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¿Es OBLIGATORIO o NO tener un Encargado de Edificio?

15 julio 2014 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 10:38

Ya muchos me han preguntado por este tema: si es o no OBLIGATORIO tener un encargado de edificio, así que vamos a analizar algunas cuestiones: 

En primer lugar, ¿qué dice el Convenio Colectivo de Trabajo? 

Art. 6º.- Clasificación del personal: El personal a que se refiere la presente convención se clasificará de la siguiente manera:
  1. Encargado permanente: Es el trabajador que tiene la responsabilidad directa ante el empleador en lo que respecta al cuidado, atención y vigilancia del edificio con más de veinticinco unidades, durante el horario de prestación de servicio.
  2. Ayudante: Es quien secunda al encargado permanente en sus tareas, cumpliendo el mismo horario.
  3. Encargado no permanente: Es quien realiza sus tareas en edificios carentes de servicios centrales, o con un servicio de incinerador de residuos, de hasta veinticinco unidades. Este trabajador no tendrá obligación de cumplir horario de permanencia en el edificio, aun cuando habitare en el mismo, pudiendo cumplir parte de su actividad fuera de él, pero sin dejar de realizar las tareas específicas.
  4. Suplente: Es quien reemplaza a cualquiera de los trabajadores comprendidos en esta convención durante el descanso semanal, enfermedad, vacaciones y/o cualquier otra licencia que contemple el presente convenio y leyes vigentes, cuando exista encargado y ayudante, será optativo por parte del empleador tomar un suplente.
  5. Personal asimilado: Es quien desempeña tareas distintas a las definidas como a cargo del encargado y ayudante, tales como ascensoristas, peón limpieza.
  6. Personal con más de una función: Es el encargado o ayudante que además de las tareas específicas desempeña otras distintas en el edificio, en forma permanente, habitual y exclusiva, como ser apertura y cierre, cuidado y limpieza garaje, conmutador telefónico, jardín, etc.
  7. Mayordomo: Es el trabajador que tiene a su cargo la distribución y control de las tareas en los edificios en donde existen tres trabajadores como mínimo.
  8. Personal jornalizado: Es quien, habitando o no en el edificio, realiza las tareas de limpieza en el mismo, sin obligación de cumplir horario y siempre que no trabajare más de tres días por semana en el inmueble. Este trabajador, solamente podrá existir y desempeñarse en edificios provistos de hasta ocho unidades como máximo y sin servicios centrales.
  9. Ayudante de media jornada: Es quien realiza tareas en inmuebles de hasta treinta y cinco unidades, sin servicios centrales, cumpliendo un horario de cuatro horas continuas. Percibirá un sueldo equivalente al cincuenta por ciento del que correspondiere al ayudante. En caso de contar el edificio con mayor número de unidades al señalado, se considerará a este personal como ayudante de jornada entera.
  10. Sereno: Es quien tiene a su cargo la vigilancia del edificio, no pudiéndosele encomendar ninguna otra tarea. Su jornada de trabajo será de siete horas.
Todo trabajador que deba cumplir horario superior a las cuatro horas se considerará como permanente.

De este artículo podemos concluir lo siguiente: NO HAY UNA OBLIGATORIEDAD DE CONTRATAR UN ENCARGADO, es decir, la norma en ningún momento dice "Sres Consorcistas, si su edificio tiene una portería, debe haber un encargado". 

Entonces, NINGÚN EDIFICIO TIENE OBLIGACIÓN DE CONTRATAR A UN ENCARGADO SI NO QUIERE, puede contratar personal de limpieza y tenerlo en blanco, por ejemplo, pero OJO, PORQUE EL SUTERH entiende que quien trabaja en un Edificio afectado al Régimen de Propiedad Horizontal es "de ellos" y por tal motivo, se les deben las cargas correspondientes. Al momento de tomar esta decisión, es IMPORTANTE averiguar bien todo, tomar los recaudos necesarios, no ser impulsivos por gastar menos plata, ya que las consecuencias pueden ser peores. 

Una Asamblea puede decidir, por ejemplo, que entre los vecinos limpiemos cada uno su pasillo, saquemos la basura, nos vayamos turnando, por ejemplo, para evitar el gasto de un Encargado y alquilar la portería, haciendo los cambios necesarios en el Reglamento de Copropiedad, y hasta venderla como una unidad más, si se lo desea. 

La realidad es que ni la AFIP obliga a tener personal contratado, entonces, ¿porqué tenerlo si no lo necesitamos? Es para reflexionar y.....ya me dirán qué opinan! 



