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ASESORAMIENTO JURÍDICO A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

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Funciones del Encargado de Edificio

20 noviembre 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 13:37

En el día de ayer, les relaté un evento personal que tuvo lugar en el lugar donde vive y uno de los protagonista era el encargado del edificio. 

A raíz de esto, para que quede claro, me propuse hacer un artículo donde se detallen qué funciones debe cumplir el encargado de edificio para que TODOS MIS LECTORES les quede bien en claro este tema y exijan que se cumplan. 

El art. 24 del Convenio Colectivo de Trabajo 306/98 detalla claramente que tareas DEBE HACER: 


1.Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin , la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por su esposa e hijos, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del empleado, siempre en horarios de trabajo.

¿Cuántas veces esto no se cumple? ¿Cuántas veces encontramos que junto con el encargado viven hermanas, o hermanos, sobrinos, primos, novias....etc? Por otro lado, ¿cuántos administradores verifican que la vivienda se mantenga limpia y en buen estado de conservación? Sinceramente, creo que esto no lo hace nadie. Lamentablemente, al efectuarse la entrega de la vivienda los copropietarios nos damos cuenta que ahí no vivían personas sino animales, por la suciedad y la destrucción en que a veces se entrega. 

2.Usar la ropa de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el art. 15 del presente convenio.

3.En caso de que el empleador se lo suministre, usar la indumentaria la cual deberá ser confeccionada sin adornos, leyendas ni colores llamativos, y que consistirá en dos trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos, esta entrega podrá repetirse cada dos años.
¿Alguno exige al encargado vestir ropa de trabajo? En lo que llevo dedicándome a este derecho, he visto encargados vestidos de bermudas, remera y ojotas, otros vistiendo ropa de trabajo, otros a medias....¿cuesta mucho que la norma se haga cumplir?

4.Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio.

Esta es una situación complicada, puesto que muchos encargados sólo "mueven el trasero" en su horario de trabajo, nada más. Una minoría que, sinceramente, hay que hacerles un monumento, en horas de la madrugada se levantan y hacen lo imposible por solucionar el problema. Lo imposible es avisar al Administrador, quien, seguramente, puede estar durmiendo o no atender porque no es el horario de atención...¿y encima después se quejan si se los remueve? 

5.Poner en conocimiento del administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.

Esto se relaciona con el inciso anterior, quizá, desde otra perspectiva pero el encargado DEBE COMUNICARLE al Administrador cualquier novedad o problema o queja que tenga un propietario. Muchas veces esto no se cumple, porque según ellos, "no corresponde hacer de paloma mensajera". 

6.Darle a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual,el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.

Si a "trato" nos referimos, hay casos que mejor, ni mencionarlos, porque los "mal tratos" por parte de los encargados son la regla, siendo el caso de aquel que tiene un trato amable y considerado la excepción. Muchos se sienten empleadores en vez de empleados y manejan en Edificio a su antojo, junto con el Administrador, pasando por encima de los copropietarios que son pagan por sus "servicios". ¿Podemos hacer algo al respecto? Lamentablemente, en muy pocos casos, con una Administración eficiente, se puede llegar a un despido con causa y sin indemnización. 

7.Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, asimismo no estará obligado a realizar la limpieza de pileta de natación ni lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultado de esta tarea no es responsabilidad del trabajador.

En muchas de las consultas que recibo hay algo en común: el encargado no limpia. Para estos casos, existe el libro de órdenes. Los copropietarios deben notificar al Administrador para que se deje asentado y se notifique al trabajador que no cumple con sus tareas. Es la única manera de evitar, ante un despido, un aumento de expensas. 

8.Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.

Si bien hay un mantenimiento de los ascensores y demás instalaciones, puede ocurrir alguna eventualidad o en el uso de, por ejemplo, el ascensor notar que algo no anda muy bien, y antes de que ocurra un accidente, notificar esto a la Administradora para que actúe en consecuencia. 

9.Entregar sin dilación alguna a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios".

Este es un tema que podríamos detenernos y escribir hojas y hojas al respecto. ¿Cuántas veces recibimos correspondencia abierta? ¿o la encontramos así en la entrada del edificio? Es responsabilidad del encargado de recibir y entregar la correspondencia. Muchas veces, a la hora que viene el cartero, el encargado está en la puerta y, sin embargo, la correspondencia no llega inmediatamente. ¿Qué se puede hacer al respecto? Concluyo que un cartel dirigido a quienes entregan la correspondencia que POR FAVOR no la depositen por debajo de la puerta sino en el buzón, debería funcionar bien para que el encargado la recoja y pueda distribuirla CORRECTAMENTE. 

