Uno de los puntos que cambiaron desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación fue la registración de los Reglamentos de Copropiedad y Administración.
Para quienes lo deseen, les dejo la Disposición completa y les aclaro que, esta disposición fue necesaria debido a la derogación de la ley de prehorizontalidad, que regulaba estos aspectos.
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
Secretaría de Asuntos Registrales
Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
Disposición Técnico Registral 2/2015
Bs. As., 29/07/2015
VISTO la Ley N° 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación; y,
CONSIDERANDO:
Que la citada norma deroga, entre otras, la Ley N° 13.512, regulatoria del régimen de propiedad horizontal, el que ha sido reemplazado, como derecho real, por los artículos 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante "CCyC").
Que la abrogación de la Ley N° 13.512 implica, a su vez, la invalidación de su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, el que contiene normas complementarias de aquélla.
Que, si bien la normativa de los artículos 2037 a 2069 del CCyC tiene continuidad sustancial con la de la Ley N° 13.512, trae cambios y modificaciones significativas que se proyectan en el plano registral, tanto en la calificación como en la inscripción de los documentos relativos al derecho real de propiedad horizontal.
Que, asimismo, la Ley N° 26.994 ha derogado la Ley N° 19.724 de prehorizontalidad, reemplazando el régimen de afectación allí previsto por un sistema de seguro de garantías (arts. 2070 a 2072 del CCyC).
Que las circunstancias apuntadas, en tanto situaciones nuevas y, por lo tanto, no previstas en el Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), reglamentario de la Ley N° 17.801, requieren el dictado de la presente Disposición Técnico Registral, en los términos de los artículos 173 inc. a) y 174 del referido Decreto.
Por ello, en uso de las facultades que le acuerda la ley;
El Director General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal
DISPONE:
Artículo 1°: Para su registración, los reglamentos de propiedad horizontal a los que se refiere el artículo 2.038[1] del CCyC, cuyo contenido establece el artículo 2056[2] del CCyC, se presentarán acompañados por una solicitud de inscripción, en los términos del artículo 7[3] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), y por una copia del plano de mensura y división horizontal, registrado en el organismo catastral del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 2°: En la solicitud de inscripción a que hace referencia el artículo anterior deberán consignarse los datos requeridos en los artículos 8[4] y 11[5] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), debiéndose transcribir en la misma, además, los siguientes datos exigidos por el artículo 2056 del CCyC, a saber: a) determinación del terreno; b) enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes; c) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; d) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; e) forma de computar las mayorías y f) designación del administrador. Asimismo, se deberá consignar en la solicitud de inscripción el nombre de la persona jurídica consorcio (conf. art. 151[6] del CCyC).
Artículo 3°: De las escrituras de modificación de reglamento de propiedad horizontal deberá surgir que se han cumplido con las mayorías y requisitos exigidos para ello por los artículos 2052[7], 2057[8] y/o 2061[9] del CCyC, y por el reglamento de propiedad horizontal, en su caso, según la naturaleza de lo modificado
Artículo 4°: La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre una unidad funcional comprende a las cosas y partes comunes y a la o las unidades complementarias que abarca, no pudiendo realizarse separadamente de éstas (conf. art. 2045[10] del CCyC).
Artículo 5°: Continuarán siendo de aplicación los artículos 109[11], 110[12] primera parte, 111[13], 112[14], 115[15], 116[16] y 117[17] del Decreto N° 2080/80 (T.O. Dec. N° 466/99), en los supuestos en ellos considerados.
Artículos 6°: A partir de la vigencia de esta Disposición Técnico Registral, con el alcance dispuesto en el artículo siguiente, no se tomará razón de escrituras de afectación al régimen de prehorizontalidad —Ley 19.724 y sus modificatorias—, ni de contratos de venta de unidades celebrados bajo el mencionado régimen derogado.
Artículo 7°: Las normas de esta Disposición se aplicarán en la calificación e inscripción de los documentos autorizados a partir del 1° de agosto de 2015, fecha en la que entrará en vigencia la presente Disposición Técnico Registral.
Artículo 8°: Póngase en conocimiento de la Secretaría de Asuntos Registrales y de la Subsecretaría de Coordinación y Control de Gestión Registral. Hágase saber al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, al Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y demás Colegios Profesionales. Notifíquese a las Direcciones de Registraciones Especiales y Publicidad Indiciaria, de Registraciones Reales y Publicidad, de Apoyo Técnico y Fiscalización Interna y de Interpretación Normativa y Procedimiento Recursivo y, por su intermedio, a sus respectivos Departamentos y Divisiones.
Artículo 9°: Publíquese en el Boletín Oficial. Regístrese. Cumplido, archívese. — Dr.
HUGO R. PARODI, Director General, Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
e. 31/07/2015 N° 131828/15 v. 31/07/2015
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Desde que entró en vigencia el nuevo CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN he recibido varias consultas en relación con ¿qué pasa con los viejos Reglamentos de Copropiedad? ¿Son REALMENTE viejos?
En este punto, quizá...habrá algunos colegas que digan "no es necesaria una adecuación, se aplica la norma más benigna (la que nos termina beneficiando) y punto, san se acabó!) pero no pienso de esa manera.
Así como el CÓDIGO se tuvo que adecuar a los tiempos actuales, un Reglamento que está "inmaculado" desde el año de la escarapela también debe adecuarse.
¿Qué nos dice el actual Código sobre este tema? Nada...básicamente, y al igual que la ley 13512 ya derogada, menciona qué debe contener el Reglamento, a saber:
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Sin embargo, hay Reglamentos que no dicen ABSOLUTAMENTE NADA DE NADA...y en esos casos, una refrescada no les vendría mal, pero como todo tiene un COSTO, la reforma del Reglamento no es la excepción, obviamente, y protocolización e inscripción también implica soltar unos cuantos pesos.
