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Funciones del Encargado de Edificio (cont...)

25 noviembre 2012 | Escrito por MariaMercedes Orueta | 21:23

Continuamos con el artículo referido a las obligaciones o funciones del Encargado de Edificio. Espero sus comentarios al respecto. 

11) Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.
El tema de los horarios para la entrada de personal que trabaja en el Edificio (ya sea desinfección, reparaciones, inspecciones, etc) no es algo menor, puesto que muchas veces pasa que no sabemos quiénes son, de dónde vienen, en qué horario y simplemente, entran y salen del edificio. Muy pocos Administradores notifican de la visita de estas personas. Si en algún departamento están haciendo un arreglo, ¿cuesta mucho avisar que en tal y cual horario habrá personas extrañas entrando y saliendo? La inseguridad que este tipo de situaciones puede causar, ¿quién será responsable? 
12) Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas.
Se supone que un encargado de edificio tiene que poseer ciertos conocimientos como cumplir con esta obligación. ¿Cuántos encargados saben "un poco de todo"? Creo que al momento de contratar al personal, es importante tomar en cuenta este punto para llegado el momento, no tener sorpresas. 
13) Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.
Este punto es CRUCIAL. El Encargado posee un libro de órdenes que es el registro de sus tareas y sus "infracciones". En otras oportunidades me referí a él con mayor profundidad. 
14) Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.
El encargado NO PUEDE realizar TRABAJITOS PARTICULARES en su horario de trabajo, puesto que en ese momento, debe cumplir con sus tareas. Nada le impide hacerlo más tarde. ¿Alguno de Ustedes notó que el Edificio no está tan limpio como debería porque el Encargado no limpia y se dedica a ingresos extras? 
15) Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.
El tema de la "actualización" es muy interesante y ya escribiré al respecto. En cuanto a sus reemplazantes, deberán efectuar las mismas tareas que tiene a su cargo, con lo cual, este inciso indica la responsabilidad por parte del encargado de informar todas las tareas a su cargo. 
16) La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.
También es muy común ver que la mujer del encargado u otra persona hace las tareas que debería estar haciendo aquel y, para estos casos, en que se puede producir algún accidente, la responsabilidad no recae en el Consorcio. Es un inciso fundamental. 
17) Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del trabajador encargado y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del encargado, sólo podrá accederse en caso de emergencia.
El sótano y el cuarto de controles no es un lugar al que los propietarios deban acceder por cualquier motivo. Por consiguiente, su acceso debe estar restringido, por ejemplo, no teniendo una copia de las llaves en poder de cada consorcista. 
18) El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los empleados comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.
Un inciso que de su lectura, surge una clara interpretación. 
19) El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. 
Hay Edificios que producen más residuos que otros. Esperar hasta la noche para retirarlos podría causar un olor nauseabundo en todo el lugar, durante todo el día. 
20) El empleado con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el empleado en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. 
Este inciso me trae recuerdos. ¿Cuántas veces a un copropietario se le empezó a inundar el departamento y el encargado no respondía? ¿O si hay un corte de luz, tampoco tiene la amabilidad de prestar ayuda? Es su OBLIGACIÓN brindar ayuda en estos casos y por esa razón, es remunerado con el pago de horas extraordinarias. ¿Acaso hay que pedirle por favor que lo haga?
21) Entre el trabajador y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención. 

22) Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.
Creo que esta tarea la hacen sin ningún problema, aunque algunos son más remolones que otros, por lo general, es lo primero que se hace. Sin embargo, hay excepciones...



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Sobre la autora de este blog

Mi nombre es María de las Mercedes Orueta Cossi . Puedo decir, orgullosamente, que desde el 2009 soy egresada de la U.B.A con el título de ABOGADA . Desde el inicio de mi carrera todo lo relacionado con la PROPIEDAD HORIZONTAL me interesó al punto que, en el 2011, inicié este blog con el fin de acercar información sobre aquel tema tanto a propietarios, inquilinos y administradores para, quizá, defender sus derechos y manejarse acorde a la ley.

10 comentarios :

  1. querria saber si los encargados tienen obligacion de estar en la puerta de los edificios y si asi fuese cual seria ese horario gracias

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    1. Estimado/a,
      En horario de trabajo, el encargado debe cumplir con sus tareas. Si en el libro de órdenes se establece que una vez cumplidas, debe permanecer en la puerta, entonces, así sea. Todo depende del Consorcio y lo que requiera por parte de él. Saludos Cordiales!

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  2. Que puedo hacer si el encargado subalquilaba nuestro departamento de la costa y la administración no hace nada.

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    1. Estimado/a,
      No entiendo el planteo. Usted tiene un depto propio en la costa y el encargado se lo subalquila?? En caso de responder a mi pregunta, por favor, identifíquese, no firme como anónimo.
      Saludos!

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  3. Resido interior del país,tengo un Dpto en Cap Fed. dejo cortado luz, agua,gas.v desagoto deposito sanitario.
    Al volver 2 meses después encontré el cielo raso del baño caído en parte, la pintura levantada de la pared del dormitorio que divide el baño del techo al piso y al entrar un olor fuerte con una infestación de cucarachas.
    Estuvo una semana perdiendo un caño de bidet del dpto de arriba.
    Quien es responsable (el agua llegó a las cocheras) por lo tanto el encargado sabia de esta perdida.
    Que y como debo reclamar.
    gracias.Victoria Stigliani.
    vittorialyd@gmail.com.

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    1. El encargado del edificio que habito esta a 7hs lavando la vereda hasta 8.30, un rato al mediodía ,quizás una media hs y después de las 19 a las 20. Es correcto el horario que cumple?

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  4. Creo no entender como funciona este blog., las consultas no se responden,solo salen en el portal.
    gracias.
    Victoria

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    1. Estimada Vittoria,
      Ya te respondí por FACEBOOK. Te aclaro que cuando se deja un comentario, no se publica automáticamente sino que son moderados, luego publicados, pero se tratan de contestar todas las consultas.
      Saludos!

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  5. Son legalmente aceptados los encargados sin vivienda?...

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