10.Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso.

Hace unos años, viví en un edificio cuya entrada tenía una escalera muy linda y un lugar para sentarse, previo a la puerta, y muchas veces, cuando salía gente del Edificio, se podía encontrar gente sentada y el encargado, adentro, fresquito, sin hacer nada al respecto. En estos casos, se puede dejar en el libro de órdenes un llamado de atención que puede terminar en una sanción o despido se continúa produciéndose. 
.......(continuará)

En este artículo podemos encontrar 22 incisos, que los seguiré analizando en una próxima entrada. Si te GUSTÓ, recomendalo! Valorá este artículo! Dejanos tu opinión y experiencia. 

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MI CONSEJO PERSONAL: En otra oportunidad, hablé del LIBRO DE ÓRDENES y, a pesar de que muchos le restan importancia, ES UN ELEMENTO CRUCIAL PARA EVITAR UNA INDEMNIZACIÓN POR DESPIDO, puesto que nos da la causa para justificarlo. Este libro está en manos del Administrador pero cualquier propietario puede informar algún incumplimiento o pedir sanciones, siempre que se justifiquen en la ley. Es tarea de TODOS hacer que la ley se cumpla y que quienes son empleados no se crean que tienen más autoridad que quienes lo contratan. 



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

25 comentarios :

  1. Por gente como usted, los encargados a la larga terminamos comportando os de esa manera
    Lamentable sus comentarios, tristes y discriminatorios, metiendo en una misma bolsa a todos, como si los encargados fuéramos un "tipo de gente" determinado, todos somos distintos y nos comportamos con las responsabilidades que cada uno quite tomar, le repito no somos una especie diferente somos gente que trabaja, y como en todos los ámbitos hay gente mas dedicada que otra. Realmente triste, y discriminatorio todo su articulo y si fuera de nuestro horario de trabajo no tenemos porque ocuparnos de nada, o usted en sus horarios de trabajo vuelve a resolver pendientes a las 12 de la noche o 3 de la mañana, somos encargados no esclavos, Sra.

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    1. Estimado/a,
      Lamento no saber quién dejó este comentario, me hubiera agradado poder identificarlo con nombre y apellido.
      Respeto su opinión y si le resultó discriminatorio mi artículo, le pido disculpas, no fue mi intención, sino resaltar ciertos aspectos de la función del encargado que establece el Convenio y que muchas veces no cuadran con la realidad.
      No considero al encargado un "tipo de gente" determinada, como Usted dice, todo lo contrario, la labor que tienen es de gran responsabilidad, al igual que la del Administrador. Son el nexo más cercano entre éste y los copropietarios, y para ser sincera, como en todo en la vida, existen quienes cumplen con sus tareas y quienes no. Así como a los abogados los llaman "cuervos", porque hay quienes no honran la profesión, también existen encargados que sólo "están" pero nada más. Como usted dice, somos todos personas y si hay una emergencia a las 3 de la mañana en un edificio donde vive el encargado no cuesta nada ayudar.
      Lo invito a leer mi LIBRO DE VISITAS y verificar que en varias oportunidades me han llamado por consultas a la noche tarde o un domingo. No me molesta. Me alegra ayudar.
      Saludos Cordiales.

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    2. No fue discriminatorio. Lamentablemente el artículo es fiel a la realidad. De hecho como dice el artículo habría que levantar un monumento a los encargados comprometidos con el edificio y la comunidad consorcial.

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    3. la verdad . me resultan indignantes .sus comentarios .ofensivos ,discriminatorios y hasta podria decir repugnantes ...ya que su punto de vista es mas bien nazi,solo le faltaria ponerse las siglas SS .en la mayoria de los casos los encargados de edificios son victimas de atropellos ,humillaciones ,discriminaciones.insultos de parte de propitarios . que poe serlo se creen dueños y señores de la vida de la persona que le sirve de vigilador,de limpia mugre ,de nana,sicologo de sirviente a todo hora y sin respeto porlos horarios de descanso,de encubridor cuando se mandan una trampa con alguna vecina casada, o viceversa ,a mi entender señora usted tendria que la parte que no se ve cuando ustedes descansan y los encargados hacen........se despierta por la mañana y tiene agua, luz, gas ,ascensor y los dias como hoy el dto calefaccionado.....+viven criticando ....el sueldo.la vivienda la ropa .los horarios ..las visitas ....usted señora tendria que por un mes ocupar el lugar de un encargado y despues opinar en profundidad...no hay nada mas digno que servir al projimo,y ser una persona honorable ....gracias ...por leer este comentario espero le sea de utilidad.

