificio; 4) Rendir cuentas de su gestión; 5) Contratar el seguro de incendios. Actualmente, la nueva normativa de la C.A.B.A obliga la inscripción en el Registro Público de Administradores para poder cumplir su función.
6.- Poder Especial y General = En el primer caso, el poder se otorga para actuar para un asunto en concreto mientras que el general implica varias gestiones. Ambos se hacen por escritura pública. Un poder general se otorga, por ejemplo, cuando la persona está fuera del país y deja en manos de otro el manejo de determinados asuntos, mientras que el poder especial se otorga para casos específicos y podemos encontrar algunos en el art. 1881 del Código Civil Argentino.
7.- Consorcio = Se puede decir que es el conjunto de todos los propietarios de un edificio, que no existe un fin de lucro, sino que hay una asociación forzada. La jurisprudencia lo considera una Persona Jurídica pero sin muchas de las ventajas que ésto tiene. Actúa como tal ante los tribunales judiciales y administrativos, a través de su representante legal, el Administrador.
8.- Matrícula = El Administrador de Consorcios no requiere de una matrícula que lo habilite para trabajar, pero desde la creación del Registro Público de Administradores de Consorcios, es obligatorio la inscripción a los efectos de controlar su actividad.
9.- Derecho Real = Es el poder que tiene una persona sobre una cosa. La relación se da en forma directa, sin intermediarios.
10.- Derecho Personal = En este caso, es la facultad que tiene una persona de exigirle a otra el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer. Este tipo de derechos se ve muy seguido en la Propiedad Horizontal a través de los contratos de locación.
11.- Autoadministración = Muchas veces, en los edificios de pocas unidades, los propietarios eligen no delegar el manejo económico en otra persona sino ser ellos mismos los encargados de cumplir esa función. Entonces, se nombra a una persona para que administre y ocupe el lugar de un administrador. Cuando esto ocurre, se llama autoadministración.
12.- Expensas Comunes = Son aquellas que corresponden a todos por igual, es decir, el obligado al pago son todos los consorcistas, por eso su denominación como "comunes". Pueden ser ordinarias y extraordinarias.
13.- Libros Obligatorios = Son aquellos que por ley deben estar presentes en el Consorcio de Propietarios y su función es brindar cierta información. La ley 13512 no dice cuáles son pero surgen de otras normativas. A nivel nacional, son obligatorios el libro de ACTAS, REGISTRO DE FIRMAS, ADMINISTRACIÓN, ÓRDENES Y SUELDOS Y JORNALES. La C.A.B.A agregó, sólo para esa jurisdicción, el libro de ASCENSORES, PROVEEDORES, SEGURIDAD EDILICIA, CONTROL SANITARIO Y AGUA POTABLE.
14.- Edificio = La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a este concepto al enumerar en su art. 2 todas las partes que lo integran y que se puede dividir en comunes y de uso privativo. Un edificio está formado por 4 subsistemas: fundaciones, cerramiento horizontal, cerramiento vertical y estructura. Se pude agregar, además, las instalaciones. Esto, si bien no lo dice la ley, surge de conceptos básicos de arquitectura.
15.- Representación = En el Consorcios, el representante legal es el Administrador y todo lo que éste firme obliga al Consorcio. Por lo tanto, no es cualquier persona ni su función es poco importante, como piensan algunos, sino que puede ocasionar grandes dolores de cabeza.
16.- Bien de Familia = Cuando se decide afectar una propiedad al régimen del bien de familia, el objetivo buscado es protegerla de posteriores ejecuciones por deudas. Sin embargo, en Propiedad Horizontal, no tiene efecto en el caso de deuda por expensas.
17.- Juicio Ejecutivo = Es un procedimiento especial por el cual se persigue el cumplimiento de ciertas obligaciones asumidas por otro que no se realizaron en su oportunidad. El caso más común, es el juicio por expensas, donde el Consorcio tiene preferencia de pago después de las deudas por hipoteca.
18.- Obras Nuevas = Según la ley de propiedad horizontal, las obras nuevas sólo pueden realizar con el consentimiento de todos los propietarios y no pueden perjudicar la seguridad del edificio. Ningún propietario por su cuenta puede realizar obras en espacios comunes sin el consentimiento de los demás, ni elevar pisos ni hacer excavaciones que afecte a la solidez ni realizar cambios, por ejemplo, y es muy común verlo, en la fachada con los populares cerramientos.
19.- Innovaciones = Son comunes y por lo general consisten en mejorar algo ya existente. Ya sea para un mejor rendimiento o simplemente para mejorar su aspecto. Por ejemplo, cambiar un revestimiento de una parte común, los pasillos, por otro cuya terminación sea más provechosa para todos. También, en cuanto a las modificaciones de la entrada del edificio, también son comunes para darle una primera impresión diferente.
20.- Simple Mayoría = Siempre se calcula respecto de los presentes. En este caso, sería la mayor cantidad de los presentes, por ejemplo, 5 contra 3.
21.- Quorum = Es la cantidad mínima necesaria para iniciar las deliberaciones en una Asamblea. Está determinado en el Reglamento de Copropiedad.
22.- Moción = Es una petición que se hace durante el transcurso de la Asamblea, por ejemplo, la Moción de orden para tratar un tema antes que otro y se aprueba por la mayoría.
23.- Convocatoria = Debe estar hecha en forma fehaciente, es decir, para que sea válida, todos los propietarios deben estar debidamente notificados del día, hora, lugar y hora de terminación de la Asamblea. Por lo general, y lo más recomendable, es que el Encargado visite a cada propietario y haga firmar en una planilla dicha notificación.
24.- Liquidación Expensas = Es el detalle mensual de los ingresos, egresos, activo y pasivo que tiene un Consorcio. Deben estar diferenciados los conceptos a cobrar, ya sea las expensas ordinarias, extraordinarias, gastos por cable, cocheras, etc. También debería estar acompañada por comprobantes, tales como el pago de las contribuciones patronales o cualquier deuda que pueda haber contraído el Consorcio y esté abonando en cuotas.
25.- Prehorizontalidad = Es la situación jurídica previa a la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal. Su creación vino a salvaguardar a todas aquellas personas adquirentes con boleto de compraventa que quedaban desprotegidos si el constructor no terminaba el edificio o lo hipotecaba, por ejemplo.
26.- Votos = Es el acto por el cual un propietario expresa su voluntad, apoyo o preferencia sobre cierto punto. Se pueden contar de varias maneras: un voto para cada propietario, un voto por cada unidad o porcentuales.
En mi libro podrán ver una lista más amplia, que servirá para dar una orientación para entender ciertos temas básicos.
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Mini Diccionario de la Propiedad Horizontal
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