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Nuevo Código...viejos fantasmas en la compra de inmuebles?

15 agosto 2015 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 11:47

A nuestro Código Civil y Comercial le hacía falta un cambio, un rejuvenecimiento, y a partir del 1 de Agosto de este año entró en vigencia una normativa "nuevita-nuevita" en materia de Propiedad Horizontal (o...no?). 

Podemos encontrar los nuevos artículos en el LIBRO IV (DERECHOS REALES) - TITULO V (PROPIEDAD HORIZONTAL) que abarca desde el ARTÍCULO 2037 al 2072 y está disponible gratuitamente para su consulta en INFOLEG


Mientras se producía el debate parlamentario (muy interesante, por cierto...) salió a la luz un "pequeño" interrogante: ¿Qué va a pasar con la ley 19724 de Prehorizontalidad? 


Parece ser, que esta ley, no es TAN FAMOSA como la que finalmente se derogó por todo este cambio, la ya fallecida LEY 13512, sin embargo, esa ley nació no por un capricho, sino para evitar un delito tan común como la ESTAFA. 

HAGAMOS UN POCO DE HISTORIA...¿Quieren? (y si no quieren, igual van a seguir leyendo...)

Érase una vez, un constructor que había adquirido un terrenito y tenía sueños de ver nacer, en esa fabulosa ubicación, un hermoso edificio para después, hacerse unos pesitos. Indagó e indagó, y descubrió que sólo existía la ley 13512 que no le imponía a él ninguna obligación a la hora de vender las lujosas unidades que, finalmente, terminó construyendo, y en un ataque de ambición, terminó vendiendo cada unidad a varios compradores, también esperanzados de tener su primer hogar, pero no fue así....el malvado constructor, además, hizo un mal negocio y terminó sin posibilidades de terminar el "hogar, dulce hogar" que había prometido...quedando insolvente. 

Un cuento terrible, no? Pero durante un tiempo (quizá con algunos detalles menos dramáticos y más legales) fue cierto y muy triste, lamentablemente. Antes de esta ley, no existía una protección para quienes invertían plata en esos futuros proyectos y todo lo que se desencadenó a partir de allí, en parte, fue solucionado a través de esta normativa cuyo objetivo era proteger al comprador obligándolo a cumplir con ciertos pasos previos a la afectación del Inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal...pero no pudo solucionar un problema también muy común: ¿qué pasaba en caso de insolvencia?

No quiero ser injusta, porque no lo soy, y es sabido que aquella ley no era perfecta ni se cumplía como debía, pero fue un bálsamo para muchos, ya que para evitar esas ESTAFAS lo que DEBÍAN hacer los constructores era REGISTRAR los boletos de compraventa que se celebren a fin de que esa unidad no se venda a varias personas... y ahora nos preguntamos ¿qué dice el NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL AL RESPECTO? 


Si nos detenemos unos minutos a leer los artículos 2070, 2071 y 2072 (sí....son SÓLO 3...contra los 37 que contenía la ley anterior) nos dicen que: 

ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

ARTICULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;

b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.


En primer lugar, establece que estarán comprendidos dentro del Régimen de la Prehorizontalidad los contratos que se celebren ANTES de la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal...hasta ahí, no hay grandes sorpresas, pero el artículo siguiente habla de un SEGURO OBLIGATORIO que tiene que constituir el TITULAR DEL DOMINIO DEL INMUEBLE (puede no ser el que construye...ojo en este detalle!) a favor de quien pretende adquirir ese departamento por las dudas de que fracase la operación y habla de una RETRIBUCIÓN que comprende lo que se abonó (ya que esta situación puede pasar durante la construcción, mientras el futuro adquirente va pagando las cuotas) MÁS UN INTERÉS RETRIBUTIVO (que no dice de cuánto sería, ni aclara nada!) y la liberación de toda otra obligación. 

El interrogante es ¿cómo se determinará la prima del seguro? Actualmente, si tenemos un auto, por ejemplo, es OBLIGATORIO tener un seguro y cualquier hombre (o mujer...porqué no...) entiende o tiene una mínima idea de qué comprende esa póliza, hasta donde cubre, cuánto cubre...etc, etc, pero este artículo nos habla de aplicar un seguro a un negocio inmobiliario, y dependerá de las ASEGURADORAS fijar todos esos "DETALLITOS NO MENORES" que podrán marcar la diferencia entre pagar o no pagar y cuánto pagar al momento de que UPS! se caiga una operación como esa. 

¿Qué se entiende por INTERÉS RETRIBUTIVO? ¿Hasta qué punto va a retribuir ese fracaso? ¿Las esperanzas frustradas están incluídas o sólo el lucro cesante? El nuevo Código no vino con la letra chica al pie, ni regulaciones al respecto, por consiguiente, ¿en manos de quién quedará llenar estas lagunas del derecho? ¿La jurisprudencia? Interrogantes que dejan, además, un miedo en el aire. 



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

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