Para la modificación, es necesario convocar a una Asamblea, pero supongamos que el reglamento vigente exige la UNANIMIDAD, en ese caso, aplicaríamos la actual normativa que dice:
ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Con esto, y no olvidemos tomar en cuenta lo de "totalidad de los propietarios", que hace referencia a "de todo el edificio" y no de los presentes, se facilita un poco la tarea (salvo en Edificios que tienen una gran cantidad de unidades funcionales).
Una de las recomendación que doy a las consultas telefónicas que recibo es que si no pueden adecuar el Reglamento, es conveniente tener un ANÁLISIS íntegro del mismo, detallado, para saber qué se aplica, que no...que cambió....que no....y qué convendría en el futuro hacer en base a todo esto...y qué no...porque la ley no es estudiada por todos, ni entendida por todos, y tener ese instrumento, que rige la vida de todos, explicado en criollo, no es una mala decisión.
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A nuestro Código Civil y Comercial le hacía falta un cambio, un rejuvenecimiento, y a partir del 1 de Agosto de este año entró en vigencia una normativa "nuevita-nuevita" en materia de Propiedad Horizontal (o...no?).
Podemos encontrar los nuevos artículos en el LIBRO IV (DERECHOS REALES) - TITULO V (PROPIEDAD HORIZONTAL) que abarca desde el ARTÍCULO 2037 al 2072 y está disponible gratuitamente para su consulta en INFOLEG.
Mientras se producía el debate parlamentario (muy interesante, por cierto...) salió a la luz un "pequeño" interrogante: ¿Qué va a pasar con la ley 19724 de Prehorizontalidad?
Parece ser, que esta ley, no es TAN FAMOSA como la que finalmente se derogó por todo este cambio, la ya fallecida LEY 13512, sin embargo, esa ley nació no por un capricho, sino para evitar un delito tan común como la ESTAFA.
HAGAMOS UN POCO DE HISTORIA...¿Quieren? (y si no quieren, igual van a seguir leyendo...)
Érase una vez, un constructor que había adquirido un terrenito y tenía sueños de ver nacer, en esa fabulosa ubicación, un hermoso edificio para después, hacerse unos pesitos. Indagó e indagó, y descubrió que sólo existía la ley 13512 que no le imponía a él ninguna obligación a la hora de vender las lujosas unidades que, finalmente, terminó construyendo, y en un ataque de ambición, terminó vendiendo cada unidad a varios compradores, también esperanzados de tener su primer hogar, pero no fue así....el malvado constructor, además, hizo un mal negocio y terminó sin posibilidades de terminar el "hogar, dulce hogar" que había prometido...quedando insolvente.
Un cuento terrible, no? Pero durante un tiempo (quizá con algunos detalles menos dramáticos y más legales) fue cierto y muy triste, lamentablemente. Antes de esta ley, no existía una protección para quienes invertían plata en esos futuros proyectos y todo lo que se desencadenó a partir de allí, en parte, fue solucionado a través de esta normativa cuyo objetivo era proteger al comprador obligándolo a cumplir con ciertos pasos previos a la afectación del Inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal...pero no pudo solucionar un problema también muy común: ¿qué pasaba en caso de insolvencia?
No quiero ser injusta, porque no lo soy, y es sabido que aquella ley no era perfecta ni se cumplía como debía, pero fue un bálsamo para muchos, ya que para evitar esas ESTAFAS lo que DEBÍAN hacer los constructores era REGISTRAR los boletos de compraventa que se celebren a fin de que esa unidad no se venda a varias personas... y ahora nos preguntamos ¿qué dice el NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL AL RESPECTO?
Si nos detenemos unos minutos a leer los artículos 2070, 2071 y 2072 (sí....son SÓLO 3...contra los 37 que contenía la ley anterior) nos dicen que:
ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
En primer lugar, establece que estarán comprendidos dentro del Régimen de la Prehorizontalidad los contratos que se celebren ANTES de la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal...hasta ahí, no hay grandes sorpresas, pero el artículo siguiente habla de un SEGURO OBLIGATORIO que tiene que constituir el TITULAR DEL DOMINIO DEL INMUEBLE (puede no ser el que construye...ojo en este detalle!) a favor de quien pretende adquirir ese departamento por las dudas de que fracase la operación y habla de una RETRIBUCIÓN que comprende lo que se abonó (ya que esta situación puede pasar durante la construcción, mientras el futuro adquirente va pagando las cuotas) MÁS UN INTERÉS RETRIBUTIVO (que no dice de cuánto sería, ni aclara nada!) y la liberación de toda otra obligación.
El interrogante es ¿cómo se determinará la prima del seguro? Actualmente, si tenemos un auto, por ejemplo, es OBLIGATORIO tener un seguro y cualquier hombre (o mujer...porqué no...) entiende o tiene una mínima idea de qué comprende esa póliza, hasta donde cubre, cuánto cubre...etc, etc, pero este artículo nos habla de aplicar un seguro a un negocio inmobiliario, y dependerá de las ASEGURADORAS fijar todos esos "DETALLITOS NO MENORES" que podrán marcar la diferencia entre pagar o no pagar y cuánto pagar al momento de que UPS! se caiga una operación como esa.
¿Qué se entiende por INTERÉS RETRIBUTIVO? ¿Hasta qué punto va a retribuir ese fracaso? ¿Las esperanzas frustradas están incluídas o sólo el lucro cesante? El nuevo Código no vino con la letra chica al pie, ni regulaciones al respecto, por consiguiente, ¿en manos de quién quedará llenar estas lagunas del derecho? ¿La jurisprudencia? Interrogantes que dejan, además, un miedo en el aire.
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