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  2. -buen día, me gustara saber donde queda asentado el llamado de atención que se le hace a un encargado una vez que se le notifica la falta, obvio que dando aviso a la Adm.para que esta se encargue de hacerlo. Ej: si queda asentado en el Libro de Actas que un espacio de uso común (escalera) esta obstruido hace días por una bicicleta que le pertenece al encargado. Gracias por tu respuesta.

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    1. Estimado/a,
      Se hace en el LIBRO DE ORDENES. Se da aviso al Administrador, se le notifica al encargado para que lo firme. Saludos!

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  3. Este post es un canto al anti-trabajador. Triste. Yo pienso en que se deberian gastar las energias en atacar legalmente a las administradoras (que en su gran mayoria le roban a la gente) y no atacarnos entre los trabajadores (salvo que el dueño de este blog sea un patron, eso tendria mas sentido).
    Saludos.

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    1. querido con lo que ganan ustedes los porteros!!!!!!

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  4. Hola! Quería saber si legalmente todo copropietario de edificio tiene derecho legal a tener la llave del sótano y acceso a todas las instalaciones de servicios de luz, agua y gas que hay en el sótano en caso de emergencia de cualquier índole. ¿El administrador puede decidir por su cuenta que los únicos que pueden tener llave y acceso del sótano sea él y la encargada?

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    1. Estimado/a,
      Esto es todo un tema ya que ante un inconveniente, si no está el encargado o la Administradora, nadie podría solucionarlo, por consiguiente, lo que siempre aconsejo es que entre los propietarios interesados intimen al Administrador para que convoque a una Asamblea y se debata bien este punto, dejando todo registrado en las Actas.
      Saludos!

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  5. Hola quisiera saber que hago si recibo mi correspondencia tarde luego de 1 oo 2 meses o mas tiempo aun, si el encargado, unica persona de entregarmelo me lo entrega mas tarde y ademas por ser una persona que me identifico para hacermela pasar mal, es una persona que busca esa venganza diaria. Te FELICITO PORQUE HAY MUCHAS PERSONAS LAMENTABLEMENTE CON PROBLEMAS Y NADIE SE QUIERE METER EN ESTE TEMA. GRACIAS JUAN

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    1. Estimado Juan,
      Hable con el Administrador, plantee este tema y en todo caso, exija que se sancione al encargado y se deje registrado en el Libro de órdenes que la correspondencia se debe entregar en el día. Si no funciona, puede intimarlo vía CD para que cumpla con su función ante esta situación.
      Saludos!

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  6. HOLA MECHA..VIVO EN UN EDIFICIO DE 45 DEPTOS.EL ENCARGADO ES CON VIVIENDA Y TIENE 15 MESES DE ANTIGUEDAD.
    LOS DIAS SABADOS SE NIEGA SISTEMATICAMENTE A SACAR LA BASURA DE LOS GABINETES.PESE A QUE EN SU CONTRATO DE TRABAJO DICE CLARAMENTE QUE SI BIEN SU HORARIO TERMINA ALAS 12 HS DEBERA SACAR LA BASURA ENTRE LAS 18 Y 19 HS.
    AHORA BIEN..A RAIZ DE UN DESPERFECTO CON UNO DE LOS ASCENSORES EL DIA SABADO DEBIMOS BAJAR A LAS SALAS DE MAQUINAS.SON 2 SALAS DE 4X 4 CADA UNA.
    SORPRESA..ESTAN AMBOS AMBIENTES REPLETOS HASTA EL TECHO CASI DE CAJAS LLENAS DE DIARIOS Y CAJAS DE CARTON ARMADAS Y DESARMADAS.Y TODOS LOS ARTICULOS QUE LOS COOPROPIETARIOS HAN IDO TIRANDOA LO LARGO DE ESTE AÑO.DESDE MEDIO LAVARROPAS,RADIO,TOSTADORA,RESTO DE CHANGUITO,ZAPATOS, DVD,IMPRESORA,MACETAS,PLANTAS SECAS,2 PLANCHAS,MTS DE CABLES, RESTOS DE ARTICULOS DE ILUMINACION ROTOS...ETC ETC-LLAMAMOS AL ADMINISTRADOR Y SACAMOS FOTOS DE TODO.CREO TIENE EL SINDROME DE DIOGENES...SINO ES INENTENDIBLE.
    TE PREGUNTO.DE ACUERDO A LA LEGISLACION VIGENTE QUE INTERPRETARAS MUCHO MEJOR QUE YO..ALCANZA ESTO PARA DESPEDIRLO PAGANDOLE 1 MES DE INDEMNIZACION?????MAS LOS PORCENTUALES QUE CORRESPONDAN.
    DE PRODUCIRSE UN CORTOCIRCUITO Y POSTERIOR INCENDIO ALLI EN EL SUBSUELO..EL SEGURO NO NOS PAGARIA LA PRIMA POR DEJAR 1 AÑO ELEMENTOS DE RAPIDA COMBUSTION????
    ESTOY PREOCUPADA.AGRADECERE TUS PALABRAS.