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

COMENTARIOS

21 comentarios :

  1. Si AFIP no obliga tener un encargado, y menos adherirlo a determinado gremio, por que fateryh anda obligando a los consorcios a pagar las cargas mensuales a ellos. que pasa si una empresa de limpieza esta afiliada a un gremio y sus empleados tb a ese gremio (de limpieza por ejemplo) y los de F exigen que tb se les pague a ellos. no seria reconocer implícitamente que es un portero un empleado de limpieza que no es portero?

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    1. Estimada Ania,
      Esa pregunta nos hacemos todossss!!!!! Afip y los gremios parecería que van separados pero en el fondo son como una gran familia......hay maneras de demostrar en la justicia que el reclamo no es procedente, pero impugnar, por ejemplo, un acto administrativo de ese tipo, donde te obligan a pagar aportes de alguien que no fue encargado, es un dolor de cabeza y la suerte.....bueno......en estos casos es efímera.
      Saludos!

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  2. Hola María Mercedes! Me resultó muy útil tu blog! A ver si me podés ayudar en este interrogante... quien decide si un edificio tendrá encargado o no ? Me planteo este tema, en el caso de la compra de un departamento a estrenar, dentro de un edificio recién construido, donde todos los propietarios van a ser por supuesto nuevos, pero entiendo que las personas que van a escriturar no intervienen en la redacción del Reglamento de Copropiedad. Me pregunto entonces quien lo decide? La empresa constructora? Hay manera de que los propietarios puedan decidir no tener encargado de arranque? O la decisión te la imponen? Cualquier comentario que me puedas dar me será de mucha utilidad, así que desde ya te agradezco! Saludos!

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    1. Estimada Cecilia,
      El tema de si es obligatorio o no poner un encargado es una decisión de los vecinos, lo que pasa es que cuando comprás un depto que ya tiene un encargado, en la primera asamblea donde se reúnen los propietarios, pueden decidir o no conservarlo y hacer, en base a lo que dice el reglamento, lo que consideren adecuado para la portería. Si un Consorcio no quiere tener encargado porque prefiere contratar una empresa de limpieza, es decisión de ellos, y muchas jurisprudencia entiende que es así y que ningún organismo puede imponerle pagar nada.
      Saludos Cordiales!

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    2. Gracias por tu respuesta! Me parece super interesante tu blog! Felicitaciones!

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  3. Hola M Mercedes, lei la mayoria de tus articulos, genial tu web, entonces... no es obligatorio tener encargado? Me dijeron (mi administrador) que a partir de 16 unidades si lo era...que podiamos elegir unicamente si lo contratabamos con vivienda o sin vivienda ...Es una interpretación errónea/distinta de la ley entonces? Saludos y gracias!

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    1. Estimado Jorge,
      El Código de Edificación dice que los edificios con más de 15 unidades funcionales deberán tener una vivienda que será para el encargado, pero en ningún momento la ley obliga al consorcio al contratarlo, que es muy distinto.
      Saludos!

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  4. La UF Porteria se puede alquilar o usarla de SUM.
    Para la limpieza se puede contratar a una empresa.
    El asunto es que alguien tiene que recibir al
    - del ascensor,
    - al fumigador,
    - al que viene a tomar el etado de los medidores de gas y/o luz,
    - etc.
    Es cuestion de que los propietarios se pongan de acuerdo ...

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  5. que bueno el blog es de gran ayuda gs

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  6. Hola Maria de las Mercedes
    Mi consulta es similar a la planteada unos post mas arriba. Por lo que pude leer, en un edificio nuevo de mas de 25 unidades, donde no hay previo encargado, la administración de vecinos y el nuevo consorcio decidirán libremente si eligen contratar un encargado o bien una empresa de limpieza. Si fuera esta ultima, ¿Existe algún riesgo? Digo, ¿Cuales serian los factores legales a tener en cuenta en caso de contratar un servicio de limpieza y no un encargado?
    Muchas gracias

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  7. Estimada Dra.: En un edificio de ocho unidades, si se decide contratar una persona para limpieza tres veces por semana, tres horas por día, como limpieza de casas, en blanco, cuáles serían los factores legales a tener en cuenta?.
    Muchas gracias por su respuesta.

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  8. HOLA QUERIA HACER UNA CONSULTA CON RESPECTO AL EDIFICIO DONDE VIVO Y AL CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
    QUERÍAMOS SABER SI EN 2018 YA NO HACE FALTA TENER PORTERO ? SOMOS 23 UNIDADES UN EDIFICIO DE DOS PLANTAS EN CABA. CON TERRAZA.
    TENEMOS UNA UNIDAD EN PB EN LA QUE ACTUALMENTE LE HEMOS CEDIDO A LA PORTERA Y QUERIA SABER SI SE PUEDE VENDER ? Y COMO SE REPARTE ENTRE LOS PROPIETARIOS DEL CONSORCIO O SI SE PUEDE UTILIZAR PARA ARREGLOS DEL EDIFICIO.
    TENEMOS ALGUNOS CONFLICTOS CON LA ACTUAL PORTERA QUE NO AVISA Y NO VIENE A TRABAJAR Y NO ATIENDE EL TELEFONO YA ES LA SEGUNDA OPORTUNIDAD QUE NO AVISA. SE PUEDE HACER ALGUNA SANCIÓN ?
    TENEMOS UN INQUILINO QUE DEBE MAS DE 35000 EN EXPENSAS Y NADIE HACE NADA PARA COBRAR ESE VALOR. QUE PODEMOS HACER ?
    MUCHAS GRACIAS DESDE YA LO QUE MAS IMPORTA ES SI ES NECESARIO TENER O SI ES OBLIGATORIO AHORA EN FEB 2018 EN CABA TENER PORTERO O NO? MIL GRACIAS

