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Nuevo Código Civil: Consorcio en ¿quiebra?

04 octubre 2015 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 16:23

En el programa JUSTICIA EN PRIMERA PERSONA, el Dr Carlos Ezequiel Garobbio hace algunas reflexiones sobre el tema, y a las que sumo otras....a saber: 

Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que rige a partir del 1 de Agosto, y la introducción de la PROPIEDAD HORIZONTAL como un derecho REAL más, al igual que el DOMINIO (propiedad sobre un bien), surgieron algunos interrogantes en relación a la figura del CONSORCIO DE PROPIETARIOS como una PERSONA JURÍDICA PRIVADA y qué responsabilidad puede derivarse de esto. 

Recordemos que, antes de la Reforma, la jurisprudencia había sido la encargada de imputarle a esta figura ciertos derechos y obligaciones casi al igual que una persona jurídica, pero SIN SERLO. El tener empleados significa que TODOS SON SOLIDARIAMENTE RESPONSABLES por los incumplimientos que se ocasionen a raíz del mal desempeño de la función del Administrador, es decir, si se liquida en las expensas que se pagan los aportes y contribuciones pero resulta que el empleado va a la AFIP, hace una consulta, y no hay nada pago, es responsabilidad de todos los copropietarios su pago y será pasible el Administrador de las denuncias penales correspondientes por....básicamente....¿qué hiciste con la plata? 

Volviendo al tema....el artículo 148 del nuevo Código Civil y Comercial nos proporciona un listado de QUIENES serían para la actual normativa PERSONAS JURÍDICAS PRIVADAS y entre ellas nombra al CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (o Consorcio de Propietarios), con lo cual, parecería ser que la realidad actual para todos los que viven en Edificios cambió y los derechos y obligaciones también. 

Si pensamos que el Consorcio es una persona jurídica al igual que una SOCIEDAD, las obligaciones que tiene y su posibilidad de cumplimiento (o no....) pueden otorgarle el derecho de solicitar la quiebra en caso de cesasión de pagos. ¿Una locura, no? No tanto....piensen que la LEY DE CONCURSOS Y QUIEBRAS menciona a las PERSONAS IDEALES PRIVADAS (es como decir personas jurídicas privadas) como una de las que PUEDE solicitar el concurso y la posterior quiebra en caso de que se produzca una situación económica insostenible y las deudas sean de tal tenor que no se pueda pagar más A NADIE!!! 

El Consorcio, entonces, PODRÍA tener esta posibilidad, que también está normada en el Código Civil, en el ARTÍCULO 163, cuando se hace referencia a las causales de extinción de una persona jurídica privada, el inciso e) habla de la "declaración de quiebra". ¿Entonces...? 

¿Se imaginan un Consorcio pidiendo su quiebra? ¿Se les ocurre algún ejemplo? Supongamos, que por incumplimiento de obligaciones adquiridas por los copropietarios en Asamblea, el Consorcio toma deuda (hipoteca su terreno, por ejemplo) con la unanimidad de todos para solvertar "X" gasto (que debería ser muuuuy exhorbitante, realmente, y al no poder pagar la cuota mensual, porque hay morosos, porque se retrasan, por lo que sea....como cualquier otra persona jurídica solicita la quiebra. El debate acá será dado por ¿qué bienes se subastarán para pagar esa deuda? El ascensor? El tanque de agua? La portería? Sólo aquellos que son comunes o también las unidades funcionales?

Obviamente, que muchos de los interrogantes que estoy planteando en este artículo se verán, llegado el caso, en los tribunales, pero si pensamos un segundo...quizá...la posibilidad de rematar una unidad funcional no sea del todo loca. ¿Quiénes debe pagar las expensas? Cada Propietario según el porcentaje que le corresponde. ¿Qué pasa si no lo hacen? No se pueden pagar los gastos....entonces....si se ejecutan unidades funcionales por deudas INDIVIDUALES, porqué no hacerlo por deudas SOLIDARIAS??

Pero TRANQUILOS....todavía no hay certezas en esta materia sino que es mera interpretación de la normativa vigente. Hablar de esto como una verdad absoluta sería no tomar en cuenta los posibles matices de la realidad que se pueda presentar. 



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

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