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    1. Estimado/a,
      Si bien hay una negligencia por parte del encargado, me parece muy útil que hayan sacado fotos de todo y desocupen rápidamente ese sector. Evidentemente, el seguro no iba a cubrir daños por esta situación en el caso de que pasara algo. En cuanto al despido, tendría que dejar registrado en el libro de órdenes aquello que hace y no hace y de existir reiteradas situaciones como éstas que me cuenta, esa es la herramienta legal para justificar un despido SIN INDEMNIZACIÓN.
      Saludos Cordiales.

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  7. Señora, es una pena que marque tanta tendencia en sus artículos. Evidentemente usted ha conocido a algún encargado de edificio que en su opinión son "animales?".. (No hace falta que me detenga en ésta expresión suya). Cuando se expresa se le notan "heridas sangrantes". Siempre que se exprese de esta manera, sin haber resuelto sus conflictos internos ANTES de escribir un artículo, estará ejerciendo/generando violencia, contra cantidades de gente inocente. ¿Le parece descabellada la afirmación "NO hay que meter a todo el mundo en la misma bolsa"? Le animo a que reflexione y trate de "sanar/sanear" su pasado, o su alma. Existen muy buenos profesionales que la pueden ayudar. No le aseguro que la puedan sanar, pero sí aportarle elementos como para sobrellevar con entereza y con "filosofía viable" sus problemas. No me lo tome a mal, es simplemente una observación. Estamos todos en la lucha, tratando de ser mejores personas día a dia. Piense en que la realidad está llena de dualidades. El mejor arte consiste en poder desconfiar de las propias seguridades, de la propia percepción, para no caer víctima de uno mismo y no pasar bochornos. Hay una frase que dica: "Si no tienes algo edificante para decir, mejor calla".

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    1. Estimado/a,
      Creo, sinceramente, que al no firmar con nombre y apellido lo que escribe, quizás a USTED le sirve el anonimato para decir lo que piensa y acusar a otros por lo que piensan libremente. Lo que escribo muchas veces se basa en experiencias pero otras en opiniones de, por ejemplo, encargados que al tomar la vivienda la han encontrado en muy malas condiciones, dejando esto registrado con fotos y en un Acta de Asamblea. No me voy a detener en lo que pienso o escribo porque, como le dije, así como publico lo que USTED piensa sin identificarse, yo también tengo mi opinión al respecto y, sinceramente, no le estoy haciendo mal a nadie. Así como Administradores deshonestos hay muchos, también encargados que no hacen bien su trabajo y que sabiendo lo que dice la ley, viven con hijos, hermanos, primos, parejas, novias, hijos de parejas, etc, en un lugar que no le es propio sino parte de su lugar de trabajo. Así como existen abogados deshonestos, también existen quienes se toman el tiempo de contestar consultas en un blog, sin pedir nada a cambio, por el sólo hecho de brindar un espacio para que otros puedan sacarse sus dudas y expresar sus opiniones. En fin, respeto su opinión cuando dice que estamos todos en la lucha, pero que crea que por escribir un artículo necesito "ayuda profesional".....bueno......me resulta bastante exagerado!!! Saludos!!!