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  9. Buenas tardes, me parece muy util el blog, espero lo sigas maneniendo.
    Consulta:
    Compre un edificio en el cual la constructora dejo a una persona para que haga tareas de limpieza (primeo como serena de obra y a medida que se fueron tomando posesiones tambien comenzo a limpiar entrada y palieres) hasta ese momento no habia administrador ni reglamento inscripto, al asumir el administrador esa persona continuaba trabajando (ella comenzo en el edificio en julio y el administrador en septiembre y el reglamento se inscribio en octubre) resulta que en la primer asamblea se trato el tema pero se paso a un cuarto intermedio y en diciembre se hizo otra asamblea en la que se decidio no tener encargada.
    Ahora bien, la constructora pretende que se le abonen los salarios que no se le abonaron de octubre a diciembre y que viva en la porteria dos meses mas hasta que la reubiquen. Que riesgos hay de que la señora no haga un juicio si el consorcio decide no abonarle nada.

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  10. Mi pregunta es : habiendo decidido no tener encargado y dividir las tareas entre las 7 unideades del Ph es obligatorio por ley tener un ADMINISTRADOR?

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  11. Si en un edificio de 7 unidades ya nos pusimos de acuerdo en no tener a nadie de limpieza y repartirnos las tareas.....Es OBLIGATORIO tener un ADMINISTRADOR del edificio???? Que ley lo estipula?

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  12. Me parece súper interesante tu blog, te queria hacer una pregunta, a raíz de la información que suministras me genera duda si en el ámbito de C.A.B.A. tiene que haber un encargado por cada determinada cantidad de unidades funcionales tenga el edificio, esto es así o es mentira?

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  13. Consulta tenemos un encargado permanente con vivienda, es un edificio con 43 unidades funcionales, es obligatorio tener un ayudante? Hay una ley que lo reglamente? Aclaración el encargado no solicito ayudante al ni al consorcio ni al sindicato. Gracias

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  14. Hola consulta es obligatorio tener encargado en un edificio 1era categoria con pila sum 2 subsuelo y 35 unidades ?

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  15. Buenas tardes, mi consulta es la siguiente. administro un edificio de 20 unidades funcionales de las cuales 2 son locales. no tenemos encargado ni personal de limpieza ya que los propietarios se turnan en este sentido. me llamo una inspectora de suterh para dejarme un requerimiento al cual le debo adicionar reglamento de copropiedad y expensas. la pregunta es ..correspnde que le entregue documentacion:¡? lei que no pueden obligar a tener encargado,
    pero me pueden facturar de oficio si ellos quieren_? muchas gracias

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    1. No es obligatorio tener encargado. No debe entregar ninguna documentación. Habrá que ver porque la llamaron y de qué se trata el requerimiento, pero si limpian entre ustedes, entonces no hay problema. Saludos!

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  16. Buenos días, María, te hago una consulta;
    Resulta que vivo en un complejo departamental, digamos es un pasillo que tiene varios departamentos, por ende compartimos un lugar en común. La cosa es que siempre nos hemos manejado entre vecinos, y por diversos problemas entre vecinos alguien alegó que en realidad "estamos en mora" y que deberíamos tener un encargado y un consorcio gestionado por un tercero...lo cual obviamente elevaría mucho las expensas y demás.
    Siento que fue dicho a modo de "amenaza" para asustar a quienes sientan que puede terminar pasando eso.
    Mi pregunta es la siguiente. Leyendo lo que escribiste, entiendo claramente que no es obligatorio tener un encargado particular, ni empleados que limpien o arreglen los lugares comunes, siempre y cuando las instalaciones que puedan perjudicar a terceros (y cumplan con los que manda el municipio), léase el gas o la luz, etc, estén en condiciones. ¿Es verdad que se puede estar en mora respecto a no tener un encargado? Yo vivo acá hace 13 años y siempre hicimos todo entre los vecinos y no hubo problemas. Y como carezco del conocimiento no tengo contraargumento a eso, puesto no puedo responder por responder.

    Gracias.

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