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  8. Hola, buenas noches.
    Hace un año aproximado compré un departamento en CABA, zona Belgrano. El encargado (con vivienda en el edificio) lleva por lo menos 30 años de servicio haciendo, básicamente, lo mínimo e indispensable y a veces un poco menos también. La consulta está relacionada con la cantidad de tiempo que el mismo pasa realizando su trabajo "a la vista". Es decir, probablemente se lo vea una hora por la mañana (donde limpia la vereda), otra hora a media mañana y un rato por la tarde. ¿Hay algún articulo donde se especifique al respecto? Desde ya muchas gracias. Saludos, Ariel

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    1. Estimado Ariel,
      Por experiencia le digo que hasta a mí me es imposible controlar si el Encargado cumple o no con su horario. Ese control le corresponde al Administrador. Si su edificio está sucio, desprolijo, etc etc etc debería hablar con el Administrador y plantear que se pueda controlar esto de alguna manera. El libro de órdenes es la herramienta para que en el caso de que no cumpla con su función, se le aplique la sanción correspondiente.
      Saludos!

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  9. A veces solo hay que recurrir al sentido comun para que la convivencia sea pacifica y todos ganemos, es largo y complejo explicar las dificultades la gente humilde que viene del interior y paises limitrofes que en su mayoria realizan los trabajos poco calificados como "portero". Creo que hay que sincerarse, se nota el desprecio hacia el encargado, pero bueno, es sutil, como corresponde a todo abogado, no meter la boca jaja.
    Hay temas que se pueden dialogar, sentido comun, por ejemplo si el encargado solicita la autorización para que en la porteria conviva con la novia, o con un hermano que vino de provincia hasta que halle un empleo, croe que no deberia ser tan prohibitivo esa clausula que vos tan freneticamente detallas, por supuesto hay gente que se pasa y convierte la porteria en un antro, pero en su mayoria en los monoambientes se respetan las normas. Y asi, con cada punto se nota que los buenos y victimas son los copropietarios, y los encargados el enemigo, el malo y el feo jaja. Si, es discriminatorio en varios puntos el contenido de tu blog, en otros muy realista, pero bueno, nadie es perfecto.

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  10. hola necesito saber que se hace con mi encargado que da mi domicilio en su documentacion y no porteria? Me tocan el tiembre cuando el correo necesita firma y compruebo que figura mi piso y departamento y cuando hay un suplente me llega toda la correspondencia de ellos a mi casa.Gracias

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    1. Estimado/a,
      En su lugar, hablaría con el Administrador del Edificio, planteando esta situación, ya que no puede dar su domicilio para que le llegue la correspondencia personal.
      Saludos!

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  11. Hola, gracias por hacer este blog, la verdad que estamos llenos de dudas y nadie, ni el administrador me las puede sacar. El tema es que el encargado viene de 8 a 12 de lunes a sabado y mjuchas veces llega tarde y se va a cualquier hora, casi nadie esta en el edificio para controlarlo, le quisismos porner una planilla de horarios pero se nego a firmarla. Se le puede poner un reloj para control de hoarios, debemos tener el libro para el registro de sus tareas?, ese libro quien lo lleva?, como se llama?. Por el tema de horaios se lo puede despedir con causa justa?.

    Saludos y gracias

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    1. Hola!!!!! Lamentablemente, es el Administrador quien controla al Encargado, es su "jefe", por llamarlo de alguna manera. Existe el "Libro de Órdenes" que es la forma para controlar al Encargado, registrando allí las tareas, los incumplimientos, las intimaciones y demás, para que en el caso de que se produzca un despido, sea con justa causa. Saludos Cordiales!

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  12. Hola María. Te felicito por tu labor y te cuento que trabajo hace 15 años en un edificio en microcentro. El encargado o portero es tal como lo describís en este artículo. Y con él tuve un altercado porque trató muy mal a gente que vino a mi oficina y consecuentemente me trató muy mal a mí también, en forma muy agresiva.
    Quisiera que me digas por favor, si no es molestia, qué puedo hacer yo, es decir, quién me defiende ante esta situación, siendo que yo no soy propietario. Quiero terminar con esto y no tener que agarrarme a palos con este energúmeno a cada rato. Gracias.

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    1. Estimado,
      Si sos inquilino, esto lo tendrías que plantear a la propietaria, o al Administrador, si es una persona que escucha, ya que ante una situación agresiva donde puedas tener testigos, lo único que te resta es hacer una denuncia, ya que tu trato es solamente con el propietario.
      Saludos!

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